肯尼亚内罗毕房地产市场调研-6.docx

内罗毕房地产市场状况报告一、 肯尼亚及内罗毕概况（一）肯尼亚概况肯尼亚地处东非，东临索马里，南接坦桑尼亚，西连乌干达，北与埃塞俄比亚、南苏丹交界，东部濒临印度洋，全国领土面积58.2万平方公里，境内多高原，平均海拔1500米，总人口约4500万肯尼亚拥有东非最完善的交通系统，从肯尼亚可以直飞大多数的非洲国家，并且拥有东非最大的海运港口，因此有重要的战略意义，联合国的许多机构都在此设立了办事处肯尼亚首都内罗毕有“非洲小巴黎”之称，风景优美，气候宜人，加之其是肯尼亚的经济文化中心，使得许多跨国公司及联合国机构都在此设立分公司或办事处（如可口可乐、花旗银行、大通银行、中国人保、世界银行、联合国非洲总部、联合国环境署总部、联合国人居署总部等）二）肯尼亚经济现状及发展状况1.肯尼亚经济状况根据非洲开发银行记录司5月发布的数据，肯尼亚GDP总量在非洲地区排名第八（前七名按顺序分别是南非、尼日利亚、埃及、阿尔及利亚、安哥拉、摩洛哥、利比亚），在东非地区排名第一，是东非地区第一大经济体，是非洲发展最快的几种国家之一肯尼亚GDP为609亿美元，基本与乌鲁木齐市及昌吉州GDP总合持平（乌鲁木齐市GDP为398.4亿美元，昌吉州GDP为168.6亿美元），但是人均GDP较低，肯尼亚人均GDP为约为1418美元，同期乌鲁木齐市人均GDP约为11811美元，两者相差近8倍。

表1:肯尼亚-GDP变化状况2.肯尼亚重要产业现状肯尼亚的经济发展较为平稳，没有大起大落农业、服务业是肯尼亚的支柱产业，另一方面是工业和房地产业，是肯尼亚的4大重要产业农业占肯尼亚GDP的27.3%左右，是肯尼亚最大的创汇产业其中茶叶、咖啡、园艺产品（鲜花、盆栽等）是最重要的农产品由于肯尼亚与欧洲、美洲的多种国家签订了进出口贸易双边协定，其出口的农业产品进入欧美国家不用缴纳关税或者缴纳较低的关税，使得其出口农产品有着巨大的优势，因此其80%的产品都出口至欧美各国由于肯尼亚有着优越的自然环境、较为完善的金融系统、独特的地理区位优势，给服务业的发展发明了良好的环境，加之肯尼亚稳定的政治环境吸引了许多联合国的机构设立办事处和大型的公司进驻投资，更加推动了服务业的迅速发展，服务业占肯尼亚GDP的50%左右，是肯尼亚经济的重要支柱在东非地区，肯尼亚的工业是最佳的，门类齐全，基本的日用品都可以自给，但是工业基本设施、工业物业较为老旧，发展相对缓慢肯尼亚的工业重要集中在内罗毕、蒙巴萨和基苏木三大都市，就目前来看，其工业发展对于高质量的工业厂房、仓库以及高品位的工业制造设备需求较高在肯尼亚政府发布的《2030年远景规划》中，对于工业发展提出的目的是在2030年此前将肯尼亚建成新兴工业化国家，并在首都内罗毕东南20公里以外规划了大片的工业园区，以吸引工业公司进驻，目前该工业区已开放，有部分公司进驻投资。

三）内罗毕概况内罗毕是肯尼亚的首都，是肯尼亚的政治、经济、文化中心，总面积684平方公里，地处肯尼亚西南方向，拥有约400万人口而在肯尼亚全国，有超过900万的人口居住在都市中心区域，其中30％以上属于中上收入阶层，这个群体对于改善居住条件的需求相称巨大据肯尼亚记录部门计算，都市区域每年对集中式的高档住宅需求量在3万套以上，而内罗毕作为肯尼亚的首都和最大的都市，所占有的市场份额达70％以上但是肯尼亚政府自身的投入能力有限，超过80％的投资依赖于私人或国外的商业机构，这就为海外投资者提供了良好的机会内罗毕市内没有明确的区域划分，本地人都是按照某条重要交通干道对该区域进行命名，其中比较大型的区域有CBD区，上山区（是内罗毕的经济特区），克里玛尼区（住宅区），韦斯特兰德区（CBD延伸区），朗阿塔区（位于上山西南方，是政府办公人员的居住区），克里丽舍区（是政府规划的第二CBD，但是目前尚未启动该筹划），尚有部分区域是工业区如东土区，蒙巴萨路区见图1）图1：内罗毕都市区域划分图内罗毕呈现出以CBD区为圆心向北侧、西侧进行商业化发展，东侧、南侧进行工业化发展的态势，因此大多的房地产投资者将目光聚焦于CBD西、北两边的区域。

二、内罗毕房地产市场现状（一）内罗毕房地产市场概况肯尼亚的房地产业自开始迅速增长，达到顶峰，产值占肯尼亚GDP总量的近10%，而内罗毕首都内罗毕的房地产业甚至占到了内罗毕市GDP的14%以上通过近几年的迅速发展，内罗毕的房地产业已经成为除了服务业以外内罗毕经济发展最大的动力肯尼亚特别是内罗毕房地产迅速发展重要有内外两方面的因素，内因在于目前肯尼亚经济正处在迅速发展阶段，政府将大量资金用于急需改善的基本设施建设，没有能力提供住房建设，而肯尼亚本地房地产公司较少，无法满足市场需求；而外因则是肯尼亚周边索马里、南苏丹等国家长期战乱，政局动乱，迫使大量人口涌入肯尼亚，增长了对住房的需求这两方面的因素导致外资房地产公司大量进驻，给内罗毕本地房地产的发展带来了良好的契机二）内罗毕房地产发展格局1.重要区域划分内罗毕市区并无明确行政区划，重要以主干道命名周边区域其中重要有CBD区、克里玛尼区、克里丽舍区、韦斯特兰德区、上山区、瓦伊克区、东土区、西卡区、蒙巴萨区等，距离都市中心较远的尚有卡伦区、伦达区、朗阿塔区等市内区域按照重要功能分类，大体可以分为商业区域、住宅区域和工业区域三类其中商业区域重要集中在以中央商务区CBD为核心，向北辐射韦斯特兰德部分区域、向南辐射上山部分区域在内的都市中心区域；而住宅区域则是以CBD西侧的三大老式居住区克里玛尼区、克里丽舍区和韦斯特兰德部分区域为主。

工业区域重要是都市东侧的东土区及其向西卡路沿线以南和蒙巴萨路沿线以北的大部分区域2.各区域特点内罗毕的各重要区域，因位置、环境、发展状况等因素的差别，其房地产市场也存在一定的差别以中国人汇集的克里玛尼区、欧美人汇集的卡伦区、印巴人汇集的韦斯特兰德区，以及最新规划的经济特区上山区房地产发展最为迅速，这几种区域的在建房屋数量最高，房价增长也最快其中，克里玛尼作为老式居住区域，人口密度较大，发展较为成熟区域内道路发达，东西向主干道恩贡路横贯而过，银行、医院、超市、购物中心等各类生活配套齐全该区域居住人群多为收入较低的工薪阶层，相应的房屋价格也比较低，单套价格多在130万元如下，但需求量很大，特别是130平米如下的刚需住宅克里玛尼区比较适合开发中低端住宅项目克里丽舍同样是内罗毕的重要住宅区域，北面是瓦伊克区，南面是克里玛尼区，东面与韦斯特兰德区和CBD区相邻，道路四通八达，交通十分便利相对于克里玛尼，克里丽舍的人口密度较小，自然环境更好，有大量欧美发达国家的使馆分布于此配套方面，该区域银行、餐厅、超市、加油站、购物中心等也较为齐全，特别是学校数量和质量（特别高中、大学）明显高于其她区域该区域居住人群重要是中产阶级，有一定的经济实力，对住房品质有一定规定。

相应的房屋单套售价略高，每套售价在200万左右，户型以180平米以上的改善型住房为主克里丽舍区域适合开发中高品位住宅项目韦斯特兰德区属于内罗毕的富人区，其西北侧森林覆盖率高，环境优美，有大量欧美人汇集于此该区域住宅类项目多为四室及以上大户型或联排别墅，面积在300平米以上，单套售价较高，多在350万元以上，合适开发高档大户型住宅类项目其南侧临近中央商务区CBD，有大量商业写字楼汇集于此，商业氛围浓厚，也较为适合开发商业写字楼项目上山区位于CBD南侧，是内罗毕的经济特区，随着肯尼亚经济持续增长，CBD区的商业已趋近饱和，越来越多的本土和外资公司向此区域迁移，是新兴发展起来的商业区，该区域北部接近CBD一侧，有大量新建商业项目，适合开发高档写字楼项目目前肯尼商业写字楼数量较多，但是品质较低，随着新兴商业区的不断发展以及肯尼亚经济的上涨，整个市场对于高品位的写字楼需求会越来越高同步可以看到，由于该区域目前开发的多为商业项目，住宅类新建项目较少，只有区域南侧有部分公寓项目，因此也可以进行差别化投资，在该区域合适位置做住宅项目开发瓦伊克区地处内罗毕市区西北部，距CBD较远，环境优美但缺少配套，项目多为别墅。

西卡区位于内罗毕市东北部，是随着西卡路的修建而繁华起来的一种区域，但是由于距都市中心较远，缺少配套，因此房屋售价较低加之前几年随着西卡路的修建房地产大量的涌入西卡区，使得该区域的房地产市场目前达到了一种比较饱和的状态图2：内罗毕房屋租赁价格变化图图3：内罗毕中高档房屋销售价格变化表表2：内罗毕重要区域4月房屋销售价格序号区域土地均价（万元/亩）销售均价（元/平米）普遍户型普遍套内面积（平米）1克里玛尼5509000两室、三室1302克里丽舍50010100三室1803韦斯特兰德60011000三室、复式2404上山5359500三室1505瓦伊克3001别墅3506西卡4006500两室、三室150（三）房地产开发规定及流程1.肯尼亚房地产开发规定和有关政策（1）在肯尼亚一旦获得动工许可证就可以进行销售了肯尼亚本地可以按揭买房，利率是18%左右，大多数银行都可以做购房贷款，审批较快首付金额不低于房屋总价的10%，其他90%只有当房屋所有建成达到交付条件后，银行才会将贷款部分转移到房产开发公司，因此本地售房对于可以全款钞票支付的业主，会有比较大的优惠政策，一般来说会减少至少1.5%的售价。

就目前看到的状况来说，如果是现房销售，则整体售价可以提高约5%2）肯尼亚没有建筑容积率的概念，只有建筑层高的规定，每一种区域都规定了建筑物的最高可建楼层，如上山区最高限制层数为33层，朗阿塔区最高限制层数为4层，卡伦区只能建造别墅等；此外还规定住宅社区内的建筑物距离社区红线6米以上3）停车位的规定，一般来说，两室的房屋需要配备1个车位，三室、四室的房屋至少配备2个车位，社区内房屋数量与车位数量配比一般是1：1.5，这个需要根据社区档次的不同有所区别（肯尼亚住宅的车位是不收费的，购买房屋后直接赠送给业主）4）房地产开发公司在进行一种地块的开发时需要成立2个公司，一种是开发公司，一种是物管公司物管公司重要作用是转移产权，当有人购买房屋后，将该房屋的土地产权从房产开发公司转移至物管公司，购房者可以得到该物管公司的一种股权证，证明购房者拥有该地块的部分土地权利，同步需要与该物管公司签订租赁房屋合同，即其购买的房屋是从该物管公司租赁而来在完毕所有房屋的销售后，房产开发公司就可以脱身了，从而进行下一种房产项目的开发四）肯尼亚住宅基本状况及一般交房原则肯尼亚的住宅层数一般为4-10层，没有南北朝向的规定，5层以上的房屋基本都设立有电梯。

房屋多为两室、三室（两室房屋一般为70-90平米，三室房屋一般为100-180平米，变化较大），一室、四室的较少；大多数的房屋第一层是挑空的，作为停车场使用；社区内必须要配保安住房并设立应急供电设备（由于肯尼亚供电局限性，常常发生断电现象，因此配备应急供电设备是强制规定），一般来说中高品位社区内还要配备游泳池、健身房等休闲健身设施 肯尼亚商品房都是精装交付，一般来说需要完毕如下工程：1.地面铺地板（木地板和瓷砖均可）2.厨房规定做台面，并配有橱柜3.主次卧室内的独立卫生间需要有盥洗台、马桶和淋浴设备，公共卫生间只要有马桶、盥洗台即可4.不管是两室房屋还是三室房屋，一般都会有阳台，三室及以上的房屋都会有独立的洗衣、晾衣的阳台，并配有保姆房五）房地产开发重要流程1.规划报批 2.造价估算 3.环境影响评价 4.申请动工证明 5.动工建设及销。