深圳房地产市场形势分析1.docx

2012年深圳房地产市场形势分析 一 房地产市场总体运行情况（一）房地产开发投资累计同比增长24.8%2012年全年，全市房地产开发投资累计完成额为736.8亿元，同比增长24.8%；其中，住宅开发投资累计完成额为474.6亿元，同比增长20.7%2012年，全市商品房新开工面积为905.2万平方米，同比增长44.0%；其中，住宅累计新开工面积为561.9万平方米，同比增长34.6%二）新建商品住宅批准预售规模同比增长32.2%2012年，全市新建商品房累计批准预售面积为648.8万平方米，同比增长47.4%；其中，商品住宅累计批准预售面积为502.8万平方米，同比增长32.2%图1 2011年12月至2012年12月深圳市新批准商品房和商品住宅预售面积（三）新建商品住宅成交面积同比增长33.5%2012年，全市新建商品房累计成交面积为403.6万平方米，同比增长32.4%；其中，新建商品住宅累计成交面积为362.16万平方米，同比增长33.5%，累计同比增幅较1～11月提高了6.9个百分点图2 2011年12月至2012年12月深圳市各月新建商品住宅销售面积（四）新建商品住宅加权平均价格同比下跌0.1%12月，全市新建商品住宅加权平均价格为20212元/平方米，环比上月的19268元/平方米上涨4.9%，较上年同期的16597元/平方米上涨21.8%。

1～12月，全市新建商品住宅累计加权平均价格为18524元/平方米，同比下跌0.1%图3 2011年12月至2012年12月深圳市各月新建商品住宅简单平均价格和加权平均价格（五）11月，新建商品住宅价格同比指数为99.3，环比指数为100.6根据国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳市的新建商品住宅价格指数同比值为99.3，比上月提高0.9个百分点；环比指数为100.6，比上月提高0.2个百分点，创下上年同期以来的最高水平根据房价指数，11月环比上涨了0.6%，同比下跌了0.7%，同比跌幅进一步缩小图4 2011年11月至2012年11月深圳市各月新建商品住宅销售价格指数（六）二手住宅成交面积同比下降8.3%2012年，全市二手住宅累计成交面积为467.6万平方米，较上年同期的511.1万平方米下降8.3%，同比跌幅比1～11月缩小7.7个百分点图5 2011年12月至2012年12月深圳市各月二手住宅成交面积二 房地产市场调控政策实施与效果（一）继续严格执行以限购、限贷为主的房地产调控政策2012年，深圳继续完善房地产限购政策，严密监控限购政策在执行过程中的漏洞，如提供虚假社保缴纳证明、纳税证明、婚姻状况证明、身份证明、户籍证明等骗取购房资格。

继续开展针对部分中介机构及其工作人员涉嫌伪造申请材料的市场巡查和秩序整顿；继续开展房地产权登记人员严格执行限购政策的教育工作；市社保部门建立了个人参保信息核验平台，为房产登记部门开通了个人社保缴纳情况查询平台，并统一了全市社保证明格式；积极协调公安、民政、税务等部门，就户籍证明、婚姻状况和纳税凭证等材料的查验问题进行协调二）积极开展房地产市场“三打两建”工作，整顿市场秩序为全面贯彻落实国家关于房地产市场调控的有关政策，推进本市房地产市场“三打两建”工作，深圳市有关部门印发了《关于开展房地产市场“三打两建”专项行动工作实施方案》（深规土〔2012〕360号），对本市房地产开发企业、经纪机构、估价机构及其从业人员开展“三打两建”专项行动，重点包括：开发企业非法预售、发布虚假广告、合同欺诈等；经纪机构未取得《备案证书》的从事经纪业务，未取得《房地产经纪人资格证》的人员从事经纪业务等行为；估价行业在审计、评估、清算过程存在的弄虚作假、欺诈等违法违规行为等此次市场巡查采取企业自查和各管理机构重点巡查和抽查，共检查经纪机构及其分支机构320间，检查在售、在建项目及开发企业63个（次），对部分存在违法违规行为的房地产开发企业、经纪机构、估价机构发放责令整改通知，并重点对已送达《责令整改通知书》的经纪机构及分支机构、在售项目及开发企业进行跟踪复查。

三）积极调整楼盘预售审批的节奏，确保房价水平稳定深圳市新建商品住房价格在5～8月连续上涨四个月，并在8月重回20000元/平方米之上，达到20183元/平方米为了合理引导市场预期，市有关部门在9月以后加强新盘预售申请的审批管理，控制预售申请的节奏，调整预售申请的结构，控制高价楼盘入市对全市房价的拉动和对房价上涨预期的影响在预售管理政策的作用下，9～11月全市房价连续三个月下降，目前已经回到19000元/平方米左右的水平2012年，深圳调控房地产市场的有关做法受到国家住房建设部的肯定和国内部分城市房地产管理部门的赞许在2012年11月召开的全国房地产市场监测分析工作座谈会上，深圳市做了《房地产市场监测的做法与经验》专题讲座，国家住房建设部认为：深圳房地产市场调控和监测工作走在全国城市的前列，在市场监测方面积累了较多经验，不但具有理论的深度，而且可操作性强，非常值得兄弟城市学习总体来看，2012年深圳房地产市场调控取得如下效果一是通过严格实施各项调控政策，新建商品住房价格有效回落2012年，全市新建商品住宅平均价格为18524元/平方米，比上年同期的18533元/平方米下跌了0.1%在大部分一线、二线城市当年房价普遍上涨的情况下，本市实现商品住房价格下降实为不易。

二是商品住房成交规模快速上升，有效支持居民住房需求和扩大内需1～12月，全市新建商品房累计成交面积为403.6万平方米，同比增长32.4%；其中，新建商品住宅累计成交面积为361.7万平方米，同比增长33.5%，是2010年以来的最高成交规模三是限购政策效果显著，投资投机需求基本被挤出市场自实施住房限购以来，本市住房投资投机行为得到有效控制，以首套住房为主的自住需求成为市场需求的主力首套购房占比从2010年的60.3%上升到2011年的83%，2012年首套房平均占比达到85%，相比2010年的水平提升了25个百分点图6 2010～2012年深圳市居民购买新建住房情况四是未来市场供应较为充足，有效缓解供求矛盾，满足居民住房需求1～12月，全市商品房累计批准预售面积为648.8万平方米，同比增长47.4%；其中，商品住宅累计批准预售面积为502.8万平方米，同比增长32.2%据数据分析判断，随着本市已批168项城市更新单元的推进，未来8年，全市将形成年均2万套左右的商品住房供应规模；列入计划但未审批198项更新单元，可形成年均约3万套的供应潜力此外，通过新增供地，未来8年还将有年均3.5万套左右的住房供应。

因此，未来8年时间里，深圳住房市场总体供应规模较大，市场供应总体比较充足，有利于改善近10年来深圳房地产市场供求关系紧张的局面三 当前市场形势与今后政策走向当前，深圳房地产市场面临如下形势一是限购政策进入疲劳期，作用效果有所减弱限购政策执行两年以来，其边际效力逐渐递减，明显的表现就是2012年下半年以来执行限购政策城市的房价出现了上涨根据百城房价指数，2012年上海、广州和杭州房价分别上涨10.3%、7.9%和7.7%二是开发商和购房者预期有所变化，2013年存在房价上涨压力由于业界认为2013年不仅不会出台新的更严厉的调控政策，而且还会积极支持改善性购房，特别是目前尚无法有效甄别改善性购房与投资性购房需求界限的情况下，一方面整体购房需求会增加，另一方面部分投资性购房可能会借着改善性购房的幌子进入市场目前，这种苗头已经开始在市场上出现，居民对房价上涨的预期正在逐渐形成，开发商对市场前景预期也在好转，开始增加土地储备，部分城市已经出现了地王现象三是当前本市住房需求规模较大，供应压力仍然存在目前，本市实际管理人口已超过1500万，规模比较庞大，且人口结构呈年轻化的特征，65岁以下人口占比超过98%，适龄购房人群规模比较大，而且这些人群基本上都是外地来深创业的人群，有效需求占比大。

这类需求大概有两类，一类是早期虽然已经在深购房，但现在由于家庭人口数的扩大（生育或父母来深居住），需要改善居住需求；另一类是“80后”甚至“90后”等年轻家庭，在父母或亲戚的支持下，住房需求有效性比较强，容易形成首次购房需求者此外，本市人口素质和结构、收入水平、金融环境和创业风气有利于形成偏好高风险资产持有的投资需求环境氛围，本市居民住房投资需求也相对突出针对以上市场形势的判断，预计未来深圳将继续贯彻落实国家宏观调控政策，进一步巩固近两年房地产市场宏观调控成果，积极抑制房价的快速上涨，并进一步保持房地产市场持续稳定的发展政策走向将具体体现在以下几个方面一）坚持以限购、限贷为主的房地产调控政策不动摇，进一步提高政策执行的效力近年来，本市采取一揽子调控政策，控制了房价的过快上涨，实现了市场的平稳运行2013年，在楼市呈现回暖趋势的背景下，预计本市将继续坚持房地产调控政策不放松，力度不减弱，避免住房价格可能出现快速反弹在政策上，除了坚持现有调控政策继续执行外，还将进一步细化和完善现有政策在执行中的操作细则，堵塞执行中存在的漏洞，提高政策执行的效率如继续加强限购政策在有关部门中的信息共享和合作，进一步提高信息系统对限购政策执行的支持力度；研究支持居民首套房购置的常态化信贷政策，以及支持合理的改善型购房需求和抑制投资性购房需求的差别化限贷政策。

二）继续加强市场运行监测与管理，提高监测的频度和密度2013年，面对本市房地产市场可能延续的回暖趋势，本市房地产市场监测的力度和频率将会进一步加强如对于成交热点区域和楼盘，因其对全市住房价格、居民购房预期影响较大，需要进行实时监测和预警；在市场回暖预期下，由于部分开发商、中介机构的虚假宣传、捂盘惜售容易制造供求紧张气氛和夸大价格上涨预期，因此，需要进一步加强监测、巡查的力度和频率此外，新入市楼盘价格对片区价格的带动和影响较大，需要进一步加强分析和监测，以便引导价格的合理确定三）加快市场管理和调控长效机制的建设，做好政策储备一是房地产税收制度改革有望加快推进如房产税开征能够有效解决土地财政、收入分配等推动房价上涨和投资投机等问题，是推动建立房地产市场管理和调控长效机制的重要步骤之一预计2013年有关部门将以存量房交易评估征税和个人住房信息系建设为契机，加快房地产建设、交易和持有全过程中税费梳理，研究房产税开征方案二是加大公积金对居民购房的支持力度，降低居民购房成本2012年本市出台了公积金贷款政策，提高了贷款额度，在全国率先实施公积金利息补贴，并取得了良好的市场效果未来，预计将进一步加强商品房预售和在售项目、可售型保障性住房项目使用公积金贷款的审批和备案登记工作，加快推出可使用公积金贷款的住房项目，扩大公积金贷款覆盖人群。

此外，我们也建议进一步创新本市公积金归集、缴存和提取政策及服务机制，充分运用市场机制和归集银行资源，合理调整公积金贷款的额度和利率水平，进一步提高公积金贷款政策对住房消费保障、支持合理住房需求的力度三是研究建立差别化住房干预政策并实现常态化和制度化当前，全国各大城市纷纷出台了支持刚性需求和改善性需求的公积金贷款、税收优惠和财政补贴政策，国家层面也提出了“支持合理改善性住房需求”的新政策方向近年来，本市投资投机者已基本退出市场，首次购房需求和改善性需求成为市场主力2013年预计有关机构将研究出台支持合理住房需求的长效机制例如，可以依托个人住房信息系统、人民银行征信系统、房地产信息查询系统甄别投资投机型需求，保持首套购房刚性需求和改善性购房优惠政策长期不。