理性看待目前北京市房价收入比偏高现象.docx

理性看待目前北京市房价收入比偏高现象 摘要：房价收入比是现在国际上通常见来衡量城市房价水平、居民住房消费能力和房地产业健康发展的综合指标文章经过计算房价收入比，对北京市商品住宅价格水平进行理性判定，着重剖析住宅价格过高产生的原因，并提出缓解路径　　关键词：房价收入比；住宅价格；保障性住房　　2021年，北京市房地产市场经历了房改以来方向最明确、力度最大、手段最丰富的一轮政策调控即使在“限购令”和限贷政策出台之始，北京市商品住宅价格过快上涨的势头曾一度被抑制，但政策效果很快被逐步消化，住宅市场价格再度走高，整年价格同比涨幅高达40%价格的连续快速攀升，政策效果的不尽人意，引发社会各界对北京市住宅市场健康发展的担忧，住宅市场价格泡沫有多严重、房价涨幅是否超越了城镇居民购房承受能力等问题再度成为社会各界的关注焦点房价收入比作为国际通用的衡量房价合理性和城镇居民购房能力的指标，对分析北京市房地产市场运行情况、制订相关政策提议全部含有主要的指导意义　　一、北京市房价收入比分析　　（一）国际上房价收入比情况介绍　　房价收入比是反应某国或某座城市居民购置商品住房的能力及其住宅市场供求关系的一个指标。

联合国人类住区（生境）中心所公布的《城市指标指南》中将房价收入比定义为：“居住单元的中等自由市场价格和中等家庭年收入之比”20世纪90年代初，世界银行Andrew Hemer提出发展家的房价收入比应该在3倍6倍之间从国际经验看：发展家的房价收入比普遍较高依据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基础上高于9，家庭收入在4000美元以上的国家房价收入比基础在6倍以下发达国家特大型城市的房价收入比普遍较高，其房价收入比均值全部在10倍左右住房自有率较高的地域房价收入比普遍较高，部分西欧、北欧国家（如匈牙利、保加利亚），其住房自有化率只在30%左右，房价收入比在2倍3倍，而部分东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上，房价收入比普遍较高，部分地域甚至达成25倍30倍　　（二）我国常见房价收入比的测算方法　　1、静态房价收入比　　因为统计方法和统计口径的差异，中国学者在分析房价收入比时通常采取商品住宅平均单套价格和居民平均家庭年收入的比值公式以下：　　房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入　　商品住宅平均单套价格=商品住宅平均销售价格×城镇居民人均住宅建筑面积×常住人口家庭户规模　　居民平均家庭年收入=城镇居民人均家庭收入×常住人口家庭户规模　　2、动态的房价收入比　　在经济快速发展阶段，北京市城镇居民人均收入的名义增加率和实际增加率均长久保持较高水平，所以在计算某一阶段收入总额的时候，必需考虑到收入增加原因（见表1）。

假设收入每十二个月平均增加率为t%，分别计算出从现在开始至i年、j年的收入总额Ai万元、Aj万元（j>i），假设每套房子的价格为m万元，则依据内插法可计算出，挣出全部房款需要的年数x，即房价收入比：　　x=i+　　3、纳入二手房市场的动态房价收入比　　根据住宅的新旧情况，将市场中的房屋分为新建房和二手房两大类计算各类房屋的平均价格，然后将这些平均价格加权平均，得出市场住宅的平均价格　　住宅的平均价格=新建住宅的平均价格×新建房权重+二手房的平均价格×二手房权重　　新建房权重=新建房的交易总额÷市场住宅总的交易总额　　二手房权重=二手房的交易总额÷市场住宅总的交易总额　　（三）北京市房价收入比略高于合理区间　　近三年来，即使北京市房价收入比逐年攀升，但峰值仅为12.45，还远未达成媒体上一度炒作的20倍以上（见表2）在计算过程中，因为受到现有统计制度的限制，只考虑了城镇居民的总收入，并没有包括出售财物、借贷收入、灰色收入等；只考虑了商品住宅，而没有包括已经形成规模供给的价格偏低的限价房和经济适用房；只考虑了居民购房均价，而没有包括住房自有率已达成70%后，居民再次购房时应扣除原有住房对应资产价值等原因。

所以实际房价收入比应该略低于现在测算值，应在10左右；结合北京市现在发展阶段判定，房价收入比处于略高于合理区间的水平，即使多年来增加过快，但还不至于产生严重泡沫，或是引发商品住宅地产价格崩盘的可能　　二、房价过高感受的产生原因　　现在，北京市房价收入比只是略高于合理空间，但因为中国住房改革目标前后缺乏一致性、保障性住房建设管理混乱、住房市场供需双方的结构错位、收入分配体制不健全、北京市首全部功效定位等原因的存在，使得购房需求者，尤其是外来及中低收入群体普遍产生了商品住宅价格过高的感受　　第一，中国住房体制改革偏离初始目标1998年亚洲金融危机后，中国开始了房地产市场化改革住房改革的初衷，是取消福利分房制度，建立和完善以经济适用住房为主的住房供给体系以供给商品房为主的开发商模式，是专门为高收入家庭所制订的一个住房供给模式，也是当初对富人收入进行“调整”的一个措施但2021年起，政府过多地关注房地产业作为支柱产业对国民经济的拉动作用，却一度忽略了住房建设作为社会保障的主要功效将本应纳入购置经济适用房的大部分中低收入群体推向了原本为高收入群体设置的商品房市场，造成了中低收入群体承受本应由高收入群体负担的“高房价”现象，供给结构和需求实际购置能力的错位，让购房需求者普遍产生了房价过高的感觉。

　　第二，政策性住房供给不足，管理混乱1999年，北京市曾一度推出560万平方米的首批经济适用住房项目，但因为制度设计不完善、管理混乱、缺乏宣传和正确引导等原因影响，并未能发挥经济适用房的保障功效2021年前后，经济适用房的建设供给速度显著放缓，直至2021年，保障性住房才开始大规模建设从总量上看，19992021年北京市累计完成经济适用房住宅投资556亿元，仅占北京市住宅开发投资的7.4%；销售住宅面积1977万平方米，仅占北京市住宅销售面积的11.4%，不论是和国发[1998]23号文中设想的以经济适用房为主的供给模式，还是和实际中低收入人群的实际需求量均相差甚远，中低收入人群住房需求得不到保障，被迫进入商品房市场，难免会产生房价过高的感受　　　　第三，收入分配体制不健全，社会结构发展相对滞后20世纪末，中国住房、医疗、教育体制改革的集中进行，造成居民支出预期大大增加；收入分配体制不健全，社会保障体系建设不完善，又带来了收入增加的谨慎预期个税起征点偏低而且全国一刀切、垄断型国企收入偏高居民收入偏低、工资没有形成动态的调整机制等问题全部是阻碍居民收入合理增加的羁绊居民实际可支配收入增加放缓，收入差距拉大，降低了中低收入群体的实际购房能力，感受房价相对偏高。

现阶段中国购置能力和消费需求来看，中产阶层及高收入群体应该是中国商品房的关键消费群体，但中产阶层整体规模偏小，基尼系数偏高，造成实际购房能力相对下降　　第四，北京市发展阶段和城市功效定位下的必定改革开放以来北京市人口规模快速扩张人口规模的快速增加尤其是外来人口规模的加速扩张带来了巨大的商品住宅需求2021年筹备奥运以来，北京市城市建设飞速发展，轨道交通、路干线大规模建设，城市环境愈加宜居，城市地产的附加值快速提升，推进了北京市土地价格和商品房价格的上涨；北京的国际交往能力、国际著名度、美誉度和影响力大幅提升，我国外含有较高支付能力的购房群体纷至沓来，提升了对北京市住宅需求的品质要求，也提升了购房群体的整体购置能力2021年北京市明确了在做好中央提出的“四个服务”新要求的基础上，加紧城市的开放度和国际化进程，将引致的外来“高支付能力”的需求将会不停增加在上述原因影响下，北京市出现了住房市场供不应求，房屋价值不停提升的现象，对于中等及中等偏下收入群体来说，商品住宅价格偏高的感觉 三、房价过高感受的缓解路径 　　第一，加紧打造房地产市场三级住房模式坚持住房改革的初始目标，建立以经济适用房为主体的住房保障制度，完善由政府保障、政府支持和市场提供组成的三级住房模式。

逐步完善保障性住房的土地审批、供给模式、建设方法、资格审批管理、占有的动态监测机制等要降低因为土地行政划拨、资格审查不严、管理制度不规范等原因带来的争购、骗购和以权谋购经济适用房现象经济适用房产权应由政府和受助购房人按百分比共有，用于经济适用房建设的财政支出应转化为对应百分比产权，当受助购房人经济条件改进后，政府依法行使收益权，回收资金或经济适用房，以帮助更多的中低收入家庭处理住房问题　　第二，深入增加政策性住房供给深入加大政策性住房的建设规模力度一是要保障政策性住房建设资金适度增加财政预算中政策性住房项目支出百分比，适时调整项目支出结构，将成为北京市政策性住房大规模开发建设的保障还可经过增加地方债中政策性住房投资比重、发展房地产信托基金、建立政策性住房购建担保基金等方法丰富资金渠道二是要完善政策性住房供给模式增加经济适用房和公租房的规模比重；增加政府收购二手房替代新建住房作为公租房的规模比重；加大经济适用房惠及人群范围，许可中等收入的人群购置；将政策性住房建设选址和北京市轨道交通建设、北京市空间格局发展战略相结合　　第三，完善收入分配体制，打造中产阶层改革落后的收入分配体制，完善不健全的工资增加机制，经过扩大首次分配中劳动酬劳所占的比重，充足发挥二次分配对收入分配的调整作用，切实增加居民收入，改进社会阶层结构。

政府应适度调整原有的财政支出结构，加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出百分比，提议将每十二个月财政盈余按百分比直接转入社保支出项目，增加居民进行购房消费支出的信心和能力；改革完善个人所得税征收制度、建立有效的合理的要素参加分配的制度安排、深入落实《劳动法》、《协议法》的相关要求；监督企业主动建立职员工资的正常增加机制、工资支付的保障机制和工资的集体协商机制　　参考文件：　　1、联合国人类住区(生境)中心.城市指标指南[Z].1998.　　2、朱妍汐.房价收入比实证研究及发展改善[J].发展,2021(5).　　3、贾生华.国外“房价收入比”研究：起源、测量和应用[J].重庆大学学报(社会科学版),2021(9).　　4、北京市统计局.北京统计年鉴2021[M].统计出版社,2021.　　。