冻品销售方案(0102)2016.1..pdf

徐 州 雨 润 物 流 园 冻 品 区 销 售 方 案 一、销售目的： 自物流园 12 月 6 日试营业以来，副食品区域多部分以及临建粮油区域已经保持对外营业状态，但目前人气现状及营业数量仍有待提高 现通过营销部与物流园团队的共同磋商下，通过对目前物流园可售物业进行测算以及可行性分析建议拿出冻品交易区铺面以及冷库捆绑式销售进入市场，目的有如下几点： 1、通过冻品市场的销售、提振物流园商流及人气，可扩充物流园营业规模级并促进多业态之间的共同发展，同时刺激现有商户的营业率 2、通过冻品区与冷库的共同销售，促进公司的现金回款，用于物流园下阶段的运营补充以及提供资金流动； 3、目前香山物流的冷库处于随时开放阶段，物流园冻品交易区的销售可提前一步锁定市场上的准客户，以免造成客户流失 二、销售模式：冻品商铺+冷库捆绑销售 （一）、冻品交易区销售模式： 将冻品交易区商铺按楼栋位置分为三个梯度进行差异化销售，以销售 2 年以及 10 年使用权组合的形式推向市场； 组合优势： ①位置好的铺面可实现价值最大化，位置较差的位置以低总价快速锁定 10 年销售额； ②灵活组合，可满足不同层次客户需求； ③利用产品差异、价格差异，相互挤压带动整体的快速去化； （二）、销售组合形式：形成产品差、价格差、政策差，相互挤压  A 区（价格高）：位置好，具备开门营业条件，2 年短期+10 年长期灵活选择  B 区（价格低）：位置差，道路进入性弱，仅提供 10 年长期销售政策 1、A 区铺面：172 套， 产品展示面好，处于物流园中心位置，通达性优势明显。

此区域作为整个冻品交易区的价格标杆，以 2 年使用权的方式面向客户，提高溢价 如客户想要选择长期租赁，可提供 10 年使用权销售政策，价格的计算方式与 B 区 10 年期房源保持一致，实现现金最大化回款； 2、B 区铺面：80 套， 此区域展示面较弱，同时道路施工尚未完工，对人流、车流带来较大的影响因此，此区域商铺以较低价格仅使用销售 10 年使用权的销售方式面向客户，以低价格、长收益、远增值的形式作为促进销售的手段； 3、预留补充房源：40 套 根据 A 区、B 区商铺的实际销售情况，将此部分区域房源以 A区、B 区更好的销售方式作为货源补充，带动整体的快速去化 （三）、推售节奏： 冻品交易区的销售与冷库必须整体捆绑再分配打包进行出售，所以商铺的去化速度取决于冷库的去化速度，而目前仅 1#冷库建成，不能完全满足所有的交易区商户的冷库需求 因此，建议推售节奏如下： 第一批次：首批推出展示面并具备开业条件好的 A 区铺面 第二批次：根据 A 区销售进度以及对于冷库的去化速度，推出B 区商铺进行补充 （四）、冷库搭配原则：大配大、小配小、整体严控 按照大客户搭配大面积冷库，中小客户搭配小面积冷库、整体把控的基本原则进行与冻品交易区的组合； 三、销售测算：根据产品差异，22-60 元/㎡ /月为单价区间 区域 楼栋 套数 总建筑面积 （㎡ ） 销售额 （2 年使用权） 销售额 （10 年使用权） A 区 1#-11# 172 套 16577 17,433,073 / B 区 已建 15#、16#、18# 38 套 3922 / 13,045,265 未建 17#、19#-21# 42 套 4096 / / 预留补充房源 12#-14# 40 套 3384 3,338,413 13,007,658 合计 292 套 27978 20,771,486 26,052,923 按照目前销售组合方式，成交金额最小值为 33,816,751 元（A区及预留房源进行 2 年使用权销售、B 区通过 10 年使用权销售）。

如出现较理想的情况下，预留补充房源均以 10 年销售使用权的方式进行销售，理论可实现成交最大值为 43，485，996 元（其中不包含 B 区 4 栋未建）； 此价格包含管理费、相关公共能耗费，签订合同时，客户需另外缴纳 5000 元合同押金； 具体执行价格详见附件价格表； 营销部 2016 年 1 月 1 日 。