07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告.ppt

纳斯达克代码：CRIC南京际华浦口项目可行性研究报告南京际华浦口项目可行性研究报告城市运营顾问中心2012-07-16绩揣四晤盐攫巢统杯脑坛鄂葬眠榷乙迂佬曙倾硕鸵纵患堵魔块含源二萤岗2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2一一 、项目开发背景总结、项目开发背景总结-----------------------------------------------------------------3二、项目初步发展定位二、项目初步发展定位----------------------------------------------------------------24三、项目开发运作建议三、项目开发运作建议----------------------------------------------------------------35目录目录四、四、 项目财务指标分析项目财务指标分析---------------------------------------------------------------43阮窒蔚糯彭椅螺缘莱母剃东郊翘寿胸艾辕剃霹呀耪蚤屎基轻躯语损锻颧砒2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告3一、项目开发背景总结一、项目开发背景总结缀美丸能收廊贺刚煽朵碑抓恭抿去奸钨欺焕乓六埃磐签少鸭禹择簧尺卉佰2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告4浦珠路浦珠路南部地块南部地块（后期规划）（后期规划）规划路规划路北部地块北部地块南苑小区浦珠路（双向6车道）地块位置地块位置浦口区浦珠中路209号（5302厂）占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积限高限高土地性质土地性质用途用途四至四至地块内部情况地块内部情况103亩，约6.9万㎡3.0约20.7万㎡100m工业研发用地（代码MX）都市产业南邻浦珠快速路（双向6车道，60米宽）；东邻南车南京浦镇车辆厂及配套南苑小区；西侧和北侧为未来规划路形状规则，土地平整，无自然资源，现存部分厂房和仓库项目四至图项目四至图玄武区玄武区南车南京浦镇车辆厂市中心新街口市中心新街口白下区白下区项目基本指标项目基本指标南京长江大桥南京长江大桥下关区下关区南京北站南京北站12公里公里鼓楼区鼓楼区项目位置项目位置3.3公里公里浦口区浦口区应天大桥高架应天大桥高架项目区位图项目区位图项目概况项目概况项目位于南京浦口区，用地为工业研发用地，土地平整，容积率较高，限高项目位于南京浦口区，用地为工业研发用地，土地平整，容积率较高，限高100米。

米馆兽白杭陷花迭瞄门耿福寅虽今贵鬼张硝续钵秸墓蓬叹湛孵俐赖香纸蛊宾2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告5珍珠泉珍珠泉浦珠路浦珠路浦江站浦江站柳州路柳州路新马路新马路浦江东浦江东珠江东珠江东泰冯路泰冯路11101213742171186718402684292215001000500020003500300025004000成交均价（元/m2)本项目距离纬三路过江隧道直线距离本项目距离纬三路过江隧道直线距离仅为仅为400米，是米，是城区向浦口扩展的首要城区向浦口扩展的首要区域区域发展机遇一：过江隧道发展机遇一：过江隧道发展机遇二：轨道站点发展机遇二：轨道站点发展机遇三：成本优势发展机遇三：成本优势3468项目周边未来轨道交通发达，项目周边未来轨道交通发达，3,4号轨道号轨道在项目周边均设有站点在项目周边均设有站点，将极大提升项目，将极大提升项目交通可达性，有利于产业人口导入交通可达性，有利于产业人口导入就整个浦口区而言，就整个浦口区而言，土地市场价格呈不断土地市场价格呈不断攀升态势，未来发展潜力巨大攀升态势，未来发展潜力巨大。

项目发展机遇项目发展机遇项目面临着区域扩展、轨交规划、价格优势三大发展利好机遇，适合在现阶段启动项目面临着区域扩展、轨交规划、价格优势三大发展利好机遇，适合在现阶段启动捞垫焚衷及瘦内莉祝征肆砾种传骤样馁咬她道拒品奸贪哗即颅甫渤钨蔑钦2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告区域旅游资源优势区域旅游资源优势浦口区内有较好的旅游资源，未来随着新城建设的快速推进，区内旅游人口和常住人口将为浦口区内有较好的旅游资源，未来随着新城建设的快速推进，区内旅游人口和常住人口将为本项目提供有力的支撑本项目提供有力的支撑老山国家森林公园老山国家森林公园珍珠泉、佛手湖珍珠泉、佛手湖项目项目 位于南京市浦口定山西南麓区内丘陵起伏蜿蜒，为老山东老山国家森林公园老山国家森林公园 地处南京近郊,横贯浦口区境内,素有“南京绿肺、江北明珠”之美誉东起浦口高新区，南临长江，北枕滁河，西达安徽和县，总面积80平方公里，森林覆盖率高达80%，分为七佛寺、狮子岭、平坦三大景区珍珠泉、佛手湖珍珠泉、佛手湖龙王山风景区龙王山风景区约约9km延的一部分。

主要由白云岩、石灰岩组成，怪石嶙峋，山峰嵯峨妙高峰、狮子峰、芙蓉峰矗立于北侧，最高峰为妙高峰，海拔255.5米以山秀、石美、水丽、泉奇之雅誉著称龙王山风景区龙王山风景区 位于南京浦口区盘城镇，南京信息工程大学旁，山高约120米，山中空气新鲜，清静幽雅，翠木林立，枝干盘虬 项目周边有三个旅游景点，对于旅游人群具有一定的吸引力 旅游景点的发展为本项目未来配套商业设施提供有力的支撑作用6藉钓卫贰迂痞习瘸寅畜论履快拔赣乙并载呻利越剪钳霍谱鸵扳翠鸿披坚下2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告序号序号写字楼名称写字楼名称项目体量（㎡）项目体量（㎡）预计入住人口预计入住人口1丽都嘉园59,8941,8002山水云房花园146,1144,3833鼎泰家园220,7346,6224锦汇苑52,0001,5605滨河御景花园44,7451,3426大华锦绣华城1,,800,00054,0007万江共和新城800,00024,0008明发城市广场241,9247,2589阳光帝景200,0526,00010铭人丽岛46,3891,39211江畔明珠广场180,0005,40012旭日爱上城1,180,00035,40013海德北岸730,00021,90014幸福美地花园120,0003,60015桥北新村160,0004,800合计179,457项目周边五公里范围内售罄、在售、预售较多，其中主项目周边五公里范围内售罄、在售、预售较多，其中主要住宅项目预计导入人口约要住宅项目预计导入人口约18万人，浦口新城未来规万人，浦口新城未来规划将形成划将形成35万人的居住规模，为本案提供了有力支万人的居住规模，为本案提供了有力支撑。

撑75km2km区域人口优势区域人口优势项目五公里半径辐射区域内住宅项目众多，主要项目合计将有近项目五公里半径辐射区域内住宅项目众多，主要项目合计将有近18万人口入驻，根据规划万人口入驻，根据规划2015年新城入住人口将达到年新城入住人口将达到35万人，为本案未来发展提供有力支撑万人，为本案未来发展提供有力支撑本案五公里辐射范围内主要住宅项目本案五公里辐射范围内主要住宅项目3 1km1 52 46789121013141511廷拌氦僻岂之蛔卸默攒侠牧猿津菏啥柠嫡笛捎斑职望类纸脸习魄霓姚题蝎2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告区域交通优势区域交通优势2014年随纬三路过江隧道落成，将极大的拉近本案与南京主城区的距离，同时，多条轨道交年随纬三路过江隧道落成，将极大的拉近本案与南京主城区的距离，同时，多条轨道交通线规划建设亦为新城内居民出行提供了方便通线规划建设亦为新城内居民出行提供了方便本项目距离纬三路过江隧道车程仅本项目距离纬三路过江隧道车程仅4公里，公里，5分钟可到达，分钟可到达，是未来连接南京主城区最主要的通道。

是未来连接南京主城区最主要的通道珍珠泉柳州路新马路浦珠路浦江东浦江站珠江东11图：南京轨道交通线路图泰冯路图：项目周边主要过江隧道和大桥图：项目周边主要过江隧道和大桥项目项目本项目周边有本项目周边有3号、号、4号等多条轨道交通线规划建号等多条轨道交通线规划建设中，为未来新城的居民出行提供了极大方便设中，为未来新城的居民出行提供了极大方便8项目项目告衫粮场媚拳玖腮陷喳笆亮梨蔽首芽因铡建逛故唐迫卑宾沪橡撮患这肛仅2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告项目项目浦口新城规划显示，2014年前，2条地铁将穿越浦口新城，将浦口新城与主城、六合串联起来，分别是轨道10号线和轨道11号线加上3,4号线轨道在本项目周边均设有站点，项目周边交通条件良好去年新开建滨江大道，全程约14.5公里，起点为长江三桥，终点过纬三路接入珍珠南路，双向四车道，是以观光、休闲、防汛为主，车辆通行为辅的景观生态道路，堤路合一建成的南京长江大桥、三桥、纬七路长江隧道和在建的纬三路长江隧道、地铁三号线、地铁十号线、地铁十二号线以及规划中的地铁四号线、十一号线、长江五桥等极大的拉近了浦口新城与南京市中心的距离。

9浦口新城道路建设中浦口新城道路建设中浦口新城新修道路浦口新城新修道路浦口新城交通发展态势浦口新城交通发展态势2014年，浦口新城将迎来两条轨道交通线的贯通，同时过江隧道的通车将极大的提升项目所年，浦口新城将迎来两条轨道交通线的贯通，同时过江隧道的通车将极大的提升项目所在区域价值在区域价值呕幌口肉啦椭庭淆梭凌婚泞伪踏翟能措一翟问蛔守从狈涅捉蹲汝秃投幼篷2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告序列号序列号地块名称地块名称土地性质土地性质土地面积土地面积2（（m)容积率容积率楼板价楼板价1NO.2011G90住宅409141.627502NO.2011G88住宅1158761.628593NO.2011G87住宅622101.6525334NO.2011G86住宅722801.640255NO.2011G89住宅1614241.628266NO.2010G40住宅1136082.574117NO.2011G13住宅366811.742028NO.2011G15住宅;商业2483302.317789NO.2011G27住宅479331.8428810NO.2011G28住宅622911.6331111NO.2011G30商业601853.5162812NO.2011G20住宅1573362.140108111057 6912浦口区平均地价为浦口区平均地价为2922元元/平米，整体地价平米，整体地价处于逐步攀升阶段，处于逐步攀升阶段，故本案应抓紧开发建设故本案应抓紧开发建设。

1012137421711867184034682684292215001000500020003000250040003500左图为2005-2012年上半年南京市浦口区挂牌土地成交信息成交均价（元/m2)103 412项目地块价值项目地块价值就整个浦口区而言，区域内土地价值处于不断攀升阶段，故本案应抓紧时机开发投入建设就整个浦口区而言，区域内土地价值处于不断攀升阶段，故本案应抓紧时机开发投入建设21 项目项目湿满沸旬逮落代缘低拇撇靡锭膨杏其膘寓敞雹仇腐歹孰狙城擦晃萨犀贮街2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告顶山一带在售住宅项目的价格在7500-12000元/平方米之间，物业类型以普通住宅和别墅为主；商业办公发展缓慢，项目较少；河西板块区域内在售住宅项目价格基本保持在20000-25000元/平方米之间，与一江之隔的浦口新城有超过10000元/平方米的价差；作为发展较早的河西板块，区域内交通和配套等都较有优势，但随着过江隧道、轨道交通等的建设通车，将极大的提升浦口新城的整体价值，故未来浦口区内房地产发展潜力巨大。

11周周边边房房地地产产市市场场情情况况周边及河西区域房地产市场对比周边及河西区域房地产市场对比目前来看，浦口新城与河西区域房地产市场价格有较大的差距，但随着未来交通劣势的逐步消目前来看，浦口新城与河西区域房地产市场价格有较大的差距，但随着未来交通劣势的逐步消除，相关配套的完善将极大的提升区域内房地产市场的价格，缩小与传统中心城区的差距除，相关配套的完善将极大的提升区域内房地产市场的价格，缩小与传统中心城区的差距图：周边房地产市场图：周边房地产市场图：河西地区房地产市场图：河西地区房地产市场羚私濒掸裂淬挚篮犁募庐殊氖慨击铂妮搪该瓮浚籽棺幕难檀陇唇除县摸涡2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告浦口新城发展对项目的影响浦口新城发展对项目的影响浦口新城的整体定位于现代化滨海新城，浦口新城的整体定位于现代化滨海新城，2014年青奥会举办将为本地块提供良好的发展契年青奥会举办将为本地块提供良好的发展契机，地块未来发展前景光明机，地块未来发展前景光明浦口新城四个特色片区浦口新城四个特色片区项目项目项目项目2011年南京市政府规划将全力打造现代化浦口新城，对接呼应河西CBD和南京主城区。

浦口新城未来将建成能媲美河西CBD的滨海新城，成为江北副城的中心，以生态和文化为特色、以发展现代服务业为主要职能浦口新城西南部将增添青奥会配套场馆，场馆周边土地将安排为滨江景观带和青奥会场馆服务的商业用地12浦口新城和周边规划浦口新城和周边规划浦口新城已启动建设区域浦口新城已启动建设区域项目项目慢房圈堡祝陨冬瞒斋申葛释徘悍票酌雇彻坎仕箩甘瘁迭朋誓峻稼藉系响马2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告该区域与江宁大学城重合，影响力覆盖15所高校的20万在校师生13青奥体育公园区域青奥体育公园区域位于珠江镇区域，为浦口传统的经济中心，也是浦口的政治中心在“青奥村”计划的带动下，正在进行地区改造，未来地铁10号线将经过此板块浦口新城发展契机浦口新城发展契机2014年青奥会的举办将为项目提供发展良机，奥体中心区域与本案一江之隔将极大的提升区年青奥会的举办将为项目提供发展良机，奥体中心区域与本案一江之隔将极大的提升区域内房地产市场的整体价值域内房地产市场的整体价值奥体中心奥体中心该区域为青奥会主要场所，整个区域内三天隧道在其辐射区内，与本项目一江之隔。

项目项目青奥体育公园项目大学场馆区大学场馆区庇丰背喷帘佳纱撅夯提馁肮短者克蔬钙控奶绽谨粘岁撰钧盅搓妓镊闹后峻2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告14项目面临各种利好项目面临各种利好机遇，适合在现阶机遇，适合在现阶段启动机遇二：轨道交通将带动主城区商务、居住人机遇二：轨道交通将带动主城区商务、居住人口的导入；口的导入；机遇三：区域地价保持不断攀升态势，故机遇三：区域地价保持不断攀升态势，故本项目应抓紧开发建设本项目应抓紧开发建设项目开发背景总结项目开发背景总结机遇一：过江隧道的通车将拉近区域和城机遇一：过江隧道的通车将拉近区域和城市的距离，使浦口融入城区中心板块；市的距离，使浦口融入城区中心板块；霓挤需届矫截薯桥庙蝗卯粕锄藏彰程迄耍络稼莎舵龄香浆呈蛆拿丑凋随引2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告15项目开发物业界定项目开发物业界定介于标准办公楼和园区类办公楼均适合在本项目内打造，本部分主要研究两种办公楼物业在介于标准办公楼和园区类办公楼均适合在本项目内打造，本部分主要研究两种办公楼物业在南京的市场情况，侧重关注两种办公楼物业的投资收益率，为项目定位起到指导作用。

南京的市场情况，侧重关注两种办公楼物业的投资收益率，为项目定位起到指导作用• …标准办公楼物业市场标准办公楼物业市场• …园区类办公楼物业市园区类办公楼物业市场场惑变翟藻尼侠猪茁睹诡很于辆肇壬贼疾抡帅旗嘎挣蛋炕娱炭膜剔灼活瓤胆2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告40-6060-80100-120120-140140-160160-180180-200200-240240-280280-320320-360360-400400-500500-600600-700700-800800-90040以下900-10001000以上80-100平均租金水平：平均租金水平：3.26元元/㎡㎡/天天52秦淮区因相对较低的租秦淮区因相对较低的租南京目前办公市场发展良好南京目前办公市场发展良好办公成交主要集中办公成交主要集中40-60m2和和1000m2以上以上，，大户型办公产品具有较好的市场接受度大户型办公产品具有较好的市场接受度项目所在的江北办公价格处于全市低位，项目所在的江北办公价格处于全市低位，极具价格优势极具价格优势南京办公尚处于初级办公市场南京办公尚处于初级办公市场，特色型、园区型办公产品缺乏，特色型、园区型办公产品缺乏3000002000001000000200520082006 2007新增供应量南京出租型办公楼市场供求和空置率走势南京出租型办公楼市场供求和空置率走势南京出租型办公楼分区租金和空置率分布南京出租型办公楼分区租金和空置率分布4.03.53.02.52.01.51.00.50.0单位：元单位：元/㎡㎡/天天40%30% 4320%10% 100%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011玄武区 鼓楼区 白下区 秦淮区 建邺区平均租金 空置率 租金水平金水平，空置率最低金水平，空置率最低南京出租型办公楼租金走势南京出租型办公楼租金走势南京出租型办公楼主要分布在鼓楼和泛新街口，整体市场供过于求，租金水平相对稳定，平均租金在南京出租型办公楼主要分布在鼓楼和泛新街口，整体市场供过于求，租金水平相对稳定，平均租金在3.26元元/㎡㎡/天左右天左右16单位：平方米单位：平方米30%20%10%0%2009 2010吸纳量1000000200000供应面积成交面积13,02416,77123,11111,16114,1959,09412,2083,070-15,00010,0005,00025,00020,000城北河西城中城东城南江北江宁溧水2011年至今南京销售型办公物业分面积供销情况年至今南京销售型办公物业分面积供销情况2011年至今南京销售型办公物业分板块成交均价情况年至今南京销售型办公物业分板块成交均价情况办公市场办公市场/标准办公标准办公南京标准办公市场尚处于发展阶段，缺乏特色型办公产品，总体市场需求旺盛，南京标准办公市场尚处于发展阶段，缺乏特色型办公产品，总体市场需求旺盛，1000平大面平大面积办公产品去化良好，项目所在的江北板块极具价格优势。

积办公产品去化良好，项目所在的江北板块极具价格优势熙彪旧拴鲜洒听潞赞祟拓亢渺乒乡敷桂蹈第蕴弛摩离闸帧喳山景蔫贾沂讥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告11华宏科技创意产业园16江苏工程设计创意产业园21南苑都市产业园26晨光1865科技创意产业园12南京普天通信科技产业园17南京世界之窗软件园22南京曙光科技创意产业园27南京长江科技园13雨花科技创业园18金陵生物医疗科技产业园23南京山泉健康文化产业园28南京华电科技园14南自高科技软件园19南京环保科技创业中心24南京天安工业创意园29南京金城航空园15石城西区时尚创意产业园20创意东8区科技动漫园25现代绿色生产性服务业产业园30南京软件园1南京工业大学科技创新园2南京国际中医药科技产业园3南京高新生物创业园4南京节能科技产业园5南京宏光织造创意产业园6南京都市创意产业园7垠坤西祠数字网络产业园8南京幕府智慧产业园9724所创意产业园10南京创立置业策划创意园1723456781101213182021242522269271417 11 16152819291办公市场办公市场/园区办公园区办公南京共认定授牌了近南京共认定授牌了近30家园区类办公物业，整体以租赁市场为主。

租金水平在家园区类办公物业，整体以租赁市场为主租金水平在1.5-2元元/㎡㎡/天，天，整体入住率在整体入住率在80-90%，主力租赁面积为，主力租赁面积为300-8000 ㎡㎡ 30哄蓑训到头同部裔以缄讯瑚命湍剂禽纪嗅川跺屹概品闯在炭狄福瞄矿描扒2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告标准型写字楼配套较园区类写字楼完善，租金收益略高；标准型写字楼配套较园区类写字楼完善，租金收益略高；标准型写字楼以销售为主，标准型写字楼以销售为主，40-80平米以及平米以及1000平米以上去化情况良好；平米以上去化情况良好；普通标准型写字楼客户群与本项目匹配度不高；普通标准型写字楼客户群与本项目匹配度不高；园区型写字楼客户群与本项目匹配，以租赁为主，且偏好大面积整租园区型写字楼客户群与本项目匹配，以租赁为主，且偏好大面积整租1234物业市场对项目定位指导：物业市场对项目定位指导：鉴于本项目实际情况，可以考虑发展标准型写字楼，租售方式均可鉴于本项目实际情况，可以考虑发展标准型写字楼，租售方式均可同时同时增加宜居宜商的增加宜居宜商的SOHO大平层及大平层及LOFT产品，易于前期销售回笼资金。

在项目内部可适当增加配套面产品，易于前期销售回笼资金在项目内部可适当增加配套面积，提高项目整体收益率积，提高项目整体收益率18办公市场总结办公市场总结办公楼物业市场研究总结办公楼物业市场研究总结湿胸陌情恐苑膀靖乙箩珊年宏咐碳躬庆吞佬绥冰照塞摆拉胞季夏扦兼止波2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告科教科教资源资源内容内容高高校校带带①南京大学(4.1万人）②南京师范大学(1.6万人）③东南大学(2.85万人）④南京农业大学(2.79万人）⑤南京航空航天大学(2.46万人）⑥南京化工大学(2.5万人）⑦江苏职工医科大学(0.4万人）高新高新科技科技园区园区南京高新技术产业开发区•江苏省首家国家级高新区，已开发建设19.2平方公里•特色产业：特色产业：车辆制造、软件及系统集成、生物医药、新能源新材料•规划：规划：一园（南京软件园）一谷（生物医药谷）一基地（先进制造业大项目基地）浦口科技创业中心民办非企业单位，03年11月创办孵化面积3000㎡，现有入孵企业20家（科技型企业13家），涉及软件、环保、电力自动化、制造、医疗器械、地热利用、橡塑产品等领域南京高新南京高新技术技术产业开发产业开发区区2135浦口科技浦口科技创业中心创业中心6719项目地块所处区域的未来发展规划项目地块所处区域的未来发展规划项目同时受到南京高校带和南京高新技术产业开发区的辐射，是第二产业逐渐向第三产业过项目同时受到南京高校带和南京高新技术产业开发区的辐射，是第二产业逐渐向第三产业过度的地带，适合发展研发、文化创意等度的地带，适合发展研发、文化创意等2.5产业。

政府也将产业政府也将2.5产业的发展纳入规划中产业的发展纳入规划中浦口区十二五规划（草案）关于浦口区十二五规划（草案）关于“提高产提高产业核心竞争力业核心竞争力 ”建议：建议：构筑现代新型工业发展高地 ；加速发展现代服务业（重点发展总部经加速发展现代服务业（重点发展总部经济、软件业、现代商贸业、文化创意创意济、软件业、现代商贸业、文化创意创意产业、休闲旅游业和物流业）；产业、休闲旅游业和物流业）；114巾纱吊新忆梳晋督呜罩缓匣甭遗幅祥荫鸽检眯驾簇施曹尧置较惜懊逢鄙扶2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告20政府对文化创意产业发展的政策扶持政府对文化创意产业发展的政策扶持未来更好的鼓励研发和文化创意产业等未来更好的鼓励研发和文化创意产业等2.5产业的发展，政府相应出台了一系列的产业政策产业的发展，政府相应出台了一系列的产业政策《南京市国民《南京市国民经济和社会发经济和社会发展第十二个五展第十二个五年规划纲要》年规划纲要》《国务院关于《国务院关于非公有资本进非公有资本进入文化创意产入文化创意产业的若干规定》业的若干规定》《南京市文化《南京市文化创意产业发展创意产业发展专项资金管理专项资金管理暂行办法》暂行办法》政策中提出要优化服务业结构 :加快发展文化创意创意文化创意创意等生产性服务业。

打造新型文化创意创意产业集群，加快文化创意创意产业园区、动漫产业基地建设，努力建成在全国有影响的文化创意创意中心城市文化创意创意产业增加值年均增长20%以上鼓励和支持非公有资本从事文化创意产品和文化创意服务出口业务鼓励和支持非公有资本从事文化创意产品和文化创意服务出口业务，参与文艺表演团体、演出场所等国有文化创意单位的公司制改建，非公有资本可以控股因开展文化创意产业相关业务，申请银行贷款的文化创意企业，可在贷款日起一年内申请贷款担保补助和贷款贴息；获得国家、省级文化创意产业专项资金资助的项目，可同时申请市文化创意产业发展专项资金配套资助；对新命名为对新命名为“南京市文化创意产业基南京市文化创意产业基地地”的文化创意产业园区项目，一次性补贴的文化创意产业园区项目，一次性补贴20-30万元等蒸型湍做瓷狠兜萨挤陌浊撩舶销肉买麓书鹤韵薄辊汞造透秒寓障了乐扦角2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告21南京总部经济扶持政策南京总部经济扶持政策南京总部型经济综合发展排名位于全国前列，政府对于总部经济较为重视，相应出台扶持政南京总部型经济综合发展排名位于全国前列，政府对于总部经济较为重视，相应出台扶持政策，这些均为本项目未来招商引资提供便利。

策，这些均为本项目未来招商引资提供便利 按照《规定》，新引进企业总部在宁购买办公房的，按房价一次性给予1.5%的补贴；租赁办公房的，三年内按年租金给予1.5%的补贴 企业外籍人员住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费、出差补贴、探亲费、语言培训费、子女教育费等，由纳税人提供合法有效凭证，经主管税务机关核准后，免征个人所得税 特别规定了对新引进入驻河西新区CBD的金融企业总部或地区总部的优惠按照《规定》，金融企业总部或地区总部入驻河西CBD，注册资本10亿元以上的，补助1000万元；10亿元－5亿元的，补助800万元；5亿元－1亿元的，补助500万元南京总部经济扶持政策南京总部经济扶持政策浦口总部经济扶持政策浦口总部经济扶持政策 各类企业总部（不包括房地产企业），根据其年缴纳财政地方净留存额，自开业之日起实行6年期的财政奖励注册资金在5000万元-1亿元的，前3年按当年缴纳财政地方净留存的25%给予奖励，后3年按10%给予奖励；注册资金在1亿元以上的，前3年按当年缴纳财政地方净留存的30%给予奖励，后3年按15%给予奖励 对引进的房地产企业总部，自开业之日起3年内，视其对地方财政贡献情况给予一次性奖励。

 符合产业导向，进入总部集聚区建设总部大楼、租赁购买办公楼的总部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴 鼓励企业总部或地区总部在本区设立跨国采购中心和物流中心跨国采购中心和物流中心依照国家有关规定，经批准取得进出口经营权后，可以享受退税政策《浦口区关于加快总部或地区总部经济发展的实施办法（试行）》《浦口区关于加快总部或地区总部经济发展的实施办法（试行）》《鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定》《鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定》制耳岂叔迹蝶吩吊狐该膏炙话柬读誉曙诊柞贵晴卖欲减夹价悬坊零逝篷讫2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告22园区扶持政策借鉴园区扶持政策借鉴为鼓励企业入驻园区，各个园区都设立相应的优惠政策，提高园区的整体入住率为鼓励企业入驻园区，各个园区都设立相应的优惠政策，提高园区的整体入住率1、、改造经费补贴改造经费补贴对入驻园区实际生产经营的新办企业，根据其缴纳税收的留区部分，按照对入驻园区实际生产经营的新办企业，根据其缴纳税收的留区部分，按照2007年年100%、、2008年年80%、、2009年年60%、、2010年年50%、、2011年年40%的比例予以扶持，专项用于补贴改造费的比例予以扶持，专项用于补贴改造费用。

用从本区迁入园区的企业，以其实现税收的留区财力比上年增长部分作为基数，并按上述比例进行扶持从本区迁入园区的企业，以其实现税收的留区财力比上年增长部分作为基数，并按上述比例进行扶持2、、房屋租金补贴房屋租金补贴根据区政府招商引资的相关评价标准，综合考虑入园企业的规模、贡献率和品牌影根据区政府招商引资的相关评价标准，综合考虑入园企业的规模、贡献率和品牌影响力等因素，在三年内给予不低于房屋租金响力等因素，在三年内给予不低于房屋租金5%的专项补贴，直至全额给予租金补贴的专项补贴，直至全额给予租金补贴3、、税收减免优惠税收减免优惠入园的高新技术企业、软件企业、三产服务企业等，经相关部门认定后，可享受相入园的高新技术企业、软件企业、三产服务企业等，经相关部门认定后，可享受相应国家级开发区税收优惠、软件企业所得税应国家级开发区税收优惠、软件企业所得税 “二免三减半二免三减半”、营业税免征等税收减免优惠营业税免征等税收减免优惠4、、规模企业扶持规模企业扶持对企业总部（或区域性总部）、年纳税超过对企业总部（或区域性总部）、年纳税超过500万元的企业，以及其他特大型项万元的企业，以及其他特大型项目，经区发改局、财政局审核并报区政府确认后，采取一事一议的方式给予优惠扶持。

目，经区发改局、财政局审核并报区政府确认后，采取一事一议的方式给予优惠扶持企业总部（或区域性总部）须满足以下条件：在国内不同城市设有企业总部（或区域性总部）须满足以下条件：在国内不同城市设有3家以上全资或控股子公司；管理区家以上全资或控股子公司；管理区域为一省或多省；统一核算并在我区汇总缴纳企业所得税；年销售额（产值）亿元以上或年纳税域为一省或多省；统一核算并在我区汇总缴纳企业所得税；年销售额（产值）亿元以上或年纳税500万元以万元以上5、、扶持资金管理扶持资金管理对单个入园企业的各项扶持资金，累计不超过该企业当年上缴税收的留区部分对单个入园企业的各项扶持资金，累计不超过该企业当年上缴税收的留区部分扶持资金由该企业在次年二季度提出申请，经区发改局、财政局审核并报区政府同意后，在区现代服务基金中持资金由该企业在次年二季度提出申请，经区发改局、财政局审核并报区政府同意后，在区现代服务基金中统筹安排统筹安排类似园区政策参考：南京晨光1865入驻企业优惠政策淡剂燃越屠咸甫蔷讶棉被封蛇篮获藉废午庶唬洽游峰衬德奴决逐仲贴虞膀2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告23案例借鉴二：上海北岸长风案例借鉴二：上海北岸长风-位于城市的非中心区域，容积率3.6，定位生态环境中总部办公浦口区周边高校林立，有人才支撑，完全可以发展研发、创意产业；园区型办公楼层数控制在5层以下，单层层高一般在3.5-4.5m；办公楼采用租赁方式，单层可以自由分割，面积段在50-150㎡；精装修交付，配备客货电梯各一部；配套各种类型的贵宾接待室、洽谈室、多功能会议室等,提供周到完善的会务服务。

标准高标准高层办公层办公楼楼综合商综合商业区业区服务式服务式办公楼办公楼小高层小高层办公楼办公楼五星级五星级酒店酒店多层办多层办公楼公楼借鉴点借鉴点非城市核心部位亦可发展标准型写字楼，以价格优势吸引城区溢出客户；标准型办公楼只租不售，维持项目的品质；总部办公整栋出售给大型企业；项目内打造多种类型的办公楼，形成产品多样化；标准型办公楼周边需要设置完善的配套设施，解决商务、生活后顾之忧一期：研发一期：研发基地和厂房基地和厂房二期：办公楼二期：办公楼和专家楼及人和专家楼及人才公寓才公寓三期：三期：办公楼办公楼参考案例参考案例借鉴相关案例，本项目可以研发、创业产业为主题，打造多样化产品类型，完善相关配套设借鉴相关案例，本项目可以研发、创业产业为主题，打造多样化产品类型，完善相关配套设施，并以价格优势吸引城区溢出客户施，并以价格优势吸引城区溢出客户案例借鉴一：南京工业大学科技创新园案例借鉴一：南京工业大学科技创新园 - 地处南京市、浦口区两级政府全力打造的浦口新城核心地带借鉴点借鉴点抓恒活鼠堤并酷镊牵调级炯坯夕郝碟祝沫履尘踢遵养鹿畴掘莫喷她赌辟乳2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告24二、项目初步发展定位二、项目初步发展定位极甭访麓疹皋固邻乱滞坠卖苗绿糕猾泊清垣插集脏郁牡耪孕僧膝十沂浴追2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告主题商务功能主题商务功能特色配套功能特色配套功能总部及研发区总部及研发区餐饮休闲主题餐饮休闲主题研发设计中心展示及服务展示及服务企业办公总部商务会议中心微企孵化基地展示交易平台综合服务中心特色餐饮街特色文化用品街文化产业主题文化产业主题行业协会行业论坛创意街区市市CBD企业会所项目功能定位项目功能定位“办公与生态，工作与生活，投资和创业相融合办公与生态，工作与生活，投资和创业相融合”际华国际文化广场际华国际文化广场——文化智力都市文化智力都市CBD区区旅游目的性消费地25篇趣鱼塘露额娟柏狗暂祥脉烙茶管锌多搓煌筋易鼻做梭祷膏沉麻舍嚷声愁2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告即办公配套服务 地下车位* 单位面积：万平方米18.62.14.9参考1.通常工业园区配套服务业占整体建筑面积7%；2.南京“世界之窗”软件科技园，办公物业：配套服务区大约9:1；3.南京红山工厂产业园，配套服务面积大约占23%；4.北岸长风项目，不计酒店，则配套服务面积大约为17%；* 地下车位暂按1050个安置；办公按每200平方米配一个车位，商业按150平方米配一个车位来综合配比。

26物业类型组合分析物业类型组合分析办公物业为主，占据整体体量办公物业为主，占据整体体量90%；配套服务区占比；配套服务区占比10%；；地下停车位按地下停车位按1050个，地下建筑面积为个，地下建筑面积为4.9万平方米万平方米本项目可行物业配比如下：本项目可行物业配比如下：办公物业：配套服务区办公物业：配套服务区= 90 : 10-配套服务区，占比整体项目10%建筑体量，可充分满足园区内工作人士日常消费需要李梳实奸冤铣挺蕴殉塞镰鬼妨蒂尹扶玫隘弧棍兹锡苹弊萎乃辑炕邱媒层赠2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告物业内容物业内容概况概况办公楼办公楼186000平方米（8-9栋）写字楼写字楼145,000平方米写字楼写字楼230,000平方米写字楼写字楼330,000平方米LOFT创意写字楼（创意写字楼（2栋）栋）32,000平方米SOHO大平层（大平层（4栋）栋）49,000平方米配套服务区配套服务区21,000平方米Filmhaus影城影城•电影和电视学院及其电影档案馆•电影技术基金会(包括电影电视工作室和电影博物馆)•文化展示及会议场地•媒体博物馆娱乐娱乐IMAX3D影院影院(9厅厅)6,000平米休闲娱乐城（休闲娱乐城（KTV））3,000平米旅游目的性消费地旅游目的性消费地12000平方米餐饮、文化风格商店餐饮、文化风格商店合计合计20,7000平方米27物业类型组合物业类型组合/物业细分物业细分泽绦茶额帚坐竟瑚颊雁骆橇袖粕镊押蓬赤朴拧轴泌肚钥戎把页冒幻死锋讥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告28对外形象展示区由于项目所在两条主要干道浦珠路和浦珠大道不能设置出入口，因此在规划布局上充分考虑项目入口设置及展示效果。

建筑布局形式通过围合布局形式，形成共享超大面积的公共景观区物业布局分析物业布局分析配套商业群房标识写字楼（25层）布局特点布局特点1.主要道路的昭示性效果主要道路的昭示性效果2.围合式组团的共享景观围合式组团的共享景观效果效果类甲级写字楼SOHO大平层类甲级写字楼SOHO大平层规划物业分布示意LOFT创意写字楼（双塔建筑）毅抡纷借憋烷糊非懈漾岳览谨看页蟹可问至担阜盲落咏痘涅粤狄棘腹樊燥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告入口与展示广场分布建议物业布局分析物业布局分析广场一组团广场绿化广场入口其他特点其他特点1.多广场设置，及广场空多广场设置，及广场空间的展示效果间的展示效果2.入口便捷，便于办公及入口便捷，便于办公及商业的人流导入商业的人流导入入口考虑：两条次干道设置主要出入口，满足车行及人行进入广场设置：广场建议沿主要道路浦珠大道及浦珠路设置两个展示型广场在组团办公中心区设置一个大核心广场区29靶款圭峦踌瓦颐于皑敝蓑激欢碉掉穴捷胞涧睬啸血忍竖官公戳动妨拧哨酱2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告30规划部分规划部分/南面鸟瞰图南面鸟瞰图综降谨机佰洼暗溜票且输坐民淆脓洗梯碟此瓤蓟赐茄蝶糟了绊鸥寺臀导砾2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告31规划部分规划部分/北面鸟瞰图北面鸟瞰图延漳惩酞呛该刃葵填诧衫孵丑鸿态罚野丧氰宜卓溢缺杀珠尉棺枷兢坏幅克2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告32项目标识性建筑项目标识性建筑地标建筑示意地标建筑示意潮乃伊窥众鸦律击躬喧掘霞耶擞棉害智嗜吮价宽沮停兵兔砖瞪吹看蠕署陆2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告33主入口透视图主入口透视图娟鸡误功喜圃牟蓬磋犀石砸妓碧曝钟溅果厅厄调见艺坛赎若绷纱译徒验贸2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告34商业空间示意商业空间示意袱甘兆串区足漾淑宛想拽摸沥出跪甭莲晚竞酣释极爵决待掐邹府频磅么藻2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告35三、项目开发运作建议三、项目开发运作建议暂煎格捞倾敌文捎时戏激炬迂涵毫撬谱搞戚斯仟拦沏坎峭咕类硫鹤眼呛阜2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告项目地块变性的意义与优势项目地块变性的意义与优势项目用地性质为研发用地，其在土地成本较低的前提下能建具有泛经营性用地的产品，凸显竞项目用地性质为研发用地，其在土地成本较低的前提下能建具有泛经营性用地的产品，凸显竞争优势。

争优势工业用地分类工业用地分类工业仓储用地工业仓储用地工业辅助用地工业辅助用地工业研发用地工业研发用地工业厂房用地工业厂房用地该类土地上一般建设为各类用途的厂房该类土地建设用工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地一般指辅助用房用地及附属设施用房用地等可建研发中心、研发办公类及相关配套设施等项目用地性质为工业研发用地，故可兴建研发中心，研发总部办公类及相关配套设施；研发类用地较其他相关三类用途工业用地更具发展空间，可通过引入相关产业建总部办公及相关写字楼物业；与其他经营性土地相比，研发类用地的价格比经营性用地更具优势，且较其他工业用地能建经济附加值较高的产品，即用工业用地的成本达到经营性用地的经济效益36瘁粘恩注醚蚀色凡辅脐椿棒独窿效示影凋尾稗玫氧暗汞枯酪躺碉师鳖谬盖2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告研发用地的相关政策及发展趋势研发用地的相关政策及发展趋势目前政府对于产业类办公园区建设未作限制性条件，但由于不少开发商借着政策空白期兴建类目前政府对于产业类办公园区建设未作限制性条件，但由于不少开发商借着政策空白期兴建类经营性物业产品，不排除政府未来出台相关收紧政策，故项目应抓紧开发建设。

经营性物业产品，不排除政府未来出台相关收紧政策，故项目应抓紧开发建设5）工业企业内部一般不得安排绿地但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过 20%国土局的规定虽明确工业用地上建筑物的范围但是由于工业地产已经从单一厂房向综合开发模式转变，上述政策已经不能有效监督、管理和控制工业用地另外，对于建设成套住宅、专家楼、宾馆等非生产性配套设施进行的明确禁止性规定，故项目应回避该类物业目前研发类办公楼未受到政府明令禁止，本项目可以通过引入产业来形成产业办公园区但是由于大部分开发商在采用“打擦边球”的方法，在研发类工业用地上建住宅、酒店等经营性物业，所以不排除未来政府出台相关政策以禁止该类开发模式372008年年1月月31日，国土资源日，国土资源部发布的《工部发布的《工业项目建设用业项目建设用地控制指标》地控制指标》明确规定：1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定；2）容积率控制指标应符合相关规定3）工业项目的建筑系数应不低于30%4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总 用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施,依继志溃蝉货卢银郴前十忍苯搞挡堆叭贬躁法古蚂刀坑帆统骏弯婉擂翠域2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告38开发要点思考开发要点思考项目开发要点：由于目前市场环境相对较差，因而项目开发需要通过前瞻性把控确保项目开发项目开发要点：由于目前市场环境相对较差，因而项目开发需要通过前瞻性把控确保项目开发运营成功。

运营成功基于安全性原则基于安全性原则基于开发策略原则基于开发策略原则基于实现利润原则基于实现利润原则市场整体淡市前提下，启动期开发强调风险控制，在自身资金不足的前提下可考虑引入战略合作者，保证项目的顺利开发强调公司战略规划，突出与市场项目差异化（首期主推LOFT/SOHO高附加值产品以提升项目竞争力）保证项目去化率；后期在纬三路过江隧道贯通的有利带动下，开发应确保项目品牌策略的延续，通过商业配套进一步集聚人气考虑项目的盈利性，依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到打开市场的作用，实现未来的溢价烷樱膊熬逞栈熟柬赃模曼贷世芝居盅馁趁铰漫橙打赐摈炮褪佛犁束炬裹照2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告39标准写字楼标准写字楼SOHOLOFT配套服务商业配套服务商业总计总计出售出售出租出租总计总计1栋(30,000m2)2栋(75,000m2)105,000m24栋(49,000m2)-49,000m22栋(32,000m2)-32,000m2-21,000m221,000m2111,000m296,000m2207,000m2租售建议租售建议考虑到短期的资金回笼及未来长期收益，将部分标准写字楼及个性化办公产品适当出售，剩考虑到短期的资金回笼及未来长期收益，将部分标准写字楼及个性化办公产品适当出售，剩余标准写字楼及配套商业部分持有经营，保证获得未来稳定的收入。

余标准写字楼及配套商业部分持有经营，保证获得未来稳定的收入租售方式建议租售方式建议迫惜往抡芬眨腋掖护溺弦嫁房倘租维略坚他焚挡灌耘悠朝脸鲁危喘忧弗铺2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告安全性：安全性：首批推出少量保证快速销售易于营造热销局面制造市场饥渴状态有首批销售的热况作保证，安全性提高，趁热打铁，投放量增大，销售任务最为重要的一个阶段前两期已解决销售型物业，后期资金压力较小，投放力度减弱持续招租期，开始为后续的运营集聚人气，积累目标客户阶段重点：阶段重点：打开市场注重形象销售额是主要目标重要回款阶段投入减小利润最大阶段安全期收益稳定期推广任务：推广任务：建立形象建立项目市场认知打造开发商品牌首期产品推广项目市场认知办公理念传达销售信息为主产品信息以租赁型物业为主，着重长期持有运营产品信息以租赁型物业为主，着重长期持有运营，尤其是商业类店铺招商运营推广投入推广投入推广任务最重阶段初期打入市场，形象建立、品牌打造需要重点投入推广任务较重阶段项目进入销售任务最重阶段，推广任务转向产品推广和销售信息释放推广任务减轻阶段前期销售任务基本完成，资金压力降低，同时有前期销售的铺垫，已经建立市场认知基础，推广压力相对减小推广任务最轻阶段持续招租阶段，首期租赁物业商户基本入驻，租赁推广压力经进一步减轻推广预算比例推广预算比例总预算40%总预算30%总预算20%总预算10%建设投入建设投入建设投入最大阶段项目开发投入、售楼处展示中心建设投入、首期销售型办公物业建设投入建设投入较大阶段阶段放盘量较大，建设力度大，投入相对较大，但可依靠销售型物业快速回笼资金建设投入减少阶段销售型物业基本以尾盘为主，建设量较小，同时加大租赁型物业推广建设投入减少阶段租赁物业量上市量逐步减少，同时建设量较小利润产出利润产出资金投入期资金投入及资金快速回笼期净利润最大，进入项目安全期收入进入稳步增长期，租赁收入保持平稳增长40第一批LOFT/SOHO主力产品约4万㎡搭配部分出租商业第二批以LOFT/SOHO及销售型办公物业约7万㎡第三批以二期租赁型办公物业为主约5万㎡第四批为2.5万㎡办公及1万㎡配套商业项目实施方案建议项目实施方案建议为了使项目销售的顺利进行，本案可通过分批次推出，控制项目的各批次入市总量，以达到紧为了使项目销售的顺利进行，本案可通过分批次推出，控制项目的各批次入市总量，以达到紧俏的目的，营造项目热销的状态。

俏的目的，营造项目热销的状态雾瓶瞻睦仰融惠挽量金徽驶霞钦畴咯汝冤颜脉色菊钳吞咯瞩啼洞逗泡曲亥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告41高新技术企业200-300家家目标客户建议目标客户建议项目未来将以高新技术企业、大型企业研发设计部门及中小型孵化企业为目标客户项目未来将以高新技术企业、大型企业研发设计部门及中小型孵化企业为目标客户目标客户类型目标客户类型国内外知名品牌公司研发设计部门拟入驻企业数：拟入驻企业数：企业类型企业类型协会类协会类金融外包企业类金融外包企业类航天服务类企业类航天服务类企业类通讯研发企业类通讯研发企业类企业名称企业名称美国联合商业协会深圳联合金融服务集团有限公司上海中加飞机机载设备维修有限公司艾维公司锐嘉科通讯技术有限公司诚迈科技（南京）有限公司中小入园孵化企业部分意向客户部分意向客户乓淄洼拄疑繁釜疼片二型况茹照邦解医哎抖顽川被宁哎气乘喂功定樱倘婴2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告42公司名称富通集团奥克光电设备有限公司浙江华源电热有限公司浙江上游纸业有限公司南京金远视三维设计公司熊猫电子公司华为软件技术有限公司东软系统集成有限公司南京艾驰电子科技有限公司南京华睿川电子科技有限公司贝德工业设计中泰集团骆驼茶叶南京瑞力汽车配件有限公司富兴集团南京安利动画有限公司建德易通金属粉材有限公司企业类型民营企业民营企业私营有限责任公司民营企业民营企业股份制公司私营企业股份有限公司外资（非欧美）股份有限公司民营企业股份有限公司民营企业民营企业民营企业民营企业公司规模大型公司100人左右100人以上500人以上50人左右500人以上大型跨国公司6000人以上100人左右200人以上50人以下100人以上100人左右500人以上100人左右200人左右行业属性通讯设备光电设备新材料造纸行业设计行业电子行业通讯主设备厂商软件行业电子信息行业电子信息行业工业设计食品生产汽车配件研发机械制造服务外包行业金属加工客户需求企业总部入驻需求有企业技术中心入驻需求考虑把科研、营销等非生产性部门剥离出来目前办公环境较差，计划总部搬迁，有总部入驻需求希望周边有相关企业方便客户联系交流，行业聚集园区氛围、设施园区氛围、物业管理等有总部入驻需求园区氛围有企业研发中心入驻需求交通方便会考虑把产品展示和客户接待放在形象较好的园区园区的配套设施园区氛围、扶持政策、相关行业的聚集等相关企业聚集有科研技术升级方面需求，总部办公客户资源客户资源通过访谈，部分企业流露出了对企业总部的需求，同时相对完善的配套商业、便捷的交通及具通过访谈，部分企业流露出了对企业总部的需求，同时相对完善的配套商业、便捷的交通及具有一定规模的行业集中度对企业入驻有较大吸引力。

有一定规模的行业集中度对企业入驻有较大吸引力诚剪侈量可渔俩口挑拽腕召雏萤姐扁贰罚诗主描擦课搔嘶柬领淮其蝎温邹2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告43四、项目财务指标分析四、项目财务指标分析坎派月召驭驱凶肛斤喀慷号听满获冬文殖粘独戒阅妇傀亩硒著化寨眺轧鸡2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告项目财务估算基础数据项目财务估算基础数据项目用地规模（亩）容积率1033.0土地信息地上物业规模地下物业规模建筑规模（万平方米）土地性质可开发物业类型标准办公物业（万平方米）SOHO大平层办公物业（万平方米）LOFT创意型办公物业（万平方米）配套服务物业（万平方米）小计地下物业（停车场及相关设备设施）（万平方米）车位数： 1050个4420.7研发用地办公，配套服务10.54.93.22.120.74.9蕴甘龋十师锑襟放翘搂扯讹稠弘梅亮鲤苗殆客栖乎港靴掷剿欧粥荒眷悟适2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告45项目开发成本细分及税率取值项目开发成本细分及税率取值合计合计商业商业标准办公标准办公SOHO大平层大平层LOFT建面（万平方米）建面比例 %207,187100%21,00010.1%105,18750.8%49,00023.7%32,00015.4%分摊地下面积后的建面（万平方米） 256,18725,967130,06460,58939,568单位开发成本（元/平方米）除土地费的开发成本4,7834,7834,7974,7974,4774,4774,7974,7975,7575,757投资总成本（万元）投资总成本（万元） 99,097不含财务费用的开发成本（万元）不含财务费用的开发成本（万元）除土地费的开发成本（万元）除土地费的开发成本（万元）开发商自有资金底线（万元）开发商自有资金底线（万元）99,09799,09734,684总成本包含：土地成本（本项目为0），前期费用，基础设施费，主体建筑工程费，主体安装工程费，开发间接费，不可预见费等税率取值税率取值营业税及附加 5.56%物业维修费用 3%企业所得税 25%租赁管理费 3%贷款利率 以一至三年标准上浮10%计算为7.04%保险费 0.5%房产税（租赁）12%物业销售费用 3%开发商自有资金底线占整体投资比例估为35%；标准办公，SOHO/LOFT，商业等地上物业单位开发均已包含相应地下空间开发成本；税率根据国家政策规定；物业维修费，管理费，销售费用率均以收益为参考，例如，租赁管理费取值当年租金收益3%；擅何郎晦滁盟赘人状挟渣斜异铃谱蹄猪厚玖捎编局鸵摔西幸毖呸屁荣滓诚2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告项目项目商业商业标准办公标准办公SOHOSOHO大平层大平层LOFTLOFT单元面积开发成本4,7834,7974,4774,7975,757不含财务费用的开发成本4,783除土地费的开发成本4,7834,7974,4774,7975,757一、土地费用00000二、前期费用444360336360432三、基础设施费370300280300360四、主体建筑工程费2,9342,40022002,4002,880五、主体安装工程费765600600600720六、开发间接费135136127136163七、不可预见费13513612713616346项目开发成本细分项目开发成本细分其中项目开发配套费用我们按较高标准考虑其中项目开发配套费用我们按较高标准考虑,以备政府收取以备政府收取MX用地性质上的额外费用用地性质上的额外费用.单价(元/m2)宏茂卒齿呛扯榷亮辞洲尾侍悔换亭葡润贱庇薄驯株澜崩珊弥侨艇耽夷蚂杂2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告项目财务估算市场数据假设项目财务估算市场数据假设销售型物业销售型物业租赁型物业租赁型物业标准写字楼标准写字楼SOHO售价售价LOFT售价售价商业租金商业租金标准办公租金标准办公租金地下停车位地下停车位2012年2014年2015年8,8009,88810,4818,2509,2709,8269,90011,12411,7914.04.04.32.82.83.02002002202018年5.63.9240租金单位： 元/天/m2售价单位：元/m2地下停车位：元/月/个车位 商业，标准办公租金，均依照市场一般规则，每三年签约，其中包含一定时期（2-3个月免租期）； 考虑2014年纬三路过江隧道开通，区位积极影响下，预期桥通3年后即2018年办公与商业租金上涨30%； 2014年后商业租金，按照每三年递增8%考虑；标准办公租金按每三年递增8%考虑，这充分考虑地区随未来区位变化而对租金的积极影响； SOHO、LOFT售价依据市场研究作出判断；其未来年增长率为6%，充分考虑地区随未来区位变化而对售价积极影响； 地下停车位租金暂不计增长。

 通过控制项目单价以提高项目的销售量，提升项目的竞争力47腾儒晕恢钧胸贵饼弃伤琵颖蹈校蔬扭呵察司蜡主杠拳逊尊醒短租趟沁屎糟2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告一期Soho，loft8.1标准写字楼3.0配套商业1.1二期标准写字楼7.5配套商业1.0合计20.7项目预期一期在2013年6月开工；2014年12月整体工程完工；二期2014年3月开工,2016年3月竣工.标准办公物业，商业可于结构封顶时预租；SOHO/LOFT物业可预售；一般在项目工程完工后3个月可收取商铺，办公租金；商业，标准办公租金，均依照市场一般规则，每三年签约，其中包含一定时期（2-3个月免租期）设商业租金每三年免租10%时间，标准办公每三年免租5%时间；假设项目销售型物业强销期为9个月，即从2014年去化60%，余下40%预期于2015年去化完毕；同时标准写字楼剩余10%预计与2016年销售完毕48项目开发节奏细化项目开发节奏细化考虑到项目切入市场的时机，本案可分为两期开发建设，一期物业以考虑到项目切入市场的时机，本案可分为两期开发建设，一期物业以SOHO,LOFT及配套商业及配套商业为主，通过高性价比产品快速切入市场以赢得客群的关注，二期以标准办公与配套商业为主，为主，通过高性价比产品快速切入市场以赢得客群的关注，二期以标准办公与配套商业为主，2014年一期商户入驻，年一期商户入驻，2016年二期商户入驻。

项目整体预期年二期商户入驻项目整体预期2016年初完工年初完工单位：万元201220122012201320132013201320142014201420142015201520152016060912030609120306091203091203设计报批设计报批项目施工项目施工蓄水蓄水预售预售预招商预招商销售销售招商招商项目施工项目施工预招商预招商招商招商获集团获集团批准，批准，项目启项目启动动项目一项目一期开工期开工结构封顶结构封顶SOHO/LOFT开始预售开始预售项目竣工项目竣工商户入驻商户入驻项目二项目二期开工期开工项目竣工项目竣工商户入驻商户入驻陵筋蟹几盼蜜瞎啤雷标摇与揽扯玩免拔割小梨钦总琢炙幼龚脯胰杂老掸碾2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告49 参考2011年南京市内销售型办公物业的平均去化率，预计项目第一年的强销期能达到60%的去化率； 销售型写字楼、SOHO，LOFT物业销售可获资金11亿元； 各销售型物业可为项目带来约10.4亿元的息税前利润；项目各物业类型销售利润项目各物业类型销售利润项目通过各营销策略及分批次推出市场方针，预计可于项目通过各营销策略及分批次推出市场方针，预计可于2014-2015年通过各销售型物业回收年通过各销售型物业回收约约11亿元资金，而息税前利润可超过亿元资金，而息税前利润可超过10亿元。

企业回收资金速度较快企业回收资金速度较快祖燃茬溉毒芳贝笑哭警们悯呻怨区且辈舜无楷绢憎罩库土聪搪蛔尖屎样卸2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告项目现金流量表项目现金流量表项目在项目在2014年需贷款年需贷款2.9亿元以完成物业建设；亿元以完成物业建设；2014-2015年预售过程中，各销售型物业年预售过程中，各销售型物业可回可回收收11亿元资金亿元资金，自持租赁型物业获得稳定的租金收益，通过计算可得该项目的投资回收期相对，自持租赁型物业获得稳定的租金收益，通过计算可得该项目的投资回收期相对较短，投资收益较高，较短，投资收益较高，预期预期2016年项目可收回全部投入，投资回收期为年项目可收回全部投入，投资回收期为4年年踢吼炮讳憾相谜支看鸥歇嗅萤驭撰蝗走负荚冬迸刮欺虫唾臆乐磊抑质谭铜2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032年投资回报率-5%-14%9%6%7%10%13%13%13%14%14%14%15%15%15%16%16%16%17%17%17%600004000014000012000010000080000当年净现金流累计净现金流项目财务评价项目财务评价项目整体投资约项目整体投资约9.9亿元，自有资金需亿元，自有资金需3.5亿元，其中际华集团投入亿元，其中际华集团投入2亿元资金支持，另外资金亿元资金支持，另外资金缺口可考虑其他合作模式获得。

项目整体缺口可考虑其他合作模式获得项目整体20年年IRR可达可达34.13%，在，在2016年可收回投资成本年可收回投资成本单位：万元200000(20000)(40000) 2016年项目通过前期销售型物业快速回笼大部分资金并配合租金收益收回投资，自此逐年投资回报率提升，2030年可达17%，财务盈利逐年递增，故对项目开发持积极态度51项目总投资（万元）20年项目IRR财务净现值（I=7%）20年平均投资回报率99,09734.13%49,22711%项目自有资金底线（万元）34,684彰孰锯勿鼻干依垂庄计恨吧毁犁擎漓湿糯纸郡癣恰军鸵裸劣岳蛹痉描弧航2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告着伍霄坚匣哦猖簿音惑霍涌阜毅雄勿位苞耕驮跨诬限嘎侗悠膛蔼氖圃操盈2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告•立足站稳国家队；• 跻身央企五十强；• 冲刺世界五百强 ；53集团开发商资源集团开发商资源开发商际华集团是国有大型企业，在金属冶炼，纺织品加工，军需品生产方面具有业内领先开发商际华集团是国有大型企业，在金属冶炼，纺织品加工，军需品生产方面具有业内领先优势。

预期开发商雄厚资本以及掌握重要业内资源将助力本项目开发发展预期开发商雄厚资本以及掌握重要业内资源将助力本项目开发发展作为国务院国资委监管的中央企业，是集资产管理、资本运营和生产经营于一体的大型国有独资公司，总部位于北京集团主营业务有黑色金属冶炼及加工、纺织服装、专用设备制造等业务板块主要产品有球墨铸铁管、管件、钢格板、钢材、工程机械、特种和专用车辆改装、油料器材、纺织品、服装、染整、皮革皮鞋、橡胶制品、装具等企业目标企业目标你玛肢歹剁迷蹈耪跋跑兔得击灵辣渺邑川肥喀猖果运止浴耪卜涟篇氓死谬2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告54融资原因融资原因方法一方法二资成本资成本35%），际华集团提供开发资金为），际华集团提供开发资金为2亿元，项目资金缺口可降至亿元，项目资金缺口可降至1.5亿元，可通过寻找有效融资渠道另外，亿元，可通过寻找有效融资渠道另外，集团资金的介入能推动项目集团资金的介入能推动项目顺利启动并能保证控股地位，获得项目未来的最大收益顺利启动并能保证控股地位，获得项目未来的最大收益利用土地抵押获取资金；利用土地抵押获取资金；经过市场研究，预期本项目土地价值应在3亿元以上，基本满足项目开发资金需要；选取合适的房产开发合作公司；选取合适的房产开发合作公司；由于房地产开发非际华集团主营业务，因此建议选取具有商业地产开发经验的合作伙伴，控股合作共同开发土地，一可解决融资渠道，二可借用合作伙伴房产开发资源，规避开发风险。

项目融资方法说明项目融资方法说明项目总体需要自有资金约项目总体需要自有资金约3.5个亿，若集团能提供个亿，若集团能提供2亿元的资金支持，另外的资金缺口可考虑其亿元的资金支持，另外的资金缺口可考虑其他融资方法获得，同时集团资金的介入能保持控股地位，能获得未来项目的大部分收入他融资方法获得，同时集团资金的介入能保持控股地位，能获得未来项目的大部分收入通过财务试算，项目自有资金底线为通过财务试算，项目自有资金底线为34,684万元（设自有资金占整体投万元（设自有资金占整体投灌擞堤恐赐棋当骂直移声哇耳魔绽垮母潭仙词塞霖蒜逼舌诚漏浇咋砍战砷2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告55集团公司通过成立房地产项目专业开发子公司，向国家银行贷款取得项目启动资金，直接进行项目开发该开发模式有利于政府充分发挥其主导地位，体现政府思想，保障项目按既定规划方案以及时间完成，实现政府财政收益的最大化和土地利用合理化但对开发技术要求高、资金运作强度大，实施难度较大项目开发由集团公司与战略合作伙伴共同负责开发在整体开发运作模式上可以分为三种：控股型、共同型、参股型。

本项目建议采用控股型来开发独立开发合作开发项目转让集团公司获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益项目开发模式思考项目开发模式思考项目开发模式可分为独立自主开发、合作开发、项目转让三种方式项目开发模式可分为独立自主开发、合作开发、项目转让三种方式通过三种模式的优劣势比较，际华国际在开发模式上考虑到公司实际的开发能力，建议以合作通过三种模式的优劣势比较，际华国际在开发模式上考虑到公司实际的开发能力，建议以合作开发为主，即公司以土地入股，集团提供开发为主，即公司以土地入股，集团提供2亿元启动资金，另外资金缺口考虑找合适企业共同参亿元启动资金，另外资金缺口考虑找合适企业共同参与开发，但际华集团占控股地位，即形成控股型合作开发模式，完成项目的开发建设与开发，但际华集团占控股地位，即形成控股型合作开发模式，完成项目的开发建设愁贵露币采厢茂仗垣梁刽呵郧讳谗每洁民掳涨芍隶嫁嘘戴伙衣懦祈枝湛庐2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告56201206201209201212201303201306201309201312201403201406201409201412201503201509201512201603项目预计进度表项目预计进度表项目争取于项目争取于2012年年8月正式启动，预计月正式启动，预计2013年年3月一期开始动工，集团投资及合作资金开始月一期开始动工，集团投资及合作资金开始投入直至投入直至2014年年9月项目竣工。

月项目竣工2014年年3月结构封顶，月结构封顶，SOHO/LOFT物业开始预售并回收物业开始预售并回收11亿资金，亿资金，2015年伊始部分商铺入住，开始产生租金收益二期年伊始部分商铺入住，开始产生租金收益二期2014年年6月开工，月开工，2016年年3月月项目全部竣工，同时进入稳定收益期，项目年回报率可达项目全部竣工，同时进入稳定收益期，项目年回报率可达12%并逐年增长并逐年增长.设计报批设计报批项目施工项目施工蓄水蓄水预售预售预招商预招商销售销售招商招商项目施工项目施工预招商预招商招商招商获集团获集团批准，批准，项目启项目启动动项目一项目一期开工期开工结构封顶结构封顶SOHO/LOFT开始预售开始预售项目竣工项目竣工商户入驻商户入驻项目二项目二期开工期开工项目竣工项目竣工商户入驻商户入驻自有资金投入1.7亿亿申请贷款资金2.9亿亿自有资金投入1.8亿亿抓住纬三路过江隧道贯通时机介入市场以提升资金回笼的速度仗绢施足发舌碌垂切拳赊笼到晦敷陆臣答箭耽沼蜀甜吐蹄律汤幕懊寺欣平2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告57预热期预热期启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期目的目的营造信心；打开市场 明确项目发展前景，提高企业入驻意愿正式全面推广项目； 激发潜在企业客户的投资入驻兴趣；争取现场签订意向。

提升知名度、形象；展示实力及行业认同度，推进后续招商； 突出后期配套优势，坚定商户入驻信心展示项目专业性及发展信心，推进未来招商 提升项目的品牌影响力招商运营策略招商运营策略以项目开发的不同阶段，选取相关节点，以电视宣传、软文报道和事件营销等多媒介多内容的以项目开发的不同阶段，选取相关节点，以电视宣传、软文报道和事件营销等多媒介多内容的组合策略，提升际华国际文化广场的品牌影响力，引起企业客户的关注，加快项目的推进组合策略，提升际华国际文化广场的品牌影响力，引起企业客户的关注，加快项目的推进南京际华国际文化广场南京际华国际文化广场整体营销策略整体营销策略选取重大节点，以事件营销为主进行高密度集中报道选取重大节点，以事件营销为主进行高密度集中报道对象对象节点节点内容内容意向明确的企业客户群体首批企业入驻园区媒体宣传-主推广投资方、主推广投资方、项目介绍项目介绍潜在企业客群项目强销期带动人气事件营销-聚集重要企业客聚集重要企业客群及部分商户，深入介绍项群及部分商户，深入介绍项目具体情况等目具体情况等企业客群及商业客户配套商业全面开业，租赁型物业进入招租推广期软性营销-赞助活动、入驻企赞助活动、入驻企业交流会等业交流会等事件营销-开业优惠、抽奖等开业优惠、抽奖等企业客群及商业客户项目整体进入平稳运作软性营销-定期开办行业高定期开办行业高峰论坛等峰论坛等媒介媒介电视、报纸传统媒体广告及软文电视、报纸、网络等媒体；并配合DM手册及相关软文等广告电视、报纸传统媒体屏前锤众抠釜柏患砒瘴沥晴巷养缄肛桌悸贺禾勿搏登喝撑畜咖已物亢愧假2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告短期目标产业配套逐步完善，前期吸引行业领军企业入驻58化产业链逐步成熟，营销推广形成品牌影响力为优势，推动南京及中国文化产业发展中期目标招商融资顺利完成，文际华文化广场发展目标际华文化广场发展目标项目预计用项目预计用3到到5年建成围绕文化产业为主导，设计研发为辅助，形成文化产业集聚的浦口服年建成围绕文化产业为主导，设计研发为辅助，形成文化产业集聚的浦口服务业又一发展极。

务业又一发展极推动南京及中国文化产业发展培育文化产业链，扩展际华品牌影响力大力开发建设，形成文化产品力远期目标以园区企业的产业集聚磊摧击丙送妥姿让魄痒挚扶藐侨庚辨盘萄慧当攫辐郊呕涪獭放权来缎节吴2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告59南京际华国际文化广场项目即将启动南京际华国际文化广场项目即将启动浦口将崛起文化及高新技术税源总部基地浦口将崛起文化及高新技术税源总部基地600家覆盖企业客群核心吸引文化、设计、软件、新能源等高新技术领先企业办公总部基地50亿元 /年产值入驻的高产值企业，将为项目带来每年50亿元的产值3.0 亿元/年税收总部基地、研发基地和商业配套等将为地区带来巨大的税收20,000 个就业岗位园区将为区域提供近20000个就业岗位，解决社会就业问题窿毖汐厨贿骗春浅咕覆护飘衍敞论焰承昧梗墨臻托严织甥骸乐琅瘤水剥逻2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告60THANK YOU许臂畏值歇盒鸡剂所孪撅窖倡钥铰躇沪刷晾颗挨肪荐趁壤搂劈件靡胚杰犹2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告。