超市选址的商圈分析.docx

超市选址商圈分析一、商圈分析含义商圈分析有两个部分即：广义商圈分析、狭义商圈分析，在这里则探讨是狭义商圈分析所谓商圈分析是指顾客愿意到本专卖1占购买产品距离与相应时间，通常情况与本店J占面地址相葩500m左右距离为佳如下图：为了确保商圈分析有效性，还得对在商圈范围内给予充分调查以下是对商圈进行调查时常关注三大要点：人口、竞争品牌、基本费用等1. 人口调查人口调查内容包括该区域人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量大小等人口数量与人口结构这两个要点主要是调查该地消费容量如人口数量不及5万，而且人口结构又是以一线打工者郊区、工业区，首先就可以筛选出局购买习惯与经济收入两个要点主要是确定销售终端与产品结构如：沈阳、大连、北京、天津等北方地区各个城市则以商场为主，东北地区由于大卖场VS小店铺、时尚VS低收入、渠道空间狭窄市场进入门槛高、投入大产出小、区域小差异大对商场极度信任现象温州、成都、株州等南方地区各个城市虽也有商场，但是消费者对连锁专卖店消费信任远远超越了北方地区那种现象；另外中西部地区与沿海地带各个城市经济收入有极大差距，因而在产品结构上有很大不同，比如在鞋行业中西部地区注塑鞋类有较大市场消费，而在沿海地区以长三角市场为例则更注重产品款式和产品休闲趋势。

人流量大小调查主要是就地城市街区氛围营造，也是决定是否开J占主要因素如温州五马街商业区，同在一个街区不同地段因人流量分流造成营业额也就大不相同著名品牌HQT五马街专卖店年销额可达200多万，而在胜利路、公园路一带则只有70万?80万年销额2. 竞争品牌竞争品牌调查主要以竞争品牌数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析竞争品牌数量、品牌结构要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈，如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富，那么就很容易吸引顾客高度聚集，增加整个区域市场容量，当然这是选择重要场所如：重庆沙坪坝商圈大洋百货休闲少女装区域共有30多个品牌，其中主要是国外品牌如ONLY等，国内品牌只有艾格这个品牌在当地市场亭有较高商誉潜在竞争品牌分析，也将预示着未来市场提升如：长沙商业步行街女装连锁专卖店在2005年之时主要有只有歌莉娅、浪漫一身等品牌专卖店，但后来其他品牌纷纷跟进相继出现了淑女屋、江南布衣等品牌3. 基本费用基本费用调查调查要素主要有：转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等二、影响商圈大小因素1. 商业信誉信誉好商1占，其商圈规模会比同行业其他商1占大。

2. 经营规模商店经营规模越大，商品经营范围越广，花色品种越齐全，其吸引顾客空间范围也越大3. 商品种类经营口用品商店商圈较小，经营选购品、特殊品商店商圈较4. 竞争商店位置相互竞争商店之间葩离越大，它们各自商圈也越大但是，有时相互竞争商店毗邻而设，顾客因有较多选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大5. 顾客流动性顾客流动性大，光顾商店来源会更广，商店边缘商圈因此会扩大，从而整个商圈规模会扩大6. 交通地理状况商店位于中心商业区或交通便利地区，商圈规模会因此扩大7. 促销活动商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力，吸引更多边缘商圈顾客慕名光顾，从而使其商圈规模扩大三、确定商圈理论方法1. 零售引力法则零售引力法是商圈传统定义进一步拓展该法则认为，城市人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客吸引力就越大商店吸引力是由邻近商圈人口和距离共同作用结果具体可用如下公式计算式中：d为城市A和B之间距离；pa为A城市人口；pb为B城市人口；Dab为A城市商圈限度2. 商圈饱和度测定特定商圈内某类商品销售饱和程度，可以帮助新设商店经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足一般来说，在饱和程度3. 地区开1占，成功概率较高。

商圈饱和程度可以用如下饱和指数来反映式中：C为某地区购买某类商品潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品商店营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数四、考察商圈GIS技术在选址时一般也利用GIS技术进行商圈选址评估目前国内市场上在零售选址中采用GIS技术零售企业只有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头其他国内外零售企业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用GIS技术，但有不少企业己经开始这方面尝试，例如上海联华、北京物美等GIS是GeographicInformationSystem缩写，翻译过来就是地理信息系统GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成,对任一形式地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示集成选址分析步骤超市选址问题是一个很复杂综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析通过分析、比较，我们得出了超市选址一般性规律和解决途径即选址问题主要取决于1占铺位置地形特点及其周围人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等，其主要步骤有：第一步，在深入研究之前先以专题地图形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求区域排除在外，选出大致合适地区再做进一步分析。

第二步，根据对选址区域儿何和属性信息了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置预选反之，可以重新选择其他区域和其他位置第三步，结合GIS数据组织方式和地图表达形式，对J占址选择相关主要因素进彳f评价，主要评价因素如下：(1)地形特点①用地形状：②用地可进入性；③用地视觉可见性：④腼积2)人口状况①家庭户数：②人口文化程度：③常住人口数量；④人潞度；⑤人口收入状况；⑥人口年龄结构；⑦人均月零售消费支出3)城市设施状况①学校；②中小企业；③政府机关；④娱乐场所；遢型车站4)交通条件①车流密度；②人流密度；③停车场数量；④道路宽度5)竞争环境①商店数量；②商店面积：③营业额；④消费人口保用量GIS优势在于它能将不同来源、类型大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得重要信息2.利用GIS进行超市选址分析优势1) 决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素信息，从而更有助于决策者进行科学分析和决策2) 用户可以通过对不同地图图层控制，对需要信息进行分层和叠加，同时还可以自由设置这些要素显示风格和样式，有利于决策科学化。

3) 通过专题地图分析，用户能够快速发现可利用市场空间；用户在确定预选位置后，系统可根据用户输入信息不同进行模拟分析和评估预测，找出优选方案，并以定性和定量方式将结果反馈给用户，极大地提高了用户决策效率4) 用户可以将地图上任意区域布局设置和打印，方便分发和使用超市选址策划具有重要意义，在进行选址分析时要以便利消费者为首要原则，从节省消费者购物时间、购买精力、购买费用角度出发，最大限度地满足消费者需要，否则失去了消费者支持和信赖，商业网点也就失去了存在基础现代社会发展口新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度商圈分析已成为连锁超市规划选址必不可缺利器参考文献：[1] 张哗清：《连锁经营管理原理》?立信会计出版社[2] 李全程：《连锁超市操作实务》.清华大学出版社[3]姬中波：如何利用GIS进行超市选址.解放军信息工程大学测绘学院[4] 卜凡罗小康:如何做连锁专卖店商圈分析1 / 6。