最值得学习、最成功的商业模式——西单大悦城成功之道65p.pdf

西单大悦城的成功之道西单大悦城的成功之道————西单大悦城操作案例分享西单大悦城操作案例分享二零一零年十一月二零一零年十一月自 2007 年 4 月项目正式购买以来，中粮团队以短短 8 8 个月个月的时间完成了总共 11 11 万平米万平米、全部 234 234 个品牌个品牌的招商工作，其中首次进入北京的品牌 46 46 个个；西单独有品牌 58 58 个个，出色的塑造了“真正国际化青年城”的商业样板，并实现了集团“当年收购、当年完成招商、当年面市当年收购、当年完成招商、当年面市”的既定战略目标，其品牌质量、招商速度及首年租金水平均刷新了目前的市场记录，造就了中国商业地产的又一传奇前前言言一、项目概况一、项目概况• 整体概况整体概况总建筑面积：总建筑面积：20.520.5万平方米，万平方米，其中包括：购物中心11万平米；一幢四星级服务式公寓3.5万平米；一幢甲级写字楼2.5万平米；地下停车场：3.5万平米，约1000个停车位；项目南北向长约项目南北向长约150150米，东西向长约为米，东西向长约为110110米；米；建筑东侧高建筑东侧高4545米，西侧高米，西侧高6060米；米；其中：商业：B2—11F；酒店：6F—13F，（带首层大堂）；写字楼：6F—15F，（带首层大堂）；地下停车：B4—B3；• 商业统计商业统计商业建面：11万平米；使用面积：约5万平米；使用率：47%各业态面积比例：各业态面积比例：-零售: 占67% -餐饮: 占25% -娱乐: 占8%商业楼层标高：商业楼层标高：1F：5米；2F—6F:4.2米；7F—11F：3.7米THE LANDMARK THE LANDMARK 北京地标性的北京地标性的 Shopping MallShopping Mall二、项目亮点介绍二、项目亮点介绍1 1、、LOCATIONLOCATION 地处北京最繁华最成熟最时尚商圈地处北京最繁华最成熟最时尚商圈每天每天20-50万万2 2、、TRAFFICTRAFFIC 覆盖面最广最方便的交通交汇点覆盖面最广最方便的交通交汇点到达地铁：到达地铁：1号、号、4号、号、13号线号线3 3、、CUSTOMERSCUSTOMERS 每天约每天约7676万的白领确保高品质的消费方式万的白领确保高品质的消费方式项目名称项目名称办公面积（万平方米）办公面积（万平方米）办公人流（万人）办公人流（万人）美晟广场6.45大悦城6.55置地星座76天安汇87中国国际新闻中心11.410富卓广场4.54首都时代广场5.75中国银行17.515金融街新增2420TOTALTOTAL91917676西单周边办公区西单周边办公区4 4、、SALESSALES 时尚品牌最高销售量的地方时尚品牌最高销售量的地方232350500 0101020203030404050506060平时平时周末周末西单商圈人流量单位单位: :万人万人Pedestrian Circulation Of Xidan Catchment10,70611,32228,922 26,00635,5983,4949,34819,96624,32005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000123456789People西单商圈各节点人流量地铁出口西单mall其他节点5 5、、IRREPLACABLEIRREPLACABLE 北京三环内最后一个北京三环内最后一个Shopping MallShopping Mall6 6、、DESIGNINGDESIGNING 全国最大全国最大LEDLED屏幕外墙屏幕外墙室内设计公司：日本丹青社室内设计公司：日本丹青社7 7、、DESIGNINGDESIGNING 亚洲最长飞天梯亚洲最长飞天梯长度：长度：56米，米，上行时间：上行时间：1分分10秒秒8 8、、DESIGNINGDESIGNING 最多电梯与扶梯的最多电梯与扶梯的Shopping MallShopping Mall各类电梯数量：各类电梯数量：95部部9 9、、DESIGNINGDESIGNING 北京西单最大停车场北京西单最大停车场1010、、DEVELOPER DEVELOPER 中粮（集团）有限公司（中粮（集团）有限公司（COFCOCOFCO））是中国大型国有企业，自是中国大型国有企业，自19941994年来一直上榜世界年来一直上榜世界500500强。

强1111、、F F＆＆B B 北京西单最大的美食嘉年华北京西单最大的美食嘉年华1212、、ENTERTAINMENTENTERTAINMENT 中国最大电影院中国最大电影院三、项目定位的思考三、项目定位的思考1、对立地条件及入市时机的分析 成熟商圈，商业竞争激烈； 商业形式传统，商业业态单一； 大众消费档次，客群趋于年轻； 商圈有改造升级的空间；3、集团项目期望 对尽快开业的期望； 对品牌质量的期望； 对租金收益的期望；2、项目自身条件及优劣势分析 产品特点； 改造难度； 前任规划及遗留客户； 利益相关客户；4、项目定位的难度 既要迎合商圈，又要有所提升； 既要直面竞争，又要突破限制； 既要丰富业态，又要减少改造； 既要遗留客户，又要全新规划； 既要品牌质量质量，又要租金收益收益和招商速度速度四、项目整体定位的成功四、项目整体定位的成功源于西单，高于西单源于西单，高于西单业态丰富、主题鲜明业态丰富、主题鲜明引领年轻人的生活方式引领年轻人的生活方式POSITIONINGPOSITIONING 最具主题及最适合定位的商品组合最具主题及最适合定位的商品组合-2F X – LIFE 趣味趣味-2FB2-25/26 优之良品B2-02 Kobo龙川小勃B2-03 Kama/卡玛B2-04 Lock&lockB2-05 Xxezz阿瑟斯B2-06/07 Mediwell曼狄飞B2-08/09/10 Ayilian阿伊莲B2-11A JasonwoodB2-11B/12A Yishion以纯B2-12B Hot Wind热风B2-13 Jeanswest真维斯B2-14 Braxton霸狮腾B2-15/16 I.P. ZoneB2-17/18 Eruner伊韵儿B2-31 Boton波顿B2-27/28/29 GiordanoB2-30 Robinhood罗宾汉B2-32 CrocsB2-33 S&KB2-34/35/36 BalenoB2-22 雅酷比B2-24 缤果B2-23 堡狮龙BossiniB2-21 NEEB2-19/20 Meters Bonwe/美特斯邦威-1F Glamorous 炫目炫目B1-08A PUCCAB1-10 大明眼镜B1-11 ZAKKA/杂活王国B1-12 Haya BobyB1-13 NICIB1-14a Hello KittyB1-16A Missi MissyB1-21 MAYBE DOLLB1-06 TwiceB1-04 CAMENAE家美乐B1-05 She’sB1-40 The Face ShopB1-34 KorresB1-35 深蓝Bleunuit-1FB1-09A 天女至爱B1-06A 曼谷银B1-16 HUGO BOSS/美缇香水B1-09 Micky MouseB1-14 Anubis阿努比斯B1-24 鲜元素B1-20 BrillantB1-02 ManningsB1-03 I NailB1-07 ECCOMIB1-08 金象B1-15 宝岛B1-17 Potato& Co.B1-18 LavinneB1-18A 爱特宝丝 B1-19 Aimer Feel/淑酷B1-32 MisshaB1-33 佰草集B1-30 Red EarthB1-31 Q’ggleB1-39 H2OB1-38 SephoraB1-36 DHCB1-37 ipodB1-23 丁和李朴B1-22a 八喜B1-25 Cold StoneB1-26/27 面包新语1F Elegant 优雅优雅1F1F04-06 Esprit1F08 Artini1F19A Gucci Glasses1F09 City Chian1F1F-10 Swatch1F-11/12 Izzue1F-15 NEXT1F07 Best Seller1F-13/14 MUJI1F01 ZARA 3月开业1F-03 b+ab 2月23日开业1F02 Promod1F17 GUESS?1F16 Hifiger Denim1F-18/19/26 CK Jeans1F23 Sephora1F25 Folli Follie1F21/22 Sibo1F-20 天梭2F Sexy 性感性感2F04 La Pargay纳帕佳2F05 EACHWAY艺之卉2F06 Belle/百丽2F07 Best Seller2F08-10 Ochirly2F11 Walker Shop2F01 ZARA2F24/25 COBO2F35 Prich2F28 Giodano Ladies2F27 Hiroshima2F26 Scotfield(Lady)2F29 Motivi2F32 FCUK2F02 Jinava2F14-16 Arrtco2F03 Ein2F33 STARBUCKS星巴克2F31 Cotton Republic2F2F34 W.2F13 爱特爱2F12 G2 black label2F30 卡西欧2F30 俪博领3F Trendy 潮流潮流3F3F06 A02 Azona3F10/11 Giordano Concept3F09 Best Seller3F07 Mind Bridge3F12 BasicHouse3F01 G20003F-29 R&G3F05 In Wear3F03 Adidas Linear3F16 Love&Love Ciosi3F24 Teenie & Wennie3F22 Roem3F23 Bodypops3F25 Lily3F27 Garona歌浪尼3F26 Casio卡西欧3F20-21 Wagas3F14/15/17/18/19 Uniqlo/优衣库3F-02 Levi’s3F30 E-land3F28 edc3F08 Belle3F13B 曼妮芬3F13E Imi’s/爱美丽3F13A Aimer/爱慕3F04 Taixiant3F13G CK Underwear3F-02A Dockers3F13F 松山棉店4F Crash 冲撞冲撞4F43/44 T B2 Jeans4F45/46 Viscap4F14 Honeys4F13 歌莉娅4F12 West Mend西门町4F18 尚至喜4F20 Pirate Ship海盗船4F26/27 6&84F29 I.S.O4F28 MUDD4F22/23/30 JNBY/江南布衣4F11 I’m David4F10 Bench Body奔趣4F32-39 BAUHAUS/包豪斯4F41 The thing4F42 Couzzle4F52/53 Quik Silver4F19 Veilond/纬纶4F57 Tony Jeans4F54/55 味千拉面4F62 A To Z4F63/65 播4F64/66 Betu4F76/77 Lovely lace4F6768/71 Bossini/堡狮龙 Style4F69 Benetton贝纳通4F70/72 SCAT4F73-75 星期六4F47/48 Coey4F24/25 伊可爱4F58-61 Ebase4F15/16/17 Surface4F01/02/03/04 马克华菲4F51a ENO4F56 OT4F49/50 86104F09 So Basic4F4F31 EXR4F51 索菲亚4F21 d.two4F40 Bico必酷5F Sporty 动感动感5F5F25 Mizuno美津浓5F13/15 Cottonfield5F。