中原合肥写字楼公寓市场报告.ppt

合肥写字楼、公寓市场报告安徽中原随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面市中心商务区濉溪路商务区新站商务区政务商务区高新商务区包河商务区黄潜望商务区合肥写字楼区域化分布图合肥写字楼区域化分布图合肥写字楼区域划分合肥写字楼区域划分--便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展代表项目新华国际广场区域体量17万方平均价格9500-12000元/㎡租金水平——物业费用4.9元/㎡.月出租率——入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主停车位2000个驱动因素便利交通、成熟配套推出时间2010年7月p￿三里庵黄金商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障p 区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、之心城、超高层IFC等p 本区域部分写字楼已投入使用，外立面及内部装修科学、精细，用材档次高，是继中心商务区之外办公的最佳选择而该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现旺城国际IFC安徽国际金融中心立基大厦汇金大厦置地投资大厦鑫鹏大厦之心城鼎新BOSS中心安高城市天地新华国际金融广场环球金融广场西环中心广场港汇广场西湖国际广场黄潜望商务圈黄潜望商务圈5--见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域代表项目邮电大厦、CBD中央广场区域体量60多万方租金水平35-70元/㎡.月平均价格预计1万元/㎡物业费用2.5-5.0元/㎡.月出租率85%左右入驻企业大型国企、工商企业、金融、科教文为主停车位普遍表现为车位不足驱动因素合肥市核心地段推出时间大多在2005年前后推向市场p￿区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、人气旺盛，是中高端企业最理想的办公区域。

p 越来越倾向与住宅、商业形成配套成熟的综合体建筑，品质越来越高租赁类写字楼依然占据主流市场p 本区域写字楼大多于2005年前后推向市场，大部分已经投入使用，作为传统老城区，该区域整体办公环境在合肥市处于最佳水平但由于开发时间比较早，硬件设施已经不能完全满足需要金城大厦华侨广场天徽大厦香港广场新华大厦仁和大厦CBD中央广场安粮东怡金融广场徽商国际大厦招商大厦邮电大厦润安大厦中心商务圈中心商务圈--政府强势打造的省城政府强势打造的省城““写字楼一条街写字楼一条街”” ，是目前合肥办公物业最集中的区域，是目前合肥办公物业最集中的区域p2007年底庐阳区出台的濉溪路“写字楼一条街”规划，政府有意打造成省城写字楼一条街p以财富广场为中心，目前从西到东已经遍及整条濉溪路，是合肥目前办公物业最集中区域p目前部分写字楼已经投入使用，入住情况可观，其中不乏诺基亚、中移动、中石油之类的世界500强企业而且后续交付、销售情况乐观，区域规模化优势初步显现代表项目祥源广场区域体量约6万方租金水平——平均价格7500-9000元/㎡出租率——入驻企业房地产、外贸批发零售以及建筑装饰等停车位充足驱动因素自发形成，后由政府规划推出时间2012年7月财富广场求实君安国际钱塘国金大厦新天地国际广场置地汇丰广场金鼎国际广场祥源广场蓝钻尚界星海远航大厦濉溪路商务圈濉溪路商务圈7--近几年发展势头迅猛，万达广场的运营将改变区域办公格局近几年发展势头迅猛，万达广场的运营将改变区域办公格局代表项目万达广场区域体量约10万方租金水平——平均价格12000-13500元/㎡物业费用5元/㎡.月出租率85%左右入驻企业金融、建筑、装饰类为主停车位较充足驱动因素自发形成，商业交通驱动推出时间2010年9月世纪阳光大厦恒兴广场东方广场绿地赢海富广大厦万达广场新都会环球广场信旺九华国际金万通大厦和地蓝湾创智广场p￿该区域是合肥市近几年写字楼开发较集中的区域之一，主要集中在交通主干道马鞍山路和徽州大道两侧。

p 伴随万达、东方广场的使用以及南一环路、南北高架和交通1号线的贯通，将进一步提升区域办公环境p 随着万达广场的交付，绿地赢海的投入使用及后期项目的推出，将大大提升了区域内整体档次和形象，万达广场投入运营将改变区域办公格局包河商务圈包河商务圈-- --政府主导型商务区，高端办公物业的聚集地政府主导型商务区，高端办公物业的聚集地代表项目新地中心区域体量17万方租金水平——平均价格9000-12000元/㎡物业费用3.8元/㎡.月出租率——入驻企业金融、贸易、实业、资讯类为主停车位2648驱动因素政府指导推出时间2012年4月新城国际蔚蓝商务港总商会大厦绿地蓝海华邦世贸城财智中心科瑞国际中心置地广场安德大厦p￿政府政策导向为将其建成市级商务办公中心，目前政务新区写字楼主要沿市政府东西两侧分布，周边政务办公氛围日益浓厚；政策导向对写字楼市场发展起到很大引导和促进作用，带有较浓厚的政治色彩； 政务区写字楼市场虽起步较晚但发展迅速，随着区域配套的不断完善、人气日益聚集，未来将会发展为城市商务办公次密集区新地中心天徽商业广场信政白天鹅国际商务中心华润项目政务区商务圈政务区商务圈区域区域后续货量（万方）后续货量（万方）主要货量来源主要货量来源中心商务区约15华侨广场、安粮东怡金融广场等北一环商务区约10祥源广场、万豪广场等黄潜望商务区超过40IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、新华国际广场、万科红广场等包河区商务区约15东方广场、绿地赢海等政务区商务区超过35置地广场、新地中心、天徽商业广场、蔚蓝商务港、信政项目和华润项目等新站区商务区约15信地城市广场高新区商务区约5光彩广场其他部分区域超过40万方恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中心等合计175-------后续供应充足，主要集中在合肥西南片区后续供应充足，主要集中在合肥西南片区。

Ø￿在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约175万方货量上市，供应充足Ø 其中以政务区、蜀山区最为集中，这将在一定程度上改变现有的写字楼市场格局合肥市写字楼潜在供应分析合肥市写字楼潜在供应分析区域平均售价租金水平濉溪路商务圈7000-10000/㎡40-60元/月市中心商务圈9000-12000/㎡40-75元/月黄潜望商务圈7500-11000/㎡45-70元/月政务商务区7000-12000/㎡45-60元/月包河商务区7500-11000/㎡45-60元/月 合肥市写字楼售价合肥市写字楼售价& &租金分析租金分析13写字楼市场整体租金相对较高，投资回报率看涨写字楼市场整体租金相对较高，投资回报率看涨2012-20132012-2013年合肥预计有年合肥预计有170170万平方米写字楼面市，尤其政务区商务圈和黄万平方米写字楼面市，尤其政务区商务圈和黄潜望板块市场竞争相当激烈潜望板块市场竞争相当激烈合肥写字楼市场已进入快速发展期合肥写字楼市场已进入快速发展期合肥市写字楼市场结论合肥市写字楼市场结论【区域分布】目前市场上40年产权的公寓以二环外的主干道为主百大商业广场宝业东城广场高速滨湖时代广场圣联香御公馆乐客来国际商业中心港汇广场北沙银座万科金色名郡万科铂客公寓百商又一城铂领星座蓝鼎国际 安徽五金机电商贸城华尔街国际生活广场从环域来看，早期40年产权公寓多集中在市中心，如万科铂客公寓、万科金色名郡等，多位于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。

近几年，由于市中心土地供应的日益稀缺，产品供应开始外移项目基本聚集在二环以外，产品分布逐渐远离市中心向外围扩散从方位上看，分布由过去的城中、转移到城西从40年产权公寓分布的变化来看，地理位置优势正在丧失，而这种地理位置的边缘化是市场发展的必然结果对于优质地段，产品更多的是开发为正常的住宅产品或者商业产品相反，外围圈层的市场发育成熟度难以支撑商业产品的开发，为了规避风险，开发商不得不另辟蹊径二环线二环线【市场供应】2010年开始市场逐渐出现40年产权的公寓，市场表现不温不火从2010年到2012年三年的市场总体供应情况来看，合肥市主城区共有13个40年产权公寓项目带来7307套供应量进入市场每年的供应套数约占市场总供应套数0.5%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着稳步发展的态势整个市场发展状况可以用不温不火来形容40年产权公寓作为一种“非主流”产品，只能在住宅与写字楼等“主流”产品之间寻找生存的空间，在市场供应中起到补充者的角色；作为一种复合功能的双面产品，实现商住合一，满足了特定的市场需求，未来一段时间内还将保持一定的市场份额 【产品特征】面积段以35-55㎡为主；总价在30万元左右，去化周期较长，精装修去化大于毛坯的速度；精装修议价空间较大项目名称项目名称区域区域公寓总建（万㎡）公寓总建（万㎡） 公寓面积段公寓面积段去化周期去化周期月均去化月均去化装修情况装修情况公寓价格公寓价格售价区间（万元）售价区间（万元）梯户比梯户比百大商业广场新站区2.8434-4222￿10毛坯590020-254梯24户宝业东城广场瑶海区3.9348-553￿21毛坯9600（挑高）46-524梯25户高速滨湖时代广场滨湖区7.4654-9634￿20毛坯6000502梯18户圣联香御公馆高新区1.2940-11417￿17毛坯450018-514梯24户乐客来国际商业中心蜀山区438-9630￿9毛坯510019-494梯26户港汇广场蜀山区2.596120￿20毛坯6400394梯16户万科金色名郡蜀山区252-5614￿20精装800041-454梯32户万科铂客公寓蜀山区4.8348-5325￿13精装870041-462梯16户百商又一城高新区1.2925-824￿1毛坯——2梯13户铂领星座高新区4.645-902￿48精装558025-505梯24户沃野广场蜀山区5.5940-8818￿——毛坯+精装毛坯：5700；精装630022-556梯44户华尔街国际生活广场包河区10.4342-7148￿20毛坯750031-533梯21户【常见户型】户型内部多为通间设计，户型在采光、通风等方面普遍存在不足，空间局促，居住的舒适度大打折扣。

【公寓案例1】铂领星座开 发 商合肥高丽置业物业形态公寓、商业产权年限50年（工业）装修状况精装容积率4.55绿化率22%主力户型40-90㎡销售均价5800元/㎡物 业 费1.3元/㎡/月学区配套兴园学校、梦园小学营销动态：铂领星座正在做一口价活动，朝南6080元/㎡，朝北5580元/㎡在售9-12层房源，40-90平米户型项目点评：位于高新区科学大道，交通便利，周边景观资源较佳可远眺大蜀山，但是项目建设周期较长，工业产权性质酒店式精装公寓今年5月重新公开以后销售有起色，总价较低，精装修准现房，不受购房政策影响，首付均五成，可以按揭贷款，去化良好 铂领星座——在售户型42平一房一厅一卫90平两房一厅一卫ØØ功能区分明显，满足生活需求；功能区分明显，满足生活需求；ØØ卧室连接阳台，采光通风性好；卧室连接阳台，采光通风性好；ØØ阳台赠送一半面积，空间的利阳台赠送一半面积，空间的利用率得到有效提升用率得到有效提升ØØ办公房源，户型方正，空间办公房源，户型方正，空间利用率高，满足需求需求；利用率高，满足需求需求；ØØ户型方正，功能区分合理，户型方正，功能区分合理，良好的采光良好的采光 49平一房一厅一卫ØØ功能区分明显，满足生活需求；功能区分明显，满足生活需求；ØØ卧室连接阳台，采光通风性好；卧室连接阳台，采光通风性好；ØØ布局紧凑，空间可区隔，利用布局紧凑，空间可区隔，利用率得到有效提升。

率得到有效提升Ø50年产权：铂领星座产权为50年工业性质，2011年8月即备案，销售时间较长，去化不佳；Ø重新包装再入市：2013年5月重新入市，从毛坯变为精装公寓，拎包即可入住，并主打时尚空间，改变原有在市场的形象；低总价，并打出首付2万方式；项目已经封顶，打出准现房Ø高调入市：通过开盘现场签约造势，传递声音铂领星座——重新打包入市关键词：地价、精装 、准现房 户型户型面积区面积区间间 ㎡㎡套数套数套数比套数比已售已售未售未售销售率销售率一室45.16-51.8521892%9312557.3%三室90.14198%51526.3%合计——237100%9814041.4%u项目销售状况：本次推出的5-14层商务公寓，五梯24户，推出的40-90平精装公寓，大户型仅两套，房源集中在40-50㎡的户型，均价5800元/㎡，总价较低；自2013年5月到7月底3个月的时间共计去化97套，月均去化32套【公寓案例2】万科金域华府·铂客公寓——精装、投资型公寓开 发 商合肥一航万科地产有限公司 物业形态公寓、商业产权年限40年装修状况精装容积率3.56绿化率42%主力户型48-53㎡销售均价8500元/㎡物 业 费3.4元/㎡/月学区配套50中、安居苑小学、西园小学营销动态：目前在售2#精装铂客公寓48和53㎡户型，所剩房源不多，还剩十套左右，均价8500-9000元/㎡。

项目点评：紧邻三里庵商圈，地段繁华，售楼处的豪华实景完全呈现出万科金域华府的大家风范自开盘以来销售一直较好，主要推出的都是大户型精装修的户型，价格不菲，适合都市贵族阶层精装修公寓，不受购房政策影响，首付均五成，可以按揭贷款，去化良好 时尚潮流型形象：侧重以浪漫、时尚、潮流文化等元素为推广主线，诉求都市化、现代感的专属生活空间，塑造产品的整体形象价值观关键词：品质、潮流 、时尚、地段 【公寓案例2】万科金域华府·铂客公寓——精装、投资型公寓万科铂客公寓户型分析52平一房一卫80平一房一厅一卫ØØ全能一房厨卫皆有，满足需求；全能一房厨卫皆有，满足需求；ØØ1.81.8米超宽阳台，采光更优质米超宽阳台，采光更优质室内空间得到延展；室内空间得到延展；ØØ布局合理，更多储物空间布局合理，更多储物空间ØØ户型方正，全明采光，功能全；户型方正，全明采光，功能全；ØØ餐厅、客厅与阳台相连，餐厅、客厅与阳台相连， 空间空间更显宽敞更显宽敞ØØ增加衣帽间，更多储藏功能；增加衣帽间，更多储藏功能； 80平一房一厅一卫ØØ户型方正全明采光，功能全；户型方正全明采光，功能全；ØØ餐厅、客厅与阳台相连，餐厅、客厅与阳台相连， 空间更显宽敞。

空间更显宽敞ØØ独立步入式衣帽间，独立步入式衣帽间，开 发 商合肥一航万科地产有限公司 物业形态公寓、商业产权年限40年装修状况精装容积率3.61绿化率40%主力户型24-56㎡销售均价8700元/㎡物业费1.42元/㎡/月公寓套数928套梯户配比4梯32户营销动态：甲壳虫公寓11-15层的房源在售，均价8700元/㎡ ，24㎡户型已经售完，目前34㎡总价在27-29万元，41㎡总价在34-35万元，52、56㎡户型总价在46万元左右，一次性付款98折，按揭99折项目点评：地处合肥市蜀山区黄-潜-望合板块，交通便捷，教育配套资源丰富，是传统的高尚生活领域公寓推出市场，引领着合肥楼市公寓走向袖珍化，市场关注度较高，接受度良好，产品去化较快公寓案例3】万科甲壳虫公寓——精装、投资型公寓创意概念型形象：以独具匠心的卡通萌物形象，辅以个性化的表情和语言，引爆式的抢抓客户眼球，同时唤起80后的集体回忆；这种大胆的创意方式，用颠覆性的居住理念，将小而强大演绎至极致价值观关键词：个性、潮流、创意、共鸣 【公寓案例3】万科甲壳虫公寓——精装、投资型公寓Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!。