【专题研究】户型专题2_高层豪宅专题研究.pdf

研究究对象界定象界定 核心核心驱动因素因素 核心价核心价值KPIKPI 上海上海汤臣一品臣一品 深深圳中信中信红树湾 香港香港贝沙沙湾 香港香港凯旋旋门 新加坡新加坡宝吉吉岛 北京北京国兴观湖湖国际 北京珠江帝景北京珠江帝景 星河星河湾系列系列 高高层豪宅豪宅 高高层豪宅豪宅研究案例究案例案例借案例借鉴意意义 产品品组合合 产品品户型型 规划布局布局 户型各功能型各功能区面面 积比比 产品功能配套比品功能配套比 豪宅概念豪宅概念物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性 稀缺 珍贵 豪宅 价高 物以稀为贵，定义豪宅的核物以稀为贵，定义豪宅的核 心在于其稀缺性心在于其稀缺性 豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、 规模和售价等方面都更高的住宅规模和售价等方面都更高的住宅 其豪华程度主要表现在其对稀缺资源的其豪华程度主要表现在其对稀缺资源的 占有率方面占有率方面 而不同类型的住宅所占有的资源类型可而不同类型的住宅所占有的资源类型可 能完全不同，所谓豪宅仅是统称能完全不同，所谓豪宅仅是统称 城市高层豪宅，位于城市中心、占有稀缺的 城市资源的高层豪宅 城市豪宅 位于城市核心区或距离城市中心 近，拥有完善的交通、生活、休 闲配套，多作为第一居所 上海的汤臣一品、北京的银泰中 心 远郊豪宅 距离城市中心远，市政配套等严 别墅豪宅 香蜜湖1 1号、万科十七英里 高层豪宅 上海汤臣一品、香港凯旋门 城 市 资 源 占 有 物 业 形 态 专题研究对象 城市高层豪宅：位于 城市中心，占有稀缺 的城市资源的高层豪 宅 研究对象界定研究对象界定 城市高层豪宅界定三个标准 根据市场上产品情况，可总结为以下三个标准： 区域环境 面积体量 产品品质 建筑形态为高层，单套面积 至少170以上，以200-300 较为多见 城市豪宅至少要位于城市的核心 区或拥有稀缺景观资源的城市区 位周边都市配套齐全 舒适性和尺度达到较高标准， 一般都具有“套房”形式， 其品质领先于市场，且产品 定位选中高端路线 研究对象界定研究对象界定 城市资源、自然资源、高技术应用、户型创 新及稀缺配套为产品核心驱动因素 以高科技为稀缺价值的产品 代表项目：红树西岸 以自然资源为稀缺价值的产品 代表项目：香蜜湖一号 以户型创新为稀缺价值的产品 代表项目：蝴蝶谷 以配套为稀缺价值的产品 代表项目：波托菲诺 产品核心驱产品核心驱 动因素动因素 以城市中心资源为稀缺价值的产品 代表项目：星河国际 核心驱动因素核心驱动因素 6 户型分布 都市生 活配套 物业管理 社交人脉 景观视野 三四层的联排空间相对狭 窄；大平面豪宅为单层空 间布局，没有上下楼梯的 烦恼，居住更加舒适 别墅大多占有无敌景观资源， 但别墅的生活便利性往往是其软 肋；而高豪宅回归城市中心，能 兼顾家庭各种需求，如学校、医 院、商场等一应俱全 由于高层豪宅在高度上高于别墅， 面对同样的景观，高层豪宅的视野 开阔度大大优于别墅 相比别墅，城市豪宅的居住安全 性更高，其严密的门禁设施、入户 防范系统、小区管家等系统更让人 省心 高层豪宅可以把住宅 和私人商务功能、私 人社交功能进一步结 合，兼其地理位置便 利，对于秘密会客和 小众宴请较别墅更合 适 核心优势 城市豪宅相对于别墅，其优势日益突出，主城市豪宅相对于别墅，其优势日益突出，主 要体现在五个方面要体现在五个方面 城市豪宅优势城市豪宅优势 产品的发展经历了三个阶段 第一阶段第一阶段 大大 第二阶段第二阶段 外豪外豪 第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段 私享私享 产品核心产品核心 特征特征 “大”； “低密度” 资源依附 金砖堆砌； 符号营造； 空间改变，空中别墅 “体验点”打造 立足于“产品氛围”、“服 务”； 注重私密性； 注重享受性； 注重专属化； 产品价值产品价值 诉求点诉求点 大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术 顶级形象顶级形象 特征特征 “别墅”物业类型为 顶级形象； 镶金带银，强调富贵符号； 强调生活方式低调的奢华 收藏品 立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合 营销特征营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响 市场价格市场价格 市场比较法定价 价格与普通住宅价格比约为1.3：1 前期市场比较法定价，后期 稀缺性自我定价； 价格比1.3：1跳至2-4：1 稀缺性自我定价； 价格比2-4：1 代表项目代表项目银湖别墅星海国宝 中信红树湾 波托菲诺 万科十七英里 贝沙湾；凯旋门 注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段 初级阶段初级阶段高级阶段高级阶段成熟阶段成熟阶段 富人区富人区 发展阶段发展阶段 随着城市化进程加快，豪宅将出现地段中心化、产品定制化、三线城市 豪宅增加、高层豪宅增加等趋势 未来发展趋势未来发展趋势 地段中心化 三线城市豪宅消费能力 增强 豪宅由一二线城市向三 线城市下沉 高档住宅用地指标严控， 一二线城市可操作空间 越来越小 豪宅定制化、 个性化 产品创新 未来豪宅的产品将会更 注重自然资源、空间设 计及高新技术等产品方 面创新 高层豪宅将在一二线 城市更多出现 一二线城市旧改项目 增加 发展趋势发展趋势 上海核心地段，“黄浦江”畔大宅的中国顶 级豪宅，强势资源支撑 汤臣一品汤臣一品 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 小区四幢建筑为左右对称、前低 后高的“品”形布局 分布特征：小分布特征：小 区四幢建筑为区四幢建筑为 左右对称、前左右对称、前 低后高的“品”低后高的“品” 形布局。

形布局 楼座情况：楼座情况： 2幢幢40层层 2幢幢44层层 总户数总户数: 220 A栋栋 C栋栋 D栋栋 陆家嘴环路陆家嘴环路 拾拾 步步 街街 花花 园园 石石 桥桥 路路 富城路富城路 黄浦江黄浦江 全玻璃穹顶入户大堂 艺术回廊 VIP江景会所中心园林 汤臣一品汤臣一品 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 B栋栋 江景会所拥有大量观景平台，并能提供休闲、 健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等服务 江景会所：江景会所： 拥有大量的平台、露台和大面积拥有大量的平台、露台和大面积 玻璃围合的通透空间，带玻璃围合的通透空间，带 来更为独特和亲近的黄浦来更为独特和亲近的黄浦 江美景江美景 功能空间：功能空间： 能提供休闲、健身、游泳、桑拿、能提供休闲、健身、游泳、桑拿、 SPASPA及私人宴会等服务及私人宴会等服务 室内恒温泳池室内恒温泳池 多功能厅多功能厅 饮品吧饮品吧 按摩池按摩池/ /桑拿桑拿/ /蒸汽室蒸汽室 阅览室阅览室 儿童游乐室儿童游乐室 完备的健身设施完备的健身设施 草坪露台草坪露台 汤臣一品汤臣一品 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 客厅开间7.4米，主/次卧室开间4米以上，拥 有2座主人电梯 汤臣一品汤臣一品 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 A A栋栋360360度阔景户型：度阔景户型： 一层一户，约595-597 平米大户型设计 306度环视上海，于转 身之间欣赏上海景观 11米面宽、120平米 宽敞客厅及餐厅空间， 生活尽情舒展 120度户型餐厅，正对 外滩，享受味觉与视 觉的双重盛宴 约40平米大尺度观景 阳台，欣赏不同风景， 感受别样轻松 汤臣一品汤臣一品 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 约431-434平米大户型， 全套房设计，精心呵护 每一位家庭成员 客厅面宽7.4米，大尺度 起居空间，带来舒适家 居感受 多角度欣赏黄浦江景， 拥有开阔的外滩视野 东方明珠、金茂大厦、 环球金融中心等CBD景 观建筑环绕，欣赏城市 特有的流光溢彩 B B CC栋双面御景户型：栋双面御景户型： 汤臣一品汤臣一品 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 西式西式 样板样板 间间 中式中式 样板间样板间 漾日湾畔漾日湾畔 擎天豪庭擎天豪庭 凯旋门凯旋门 君临天下君临天下 ICCICC 圆方购物中心圆方购物中心 位处香港未来西九龙商业及文化 心脏地带，优质社区群，未来将 成为全港的国际级地标豪宅 名称：天玺（名称：天玺（The Cullinan）） 发展商：新鸿基地产港铁发展商：新鸿基地产港铁 优越位置：座落机铁九龙站上，位处香优越位置：座落机铁九龙站上，位处香 港未来西九龙商业及文化心脏地带，优港未来西九龙商业及文化心脏地带，优 质社区群质社区群 单位数目：单位数目：825个个 主力户型：主力户型：3房、房、4房房 面积：标准单位：约面积：标准单位：约81-204平米平米;至高无至高无 上：约上：约371平米，平米，6房连房连3至至4套房间隔套房间隔 香港天玺香港天玺 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 游轮码头游轮码头 香港中国客运码头香港中国客运码头 边境巴士总站边境巴士总站 西区海底隧道西区海底隧道 香港机场快线香港机场快线 广深港高速铁路广深港高速铁路 九龙西站九龙西站 九龙站九龙站 天玺划分为七个不同的独立尊座大堂,巧妙将高、中、 低层不同单位重新组合，迎合不同客户群的需要 天玺天玺I为纯住宅项目为纯住宅项目 分为五个独立尊座，分别为彗钻玺、分为五个独立尊座，分别为彗钻玺、 月钻玺、星钻玺、皇钻玺日钻玺月钻玺、星钻玺、皇钻玺日钻玺 每个独立尊座均设有本身的住客大每个独立尊座均设有本身的住客大 堂、专属住户电梯，以确保各区堂、专属住户电梯，以确保各区 的独立性和私稳性，住户只能透的独立性和私稳性，住户只能透 过智慧卡识别进入自己所住的专过智慧卡识别进入自己所住的专 区及相关楼层。

住宅标准层由区及相关楼层住宅标准层由9 伙至伙至14伙不等，间隔由约伙不等，间隔由约81平米平米 房至房至204平米平米4房单位房单位 天玺天玺II为综合性建筑为综合性建筑 12至至28楼为香港楼为香港W Hotel 50至至70楼为服务式住宅港景汇，共楼为服务式住宅港景汇，共 设设266个房间，个房间， 天玺天玺II其余部份为海钻玺、天钻玺其余部份为海钻玺、天钻玺 每个独立尊座亦设有本身的住客大每个独立尊座亦设有本身的住客大 堂、专属住户电梯堂、专属住户电梯 香港天玺香港天玺 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 月钻玺 15-38层 星钻玺 15-38层 皇钻玺 67-82层 日钻玺 67-93层 海钻玺 12-38层 天钻玺 67-93层 W Hotel 1-38层 彗钻玺 15-38层 空中钻石级私人会所尊尚会所dOro 3层高之尊尚会所层高之尊尚会所 dOro 设施包括：设施包括： Level 1：会所专用电：会所专用电 梯、大堂雅座、星梯、大堂雅座、星 钻天梯、儿童区、钻天梯、儿童区、 赏酒区、酒窖、多赏酒区、酒窖、多 用途餐饮宴会厅用途餐饮宴会厅 CARAT3106 Level 2：健身室、水：健身室、水 疗室、儿童运动室、疗室、儿童运动室、 电影院、游戏室、电影院、游戏室、 音乐室、钢琴室、音乐室、钢琴室、 会议室、室內运动会议室、室內运动 场场 Level 3：按摩池、室：按摩池、室 外游泳池、小童游外游泳池、小童游 泳池、日光晒台、泳池、日光晒台、 室內游泳池、暖水室內游泳池、暖水 香港天玺香港天玺 案例介绍案例介绍规划布局规划布局 功能配套功能配套产品户型产品户型 国际顶端酒店W Hotel和豪华酒店式公寓港 景汇 国际顶端酒店国际顶端酒店WW Hotel Hotel 设有设有393393个房间，包括个房间，包括4242间套房，间套房， 全部客房及套房均配备全部客房及套房均配备SharpSharp、、 Bang & OlufsenBang &。