房地产重庆月报-2019年8月铭腾.pptx

土地市场年度综述,2019年土地市场冷热交替，上半年政府集中供应加之政策管控有所放松，房企积极补仓，竞争升 级，热点区域地价频频刷新；下半年市场趋冷，房企预期逐降，择优拿地，竞争逐步回归理性3592,2976,1245,20892222,34663349,48074606,3189,28762848,25062243,2612,17471600,1030,2644,2268,2473,2514,2269,3131,4615,5185,6449,0,2000,4000,6000,8000,,,,,,,,,,2000,4000,6000,2011-2019年8月重庆主城区土地供销价走势,,供应可建体量（万方）,,成交可建体量（万方）,,成交楼面均价（元/㎡）,,,2019年1-8月土地供应可建体量1245.08万方，同比下降11.20%；成交可建体量1029.72万方，同比下降27.16%；成交楼面均价6449元/㎡，同 比上涨25.64%3,土地市场本月动向,,,,,供应 21宗,,,,,成交 9宗,,,,,看点 企业,4,本月供应土地2057亩，可建体量243.38万方，环比上涨2971% ，同比上涨300%；公告楼均价5439元/㎡，环比下降 44%，同比下降11%；二环热点板块频频发力，供应量猛增，起拍均价受商业用地影响，有所回落。

本月成交土地682亩，可建体量73.28万方，环比上涨194%，同比上涨57%；成交楼均价6070元/㎡，环比下降20%，同比 上涨1%；溢价率9%，环比下降31%；市场转凉，各大房企试探观望，出手审慎，北区主力成交，带动成交量，西区量少价 高，拔高整体成交价本月绿城首入中央公园，以19.6亿元成功增储19.16万方，欲打造区域标杆项目；万科深耕水土，以楼面价5463元/㎡落位第 三子目录 CONTENTS,宏观资讯,,,1,供应表现,,,2,,,3,地块回顾,,,4,下月预告,,,5,成交表现,,,,PART 1,宏观资讯,,,,,,,8月地方政策梳理,7,8月，中央加强房地产金融监管，对信托领域、银行业务进一步管控，并将房贷利率从基本利率变 动中剥离；重庆方面，“维稳”为主，发布广阳岛管控决定，迎人口放宽、城市定位升级利好近两年政策走势,8,731后，楼市管控进一步收紧，其中金融监管方面尤为严厉，地方政策平稳，持续迎规划利好全 国 2018年 重 庆,全 国 2019年 重 庆,,,,,,,8月全国政策走势,本月全国主要政策变动：放宽13次，收紧18次广州,,,,,,,,图例： 城市 收紧地区 城市 放宽地区 城市 有收有放地区,河南,,,贵州,,,海南,上海,,,武汉,,,,,东莞 深圳 香港,,,哈尔滨,,,合肥南京 杭州 南昌,,,北京 石家庄 天津,9,,,,,,,重点政策——金融监管,本月以来，银保监会多次出手，加强对信托、银行机构的地产业务监管，地产企业融资渠道进一步 收窄，面对复杂多变的国际环境，通过整顿行业金融环境，利于维持楼市平稳健康发展，利于国内 经济稳定。

8月8日,,8月10日,,银保监会日前向各银保监局信托监管处室下 发《中国银保监会信托部关于进一步做好下 半年信托监管工作的通知》，也即“64号 文”，传达下半年监管重点下半年信托监 管的主要内容包括，坚决遏制信托规模无序 扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有 力有效处置信托机构风险等等银保监会办公厅正式下发《中国银保监会办 公厅关于开展2019年银行机构房地产业务 专项检查的通知》，决定在32个城市开展银 行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各 种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产 行业的违法违规行为房地产信 房地产业 信贷资金 同业和表 贷业务管 务风险管 流向方面 外业务方 理 理方面 面,,坚持去通道 目标不变， 力度不减,,,加强信托合 规管理和风 险控制,,,推动优化信 托机构业务 结构,10,,,,,,,重点政策——国家发布利率机制改革及商贷新规,此次改革，长效机制来看，未来不会通过降息手段刺激楼市，房贷利率将更加市场化，但近期降息 可能性小，此次新规对房贷利率下限确定，一贯的抑制了投资投机需求，通过改革，后续房贷利率 波动影响力将减弱明确商贷利率为基准加点形成，即无下浮,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,明确1年为周期商贷利率可调 明确“因城施策”方式不变 严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务 明确新利率机制影响时间节点：2019年10月8日 明确住宅首套商贷利率高于市场利率 明确住宅二套商贷利率高于市场利率60个基点,,,,商贷新规内容,,,,,利率机制改革内容 为提高利率传导效率、推动降低实体经济融资成本，新贷款市 场报价利率（LPR）形成机制应运而生，利率“两轨合一轨” 雏形初现。

11,,,,,,,重点经济资讯,全国经济缓中趋稳，全国投资、消费回落，进出口低速运转，物价保持温和上涨态势，PMI连续4 个月低于荣枯线，下行压力持续；重庆经济持续优化，“三驾马车”增速均略有放缓，其中进出口 在规划持续利好背景下持居高位8月中国制造业采购经理指数为49.5% 持续低于荣枯线,7月份CPI同比上涨2.8% 保持较高涨幅,2019年1-7月重要指标,,,13,,,,,,,重点规划信息,本月重庆迎城市定位升级、轨道交通网进一步完善、智博会助力城市发展等多重利好，另外，发布 广阳岛开发管控，助推重庆“山清水秀美丽之地”建设，提升重庆城市品质与魅力国家发改委印发 西部陆海新通道 总体规划， 重庆 地位升级,,,,,,,重庆发布决定 广 阳岛核心管控区 禁止土地出让和 商业开发,,,,,,,2019重庆智博会 闭幕 843家企业参 展 签约项目超600 个,,,,,,,重庆市主城区轨道 交通网规划公示， 至2035年，重庆 将形成“22线1环” 的线网布局,,,,,,14,,,,,,,宏观资讯小结,15,政策： （全国）银保监会多次出手，加强对信托、银行机构的地产业务监管，并发布利率机制改革及商贷新规，将房贷利 率从基本利率变动中剥离，短期来看，政策将处于持续收紧期；（重庆）政策环境相对平稳，国家发改委印发西部陆海新 通道总体规划，提出充分发挥重庆位于“一带一路”和长江经济带交汇点的区位优势，利好重庆城市价值及发展潜力的提 升，重庆出台英才计划五个子项目实施方案，进一步落实人才引进计划，后期政策或将跟随全国控制基调，出台微调收紧 措施。

经济：（全国）全国投资、消费回落，进出口低速运转，物价保持温和上涨态势，PMI连续4个月低于荣枯线，下行压力 持续；（重庆）经济运行平稳，略有放缓，“三驾马车”增速均呈现小幅回落，其中进出口及消费保持较快增速，高于全 国水平； 规划：重庆发布广阳岛禁令，对开发进行限制，另外迎城市定位升级、轨道交通网进一步完善、智博会助力城市发展等多 重利好PART 2,供应表现,土地月度供应表现,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,35,329,724,239,385,458,48,37,180,236,93,118,287,20,61,95,59 77,114,22,62,235,154,365,156,8,243,2222783 2233,2882 102,2740,41884073,2172913,4806,4448,4684,3295,4365 3830,5633,5350,256 3100,43531104511,4646,6100,522551895250,5746,4538,5414,4956,5116,6158,4218,9648,0,1000,2000,3000,4000,5439 5000,6000,7000,8000,9000,10000,11000,0,100,200,300,400,500,600,700,800,,近3年重庆主城区土地市场月度供应走势,,供应量（万方）,,供应楼均价（元/㎡）,,,本月土地供应21宗，较上月增加19宗，土地面积2057亩，可建体量243.38万方，环比上涨 2971%，楼面均价5439元/㎡，环比下降44%。

本月政府供应节奏加快，量涨价跌；中央公园接连放量，上线5宗优质地块，公告均价7697元/㎡；商办用地占比小幅上涨，公告均价2664元/㎡，拉低整体供应 均价1455,1049,2253,1402,1245,2200,2328,3677,4576,5375,0,2000,4000,6000,0,300,600,900,1200,1500,1800,2100,2400,近5年同期重庆主城区土地市场供应走势,,,2015年1-8月 2016年1-8月 2017年1-8月 2018年1-8月 2019年1-8月 供应量（万方） 供应楼均价（元/㎡）,,17,土地供应区域表现,18,2019年1-8月：北区持续发力，渝北量价齐高，提振整体供应； 2019年8月：沙区渝北土地储备充足，带动供应量；江北九龙量少价高，提振区域地价 2019年重庆主城区域土地供应情况,2019年8月重庆主城区域土地供应情况,土地供应结构表现（土地性质）,2019年1-8月：主城区供应居住用地743万方，占比60%，商办用地145万方，供应占比小幅提 升； 2019年8月：住宅用地供应主力，199万方，占比82% 23%,48%,46%,41%,58%,45%,45%,54%,60% 29%,19%,7%,9%,4%,12%,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年 1-8月,近5年重庆主城区供应商住用地土地性质统计,,居住,,商住,,商办,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,99%,47%,69%,74%,67%,43%,100%,40%,46%,16%,26%,17%,1%,7%,15%,16%,55% 2%,42% 18%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2019年重庆主城区月度供应商住用地土地性质统计,,居住,,商住,,商办,,19,土地供应结构表现（土地规模）,2019年1-8月：化整为零，15万方以下占比高达83%，20万方以上供应锐减； 2019年8月：地块规模10万方以下占据绝对地位，占比57%。

36%,36%,29%,43%,54%,19%,10%,15%,15%,29%,13%,10%,12%,9%,12%,11% 2%,8%,8%,10% 7% 9%,19%,26%,24%,17%,11% 2%2%,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年 1-8月,近5年重庆主城区供应商住用地土地规模统计,,10万方以下,,10-15万方,,15-20万方,,20-25万方,,25-30万方,,30万方以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100%,63%,56%,43%,51%,38%,100%,57%,25%,32%,50%,32%,31%,14%,13%,12%,15%,14%,14% 3%,8% 8%,7%,5% 10%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2。