城市新心脏面貌渐行渐近 独家解读秦皇寺板块价值.docx

城市新心脏面貌渐行渐近 独家解读秦皇寺板块价值在 7月 21日天府新区的土拍盛宴中，房企相互竞价，最终天投以超过 120%的溢价拿下秦皇寺两块商务、住宅用地连襟地，成为当日土拍的最大赢家土拍成交的 1、2 号宗地是连襟地，位于天府新区秦皇寺中央商务区，在武汉路南侧、夔州大道以东，两宗宗地的总面积近 250亩至此，也将秦皇寺再一次推上成都房地产的头条 天府新区未来 CBD 秦皇寺中央商务区出生显傲娇 秦皇寺中央商务区带着政府极高的期望被提出，是天府新区“一城、一区、一带”的规划重点，秦皇寺将被打造成成都未来一个新的城市中心 CBD，成为天府新区的”心脏”，与目前成都主城区一起重新划分成都城市格局，形成“一核双中心”态势 说到未来 CBD，首先要了解 CBD对城市的意义，就像上海陆家嘴，北京国贸，广州珠江新城，香港中环，深圳福田，以及现在的成都金融城等对各自城市的意义其中成都金融城在 8年时间，从蓝图变成集结成都商务中心、商业中心、高端生活中心的成都新副中心目前大成都均价 7559元/㎡，但去年位于金融城的银泰中心成交的一套的顶层豪宅，爆出8万元/平米的高价，刷新成都楼市单价，同时也显示了城市 CBD物业在城市中的的高端形态优越性。

同时公开数据显示，传统一线城市 CBD板块房价均为城市平均房价的 2.6-3.0倍，而金融城总体均价水平仅为城市 1.6倍，所以还有上涨空间同时也可以预见，作为天府新区CBD的秦皇寺，未来也将经历同样的变革成都作为未来 10年全球发展快的城市，秦皇寺中央商务区一旦建成，物业价值必然有极大的上涨空间 成都金融城板块房价走势 从地理位置上看，从天府大道一直往南 25KM就是秦皇寺所在地，区域内包括地铁、有轨电车等在内的若干条快速通道与中心城区紧密相连，地铁 1号三期、6 号、11 号、18 号以及19号线等 5条地铁、同时，“四横六纵”道路骨架网，多条有轨电车线路共同形成了天府商务区四通八达的立体化交通体系而且从此出发，到两大国际机场的车程不过半小时 天府新区公共交通路网/图据网络 地铁对于房价的影响，已经在成都房价走势上显示过多次从 1、2 号线开通情况来看，地铁开通前后，周边房价最高涨幅达到 114%可见拥有多条地铁通过的秦皇寺区域，未来也是自带高身价光环 成都地铁周边房价变化/图据网络 名企互抢先后入驻 地价 3个月涨 5倍 目前政府对于秦皇寺的规划已初见成效，区域内已经集结了数家大型房企，用地类型包括医疗、教育、商业、娱乐等多种。

名企对于秦皇寺的偏爱，原因之一在于秦皇寺的丰富土地储备自秦皇寺中央商务区亮相以来，区域还处在最前期建设中，不同于现在主城区和高新区没地或少地的现象，秦皇寺片区还有大量待出让的土地，所以，大面积的出让土地更有利于后期打造高端品质项目优质的土地背景，吸引了大量房企先后入驻另一方面来自政府对秦皇寺的规划隶属于天府新区的秦皇寺中央商务区，被规划为具备会展会议、总部经济、商业商务、医疗教育、公共服务和酒店等现代都市功能于一体的中央商务区，与兴隆湖科学城、锦江生态带共同组成天府新区的三大重点核心 2014年，秦皇寺中央商务区首次土地出让，中铁斩获秦皇寺连襟地，取名中国中铁西南总部大厦，作为秦皇寺天府 CBD第一楼，项目目前已经封顶 2014年 8月 14日，天投斥资 4亿拿下百亩地块 2015年 12月 30日，万达拿下秦皇寺 500亩商住地块，狠砸 100亿要建国际医疗中心，目前已经在打围施工中 2016年 1月 18日，中航蓄力，豪揽 450亩地块，建成都最大的航空主题乐园 2016年 3月 3日，新疆广汇首进成都，目光直接投向秦皇寺，拿下秦皇寺 410亩地 2016年 7月 21日，天投再次出手，溢价超过 120%拿下近 250亩连襟地，土地规划幼儿园。

起初区域内出让土地基本都是以底价成交，随着越来越多的房企进驻后，区域不断升值，价值也开始飙升据公开数据表明，秦皇寺首次亮相，成交单价 250万元/亩，直到 2016年土地成交价已经飙升至 800万元/亩，3 年时间地价上涨 3.2倍即便是 4个月前的土地市场，就在 7.21拍卖宗地左侧宗地，新疆广汇成交单价也只是 161万元/亩，上涨 4.96倍秦皇寺区域现状航拍图 成都中原地产分析师鲁敏认为，秦皇寺板块土地从 2013年开始被推入市场，政府给予的支持力度很大，附近的兴隆湖板块是成都未来最值得关注的新城，目 前其基础配套设施的营造速度很快，在这些因素的支撑下秦皇寺板块的土地越来越热是理所当然的 名校进驻天府新区全新布局教育 秦皇寺享红利 教育用地的辐射效应可以从土地拍卖成果展示出来的，7 月 21日，位于天府新区沈阳路的 3号宗地，因为毗邻龙江路小学天府校区和石室中学天府校区，学区优势让这宗宗地一上市即吸引了众多房企的眼光最后被优品道以楼面地价 6550.97元/平米的价格拍下，溢价率 174.28%，总价为 64658.11万元，学区房的优势不言而喻 未来天府新区将引入四七九中天府校区成都石室天府新区学校、成都树德天府学校以及龙江路小学天府校区，学校都最晚不过 2017年完工并投用。

建好后优质的教育资源影响力将辐射华府板块、秦皇寺板块、南湖板块、大源板块、中和板块等在内的五大板块，而秦皇寺版块在天府新区的学区效应中同样享受红利，以树德中学和七中的优势为区域增值 秦皇寺受政府着力打造 未来高端产品集群 从目前秦皇寺出让土地信息和区域规划也可以看出，版块主要集中打造高端社区所以小编可以大胆的推测，未来秦皇寺版块打造的产品主要以低密的高端改善项目为主并且目前区域内也已经有了高端项目的先河，早有 2011 年建成并交付的坡地别墅蜀景江南项目已经入 驻区域 5 年，目前二手房房价在 5431 元/㎡ 左右现有复地御香山花香谷产品以别墅为主，起价 6500 元/ 平米，蔚蓝卡地亚以大平层为主，均价 12000 元/ 平米左右，囊括高端产品所有形态后，未来秦皇寺版块的价格趋势也就明朗了 一有丰富土地储备和政府规划，二有众多开发商的重视，三有国际医疗、教育、交通等相关配套，最重要的是有政府的大力打造和扶持，未来的秦皇寺价值不容小觑不过从数据上看，香港中环在 1970至 1980 年代进入全盛时期，上海陆家嘴规划诞生于 1990年，北京 CBD的规划诞生于 1992，也就是说一个 CBD 的建设至成熟需要 20-30年的时间，所以秦皇寺的未来还值得等待。