北京三里屯VILLAGE案例分析报告课件.ppt

u基本情况u商业定位u商业规划u亮点分析u案例总结目录u基本情况u商业定位u商业规划u亮点分析u案例总结目录       2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正式命名为“三里屯 Village”，定位为首都的国际时尚中心该项目太古投资80%；基汇资本占20%，产权40年 一、基本情况地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处          三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名          近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街一、基本情况一、基本情况区位：•毗临第2使馆区•北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”•周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通：•东侧为三里屯酒吧一条街•南侧为工体北路•交通较为便利，临近地铁2、10号线区位交通区位交通三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北两区，南区2008年7月开业，北区2009年10月开业。

南区南区北区北区占地面积占地面积5.3万万m2建筑面积建筑面积总建面总建面17.2万万m2，，北区：北区：8.23 万万m2；；南区：南区：9.06 万万m2商业面积商业面积总商业面积12万m2南区7.2万m2北区4.8万m2建筑形式建筑形式２－４层低密度建筑２－４层低密度建筑单体数量单体数量１１栋１１栋７栋＋１栋精品酒店７栋＋１栋精品酒店位置位置邻工体北路邻工体北路临近使馆区临近使馆区开业时间开业时间2008年年7月月2009年年10月月定位定位中高档国际流行中高档国际流行品牌品牌国际奢侈品及高档设计国际奢侈品及高档设计师品牌师品牌目标客群目标客群时尚运动的年轻时尚运动的年轻一族一族有一定社会地位和一定有一定社会地位和一定消费实力的人群消费实力的人群一、基本情况一、基本情况项目概况项目概况Ø商铺分割面积：80-10700平方米Ø装修状况：公共部分精装修Ø限高：18米Ø容积率：3.2Ø层数：B1-F4Ø层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米Ø设施：60部扶梯、垂直电梯              900个停车位N一、基本情况一、基本情况技术参数技术参数u基本情况u商业定位u商业规划u亮点分析u案例总结目录    三里屯village——人文风尚汇                          •这里什么都是•这里什么都不是二、商业定位二、商业定位集文化、艺术、休闲和购物     于一体的全新商业空间潮潮u   知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地u   周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。

时尚体验的购物中心是市场空白点u   周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚  首都国际时尚中心二、商业定位项目定位项目定位9u 南区针对年轻客群， 北区针对高端人士 u借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层消费者策略消费者策略精选客群追求品味二、商业定位二、商业定位二、商业定位业态业态品类品类 数量数量占比占比零售零售服装服装11343.6%零售零售皮具鞋履皮具鞋履249.3%零售零售书籍音像书籍音像31.2%零售零售珠宝配饰珠宝配饰2710.4%零售零售玩具童装玩具童装20.8%零售零售精品超市精品超市10.4%零售零售艺术家居艺术家居2911.2%餐饮餐饮餐饮餐饮5019.3%娱乐娱乐影院影院10.4%服务服务美容美发美容美发93.5%合计合计259100.0%以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色业态组合业态组合打造打造最潮流的最潮流的“屯屯”最时尚的最时尚的“村村”吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道   瞄准一线品牌和设计师品牌   打造国际奢侈品聚焦地          东座定位际一线品牌          西座定位国际时尚品牌          北座东国际知名设计师品牌          地下一层定位国内先锋知名设计师品牌牌定位：年轻、时尚、前卫        定位：高端、先锋南区南区北区北区二、商业定位二、商业定位 南北区实行差异化南北区实行差异化项目定位项目定位二、商业定位二、商业定位品牌策略品牌策略 新新定位定位: :潮潮品牌新品牌新概念新概念新设计新设计新感觉新感觉新13新——首次引进品牌        太古凭借在香港积累的丰富的商业运营经验、庞大的品牌资源和招商实力，充分利用三里屯独特的建筑优势，围绕“潮”的定位，尽量不选择常见品牌，精选香港、日韩、欧洲二、三线潮牌，其招商理念得到业内和消费者的广泛认同，带动区域商业升级换代。

      其中最引人注目的是引进了大量国际知名的新品牌开业初期进入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入北京甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等品类品类品牌品牌服装服装Ben Sherman、、Moiselle、、MNG、、SISLEY、、WHITE COLLAR、、Benetton Levi’s BMW Lifestyle皮具皮具ACUPUNCTURE、、DR.MARTINE、、Steven Madden、、GEOX配饰配饰EXPRESS FOSSIAL餐厅餐厅/酒酒吧吧BLUE FROG、、 Panino Teca Royal Tea电子产电子产品品APPLE二、商业定位二、商业定位品牌策略品牌策略        除引进新品牌外，三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。

名称名称类型类型规模规模说明说明AdidasAdidas体育品牌体育品牌31603160（独占（独占1 1栋栋4 4层楼）层楼）全球旗舰店全球旗舰店UniqloUniqlo休闲品牌休闲品牌15001500中国最大面积店中国最大面积店AppleApple10001000中国首家店中国首家店PumaPuma亚洲旗舰店亚洲旗舰店Moiselle/MademoiselleMoiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店亚洲旗舰店ColumbiaColumbia户外装备户外装备中国旗舰店中国旗舰店顺电顺电高档家电高档家电20002000bestsellerbestseller时尚女装时尚女装993993北京最大店北京最大店White-CollarWhite-Collar女装高级成衣女装高级成衣１４００１４００北京最大的专营店北京最大的专营店b+abb+ab周生生周生生珠宝珠宝内地旗舰店内地旗舰店MegaBoxMegaBox电影院电影院７０００７０００17001700个座位、个座位、8 8厅厅montblancmontblanc17001700中国最大店中国最大店品牌策略品牌策略新——规模之首品牌二、商业定位二、商业定位品牌策略品牌策略新——前卫装修品牌二、商业定位二、商业定位       为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念。

        我们看到的it品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质体验式购物体验式购物& &高科技运用高科技运用▼阿迪达斯店内进行的阿迪达斯店内进行的miCoach Core Skills 测试测试 ▲仅通过简单的按键操作即定制属于自己的仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫独一无二个性足球衫▼APPLE尽情体验自己想购买的数码产尽情体验自己想购买的数码产品品 品牌策略品牌策略二、商业定位二、商业定位新—突出体验品牌        鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人u基本情况u商业定位u商业规划u亮点分析u案例总结目录三、商业规划三、商业规划由11栋2-4层低密度独栋和复式建筑构成u 定位：年轻时尚、潮流前卫u  档次：中高档定位u  客群：针对年轻时尚客户群体组合业态u  主营业态：以服饰为主u  业态规划：无明显业态分区u  品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主u  代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰店等Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art南区：吃喝玩乐文化休闲区南区：吃喝玩乐文化休闲区S1: S1: 白领、米籣站、白领、米籣站、 Q’GGLEQ’GGLE、、FISHEVE CAFEFISHEVE CAFES3: S3: 江南布衣、江南布衣、seven daysseven days、、 CK JEANS CK JEANSS5: IZZUES5: IZZUE、、QUIKSILVERQUIKSILVER、、播、播、 澳门味道、澳门味道、VILLAROOGEVILLAROOGES9: S9: 古老海西餐、酷石、宝古老海西餐、酷石、宝姿、姿、STEVEMADDENSTEVEMADDEN、、PUMA PUMA S11: S11: 周生生、周生生、CASIOCASIO、、 espritesprit、、ADIDASADIDASS2: moiselleS2: moiselle、北京品、、北京品、REISSREISSCHANG&BIORCKCHANG&BIORCK、、lee cooperlee cooper、、 TeenplusTeenplus、、S4: S4: 贝纳通、天梭、贝纳通、天梭、FOSSILFOSSIL、、2%2% 、、 swatch swatch、亮视点、、亮视点、 G2000G2000、、ARTINIARTINI、、BirkenstockBirkenstockS6: APPLE STORES6: APPLE STORE、、orchiryorchiry、、 voremodavoremoda、、Folli FollieFolli Follie、、 bread n butterbread n butter、、b+abb+abS8: nike S8: nike 、、lasporsiclasporsic、、novo melacostecnovo melacostec、、columbiacolumbia、、north facenorth face、、 azona azona、、nauticanauticaS10: uniqloS10: uniqlo、、mangomango、、 levi’slevi’s、星巴克、星巴克 S1 S2 S3 S5 橙色大厅橙色大厅 S4 S6 S8 S10 S9 S11南区一层南区一层三、商业规划三、商业规划20S1: S1: 白领（白领（1+21+2）、）、 Q’GGLEQ’GGLE（（1+21+2））S3: S3: 速写、速写、seven seven daysdays（（1+21+2）、）、CK CK JEANSJEANS（（1+21+2））S5: IZZUES5: IZZUE（（1+21+2）） 橙色大厅橙色大厅S9: S9: 酷石（酷石（1+21+2）、）、 宝姿（宝姿（1+21+2）、）、 STEVEMADDENSTEVEMADDEN（（1+21+2）、）、PUMA PUMA （（1+21+2）） S11: S11: 周生生（周生生（1+21+2）、）、 espritesprit（（1+21+2）、）、ADIDASADIDAS（（1+21+2））南区二层南区二层S2: S2: 慕诗（慕诗（1+21+2）、顺电）、顺电S4: S4: 贝纳通（贝纳通（1+21+2）、）、 che cheche che、、home&spahome&spa、、G2000G2000（（1+21+2）） S6: APPLE STORES6: APPLE STORE（（1+21+2）、）、 Jack&JonesJack&Jones、欧时力（、欧时力（1+21+2）、）、 b+abb+ab（（1+21+2））S8: Nike S8: Nike （（1+21+2）、）、LACOSTELACOSTE（（1+21+2）、）、columbiacolumbia（（1+21+2）、）、north facenorth face（（1+21+2）、）、nautica(1+2)nautica(1+2)S10: S10: uniqlo(1+2)uniqlo(1+2)、、 mango(1+2)mango(1+2)、、levi’s(1+2)levi’s(1+2)三、商业规划三、商业规划21S3: S3: 木叶炭火烧肉酒家木叶炭火烧肉酒家 斯达堡酒吧斯达堡酒吧S9S9：： 佰草集佰草集spaspa、恒河印度餐厅、恒河印度餐厅 西龙传香饭团、西龙传香饭团、 皇后饭店皇后饭店S11: S11: 周生生（周生生（1+2+31+2+3）、）、 esprit esprit （（1+2+31+2+3）、）、ADIDASADIDAS（（1+2+31+2+3））S2: S2: 麻辣诱惑、锦炉香豆捞、麻辣诱惑、锦炉香豆捞、大渔铁板烧、粟库泰大渔铁板烧、粟库泰S4: S4: 蓝蛙、小城知味、蓝蛙、小城知味、 越时代、越时代、FLAMMEFLAMMES6:APPLE STORES6:APPLE STORE（（1+2+31+2+3）、优年美）、优年美式餐厅、式餐厅、潮点、泰和潮点、泰和草本工坊草本工坊S8: S8: 隐泉日本料隐泉日本料理、新元素、理、新元素、TONI&GUYTONI&GUYS10: S10: uniqlo(1+2+3)uniqlo(1+2+3)、、 辣屋、辣屋、MODOMODO南区三层南区三层三、商业规划三、商业规划22S11: ADIDASS11: ADIDAS（（1+2+3+41+2+3+4））南区四层南区四层三、商业规划三、商业规划23BHGBHG顺电顺电屈臣氏屈臣氏创意集市创意集市卡通天地卡通天地气味图书馆气味图书馆麦当劳麦当劳CK UNDERWEARCK UNDERWEAR、、moussymoussy、、the thingthe thing、、havanashavanas、、expressexpress、、paul francpaul franc美嘉欢乐影城美嘉欢乐影城生活本色生活本色sasasasa光合作用光合作用testtubetesttubesanriosanrio三轩三轩茶屋茶屋ToughTough、、Jecci FiveJecci Five、、cabbeencabbeen、、Bla Bla BraBla Bla Bra、、DHCDHC、、RebeccaRebecca、、Jacki oJacki oI brownI brown、、AussinoAussino、、yellowyellow earthearth、、AnotherAnother、、MELISSAMELISSA、、JASONWOODJASONWOOD三、商业规划三、商业规划南区南区B1层层24三、商业规划三、商业规划 北区以四合院围合形式北区以四合院围合形式形成形成3 3栋联排，中间栋联排，中间4 4个钻个钻石型独栋建筑构成。

石型独栋建筑构成 u 定位定位：高贵优雅、奢：高贵优雅、奢华品质华品质u 档次档次：高档定位：高档定位u 客群客群：针对高端客户：针对高端客户群体和艺术群体组合业态群体和艺术群体组合业态u 主营业态主营业态：以服饰、：以服饰、艺术为主艺术为主 u 业态规划业态规划：无明显业：无明显业态区分态区分u 品牌规划品牌规划：按照品质、：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服奢华、先锋选择品牌，服 装服饰品牌以国际一线或装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主饮以高端商务餐为主u 代表品牌代表品牌：： ARMANIARMANI、、ROLEXROLEX、、VERSACE\VERSACE\巴黎世巴黎世家家北区：高端消费体验区北区：高端消费体验区25巴黎世家（巴黎世家（1+2））Alexander McQueenMaison Martin Marqiela（（1+2））BALMAIN (1+2)Versace（（1+4））MarniAlexander Wang（（1+2））theory（（1+2））DSQUARED2Serqio Rossi(1+2)Juicy Couture北区一层北区一层三、商业规划三、商业规划26Alexander Wang（（1+2））theory（（1+2））DSQUARED2Serqio Rossi(1+2)Juicy CoutureMarqiela（（1+2））BALMAIN (1+2)MarniAlexander McQueen巴黎世家（巴黎世家（1+2））北区二层北区二层东座以国际一线品牌为东座以国际一线品牌为主主西座国际时尚品牌为主西座国际时尚品牌为主北座以国际知名设计师北座以国际知名设计师品牌为主品牌为主三、商业规划三、商业规划27渡金湖渡金湖尚水长廊铁板烧尚水长廊铁板烧东田造型东田造型百搭音响百搭音响东田摄影东田摄影东田化妆东田化妆LinqliVersace（（1-4））北区三层北区三层以高档商务餐和艺以高档商务餐和艺术工作室为主术工作室为主三、商业规划三、商业规划28babu泛视觉空间泛视觉空间杨画廊杨画廊升空间升空间以太空间以太空间Y++莼萃画廊莼萃画廊阿一鲍鱼阿一鲍鱼东田造型东田造型北区四层北区四层以艺术工作室和高以艺术工作室和高端商务餐为主端商务餐为主三、商业规划三、商业规划29北区地下一层北区地下一层B..N..C..薄荷糯米葱薄荷糯米葱Wo2zuczugKartell菊香人文空间菊香人文空间Ju Songemo+气味图书馆气味图书馆ScriptureHastens海丝腾海丝腾安逸猿安逸猿BAPELU LU CHEUNG45RMercibeaucoupSonia by Sonia RykielWoo 嫵嫵谢瑞麟谢瑞麟 TSLOTT上海组合上海组合CHRISS DELLA MODADAZZLENisiss 怡夕怡夕派派PYE以设计师品牌为主以设计师品牌为主三、商业规划三、商业规划30三、商业规划三、商业规划潮潮奢奢潮流先锋国际范儿“购物、娱乐、文化、艺术为一体的时尚社区”“时尚、美食、艺术、娱乐、旅游为一体的国际之都”31u基本情况u商业定位u商业规划u亮点分析u案例总结目录四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高33四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高34•太古地产继承了英式血统——建设卓越、精益求精四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑对每个环节高要求，对合作伙伴有着严格标准，重视环境和运营管理，提升品质目光长远寄望通过对于商业项目的长期运营，在未来获得可观的投资回报，同时确立自身的品牌信誉.追求品质专业规划对于每个项目都会有详细的规划理念，从港东岛到北京三里屯矢志营造和维系朝气蓬勃的环境项目的规模加上优越的品质使我们得以享誉业界。

然而，太古地产的信誉并非单单基于我们的物业成就，而项目的规模加上优越的品质使我们得以享誉业界然而，太古地产的信誉并非单单基于我们的物业成就，而是为人们营造了理想的生活空间、创造卓越而长远的价值是为人们营造了理想的生活空间、创造卓越而长远的价值————郭鹏（郭鹏（Martin CubbonMartin Cubbon）） 太古地产行政总裁太古地产行政总裁 35强大专业的国际化设计团队北区北区南区南区四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑概念设计概念设计 RMJM 英国英国The Oval Partnership 香港香港/英国英国RAD 新加坡新加坡主要建筑师主要建筑师Kengo Kuma 日本日本 南区南区 The Oval Partnership 香港香港/英国英国Kengo Kuma & Associates 日本日本SHoP Architects 美国美国Lot-EK 美国美国 北区北区 Kengo Kuma & Associates 日本日本SHoP Architects 美国美国Lot-EK美国美国BMA日本日本园林设计园林设计所和鳯株式会社所和鳯株式会社 日本日本结构工程师结构工程师奥雅纳工程顾问奥雅纳工程顾问 香港香港““我更倾向于中式格调，那种来北京胡同我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格的美式建筑风格””————隈研吾隈研吾 三里屯主设计师三里屯主设计师36开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计区采用四合院式设计先进的设计理念：低密度、开放式低密度、开放式四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑Ø南区南区————胡同胡同 南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，满足“超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、 从容消闲一整天”的商业理念Ø南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在Ø北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调Ø北区北区————四合院四合院 四面围合，彰显尊贵，源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装先进的设计理念：低密度、开放式低密度、开放式四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑38先进的设计理念：新颖的产品设计布局方式：纵向结合、横向分割。

开放式与封闭式的完美结合，多动线延长消费者驻留时间，与“随心漫步”的慢生活的商业理念非常契合外部露天连廊外部露天连廊上层商铺外廊通透的垂直动线单体全玻璃幕墙设计纵向结合横向分割的多动线格局四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业价值39     由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计的橙色大厅，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台，加上外联南庭 下沉花园广场，该区域成为客流聚集地，满足项目以休闲为主的功能.先进的设计理念：新颖的产品设计四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气750平方米的开放式空间 ，挑高13米的大厅穹顶 ，位于二层的VIP室，电梯直达，可瞰大厅全景 活动大门，可全开放以连接南庭40先进的设计理念：既强调艺术性，更强调商业价值，艺术性和实用性完美集合Ø低密度独栋，室外街区设计，新颖时尚，开创了北京购物中心的新形式Ø独栋外立面富有创意，以及时尚亮丽的色彩，打造出地标式建筑Ø街区设计动线丰富，增加可逛性的同时，也增加了店铺的展示效果， 形   成全方位多展示面店铺展示面最大化店铺展示面最大化四、亮点分析四、亮点分析——建筑建筑四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高42–三里屯南区地上共有9条街区，加上贯穿南北和中心广场的主动线，共10条，地上街区非常丰富。

–建筑形式各不相同有些是复式店铺（如S7及S5)，有些是独栋(如S10、S11)，还有一些是平层（如S4和S2)这样的设计让消费者在逛的时候时刻保持新鲜感四、亮点分析四、亮点分析——街区街区•垂直交通体系–扶梯6部、步行梯7部、直梯14部良好的垂直交通体系为街区高层的客流带来极大地便利三里屯街区的扶梯多，且多设置于动线的关键节点；步行梯及直达电梯也分布广泛；这样，消费者可以很方便的到达2层、3层甚至4层四、亮点分析四、亮点分析——街区街区•南区的业态组合特点–横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合以以Uniqlo、、Mango、、Esprit、、Puma等集等集合店形成休合店形成休闲运动区域闲运动区域以以Novo me、、Lesportsac、、Evisu、、Lacoste、、Nautica等等品牌形成品质休闲区域品牌形成品质休闲区域以以Vero Moda、、b+ab、、bread n butter、、Ochirly等品牌形成等品牌形成女装休闲区域女装休闲区域以以2%、、CPU、、Lee Cooper等品牌形成个等品牌形成个性休闲区域性休闲区域以以Steve Maden、、Benefit、、izzue、、Chocoolate、、Ck jeans、、StellaLuna等品等品牌形成潮流休闲牌形成潮流休闲区域区域四、亮点分析四、亮点分析——街区街区•南区的业态组合特点–纵向形成底层零售为主，高层餐饮为主纵向形成底层零售为主，高层餐饮为主的业态特点的业态特点顶层餐饮的设计为街区的高层带来客流，同顶层餐饮的设计为街区的高层带来客流，同时形成时形成““喷洒效应喷洒效应””四、亮点分析四、亮点分析——街区街区l亮点一 复式店铺装修有很强的视觉冲击力ü选取有较强设计感的品牌选取有较强设计感的品牌ü允许对外立面进行改造允许对外立面进行改造ü尽可能展现品牌自身的特点尽可能展现品牌自身的特点四、亮点分析四、亮点分析——街区街区l亮点二•餐饮休闲氛围浓厚ü客流带动作用明显ü餐饮的可视性好ü蓝蛙、新元素等酒吧及泰和草本工坊等茶餐厅延长了非用餐时段的顾客停留时间ü皇后饭店、大于铁板烧、鹿港小镇与酒吧形成较好的互补四、亮点分析四、亮点分析——街区街区•北区的街区业态特点–品牌优势明显–形象好–号召力强–产品品类丰富度四、亮点分析四、亮点分析——街区街区四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高50商业定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的Lifestyle Center集购物、餐饮、娱乐于一体的人文风尚汇四、亮点分析四、亮点分析——定位定位潮潮51四、亮点分析四、亮点分析——定位定位潮潮 潮人潮人 潮地潮地 潮牌潮牌     始终坚持年轻化和国际化，以“潮”为定位，在商业理念、品牌选择、装修设计、推广活动等方面，求新求异，引领时尚理念，用非常规的商业语言解读其特立独行的商业个性。

     品牌准入非常严格选择上坚持符合定位，形象第一，不受其他因素影响对于不符合定位的品牌，即使付高租金也不引入，宁缺毋滥，以确保项目的调性，也确保了合作品牌的信赖Let‘s play fashion！！52四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高53新鲜活力潮流优质旗舰概念APPLE STORE国内第一家直营店，BAPE国内首家店，始终保持品牌新鲜度和活力性，体现了潮流先锋的引领作用，也不断吸引知名品牌的进入和消费群体的关注优选国际时尚潮流品牌，严格控制品牌进驻标准，宁缺勿滥始终保持高标准，积极引入新品牌作为项目亮点，确保项目的号召力和商业发展价值，使其后劲十足，能够保持高增值Uniqlo、stevenmadden、bensherman等时尚品牌销售占到11.8%大量引入知名品牌开设旗舰店、环球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等众多品牌旗舰店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年轻客群的体验式消费喜好，拉动效应明显。

超过1000平米的8家旗舰店、环球店占总面积的42%，占总销售的60%五、亮点分析五、亮点分析——品牌品牌54四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高55组织架构：以业务为中心的扁平式管理五、亮点分析五、亮点分析——管理管理总经理总经理租租赁赁部部人人力力资资源源部部市市场场部部工工程程部部物物业业部部财财务务部部IT部部(集团集团派驻）派驻）租赁部负责招商、进店、商户管理、运营管理、品牌推广等各项工作市场部仅负责外部公共活动推广租赁部与其他部门平级，但是工作重心，其他部门一切围绕租赁部，为租赁部服务56五、亮点分析五、亮点分析——管理管理57空铺围挡装饰：五、亮点分析五、亮点分析——管理管理58商户橱窗：五、亮点分析五、亮点分析——管理管理59服务配套设施的补充：五、亮点分析五、亮点分析——管理管理60卫生间硬件设施：五、亮点分析五、亮点分析——管理管理61四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高经营模式规范，入住商家档次较高62文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中五、亮点分析五、亮点分析——文化文化Ø艺术实用主义：“喷雾干”和“喷泉树”，灵感来源于艺术，服务于生活。

文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中五、亮点分析五、亮点分析——文化文化Ø艺术全方位展示：拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣      赏到各类艺术展演从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展u基本情况u商业定位u商业规划u亮点分析u案例总结目录六、案例总结六、案例总结作为太古集团进军北京的首个商业项目，以其良好的区位优势，独特的建筑风格和开放式的购物理念，吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，已经成为北京乃至全国知名的新潮流腹地立刻成为北京的新地标太古地产在业界公认为最专业的商业地产领导者调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2008年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2009年上半年为2941.5万元，比2008年全年增加1797.1万元，增长157%，商品销售额呈现出快速发展态势2010年南区销售1.95亿元，2011年2.9亿元，提升49%；2010年北区销售0.29亿元，2011年2.58亿元，提升790%。

• 交通枢纽人流量是商业运营的根本保证• 建筑创新建筑决定了产品是维持20年、50年，还是100年！• 专业管理管理是产品未来溢价提升的核心太古追求：成为当地最顶级的购物地，集合超一流的品牌以及最细致的客户购物体验关怀，以客户体验性消费为主，站在行业的尖端 商场商场66求精不求全，求好不求快，深耕细作，平均5年打造一个高端商业体六、案例总结六、案例总结太古商业要素——品质在于细节，成功在于严谨商场可进入性强   在人最多的地方就应该打造一流的商场地点标准入口总数（含车库）>15地铁进口3-5人流量（常态）25-45人/分钟入口宽度15-50米有空间、自然光   善用天然光的建筑设计营造出朝气勃勃的购物环境   地点色温（K）显色指数(Ra)大堂5000-550063-92走道6000-650056-75商户内1800-280063-99共用设施3300-410040-55良好客流分布  了解每个入口人流来源，消费能力如何，根据消费习惯进行业态分布重组合文化   认识市场有一定承受力，不能盲目引进同一品类的商户67六、案例总结六、案例总结“精”在整体设计——对于产品有足够的耐心交通引导外场设计社区设计人性设计业态设计个性设计文化设计整体设计 我们对于整体设计比较苛刻，必须要求设计的创造性和准确性。

我们对于整体设计比较苛刻，必须要求设计的创造性和准确性做正确的事远比更快做完来得重要做正确的事远比更快做完来得重要————郭鹏（郭鹏（Martin CubbonMartin Cubbon）） 太古地产行政总裁太古地产行政总裁 68“精”在建筑设计——创新才能成就经典太古地产对于每个项目的建筑要求是：建筑必须采用现代的建筑用材，高科技运营系统以及50——100年保持外观的现代感建筑施工高科技运营• 高于城市要求的施工污染控制• 采用竹子、二次材料等环保用材• 采用LED灯等低耗能产品• 使用混合动力车运输• 采用iPodtouch沟通设备• T5节能照明系统• 能源管理系统• Maximo系统超现代设计• 建筑融合当地文化• 设计方案近百次修改• 聘请世界级设计公司• 聘请年轻创意设计师环保现代智能化六、案例总结六、案例总结69“精”在品牌招商——不因品牌而高端，只因品牌在太古六、案例总结六、案例总结招商条件合约精神 太古创造了众多品牌第一•内部规则：追求并维持高顾客满意度•管理细节严格化：人事管理训练、成本分摊、问题追踪   稽核调整、沟通管道、整合工程等•外部规则：维护对外整体形象，保证太古品质•对商业管理者作出的调整要求，商户需进行及时反馈•符合太古拟定的发展方向，具有良好形象•过去五年具有良好的经营业绩•进驻太古项目后，必须具备区别其它商铺的特色•优先考虑能够导入专业经营技术提升商场购物环    境的品牌商户•大陆首家苹果旗舰店（三里屯VILLAGE）•全球首家ADIDAS博物馆（三里屯VILLAGE）70“精”在管理精细化—— 一切基于顾客体验六、案例总结六、案例总结太古的“无为而治”的经营思想太古的品牌观       太古地产在于商铺进行续租谈判时，会针对整个商场的布局更新要求品牌商户对店面进行重新装修，并将设计方案提交太古进行审核，如品牌商户不愿意进行店面翻新装修将不再续租。

效果：运营15年的物业依旧如同新开业       太古地产在续约时会对商铺商品的顾客满意度进行调查，发现某品牌的产品样式单一，对消费者没有吸引力，即使是世界名牌，也愿意承诺租金上升，太古依旧会请它出场效果：顾客始终对太古商场保持新鲜感，产生新的消费体验太古的租金观太古管理密旨太古的关怀观在太古的酒店式公寓会有状况：Ø看不到一个服务生，除非你去找他们Ø走廊没有音乐Ø窗外只有绿景、看不到繁华Ø房间内的监控电视可以看门外访客Ø无纸张登记结算效果：高度保护顾客隐私           营造安谧舒适环境71“精”在管理精细化—— 成为商户管家，直接参与商户日常运营直面沟通机制——每月沟通灵活的租金机制禁止明星登台商户管家•商管公司会定期了解商户的销售情况，卖得如何？卖给哪个年龄消费层？赚了多少钱？•其他商场同类型商户利润情况如何，差距和优势在何处？太古认为哪里可以提高•不同的季节以及宏观环境的变化都会对商家的经营产生波动性影响，太古地产会跳出合同，主动为商户降低租金•2003年SARS期间，太古广场考虑到商场营业额急剧下降，太古广场主动调低了30%的租金，超市除外•太古地产在于商户签订协议条款：商户的任何营销活动必须提报商场管理部门，活动需贴近品牌本身，慎请公众名人，避免商场拥挤.•原因：明星的追随者通常是一些消费力较弱的群体（学生/职场新人），不但对销售贡献有限，更影响了整体环境•每次进行商户更新时，太古会进行同类商户盈利测算，以了解商场内各类商户最佳组合，降低已有商户利润的新商铺一律拒绝。

•原因：对商户“忠诚”，商户才会对商场忠诚，商场的目的不在于赚更多钱，更需要培养出高品质的客户群体       商户认可太古商业运营的一个重要原因在于，太古地产愿意站在商户的角度帮商户提高经营水平，努力让商户多赚钱赢口碑六、案例总结六、案例总结72“精”在经营理念—— 长期投资的高收益要以管理权统一为前提早期合作合作的目的在于项目获取，降低风险作为企业未来将长期持有的物业，最初的规划设计必须全权掌控在项目稳定成熟后，收购权益，完成管理权和物业权的统一，成为公司全资资产实现最大收益是企业的终极目标，凭借专业化领先的管理，物业不仅能够不断增值，更可以进行资本化操作产生巨大收益规划设计收购权益实现最大收益u基于对自身产品以及管理的信心，每个物业以最终全部持有为最终目标u视每个产品为代表作，是用心做产品的前提，是保证企业稳定长期发展的关键u要做百年企业，不能图一时之快u管理权统一，才能避免理念上的冲突六、案例总结六、案例总结73•太古地产向我们展示了高端物业成功者的必备要素可持续的经营能力坚定的决心，持久的耐心最细致的规划，最贴心的服务结束语六、案例总结六、案例总结74。