物业管理课程ppt课件02物业管理机构的设置.ppt

第二章 物业管理机构的设置 第一节第一节 物业管理公司物业管理公司 第第 2页页n物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体格的经济实体第第 3页页一、物业管理公司的性质一、物业管理公司的性质 （一）物业管理公司是独立的企业法人（一）物业管理公司是独立的企业法人 n《《条例条例》第》第32条规定：条规定：“从事物业管理活动的企业从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格应当具有独立的法人资格 n“具有独立的法人资格具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当，是指物业管理公司应当是依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公是依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）设立，从事物业管理活动，司法》）设立，从事物业管理活动，独立核算、自独立核算、自主经营、自负盈亏主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济的具有独立企业法人地位的经济组织。

物业管理公司的所有制性质，可以是全民、组织物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中外合作或者外资企业合资、中外合作或者外资企业 第第 4页页n性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组织n区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、不赢利、事业单位）不赢利、事业单位）第第 5页页物业管理企业的类型物业管理企业的类型n投资性质分：n全民、集体、联营、三资、私营n股东出资形式分：n有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司n经营服务方式分：n管理型、顾问型、综合型第第 6页页n（二）物业管理公司属于服务性企业（二）物业管理公司属于服务性企业n物业管理公司的物业管理公司的““产品产品””只有一个，那就是服务只有一个，那就是服务 n（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能对城市管理的职能 n物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。

例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等 第第 7页页二、物业管理公司的资质条件及审批二、物业管理公司的资质条件及审批 n（一）物业管理公司的资质条件（一）物业管理公司的资质条件 n《条例》第《条例》第3232条规定：条规定：““国家对从事物业管理国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度活动的企业实行资质管理制度 n物业管理公司从事物业管理业务的条件包括：物业管理公司从事物业管理业务的条件包括： n1 1．有符合国家规定的注册资本．有符合国家规定的注册资本n2 2．．有有与与其其从从事事的的物物业业管管理理活活动动相相适适应应的的专专业业技技术术人员n3 3．有一定的从事物业管理的业绩．有一定的从事物业管理的业绩第第 8页页各资质等级物业管理企业的条件各资质等级物业管理企业的条件 n一级资质：一级资质：n1.1.注册资本人民币注册资本人民币500500万元以上；万元以上；n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于3030人其中，具有中级以上职称人其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于2020人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；n4.4.管理两种类型以上物业，管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100％：％：n（（1 1）多层住宅）多层住宅200200万平方米；万平方米；n（（2 2）高层住宅）高层住宅100100万平方米；万平方米；n（（3 3）独立式住宅（别墅））独立式住宅（别墅）1515万平方米；万平方米；n（（4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业5050万平方米。

万平方米n5 5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩第第 9页页二级资质：二级资质： n1.1.注册资本人民币注册资本人民币300300万元以上；万元以上；n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于2020人其中，具有中级以上职称人其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于1010人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；n4.4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100％：％：n（（1 1）多层住宅）多层住宅100100万平方米；万平方米；n（（2 2）高层住宅）高层住宅5050万平方米；万平方米；n（（3 3）独立式住宅（别墅））独立式住宅（别墅）8 8万平方米；万平方米；n（（4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业2020万平方米。

万平方米n5.5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩第第 10页页三级资质：三级资质： n1.1.注册资本人民币注册资本人民币5050万元以上；万元以上；n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专业类的专职管理和技术人员不少于1010人其中，人其中，具有中级以上职称的人员不少于具有中级以上职称的人员不少于5 5人，工程、财务等人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；业务负责人具有相应专业中级以上职称；n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；格证书；n4.4.有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；n5.5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统制度和标准，建立企业信用档案系统第第 11页页n新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（）营业执照；（2）企业章程；）企业章程；（（3）验资证明；（）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（）企业法定代表人的身份证明；（5））物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

人员的职称证书和劳动合同 n新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期设一年的暂定期 n《物业管理企业资质管理办法》规定，一级资质物业管理企《物业管理企业资质管理办法》规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目二级资质物业管理企业可以业可以承接各种物业管理项目二级资质物业管理企业可以承接承接30万平方米以下的住宅项目和万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务三级资质物业管理企业可以承接项目的物业管理业务三级资质物业管理企业可以承接20万万平方米以下住宅项目和平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 第第 12页页（二）分级审批制度（二）分级审批制度 n国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理质证书的颁发和管理n省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

建设主管部门的指导和监督n设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督第第 13页页n申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：材料：n（（1）企业资质等级申报表；）企业资质等级申报表；n（（2）营业执照；）营业执照；n（（3）企业资质证书正、副本；）企业资质证书正、副本；n（（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；务负责人的职称证书和劳动合同；n（（5）物业服务合同复印件；）物业服务合同复印件；n（（6）物业管理业绩材料物业管理业绩材料第第 14页页不能获得资质等级的行为不能获得资质等级的行为1.1. 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；2.2. 将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；3.3. 挪用专项维修资金的；挪用专项维修资金的；4.4. 擅自改变物业管理用房用途的；擅自改变物业管理用房用途的；5.5. 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；的；6.6.  擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；的；7.7. 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8.8. 物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；9.9. 与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；手段谋取中标的；10.10.  不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；11.11.  超越资质等级承接物业管理业务的；超越资质等级承接物业管理业务的；12.12.  出租、出借、转让资质证书的；出租、出借、转让资质证书的；第第 15页页n物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后商行政管理部门办理变更手续后30日内，到日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

企业的名称、法定代表并重新核定资质等级企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续企业破产、歇业或者因其他原因终止更手续企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续 第第 16页页物业管理企业资质年检制度物业管理企业资质年检制度 n各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责符合原定资质等级条件的，物业批部门负责符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格不符合原定管理企业的资质年检结论为合格不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级 第第 17页页n物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。

万元以下的罚款n物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处门责令其限期改正，可处1万元以上万元以上3万元以下的罚款万元以下的罚款n物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款万元以下的罚款n物业管理企业不按照《物业管理企业资质管理办法》规定及物业管理企业不按照《物业管理企业资质管理办法》规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款万元以下的罚款第第 18页页三、物业管理从业人员的职业资格三、物业管理从业人员的职业资格 n《条例》第《条例》第3333条规定：条规定：““从事物业管理的人员应当从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书按照国家有关规定，取得职业资格证书 n目前，国家对于物业管理企业人员的要求，主要是目前，国家对于物业管理企业人员的要求，主要是19961996年建设部发布的《年建设部发布的《关于实行物业管理企业经理、关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》》和和19981998年建设部《年建设部《关于全国物业管理从业人员岗位关于全国物业管理从业人员岗位培训工作的通知培训工作的通知》（〔》（〔98〕建房物字第〕建房物字第18号）文件。

号）文件通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员，即通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员，即企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗，企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗，并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法1998年年12月月2日，建设部又印制了《日，建设部又印制了《全国物业管理全国物业管理从业人员岗位证书从业人员岗位证书》并制定了证书管理办法》并制定了证书管理办法 第第 19页页n（一）培训目标和内容（一）培训目标和内容 n通过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员的专业知识通过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作培训内容与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作培训内容主要包括物业管理理论、实务、法规等知识主要包括物业管理理论、实务、法规等知识n（二）（二）岗位位证书的的颁发与管理与管理n全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称“证书证书”）由建）由建设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。

证书在全国范围内通用章和住宅与房地产业司公章证书在全国范围内通用n证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理n证书实行动态管理、复检验证制度证书实行动态管理、复检验证制度n持证者必须接受规定的继续教育，由培训机构负责持证者必须接受规定的继续教育，由培训机构负责做好继续教育记录做好继续教育记录第第 20页页（三）物业管理企业经理岗位规范（三）物业管理企业经理岗位规范 n 岗位必备知识：岗位必备知识：n了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；n了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；n了解《公司法》、《合同法》、《税法》、《民事诉讼法》等法律知识；了解《公司法》、《合同法》、《税法》、《民事诉讼法》等法律知识；n熟悉计算机应用的知识；熟悉计算机应用的知识；n熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；n熟熟悉悉国国家家和和本本地地区区的的物物业业管管理理法法律律、、法法规规和和政政策策；；掌掌握握物物业业管管理理的的基基本本理理论与实务；论与实务；n掌握企业经营管理知识。

掌握企业经营管理知识n岗位必备能力：岗位必备能力：n具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；n掌掌握握本本公公司司各各部部门门业业务务及及运运作作状状况况，，熟熟悉悉企企业业财财务务、、税税收收状状况况和和市市场场变变化化情况，具有经营决策能力；情况，具有经营决策能力；n具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；n具有处理突发事件的能力；具有处理突发事件的能力；n具有计算机应用能力具有计算机应用能力第第 21页页（四）物管企业部门经理、管理员岗位规范（四）物管企业部门经理、管理员岗位规范 n 岗位必备知识：岗位必备知识：n了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；n熟熟悉悉物物业业管管理理的的基基本本理理论论和和有有关关政政策策法法规规，，掌掌握握本本地地区区有有关关物物业业管管理理要要求求、、计费规定等；计费规定等；n掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；n掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；n掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；n掌握计算机应用知识。

掌握计算机应用知识n岗位必备能力：岗位必备能力：n具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；n具有制定工作计划，并组织实施的能力；具有制定工作计划，并组织实施的能力；n具具有有及及时时处处理理危危漏漏房房和和房房屋屋、、设设备备、、设设施施的的抢抢修修排排险险和和火火警警匪匪警警救救护护等等突突发事件的能力；发事件的能力；n具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；n具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；n具有熟练应用计算机进行管理的能力具有熟练应用计算机进行管理的能力 第第 22页页注册物业管理师注册物业管理师 n《物业管理基本制度与政策》《物业管理基本制度与政策》n《物业经营管理》《物业经营管理》n《物业管理综合能力》《物业管理综合能力》 n《物业管理实务》《物业管理实务》 第第 23页页 四、物业管理公司的组织机构设置四、物业管理公司的组织机构设置 总经理总经理室室办办公公室室财财务务部部公公关关部部工工程程部部管管理理部部服服务务部部发发展展部部各各管管理理处处下下属属企企业业物业管理公司机构物业管理公司机构第二节第二节 业主及业主大会业主及业主大会 第第 25页页一、业主一、业主 n【案例】【案例】 买房但尚未取得产权证，是不是业买房但尚未取得产权证，是不是业主？主？ 王某所住小区在准备召开业主代表大会核王某所住小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，一些工作人员对其代表资格存定业主代表时，一些工作人员对其代表资格存有异议，认为房子虽然可能事实上是他买的，有异议，认为房子虽然可能事实上是他买的，但他没有取得房产证，没有证据证明他就是业但他没有取得房产证，没有证据证明他就是业主，请问，买房暂时尚没有取得产权证，还不主，请问，买房暂时尚没有取得产权证，还不能被称为业主吗？能被称为业主吗？第第 26页页n所谓业主，简单地说，所谓业主，简单地说，就是指某区域物业（房屋及就是指某区域物业（房屋及相关设备设施和场地）的所有权人相关设备设施和场地）的所有权人。

n具体来讲，业主是指在城市房屋土地管理机关登记具体来讲，业主是指在城市房屋土地管理机关登记注册，且现有记录表明其拥有某大厦或某房屋建筑注册，且现有记录表明其拥有某大厦或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或个人（产权证上的著名人），以及享有此份业权的个人（产权证上的著名人），以及享有此份业权的注册受抵押人对于期房买卖合约的买方，严格来注册受抵押人对于期房买卖合约的买方，严格来说，只有等到所购物业进行契证登记后，才能成为说，只有等到所购物业进行契证登记后，才能成为法律上的业主但一般情况下，如果有经过政府房法律上的业主但一般情况下，如果有经过政府房地产管理部门监证及公证机关公证的房地产预售合地产管理部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同的买主，亦可视为业主同或买卖合同的买主，亦可视为业主 第第 27页页n所谓使用人所谓使用人，就是指物业的使用权拥有人，我，就是指物业的使用权拥有人，我们一般称他为租用人、租客（户）或者住户们一般称他为租用人、租客（户）或者住户使用人可以是业主，也可以是业主以外的单位使用人可以是业主，也可以是业主以外的单位或个人。

或个人第第 28页页n业主应具备的三种意识：业主应具备的三种意识：n权利意识权利意识n自治意识自治意识n自律意识自律意识第第 29页页权利意识权利意识n物业中的产权形态物业中的产权形态n个人所有：住户的内部空间个人所有：住户的内部空间n两方共有：相邻两家共有楼板墙壁两方共有：相邻两家共有楼板墙壁n部分共有：归全体业主共同拥有的楼梯、基础、部分共有：归全体业主共同拥有的楼梯、基础、管道、绿地等管道、绿地等n共有并非“按份共有”，而是全体业主共同利益的凝结单个业主通过它获利的前提是不损害其他业主利益第第 30页页权利意识的三个层次权利意识的三个层次n有何权利？有何权利？n如何行使这些权力？如何行使这些权力？n如何维护自己的权益？如何维护自己的权益？第第 31页页有何权利？有何权利？n对于单个业主，《物业管理条例》第二章第六对于单个业主，《物业管理条例》第二章第六条：条：业主在物主在物业管理活管理活动中，享有下列中，享有下列权利：利：n　　　　（（一一））按按照照物物业服服务合合同同的的约定定，，接接受受物物业管理企管理企业提供的服提供的服务；；n　　　　（（二二））提提议召召开开业主主大大会会会会议，，并并就就物物业管理的有关事管理的有关事项提出建提出建议；；n　　　　（（三三））提提出出制制定定和和修修改改业主主公公约、、业主主大大会会议事事规则的建的建议；；n　　　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　第第 32页页n（五）（五）选举业主委主委员会委会委员，并享有被，并享有被选举权；；n（六）（六）监督督业主委主委员会的工作；会的工作；n（七）（七）监督物督物业管理企管理企业履行物履行物业服服务合同；合同；n（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；n（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；；n（十）法律、法规规定的其他权利。

十）法律、法规规定的其他权利n单个业主的权利，通过共有权和参与权来实现，单个业主的权利，通过共有权和参与权来实现，故第四、八、九条最为重要故第四、八、九条最为重要第第 33页页业主的义务业主的义务 n1.1.遵守业主公约、业主大会议事规则的义务遵守业主公约、业主大会议事规则的义务n业业主主公公约约是是由由业业主主承承诺诺的的，，对对全全体体业业主主都都具具有有约约束束力力，，全全体体业业主主都都有有遵守的义务遵守的义务n业业主主大大会会议议事事规规则则就就业业主主大大会会的的议议事事方方式式、、表表决决程程序序、、业业主主投投票票权权、、业业主主投投票票权权确确定定办办法法、、业业主主委委员员会会的的组组成成和和成成员员任任期期等等事事项项作作出出约约定定，，是实施物业管理的重要规章制度，因此，全体业主都有遵守的义务是实施物业管理的重要规章制度，因此，全体业主都有遵守的义务n2.2.遵遵守守物物业业管管理理区区域域内内有有关关物物业业管管理理方方面面的的各各项项规规章章制制度度的的义务义务n3.3.执执行行业业主主大大会会的的决决定定和和业业主主大大会会授授权权业业主主委委员员会会作作出出的的决决定的义务定的义务n4.4.按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务n5.5.按时交纳物业服务费用的义务按时交纳物业服务费用的义务n6.6.法律、法规规定的其他义务法律、法规规定的其他义务 第第 34页页n业主大会的权力：对物业重大事件的管业主大会的权力：对物业重大事件的管理权和决定权理权和决定权n业主委员会的权力：它是业主大会的执业主委员会的权力：它是业主大会的执行机构，其最基本的权利是由法律法规行机构，其最基本的权利是由法律法规和业主大会所赋予的，通常是与该物业和业主大会所赋予的，通常是与该物业有关的日常事务和一些重大事项的决定有关的日常事务和一些重大事项的决定权。

权第第 35页页n如何行使权利？如何行使权利？n民主途径民主途径n如何维护权利？如何维护权利？n合法途径合法途径第第 36页页白云花园案例白云花园案例 n20022002年年1212月月9 9日日，，广广州州市市新新兴兴白白云云花花园园小小区区的的业业主主们们迎迎来来了了新新聘聘用用的的物物业业公公司司广广州州华华信信公公司司，，新新物物业业公公司司一一百百多多名名保保安安进进入入了了小小区区业主们要辞退的是从业主们要辞退的是从19981998年开始一直在这里管理的悦华物业公司年开始一直在这里管理的悦华物业公司n但但是是当当天天就就遭遭到到原原物物业业管管理理公公司司抵抵抗抗，，悦悦华华物物业业管管理理公公司司不不肯肯作作出出让让步步，，双双方方经经过过六六个个多多小小时时的的僵僵持持，，在在当当地地派派出出所所和和居居委委会会的的调调解解下，冲突得以平息下，冲突得以平息n究究其其辞辞退退原原因因，，新新兴兴白白云云花花园园业业主主委委员员会会主主任任师师笑笑天天表表示示，，对对悦悦华华物业管理不信任，不满意，特别是治安问题物业管理不信任，不满意，特别是治安问题n两两年年了了，，没没人人说说得得清清这这栋栋楼楼房房从从一一楼楼到到五五楼楼的的玻玻璃璃窗窗为为什什么么不不翼翼而而飞飞。

小小区区护护栏栏上上的的铁铁家家伙伙也也不不知知道道被被谁谁搬搬了了家家众众目目睽睽睽睽之之下下翻翻墙墙而而入入在在这这里里也也成成了了家家常常便便饭饭20022002年年底底，，3 3号号楼楼一一户户居居民民家家里里的的煤煤气气口口突突然然冒冒出出了了火火苗苗有有位位邻邻居居第第一一时时间间冲冲向向楼楼道道里里的的消消防防栓栓却却发现那条消防口是没有喷嘴的业主们却强烈要求更换物业公司发现那条消防口是没有喷嘴的业主们却强烈要求更换物业公司第第 37页页n据据了了解解，，悦悦华华物物业业公公司司之之所所以以赖赖着着不不走走，，是是因因为为其其隶隶属属广广州州市市道道路路扩扩建建办办公公室室广广州州市市道道路路扩扩建建办办拥拥有有小小区区60%60%的的产产权权，，作作为为最最大大业业主主，，他他们们认认为为小小区区的的业业主主委委员员会会是是不不合合法法的的所所以以由由这这个个业业主主委委员员会作出的决定也就是不成立的会作出的决定也就是不成立的n但但师师笑笑天天则则表表示示，，业业主主委委员员会会从从筹筹备备到到招招聘聘新新公公司司长长达达两两年年当当时时，，广广州州市市道道路路扩扩建建办办公公室室不不仅仅参参加加了了筹筹备备会会，，还还向向业业主主委委员员会会提提供供了了办公场地。

业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案办公场地业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案n白白云云区区国国土土资资源源和和房房屋屋管管理理局局物物管管科科的的唐唐科科长长也也认认为为：：业业主主委委员员会会从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的第第 38页页n广广州州市市道道路路扩扩建建办办公公室室将将白白云云区区房房管管局局和和白白云云花花园园业业主主委委员员会会告告上上法法庭庭，，状状告告白白云云区区房房管管局局越越权权审审批批和和业业委委会会欠欠交交管管理理费费但但按按照照物物业业管管理理条条例例，，凡凡对对业业委委会会存存在在质质疑疑应应在在业业委委会会成成立立三三个个月月内内提提出出，，但但道道扩扩办办却却在在一一年年多多后后才才提提出出并并且且房房管管局局对对于于业业委委会会只只是是一一个个备备案案制制度度，，不不存存在在审审批批；；而而对对于于欠欠交交的的管管理理费费，，白白云云区区房房管管局局也也已已整整改改业业主主补补交交了了所所以以，，起起诉诉很很快快就就被被白白云云区区法法院院一一审审驳驳回回在在今今年年4 4月月9 9日，中院再次审理此案，仍然维持原判。

日，中院再次审理此案，仍然维持原判n而而今今年年3 3月月9 9日日，，就就悦悦华华物物业业管管理理公公司司始始终终不不愿愿退退出出小小区区，，不不肯肯交交出出管管理理权权，，业业委委会会也也正正式式向向白白云云区区法法院院起起诉诉了了悦悦华华物物业业公公司司5 5月月4 4日日，，初初审审开开庭庭，，但但道道扩扩办办仍仍以以业业委委会会不不合合程程序序为为由由，，拒拒绝绝出出庭庭目目前前，，此案还有待进一步审理此案还有待进一步审理第第 39页页n本例独特之处在于，原物业公司的母公司广州本例独特之处在于，原物业公司的母公司广州市道路扩建办拥有超过市道路扩建办拥有超过50%的产权份额，是的产权份额，是有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业主的意见和利益极易被忽略因此，便有一个主的意见和利益极易被忽略因此，便有一个是否需要通是否需要通过立法对大业主的代表权进行限制过立法对大业主的代表权进行限制的问题虽现有相关法规并无此点内容，但至的问题虽现有相关法规并无此点内容，但至少可以检查大业主有无少可以检查大业主有无100%缴纳管理服务缴纳管理服务费若无，便没资格享有其所占份额的代表权费。

若无，便没资格享有其所占份额的代表权另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出现严重违规失职行为，依法依然可由主管部门现严重违规失职行为，依法依然可由主管部门注销其资质注销其资质 第第 40页页自治意识自治意识n“自治自治”，是指业主对自己拥有的房产的使用、，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理做出决定的行为经营和管理做出决定的行为n１、１、“谁拥有、谁管理谁拥有、谁管理”，，“权在业主权在业主”n业主对个人所有物业的治理，对两方共有、共业主对个人所有物业的治理，对两方共有、共同拥有的物业的维护，对小区公共事务的决策同拥有的物业的维护，对小区公共事务的决策第第 41页页n２、有偿２、有偿n业主与物业管理企业的关系业主与物业管理企业的关系n法律关系：委托与被委托法律关系：委托与被委托n经济关系：关系平等，有偿服务经济关系：关系平等，有偿服务第第 42页页自律意识自律意识n“自律自律”，业主要遵守业主大会通过的业主公，业主要遵守业主大会通过的业主公约，服从物业管理企业的正常管理，承担相应约，服从物业管理企业的正常管理，承担相应的费用，约束自己的行为。

的费用，约束自己的行为n１、增强法律意识１、增强法律意识n２、提高公众意识２、提高公众意识第第 43页页二　业主大会二　业主大会n（一）业主大会的性质（一）业主大会的性质n所谓所谓““业主大会业主大会””，是代表和维护物业管理区域内，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织具体来讲，业主大会是代表物业管理区域内组织具体来讲，业主大会是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织体业主实施自治自律管理的组织 n《条例》第九条规定：《条例》第九条规定：““一个物业管理区域成立一一个物业管理区域成立一个业主大会个业主大会 n《条例》所称《条例》所称““物业管理区域物业管理区域””，是指根据省、自，是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域 第第 44页页（二）业主大会成立的条件（二）业主大会成立的条件 n《条例》第《条例》第1010条规定，一般情况下，条规定，一般情况下，““同一个物业管理区域同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

成立业主大会，并选举产生业主委员会同时，《条例》第同时，《条例》第1010条规定：条规定：““只有一个业主的，或者业只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责由业主共同履行业主大会、业主委员会职责n房地产行政主管部门如何指导业主大会的成立呢？应按照地方物业管理条例规定如，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：“住宅区入住率达到50 ％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”，可以成立业主大会《上海市居住区物业管理条例》规定：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：“（l）公有住宅出售建筑面积达到30％以上的；（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的；（3）住宅出售已满两年的 第第 45页页（三）业主大会会议的形式（三）业主大会会议的形式1.业主大会会议召开的形式①集体讨论②书面征求意见2.业主大会召开的法定人数 “应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加”方可召开业主可以委托代理人参加业主大会会议，但必须办理合法的委托手续。

3.业主大会作出决定的法定人数 作出普通决议的法定人数：必须经与会业主所持投票权1／2以上通过”作出特别事项决定的法定人数：“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3或１／２以上通过” 第第 46页页（四）业主大会的职责（四）业主大会的职责n下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：n（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；n（二）制定和修改管理规约；（二）制定和修改管理规约；n（（三三））选选举举业业主主委委员员会会或或者者更更换换业业主主委委员员会会成成员；员；n（四）选聘和解聘物业服务企业；（四）选聘和解聘物业服务企业；n（五）筹集和使用专项维修资金；（五）筹集和使用专项维修资金；n（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；n（（七七））有有关关共共有有和和共共同同管管理理权权利利的的其其他他重重大大事事项 第第 47页页（五）业主大会会议（五）业主大会会议n首次业主大会会议首次业主大会会议n定期会议定期会议n临时会议临时会议第第 48页页首次业主大会首次业主大会n所在地区、县房地产行政主管部门指导下成立，街道办事处所在地区、县房地产行政主管部门指导下成立，街道办事处参与指导工作。

参与指导工作n会议筹备工作：会议筹备工作：n1.组织大会筹备组其成员由所在地区、县房地产管理部门、建设单位、业主代表组成，已有居民委员会的，还可以邀请居民委员会委员参加n2.每幢楼房协商产生业主小组成员或者业主代表，业主小组成员应当为业主代表n3.通过协商，推荐业主委员会候选人业主既包括商品房购房者，也包括公房购买者和拥有物业的房地产开发企业业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐n4.草拟业主大会议事规则、业主委员会章程和业主公约等有关文件n5.确定会议时间、地点，做好会务的各项准备工作第第 49页页首次业主大会召开的程序首次业主大会召开的程序n1.1.由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况；由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况；n2.2.由由大大会会筹筹备备组组成成员员代代表表筹筹备备组组介介绍绍业业主主委委员员会会候候选人情况，候选人本人也可以自我介绍；选人情况，候选人本人也可以自我介绍；n3.3.审议、通过业主大会议事规则和业主公约；审议、通过业主大会议事规则和业主公约；n4.4.选举产生业主委员会委员；选举产生业主委员会委员；n5.5.审议、通过与物业管理相关的重大事项。

审议、通过与物业管理相关的重大事项n在在首首次次业业主主大大会会上上，，建建设设单单位位还还应应当当作作物物业业管管理理前前期期工工作作报报告告，，物物业业管管理理企企业业还还应应当当作作物物业业承承接接验验收收情况的报告情况的报告第第 50页页定期会议（一年一次）定期会议（一年一次）n听取业主委员会工作报告听取业主委员会工作报告n《议事规则》、《公约》、《业委会章程》的《议事规则》、《公约》、《业委会章程》的审议与修订审议与修订n物业管理企业的选、续、改聘物业管理企业的选、续、改聘n专项维修基金的使用、续筹方案的决定专项维修基金的使用、续筹方案的决定n业主委员会换届选举和委员增减业主委员会换届选举和委员增减n决定有关共同利益的其他事项决定有关共同利益的其他事项第第 51页页临时会议临时会议n召开条件：召开条件：n２０％以上业主（有投票权的）提议：２０％以上业主（有投票权的）提议：n重大事故和紧急事件重大事故和紧急事件n业主大会议事规则约定的其他情况业主大会议事规则约定的其他情况n有效条件：有效条件：n１／２以上投票权业主参加１／２以上投票权业主参加n不得做出与物业管理无关的决定不得做出与物业管理无关的决定第第 52页页业主大会会议的召开业主大会会议的召开n会议类型：全体大会和代表大会会议类型：全体大会和代表大会n代表方式：有投票权和联系人代表方式：有投票权和联系人n会议形式：集体讨论和书面形式会议形式：集体讨论和书面形式第第 53页页投票权投票权n原则：效率优先，兼顾公平原则：效率优先，兼顾公平n方法：方法：n住宅套数（住宅物业）住宅套数（住宅物业）n建筑面积（其他物业）建筑面积（其他物业）第第 54页页n《物业管理条例》规定，投票权，是按照每一位业主所拥有《物业管理条例》规定，投票权，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。

的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的 n各地对于如何确定业主表决权的问题，规定尽管各不相同，各地对于如何确定业主表决权的问题，规定尽管各不相同，但多数城市还是按照业主的个数来考虑的例如，《北京市但多数城市还是按照业主的个数来考虑的例如，《北京市房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》中规定，产权人投票实行每一单元房一票工作的通知》中规定，产权人投票实行每一单元房一票《上海市居住物业管理条例》则基本上按照业主人数确定，《上海市居住物业管理条例》则基本上按照业主人数确定，一人一票一人一票 n《厦门市住宅区物业管理条例》规定按建筑面积每平方米一《厦门市住宅区物业管理条例》规定按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权《深圳经济特区住宅区物个表决权或每一份额一个表决权《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：业管理条例》规定：““各类房屋按照建筑面积每各类房屋按照建筑面积每1010平方米计平方米计算为一票；不足算为一票；不足1010平方米的，平方米的，5 5平方米及平方米及5 5平方米以上的计算平方米以上的计算为一票；不足为一票；不足5 5平方米的不计票。

平方米的不计票有的地方规定：有的地方规定：““业主拥业主拥有的建筑面积不足有的建筑面积不足100100平方米的，每一产权单位为一票；超过平方米的，每一产权单位为一票；超过100100平方米的，每平方米的，每100100平方米为一票平方米为一票 第第 55页页n某某小小区区共共有有１１００００００套套住住房房，，还还有有２２００００套套尚尚未未售售出出，，为为了了进进一一步步搞搞好好物物业业管管理理工工作作，，发发展展商商委委托托物物业业公公司司成成立立了了业业主主委委员员会会筹筹备备小小组组，，经经过过一一段段时时间间的的准准备备工工作作，，筹筹备备小小组组召召开开了了业业主主大大会会，，并并通通过过差差额额选选举举，，选选举举出出了了业业主主委委员员会会委委员员但但在在公公布布业业主主委委员员会会当当选选委委员员名名单单前前，，有有部部分分业业主主提提出出发发展展商商将将未未出出售售的的２２００００套套房房屋屋计计算算为为自自己己的的投投票票权权，，是是侵侵犯犯了了业业主主选选举举的的合合法法权权益益，，坚坚决决反反对选举结果，并要求进行重新选举对选举结果，并要求进行重新选举n请请问问：：１１、、发发展展商商是是否否可可以以将将未未出出售售的的２２００００套套房房屋屋计计算为自己的投票权，为什么？算为自己的投票权，为什么？n２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？第第 56页页n第一，发展商可以将末出售的第一，发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票套房屋计算为自己的投票权。

根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分权根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式继受取造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式因此，是建筑物发展法转移给建筑物区分所有权人的方式因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权商依法创设了建筑物区分所有权 第第 57页页n任任何何人人、、或或者者任任何何其其他他组组织织依依法法通通过过买买卖卖、、赠赠与与、、继继承承、、交交换换或或其其他他合合法法方方式式获获得得了了建建筑筑物物其其中中的的某某一一个个单单元元或或套套房房，，就就成成为为建建筑筑物物区区分分所所有有权权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。

人，即通常在物业管理活动中所说的业主n发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商因此，这时这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商因此，这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上，自然就拥人当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上，自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该承担相应的义分权及因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该承担相应的义务这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有务这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务任何人都不能随意剥夺与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业主权利和义务，发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发展商有权依据法律、法规否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合法权益。

的有关规定来维护其合法权益 第第 58页页n既既然然发发展展商商作作为为未未出出售售房房屋屋部部分分的的建建筑筑物物区区分分所所有有权权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权n综综上上所所述述，，发发展展商商作作为为未未出出售售房房屋屋的的建建筑筑物物区区分分所所有有权权人人，，即即未未出出售售房房屋屋的的业业主主，，与与其其他他业业主主一一样样具具有有业业主主委委员员会会的的选选举举权权和和被被选选举举权权某某小小区区的的部部分分业业主主之之所所以以提提出出发发展展商商将将未未出出售售的的200套套房房屋屋计计算算为为自自己己的的投投票票权权，，是是侵侵犯犯了了业业主主选选举举的的合合法法权权益益，，坚坚决决反反对对选选举举结结果果，，要要求求进进行行重重新新选选举举，，这这些些都都是是由由于于其其不不清清楚楚发发展展商商作作为为未未出出售售房房屋屋的的建建筑筑物物区区分分所所有有权权人人的的地地位位所造成的误解所造成的误解第第 59页页n第二，作为物为管理公司应该多给这些业主进第二，作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。

依法做好业主委员会的选举工作 第第 60页页业主大会决定方式业主大会决定方式n大会决定，必须经过与会业主１／２以上通过大会决定，必须经过与会业主１／２以上通过n《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》的制定与修订，物业管理企业主委员会章程》的制定与修订，物业管理企业的选、续、改聘，专项维修基金的使用、续筹的选、续、改聘，专项维修基金的使用、续筹方案的决定，必须经区域内全体业主２／３以方案的决定，必须经区域内全体业主２／３以上通过第第 61页页三、业主委员会三、业主委员会 n（一）业主委员会的性质和宗旨（一）业主委员会的性质和宗旨 n业主委员会，是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从业主委员会，是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构业主大会的执行机构业主委员业主委员会的合法权益受国家法律保护，业主委员会的一切活动都应会的合法权益受国家法律保护，业主委员会的一切活动都应当遵守国家法律、法规，遵守物业管理规定以及有关群众团当遵守国家法律、法规，遵守物业管理规定以及有关群众团体的有关规定。

体的有关规定 n业主委员会的宗旨是：代表本物业管理区域内全体业主的合业主委员会的宗旨是：代表本物业管理区域内全体业主的合法权益，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，法权益，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业管理的保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，维护本物业管理区域内的公共秩序，法律、法规和政策规定，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全和文明的环境创造整洁、优美、安全和文明的环境 第第 62页页（二）业主委员会的职责（二）业主委员会的职责 n1.1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况n2.2.代代表表业业主主与与业业主主大大会会选选聘聘的的物物业业管管理理企企业业签签订订物物业业服服务务合合同同选选聘聘、、续续聘聘或或者者解解聘聘物物业业管管理理企企业业，，须须经经业业主主大大会会讨讨论论通通过过后后，，业业主主委委员员会会方方可可与与物物业业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。

n““选选聘聘物物业业管管理理企企业业””，，是是指指通通过过公公开开招招标标、、邀邀请请招招标标或或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业n““续续聘聘物物业业管管理理企企业业””，，是是指指物物业业服服务务合合同同期期满满后后，，对对物物业管理企业的再次聘用业管理企业的再次聘用n““解解聘聘物物业业管管理理企企业业””，，分分为为自自然然解解聘聘和和提提前前解解聘聘自自然然解解聘聘””，，是是指指物物业业服服务务合合同同期期限限届届满满后后不不再再被被续续期期提提前前解解聘聘””，，是是指指在在合合同同履履行行期期间间，，由由于于某某种种原原因因，，合合同同双方或者单方提出终止合同的履行双方或者单方提出终止合同的履行第第 63页页n 3. 3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同和协助物业管理企业履行物业服务合同n4.4.监监督督业业主主公公约约的的实实施施督督促促业业主主遵遵守守物物业业管管理理法法律律、、法法规规和和政政策策规规定定，，遵遵守守业业主主公公约约以以及及物物业业服服务务合同的约定。

合同的约定n5.5.业主大会赋予的其他职责主要包括以下职责：业主大会赋予的其他职责主要包括以下职责：n（（1）组织修订业主公约、业主委员会章程组织修订业主公约、业主委员会章程n（（2 2））审审核核专专项项维维修修资资金金的的筹筹集集、、使使用用和和管管理理，，以以及及物物业业服务费用标准及使用办法服务费用标准及使用办法n（（3 3））业业主主委委员员会会应应当当接接受受政政府府行行政政主主管管部部门门的的监监督督指指导导，，执执行行政政府府行行政政主主管管部部门门对对本本物物业业管管理理区区域域的的管管理理事事项项提提出出的指令和要求，等等的指令和要求，等等n（（4）调解物业管理活动中的纠纷调解物业管理活动中的纠纷 第第 64页页（三）业主委员会章程（三）业主委员会章程 n业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范性文件，一般应当包括以下内容：性文件，一般应当包括以下内容： n （（l l）业主委员会的名称、地址、物业管理区域范围；）业主委员会的名称、地址、物业管理区域范围；n（（2 2）业主委员会的性质、主管部门及宗旨；）业主委员会的性质、主管部门及宗旨；n（（3 3）组织机构的设立及职责；）组织机构的设立及职责；n（（4 4）组织原则；）组织原则；n（（5 5）业主委员会委员的条件及委员产生程序；）业主委员会委员的条件及委员产生程序；n（（6 6）业主委员会的权利、义务；）业主委员会的权利、义务；n（（7 7）经费来源及经费账目管理；）经费来源及经费账目管理；n（（8 8）工作制度及会议制度；）工作制度及会议制度；n（（9 9）业主委员会章程生效、修订等有关事宜。

业主委员会章程生效、修订等有关事宜第第 65页页（四）业主委员会会议（四）业主委员会会议 n业主委员会会议包括例行会议和特别会议业主委员会例行业主委员会会议包括例行会议和特别会议业主委员会例行会议是业主委员会的常规会议，一般应当每季度召开一次会议是业主委员会的常规会议，一般应当每季度召开一次有有1 1／／3 3的委员提议或者主任、副主任认为有必要时，可以召的委员提议或者主任、副主任认为有必要时，可以召开特别会议召开业主委员会会议，召集人应当提前开特别会议召开业主委员会会议，召集人应当提前7 7日将会日将会议通知书及有关材料送达每位委员委员因故不能参加，可议通知书及有关材料送达每位委员委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权 n召开业主委员会会议时，可以邀请政府行政主管部门、居民召开业主委员会会议时，可以邀请政府行政主管部门、居民委员会、物业管理企业、政府有关部门如街道办事处、公安委员会、物业管理企业、政府有关部门如街道办事处、公安派出所等人员以及非业主物业使用人代表参加派出所等人员以及非业主物业使用人代表参加 n业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。

业主委员会会议决定问题，采取少数服从主任召集、主持业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则执行秘书应当做好会议记录，并由会议主持人多数的原则执行秘书应当做好会议记录，并由会议主持人签名认可后存档涉及物业管理的重大问题应当由与会的全签名认可后存档涉及物业管理的重大问题应当由与会的全体委员签名认可体委员签名认可 第第 66页页（五）业主委员会的产生（五）业主委员会的产生 n同一个物业管理区域内的全体业主，应当同一个物业管理区域内的全体业主，应当““在物业在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会导下成立业主大会，并选举产生业主委员会””（《条例》第十条第一款）《条例》第十条第一款） n一般业主委员会设委员一般业主委员会设委员5 5～～7 7名，经业主大会决定可名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于以适当增减，但最低不得少于5 5名业主委员会设主名业主委员会设主任任1 1名，副主任名，副主任2 2～～3 3名，主任、副主任在业主委员会名，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生委员中推选产生。

n业主委员会应当选聘执行秘书业主委员会应当选聘执行秘书1 1名，负责处理业主委名，负责处理业主委员会的日常事务工作业主委员会主任、副主任、员会的日常事务工作业主委员会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职执行秘书一般为兼职，也可以是专职第第 67页页1.1.业主委员会成立的备案制度业主委员会成立的备案制度 n业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起3030日内，持成立业主委员日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单、业主委员会章程、办会登记申请书、业主委员会委员名单、业主委员会章程、办公场所证明文件以及其他需要的材料，向物业所在地的区、公场所证明文件以及其他需要的材料，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案县人民政府房地产行政主管部门备案 n如一切程序皆符合有关法规和条例规定，则房管部门会在接如一切程序皆符合有关法规和条例规定，则房管部门会在接到书面申请之日起到书面申请之日起1515天内给业主委员会有关同意设立的证明天内给业主委员会有关同意设立的证明文件，业主委员会才正式宣告成立业主委员会撤销、合并，文件，业主委员会才正式宣告成立。

业主委员会撤销、合并，须报经原物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门须报经原物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案 n业主委员会如属于社团法人机构的，应当在地方法规规定的业主委员会如属于社团法人机构的，应当在地方法规规定的期限内到民政部门或者社团登记管理部门依法办理社团法人期限内到民政部门或者社团登记管理部门依法办理社团法人核准登记手续，取得社团法人资格核准登记手续，取得社团法人资格 第第 68页页2.2.业主委员会委员的资格业主委员会委员的资格 n业主委员会委员必须从业主中选举产生业主委员会委员必须从业主中选举产生 n业主委员会委员应当由业主委员会委员应当由道德品质好、热心公益事业、责任心道德品质好、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任有下列的业主担任有下列情形的不得担任业主委员会委员：情形的不得担任业主委员会委员： n（（1 1）已经不是业主的；）已经不是业主的；n（（2 2）个人已经宣告破产，或者担任企业法定代表人期间该企业）个人已经宣告破产，或者担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产被宣告破产7 7年内的；年内的；n（（3 3）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；正在接受调查的；n（（4 4）被业主大会罢免后）被业主大会罢免后7 7年内的；年内的；n（（5 5）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规，或者违反业主公约等严重行为的；法规，或者违反业主公约等严重行为的；n（（6 6）其他不宜担任业主委员会委员的。

其他不宜担任业主委员会委员的 第第 69页页3.3.业主委员会的成员任期业主委员会的成员任期 n业主委员会一般每届任期业主委员会一般每届任期2 2年或者年或者3 3年，任期期年，任期期满满3 3个月前，由业主大会进行换届选举新一届个月前，由业主大会进行换届选举新一届业主委员会，业主委员会委员可以连选连任业主委员会，业主委员会委员可以连选连任n业主委员会委员缺额时的补选，应当在业主委业主委员会委员缺额时的补选，应当在业主委员会章程中予以规定章程没有规定的，一般员会章程中予以规定章程没有规定的，一般应当在半年内召开业主大会或者业主代表大会应当在半年内召开业主大会或者业主代表大会予以补选业主委员会委员辞职或者因长期出予以补选业主委员会委员辞职或者因长期出国、物业转让、疾病等原因不能履行职责的，国、物业转让、疾病等原因不能履行职责的，须书面通知业主委员会须书面通知业主委员会 第第 70页页四、业主公约四、业主公约 n（一）业主公约的主要内容（一）业主公约的主要内容 n““业主公约业主公约””，是一种公共契约，属于协议、合约，是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，由全体业主共同约定、的性质，是由业主承诺的，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。

及公共利益等方面的行为准则 n业主公约一般由政府房地产行政主管部门统一制订业主公约一般由政府房地产行政主管部门统一制订《示范文本》，业主大会可以根据本物业管理区域《示范文本》，业主大会可以根据本物业管理区域的实际情况进行修改补充的实际情况进行修改补充n为了搞好前期物了搞好前期物业管理，管理，““建建设单位位应当在当在销售物售物业之前，制定之前，制定业主主临时公公约””（《条例》第（《条例》第2222条） 第第 71页页临时公公约与公与公约二者的区别二者的区别n制定方式不同制定方式不同n内容侧重不同内容侧重不同n生效方式不同生效方式不同n适用阶段不同适用阶段不同第第 72页页n1.1.有关物业的使用、维护和管理有关物业的使用、维护和管理n（（1 1））物物业业管管理理区区域域的的名名称称、、地地点点、、面面积积及及户户数数；；（（2 2））共共用用场场所所及及共共用用设设施施设设备备状状况况；；（（3 3））建建筑筑物物各各项项维维修修、、养养护护、、管管理理和和物物业业服服务务费费用用、、专专项项维维修修资资金金以以及及依依照照业业主主大大会决定的有关分摊费用等的交纳会决定的有关分摊费用等的交纳。

n2.2.业主的共同利益业主的共同利益n（（1 1））业业主主使使用用建建筑筑物物和和物物业业管管理理区区域域内内其其他他共共用用场场所所、、共共用用设设施施设设备备的的权权益益；；（（2 2））业业主主在在本本物物业业管管理理区区域域内内应应当当遵遵守守的的行行为为准准则则；；（（3 3））业业主主大大会会的的召召集集程程序序及及决决定定重重大事项的方式大事项的方式n3.3.业主享有的权利与应当履行的义务业主享有的权利与应当履行的义务n4.4.违反业主公约的法律责任违反业主公约的法律责任n5.5.其他应当约定的有关事项其他应当约定的有关事项第第 73页页（二）业主公约的法律依据（二）业主公约的法律依据 n 一一是是根根据据《《民民法法通通则则》》第第8383条条的的规规定定：：““不不动动产产的的相相邻邻各各方方，，应应当当按按照照有有利利生生产产、、方方便便生生活活、、团团结结互互助助、、公公平平合合理理的的精精神神，，正正确确处处理理截截水水、、排排水水、、通通行行、、通通风风、、采采光光等等方方面面的的相相邻邻关关系系””n二二是是根根据据建建设设部部的的《《城城市市异异产产毗毗连连房房屋屋管管理理规规定定》》第第五五条条的的规规定定 ：：““所所有有人人和和使使用用人人对对房房屋屋的的使使用用和和修修缮缮，，必必须须符符合合城城市市规规划划、、房房地地产产管管理理、、消消防防和和环环境境保保护护等等部部门门的的要要求求，，并并应应当当按按照照有有利利使使用用、、共共同同协协商商、、公公平平合合理理的的原原则则，，正确处理毗连关系正确处理毗连关系””。

第第 74页页n建建筑筑物物区区分分所所有有权权是是近近代代各各国国物物权权法法上上一一项项重重要要的的不不动动产产权权利利，，当当数数人人区区分分某某一一建建筑筑物物时时，，就产生建筑物区分所有权：就产生建筑物区分所有权：n于专有部分上成立的所有权，为专有部分所有权，于专有部分上成立的所有权，为专有部分所有权，n于共用部分上成立的所有权，为共用部分所有权于共用部分上成立的所有权，为共用部分所有权n除除法法律律另另有有规规定定外外，，区区分分所所有有权权人人对对其其专专有有部部分分享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的的权权利利但但是是，，区区分分所所有有权权人人对对专专有有部部分分的的使使用用，，不不得得妨妨碍碍建建筑筑物物的的正正常常使使用用以以及及违违反反区区分分所所有有权权人人的的共共同利益第第 75页页（三）业主公约订立的原则（三）业主公约订立的原则 n首首先先是是合合法法性性原原则则业业主主公公约约的的内内容容应应当当符符合合法法律律、、法规和政策规定，符合土地使用权出让合同的规定法规和政策规定，符合土地使用权出让合同的规定n其其次次是是整整体体性性原原则则。

业业主主公公约约的的订订立立应应当当在在全全体体业业主主自自愿愿和和充充分分协协商商的的基基础础上上进进行行，，当当个个别别意意见见难难以以统统一一时时，，应应当当以以全全体体业业主主的的整整体体利利益益为为目目标标，，个个人人服从全体，少数服从多数服从全体，少数服从多数n第第三三是是民民主主性性原原则则业业主主公公约约的的订订立立应应当当采采取取民民主主管管理理的的形形式式，，即即通通过过业业主主大大会会或或者者业业主主委委员员会会的的形形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求第第 76页页（四）违反业主公约的行为以及其纠正（四）违反业主公约的行为以及其纠正 n违反业主公约的行为一般有：违反业主公约的行为一般有： n1.1.房屋装饰装修时违反业主公约的行为房屋装饰装修时违反业主公约的行为n2.2.搬迁时违反业主公约的行为搬迁时违反业主公约的行为n3.3.日常违反业主公约的行为日常违反业主公约的行为n违约行为处理方法主要有：违约行为处理方法主要有：n1.1.规劝规劝n2.2.制止制止n3.3.批评批评n4.4.警告警告n5.5.按照物业管理制度处理按照物业管理制度处理n6.6.提起民事诉讼提起民事诉讼第第 77页页五、业主大会、业主委员会与居民委员会的关系五、业主大会、业主委员会与居民委员会的关系 n社区居民委员会委员除居委会主任是由街道办事处直接任命社区居民委员会委员除居委会主任是由街道办事处直接任命的以外，其余都由小区居民组成，隶属于街道办事处直接领的以外，其余都由小区居民组成，隶属于街道办事处直接领导管理。

是一种半民间半政府的组织，主要负责小区内的行导管理是一种半民间半政府的组织，主要负责小区内的行政工作，配合政府搞好各项活动，如向居民传达政府的最新政工作，配合政府搞好各项活动，如向居民传达政府的最新指示及精神，倡导居民进行爱国卫生运动，加强居民的精神指示及精神，倡导居民进行爱国卫生运动，加强居民的精神文明素质，宣传计划生育等文明素质，宣传计划生育等n业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，提高居业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，提高居民素质，保持小区整洁环境，积极配合政府创建文明小区，民素质，保持小区整洁环境，积极配合政府创建文明小区，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，并接共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，并接受其指导和监督受其指导和监督n在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理，参加居民委员会组织业主应当接受相关居民委员会的管理，参加居民委员会组织的各项活动的各项活动 n住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议 第第 78页页七、物业管理公司与业主委员会的关系七、物业管理公司与业主委员会的关系 n第第一一，，在在法法律律上上，，双双方方是是平平等等的的民民事事主主体体关关系系，，没有谁领导谁，谁管理谁的问题没有谁领导谁，谁管理谁的问题n第第二二，，在在经经济济上上，，双双方方是是聘聘用用与与被被聘聘用用、、委委托托与被委托、服务与被服务的关系与被委托、服务与被服务的关系n第第三三，，物物业业管管理理过过程程中中，，业业主主应应处处于于主主导导地地位位，，物业管理公司应处于被动地位物业管理公司应处于被动地位n第第四四，，要要防防止止两两种种相相反反的的倾倾向向一一种种就就是是业业主主至上，或者叫做业主至上主义至上，或者叫做业主至上主义。