桂林项目可行性报告.doc

大冶市基瑞房地产开发有限公司桂林项目可行性分析报告１目 录1． 项目介绍2．建设条件3．投资环境分析4．市场分析与价格预测5．营销策略6．项目的主要建筑指标7．项目投资估算与盈利分析8．不确定性分析２1．项目报告随着住房制度改革的全面进步，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现:随着居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡为了适应时代的发展、社会的需求，基瑞房地产开发有限公司决定在桂林市临桂新区人民路处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求2．建设条件1. 该规划区地理位置优越，对面是即将建设的桂林市人民政府办公楼，中间是人民路2. 靠近公路、交通便利、离市中心仅 6 公里3. 周边环境适宜，自然环境和生态环境良好4. 容积率较高、可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求5. 小区旁边将建一汽车站交通便利、配套齐全6. 紧靠小区有条循环水系，可以加以利用，把小区建设成为山水明城7. 拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础。

设 施配套齐全；学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中3．投资环境分析a 宏观环境分析1. 根据国家有关部门及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展系列政策均是３站在增量房市场来进行调整、规范；而对存量房市场的影响则是加大了交易成本、减少了供应量，对增量房价而言反而是保证和促进上涨的力量我国房价总体上保持稳定且会稳中有升2. 据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势今年 1-5 月份，全国商品房平均销售价格同比上涨 8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨 11.3%和 4.1%b 微观环境分析1. 目前，桂林市房地产市场地产投资环境喜人从 2002 开始规划城市住宅改造以来，十年期间，房地产市场发展较为缓慢，可近 4 年内政府对桂林这个世界旅游城市着为重点整治，城区绿化率高于其他城市且城区人口在快速增长，基于上述情况，政府于 2011 年 9 月对临桂新区出示征地示意图目前已有山水凤凰城、汇荣桂林·桂林、奥林匹克花园、 花样年·花样城及新城中心公园等大型项目相应建设，投资商看好新区 房地产的发展前景今年以来，几大开发项目销售大幅增长，新建商品 房价格平稳进城购房和投资购房日益增多，有效激活了市场的潜在需求， 加上桂林政策环境的不断放松，生态、人文、旅游环境的保护和提质， 使得桂林的地产投资环境魅力与日俱增。

政府对临桂新区已做详细规划、各种配套建设一应俱全，不日把新区建成后，将是集旅游、传媒、公园、学校、商业和居住等为一体的综合型城区2012 年临桂新区将新建和续建项目的总投资 256 亿元，年度完成投资 31.8 亿元4．市场分析与价格预测４a 市场发展前景分析根据今年以来出台的房地产行业政策，桂林市场供需状况等方面情况调查表明，桂林地区房地产业发展前景看好主要表现为：1. 房价将持续稳中有升近几年，桂林商品房价格较低且涨幅又小，因此受宏观调控影响很小，且土地价格、建筑材料和人工费用等上涨，房屋产品质量及配套标准的提高造成房价上涨的形势2. 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进度加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求；二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求；三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求3.二手市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场的不断活跃，卖旧换新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升4. 政府将加大地产开发的调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进这座集居住、商旅为一体的最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多国外友人到桂林投资、居住。

5. 房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广；竞争由单一价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套设施等多因素、多元化竞争新格局５b 目标客户的定位目标客户群主要分为四类：a. 钟爱于桂林城居住环境、人居品牌的购房群体b. 货币保值的投资市场和旅游度假市场c. 当地居民更换旧房二次置业的购房群体d. 致力于桂林投资置业的购房群体5．营销策略秉承企业“广厦千万、诚信辉盛”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发挥楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润：1. 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型、结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品2. 实施有效的广告宣传策略、营销策略和公关策略，实现销售目标利用报纸、电视、户外广告牌、车载、站牌等行之有效的广告方式及时的将楼盘信息传递给购房客户通过沟通、利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受提高对所开发产品的认识度3. 通过扩展销售渠道实现房屋销售，利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售有原来的单一自行销售转变为行销、直销网销、地域代理等多元化销售模式。

4. 提供优质服务实现房屋销售要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户、为客户提供优质完善的房屋，让客户感受到比预期６更好的超值服务5. 利用品牌战略实现房屋销售有效的利用品牌效应提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买欲望6. 结合价格策略实现房屋销售在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格有低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再根据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息坚定购房客户的信心6．项目的主要建筑指标1. 6 千万拿到土地经营权2. 总土地面积约 300 亩3. 一期开发 100 亩序号 项目 单位 数量1 总用地面积 亩 1002 总建筑面积 平方米 2333452.1 住宅面积 平方米 200676.72.2 商铺面积 平方米 32668.33 容积率 3.54 建筑密度 35%5 可售住宅面积 平方米 198676.7７七． 项目投资估算及盈利分析1. 投资估算投 资 估 算 表序号 项目 单价 数量金额（万元）1 土地费用 192 100 192002 前期费用 100 233345 2333.452.1 勘测设计费 20 233345 466.692.2 各类规费 80 233345 1866.763 工程费用 1200 233345 28001.43.1 建安工程费 110 233345 2566.83.2 室外工程 50 233345 1166.733.3 机电工程 50 233345 1166.734 销售费用 2% 22455 管理费用 3% 32356 资金成本 10007 总投资 63248.552. 销售收入根据工程所处位置、周围环境和桂林市房地产现行市场预测，考虑到８房地产销售风险和工程建设成本等综合因数,本区住宅均价定位为 4000元 /m2，低层商铺均价定位为 20000 元 /m2 。

销 售 收 入序号 项目 单位 数量 价格金额（万元）1 住宅 元 /m2 200676.7 4000 80270.682 低层商铺 元 /m2 32668.3 20000 65336.603 合计 145607.284 平均销售单价 元 /m2 0.6243. 营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税综上，本项目的税率为 6%，共应交纳税金及附加为 8736.44 万元4. 盈利能力分析财 务 现 金 流 量 表序号 项目 合计（万元）1 现金流入 145607.281.1 销售流入 145607.281.2 其它收入2 现金流出 71984.992.1 成本投资 63248.552.2 营业税及附加 8736.44９3 税前利润额 73622.294 项目税前利润率 58.2%5 净利润 64887.858．不确定性分析1. 盈亏平衡分析各年的平衡点作业率（即在成本不变的情况下，盈亏平衡点销售收入占计划销售收入的比例）分别为 47.2%、46.3%，而第一年只要实现计划收入的 81.86%就能保本，其余以此类推第一年的盈亏平衡点作业率偏高是由于第一年只实现了第一期开发的 80%销售收入，而从谨慎的角度出发，将第一期的开发成本全部计入了当期损益。

从第二年、第三年来看盈亏平衡点作业率较低，项目安全度较高，抗风险能力强销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（ 1-税费率）719849900/6240（1-0.06）=108438 平方米占计划销售量的 46.47%销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（ 1-税费率）719849900/233345（1-0.06）=2899 元/平方米占计划销售单价的 46.46%盈亏平衡分析表明：当项目销售面积达到 108438 平方米或平均销售价格达到 2899 元/平方米时，项目保本，安全金度 9.90 2. 敏感性分析分别就投资额、经营成本和营业收入三个因数对项目内含报酬率IRR 进行单因数敏感性分析，取变化率为正负 5% １０由表可见，营业收入变化对项目 IRR 的影响最大，投资变化次之，影响也较大而经营成本则对其影响较小总的来说，项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率（最低情况为收入减少 5%时 IRR 为 29.69）项目内含报酬率仍大大高于其资金成 6.2%，也高于行业平均利润水平 15%-20%表明该项目具有很高的抗风险能力9．结论经过认真调查及精确计算，大冶市基瑞房地产开发有限公司在桂林市临桂新区人民路开发的地产项目“新桂怡园”具备开发的可行性，可进行投资开发。

１１2012-6-6。