2013贵阳星云家电城综合体项目定位与开发策略报告（提交版）133p.pdf

地产服务地产服务 · · 投资管理投资管理 · · 资产及商业管理资产及商业管理 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 贵阳南明区星云家电城综合体贵阳南明区星云家电城综合体项目项目 定位定量及开发策略研究报告定位定量及开发策略研究报告 谨呈：贵州恒丰伟业房地产开发有限公司谨呈：贵州恒丰伟业房地产开发有限公司 20201313年年7 7月月1 1日日 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page3 版权声明 Copyright; All rights Reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page4 第一部分第一部分 研究思路研究思路 目标沟通目标沟通 德思勤对本项目目标的理解德思勤对本项目目标的理解 项目整体发展核心问题思考项目整体发展核心问题思考 本报告研究思路本报告研究思路 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page5 目标沟通目标沟通 我们的开发目标是什么？我们的开发目标是什么？ 利润最大化利润最大化 提升片区形象提升片区形象 迅速回笼资金迅速回笼资金 销售持续增长销售持续增长 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page6 –叫座叫座 树立片区价值与价格典范树立片区价值与价格典范 实现全市范围的高销售率实现全市范围的高销售率 在贵阳房地产市场中取得非在贵阳房地产市场中取得非 凡的影响力凡的影响力 ………… – 叫好叫好 打造一流的城市综合体打造一流的城市综合体 成为市民中意的消费场所成为市民中意的消费场所 为政府税收、就业做贡献为政府税收、就业做贡献 竖立城市建筑景观的新地标竖立城市建筑景观的新地标 德思勤对本项目目标的理解德思勤对本项目目标的理解 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page7 从我们操作的多个综合体项目来看从我们操作的多个综合体项目来看，，都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力，，如何最大化发如何最大化发 挥复合价值挥复合价值，，而对于本项目而言而对于本项目而言，，以下三个问题很重要：以下三个问题很重要： 项目地块自身条件有什么优劣势项目地块自身条件有什么优劣势，，对项目发对项目发 展有怎样的影响展有怎样的影响？？ 综合体内部商业与其他物业的关系如何综合体内部商业与其他物业的关系如何，，如如 何以商业价值带动其他物业的价值何以商业价值带动其他物业的价值？？使整体价值使整体价值 最大化最大化？？ 1 3 发掘项目地块的核心价值发掘项目地块的核心价值 从价值最大化的角度出发为项目各从价值最大化的角度出发为项目各 物业寻找发展机遇物业寻找发展机遇 未来市场需求是否足以支撑原规划体量未来市场需求是否足以支撑原规划体量，，综综 合体项目的市场机会在哪合体项目的市场机会在哪？？ 2 项目定量研究项目定量研究 项目整体发展核心问题思考项目整体发展核心问题思考 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page8 报告研究思路报告研究思路 项目可发展物业定位定量建议项目可发展物业定位定量建议 物业功能及总体布局建议物业功能及总体布局建议 地块分期与地块分期与开发策略建议开发策略建议 住宅物业住宅物业 商业物业商业物业 办公物业办公物业 酒店物业酒店物业 定位篇定位篇 项目地块分析项目地块分析 地块现状分析地块现状分析 地块规划条件地块规划条件 市场篇市场篇 宏观环境分析宏观环境分析 区域发展规划分析区域发展规划分析 城市宏观分析城市宏观分析 宏观篇宏观篇 经营篇经营篇 住宅市场分析住宅市场分析 物业发展机遇分析物业发展机遇分析 商业市场分析商业市场分析 办公市场分析办公市场分析 酒店市场分析酒店市场分析 地块篇地块篇 第二阶段第二阶段 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page9 第二部分第二部分 项目本体研究项目本体研究 项目区位分析项目区位分析 项目地块分析项目地块分析 项目限制性条件分析项目限制性条件分析 项目项目swot分析分析 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page10 项目位于两城区内核心区域，生活配套成熟，土地的价值极高，未来开发以高端综合项目为主项目位于两城区内核心区域，生活配套成熟，土地的价值极高，未来开发以高端综合项目为主 一环一环 本案本案 项目所在贵阳的区位图项目所在贵阳的区位图 项目在贵阳的区位说明项目在贵阳的区位说明 老贵阳中心，一环就是城郊分界线。

随着城市发展进程的推进，城市不断向二环、三环、 甚至四环扩张延展，城市的外延，一环的地位愈发突 出 纵观国内外一线城市的房地产发展格局不难发现， 除了具有突出特色的区域价值，总体而言，以环城道 路为界，距市中心越近房产价值越高 一环内愈加稀少的土地势必带来高端商住开发和成 熟的高档生活配套当然，一环内商业指标并不单以 高端、享受为标志，城市一环，还是一个具有深厚文 化底蕴和历史积淀的地域，它承载着独特的城市文化 和精神脉络，累积着整个城市的精神与情感，承担着 追溯城市商业文明、居住历史的使命一环不仅是货 币意义上的“值钱”，更赋予城市商业不可复制的文 化价值 项目地段分析项目地段分析 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page11 喷水池商圈喷水池商圈 大十字商圈大十字商圈 大南门商圈大南门商圈 大西门商圈大西门商圈 小十字商圈小十字商圈 河滨公园河滨公园 花 瑞 金 路 溪 大 道 一环线一环线 本项目本项目 两城区内呈现人口密度大，各级商圈集中分布的特点，商圈内同质化竞争较为激烈，但目前高端现两城区内呈现人口密度大，各级商圈集中分布的特点，商圈内同质化竞争较为激烈，但目前高端现 代商业体稀缺代商业体稀缺 项目与周边商圈竞争关系项目与周边商圈竞争关系 项目竞争分析项目竞争分析 商圈名称商圈名称 集中商业总营业面积集中商业总营业面积 喷水池商圈喷水池商圈 7万㎡万㎡ 大西门商圈大西门商圈 7万㎡万㎡ 大大-小十字商圈小十字商圈 8.7万㎡万㎡ 大南门商圈大南门商圈 6.5万㎡万㎡ 两城区非核心商圈两城区非核心商圈 集中商业集中商业 集中商业营业面积集中商业营业面积 亨特国际亨特国际 8万㎡万㎡ 鸿通鸿通Amall 10万㎡万㎡ ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page12 项目竞争分析项目竞争分析 贵州文化广场贵州文化广场 旧改项目旧改项目 花果园花果园 本项目地块本项目地块 项目东面的贵州文化广场、南侧旧改项目及花果园是本项目最直接的竞争对手，在与之竞争的同时项目东面的贵州文化广场、南侧旧改项目及花果园是本项目最直接的竞争对手，在与之竞争的同时 ，也需共同合作，共同打造贵阳新的商业中心，也需共同合作，共同打造贵阳新的商业中心 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page13 项目紧邻河滨公园与瑞花广场，属城市中心稀缺的公园物业，具有良好的景观价值项目紧邻河滨公园与瑞花广场，属城市中心稀缺的公园物业，具有良好的景观价值 项目东部紧靠瑞花广场，共享城市绿地，且临近城中唯一的公园——河滨公园，远眺人民广场，拥有多面环景的 景观资源。

河滨公园河滨公园 人民广场人民广场 瑞花广场瑞花广场 项目景观分析项目景观分析 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page14 项目距离机场、火车站等交通枢纽比较近，项目距离机场、火车站等交通枢纽比较近， 省内外游客可以方便到达本项目，加之项目三面紧临城省内外游客可以方便到达本项目，加之项目三面紧临城 市主干道，交通可及性强市主干道，交通可及性强 解放路解放路 花溪大道花溪大道 瑞花巷瑞花巷 贤惠路贤惠路 瑞金南路瑞金南路 本案本案 1.6KM 本案本案 龙洞堡龙洞堡 机场机场 火车站火车站 10KM 火车火车 北站北站 4.5KM 项目周边主要交通干道图项目周边主要交通干道图 项目距离重点交通枢纽的直线距离项目距离重点交通枢纽的直线距离 项目交通分析项目交通分析 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page15 项目地块现状为星云家电城和棚户区，有大量的待拆迁物业，拆迁进度直接影响项目开发建设进度项目地块现状为星云家电城和棚户区，有大量的待拆迁物业，拆迁进度直接影响项目开发建设进度 客运站 待拆迁物业 待拆迁物业 星云家电城内部 星云家电城内部 棚户区 地块现状分析地块现状分析 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page16 项目西临城市快速路花溪大道， 东接城市主干道瑞金南路。

南侧 瑞花巷十分窄小，两侧摆摊，行 车困难北侧尚为规划道路 项目地块临街面较短，进入性 较差 主干道临街面较窄，西侧难以 满足大型商业昭示性的要求，东 侧结合瑞花广场有条件打造较好 的昭示面 项目地形分析项目地形分析 项目地块狭长，沿主干道临街面较窄，地块不方正，东西进深较大，进入性差项目地块狭长，沿主干道临街面较窄，地块不方正，东西进深较大，进入性差 项目地形说明项目地形说明 花 溪 大 道 瑞 金 南 路 瑞 花 巷 瑞花广场 规 划 路 规 划 路 155m 105m 440m 370m ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page17 项目地块整体呈西高东低的坡状地形，地块三与地块二的最大高差达项目地块整体呈西高东低的坡状地形，地块三与地块二的最大高差达2323米，复杂的地势对项目后期米，复杂的地势对项目后期 规划影响较大规划影响较大 地块一地块一 地块二地块二 地块三地块三 77 81 58 69 71 原始原始 标高标高 道路道路 规划路规划路 0% 5% 7% 道路道路 坡度坡度 项目地貌分析示意图项目地貌分析示意图 整体呈西高东低的地形，地块一、地块二的地势最高，地块三的地势较低，呈缓。