成都国际金融中心IFS案例分析ppt课件.ppt

IFS案例分析目目录一、项目概况一、项目概况项目概况目概况项目名称成都国际金融中心开发商香港九龙仓集团开业时间2014.01.14地理位置锦江区红星路步行街口所处商圈春熙路-红星路商圈总建筑面积76万㎡购物中心面积20万㎡写字楼面积26万㎡酒店房间数230间住宅面积7.2万㎡总投资160亿人民币成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，为香港九龙仓投资的西部地西部地标性建筑性建筑成都国际金融中心集旗旗舰购物中心、超五星物中心、超五星级酒店、高酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身购物中心拥有近300家商铺，其中90个个为首首驻成都品牌成都品牌20万㎡万㎡购物中心物中心甲甲级写写字字楼楼甲甲级写写字字楼楼高高端端酒酒店店高高端端住住宅宅二、商业定位二、商业定位商商业定位定位IFS是成都最高端、最国最高端、最国际化化的购物中心，集购物、物、娱乐、餐、餐饮、休、休闲、、艺术于一身的一站式消费目的地三、动线分析三、动线分析外部外部动线IFSIFS大慈大慈寺路寺路江南江南馆路路红星星路路东大大街街纱帽帽街街地地铁2号号线地地铁3号号线（在建）（在建）春熙路春熙路站站纱帽街纱帽街站站纱帽街纱帽街北站北站红星路红星路口站口站红星路广场红星路广场北站北站地面交通地面交通地地铁ØIFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；Ø公交公交线路：路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；Ø地地铁：：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。

外部外部动线人流动人流动线线车流动车流动线线主入口主入口，此处不仅可到达1楼，还可通过跨层电梯直通3楼，通过下沉式广场到达负1楼和负2楼地铁2.3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口此入口正对大慈寺路，可通过跨层电梯到达3楼此入口正对纱帽街，离停车场出入口很近，乘客可在此下车进入购物中心此入口正对江南馆街停车场出入口停车场出口卸货区、停车场入口红色区域内为3楼，车辆可通过位于纱帽街的高架到达上上3楼楼这两处为购物中心3楼入口ØIFS一楼共有5个出入口个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个Ø3层停停车场，，1700个停个停车位位，设有1个出口，1个入口和1个出入口内部水平内部水平动线出出入入口口主主出出入入口口出出入入口口出出入入口口出出入入口口ØIFS1楼共有5个出入口个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口Ø采用““回回””字型字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商业死角出出入入口口出出入入口口1层2层3层4层内部水平内部水平动线Ø负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。

Ø采用““回回””字型字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角地地铁出入口出入口地地铁出入口出入口5层6层负1层负2层乘客落乘客落客区客区内部垂直内部垂直动线跨层式电跨层式电梯梯跨层式电跨层式电梯梯Ø内部设有6个中庭个中庭，每层至少有5部扶梯部扶梯、3部部观光光电梯梯，保障楼层间的通达性；并设有跨跨层电梯梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快速到达目的地观光电观光电梯梯手扶电手扶电梯梯小小结小小结：：Ø地面交通便捷，四通八达Ø公交：公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利Ø地地铁：：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流Ø水平水平动线：：采用“回”字型动线，人流动线较简单Ø垂直垂直动线：：商场内设置众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性四、业态分布及配比四、业态分布及配比1.总体配比体配比总体业态配比业态分类数量百分比服装12648%餐饮2811%鞋、箱包2911%珠宝、钟表、配饰2710%家居用品73%电子数码73%个护化妆41%其他3313%楼层分布图L7餐饮&雕塑花园L6UA影院L5时尚服饰L4连卡佛&时尚服饰L3连卡佛&珠宝、钟表L2国际服装L1国际服装LG1大食代&服装LG2溜冰场&儿童业态IFS主要以服以服饰为主主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。

2.LG2业态配比配比LG2业态配比业态分类数量百分比服装1237%儿童用品、玩具515%餐饮618%甜品39%个护化妆13%药店39%超市26%滑冰场13%负二楼业态主要以服以服饰和餐和餐饮为主主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰冰悦滑冰场吸引了众多人群，为整个商场聚集了人气主力店：主力店：冰悦滑冰冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全Great顶级超市超市——面积4000㎡以上，为内地首店内地首店主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列家居系列产品品LG1业态配比业态分类数量百分比服装1951%鞋、箱包719%餐饮514%甜品25%个护化妆13%珠宝38%3.LG1业态配比配比负一楼业态主要以服以服饰和鞋、箱包和鞋、箱包为主主；该层的大食代美食广场提供各式美食，可起到留住客群的作用主力店：主力店：大食代美食广大食代美食广场——目前里面只要少部分商家开业H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列家居系列产品品。

L1业态配比业态分类数量百分比服装3079%鞋、箱包718%电子数码13%4.L1业态配比配比一楼主要为国国际奢侈品牌奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店主力店：主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier、三星L2业态配比业态分类数量百分比服装2880%鞋、箱包720%二楼主要为国国际奢侈品牌奢侈品牌，以鞋、箱包鞋、箱包为辅；云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店主力店：主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier5.L2业态配比配比L3业态配比业态分类数量百分比珠宝、钟表、配饰1995%连卡佛百货15%6.L3业态配比配比三楼95%是奢侈珠宝、珠宝、钟表、配表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Crawford (连卡佛)是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。

主力店：主力店：Lane Crawford——Lane Crawford是香港老牌的高档百货店目前该店只有化妆品区开始营业L4业态配比业态分类数量百分比服装2077%鞋、箱包312%家居用品211%7.L4业态配比配比四楼以时尚服尚服饰为主主力店：主力店：Lane Crawford——Lane Crawford是香港老牌的高档百货店目前该层Lane Crawford尚未营业L5业态配比业态分类数量百分比服装1348%鞋、箱包518%珠宝、钟表、配饰415%餐饮415%书店14%8.L5业态配比配比五楼以时尚服尚服饰为主主力店：主力店：上井精致料理上井精致料理——未开业优衣衣库——面积近2000㎡，是成都最大成都最大门店店L6业态配比业态分类数量百分比服装414%电子数码621%个护化妆27%餐饮518%家居用品518%珠宝、钟表、配饰13%健身用品311%办公用品14%影院14%9.L6业态配比配比六楼以电子数子数码产品为主，并开设UA(IMAX)影院主力店：主力店：UA(IMAX)——是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港￿UA 国际院线集团优衣衣库——面积近2000㎡，是成都最大成都最大门店店。

L7业态配比业态分类数量百分比餐饮8100%10.L7业态配比配比七楼为雕塑花园及餐雕塑花园及餐饮店店11.小小结小小结：：ØIFS业态以服以服饰为主主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店Ø冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费Ø餐饮业态比重太小，不利于留住客群Ø开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业五、项目特色五、项目特色项目特色目特色亮点一：熊猫元素亮点一：熊猫元素Ø与本土元素熊猫结合，邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达15米的户外熊猫“I am here”，憨态可掬的形象给人留下深刻印象Ø1月14日至2月15日举办的“大熊猫艺术及慈善公益项目”给IFS带来更多艺术气息，也吸引了大量人流至此亮点二：空中花园亮点二：空中花园Ø坐落在商场七层的空中花园、雕塑庭院和空中花园、雕塑庭院和艺术展展览馆，给顾客带来愉悦的购物体验和生活享受，艺术展览馆将展览全球知名艺术家最前沿及最有感染力的艺术作品。

项目特色目特色亮点三：跨亮点三：跨层电梯梯Ø主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接进入1F从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求Ø商场内部，设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要，并设置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨层式电梯，方便客户快速达到目的地跨层式跨层式电梯电梯跨层式跨层式电梯电梯跨层式电跨层式电梯梯观光电梯下沉下沉广场广场项目特色目特色亮点四：亮点四：动线设计Ø采用““回回””字型字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，避免商业死角连廊的设置，每隔一段距离（约5米左右）设有连廊，连接两边的商铺，方便顾客来回购物出入口出入口出入口出出入入口口出入口出入口项目特色目特色亮点五：中庭亮点五：中庭Ø设置6个挑空式的中庭中庭，给人很强的空间感和舒适感；Ø多个中庭设有手扶电梯，能够有效地疏导人流；Ø采用室内灯光与自然采光相室内灯光与自然采光相结合合的方式，既能节约能源又能给人贴近自然的感受项目特色目特色亮点六：真冰亮点六：真冰场Ø约3000平米的冰悦真冰冰悦真冰场，能够聚集人气，提高商场的知名度。

项目特色目特色亮点七：儿童亮点七：儿童业态Ø负二楼的儿童业态可以聚集人气，儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭，商场的人气自然就上来了项目特色目特色亮点八：亮点八：细节处理理Ø各楼层入口处设有礼礼宾台台，方便顾客咨询Ø人性化的购物指南物指南服务，每一楼层都设有购物指南Ø栏杆边角进行了包包边处理，防止戳伤顾客项目特色目特色包边处理六、SWOT分析SWOTØ开开发商商实力雄厚力雄厚：九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等Ø差异差异化化战略略：IFS所处商圈内多为中低端产品，而IFS定位于该商圈最高端的购物中心Ø设计上，在主入口设有直达3楼的手扶电梯，可达到“双双首首层”的效果ØIFS汇集了超过100家国家国际品品牌牌全国/成都首店ØIFS内过道道设置过宽，导致视觉效果大打折扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成空间的浪费Ø以服饰为主，餐餐饮、、娱乐等等业态比重比重较小小，难以留住客群Ø开开业较仓促促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业Ø成都市场上购物中心数量众多、数量众多、竞争争非常激烈非常激烈，2013年成都有近10个购物中心开业。

Ø随着电子商务的发展，电商商对传统的零售业形成巨大冲冲击ØIFS旁的太古里太古里同样是该区域的高端产品，将和IFS形成直接竞争ØIFS处于成都市最繁华、最时尚的春熙路春熙路—红星路核星路核心商心商圈，该商圈是成都的老牌商业区，在成都人心中具有很高的认同感ØIFS是成都最高端、最国最高端、最国际化化的购物中心之一，在市场上竞争争对手手较少少SWOTSWOT分析分析。