融资计划书：芜湖镜湖建投融资项目说明书.doc

融资项目说明书 芜湖市镜湖建设投资 二0一三年三月二十八日 目 录一 镜湖区的基本情况二镜湖区的产业发展三借款人情况简介四项目概况五、项目建设总投资估算及资金用途六、项目资金筹措及偿还融资款能力分析七、社会效益一、镜湖区的基本区情镜湖区是芜湖市的中心城区，是芜湖的政治、经济、文化中心和历史母城现区域面积121．4平方公里，辖12个街道办事处，60个社区居委会，12个村委会，常住人口约60万芜湖是长江中下游的交通枢纽城市，是长江溯江而上最后一个深水良港滚滚长江东逝水，到了芜湖却掉头向北，所以历史上又把长江右侧的芜湖称为“江东”镜湖区位处“江东”，水陆交通发达，到南京、合肥只有一个小时车距，呈金三角之势到九华山、黄山也只有2—3小时车距，是皖南地区的门户，自古为兵家和商家必争之地镜湖区自然风景秀丽，长江、青弋江两江环抱，赭山、镜湖镶嵌其中，素有“江南三分秀，两分在镜湖”的美誉，是宁汉之间一座魅力四射的滨江山水园林城区 十一五以来，镜湖区立足自身优势，服务于芜湖及皖江工业经济和社会的发展，全力打造区域现代服务业核心区、环境优美的滨江山水园林城区和社会事业发达的和谐文明城区。

经济快速发展，民生持续改善，各项主要指标位居安徽省城区第一方阵被先后命名为安徽省城市商贸服务业发展示范区、都市休闲旅游示范区、服务业综合改革示范区和金融、总部经济集聚区荣获全国平安建设先进区、全国和谐社区建设示范区、全国社区服务先进单位、全国养老社会化服务示范区等一系列殊荣2012年完成地区生产总值297.6亿元，同比增长20%；全社会固定资产投资210.6亿元，增长35%；社会消费品零售总额203.75亿元，增长25%；财政收入44.39亿元，增长34.5%；利用内资187.64亿元，增长58.3%；利用外资74879733.1万美元，增长30%至2012年末，三产占全区生产总值比重接近82%，占全市56%以上，在安徽省区县排名第四、区级排名第一，辐射影响整个皖江、皖南地区二、镜湖区的产业发展在中国传统老城区里，镜湖区既有代表性，也有特殊性居江东之滨，依皖江腹地，远接上海辐射，近受江浙带动，商业自古至今持续昌盛近几年来，紧抓“皖江城市带承接产业转移示范区”建设契机，全力打造皖江区域商贸中心、休闲旅游中心、文化中心、金融中心、总部经济中心，充分盘活老城区48平方公里存量资源，在没有新增建设用地的情况下，经济快速发展，2012年财政收入是2010年的2倍，GDP年均增长16.5%。

2012年，全区累计实现财政总收入380053万元，同比增长15.05%其中，实现地方财政收入241275万元，同比增长25.81%；实现中央级收入138778万元，同比增长0.16%财政收入总量继续位居全市四县四区之首三、借款人情况简介芜湖市镜湖建设投资成立于2003年，系镜湖区国资委出资的国有独资公司，注册资本为人民币10亿元公司现有员工41人，其中本科及以上学历18人，大专学历17人，专科及以下学历5人；其中有中级职称11人，初级职称14人公司设总经理一名、副总经理二名、设三部二室，分别为办公室（下设档案室）、资产运营部、项目管理部和财务部（下设结算室）、融资办一）、公司主要工作职能作为政府性投资项目的投融资主体，通过多渠道筹融资金的方式，保障全区城市公益配套设施建设投资，安置房工程建设投资、拆迁资金的正常运转，并对各项建设资金进行调配和监管；（二）、负责区重点项目土地出让挂牌，规划方案报批等前期工作；（三）、收购区国资委授权范围内的国有资产，并对已有资产进行有效管理、运作，保证资产安全、完整，实现保值、增值 近年来，在镜湖区区委、区政府的正确指导下，公司以大建设、大发展为统领，紧紧围绕“城市大建设、经济大发展、环境大变化、百姓得实惠”的发展目标，坚持以融集资金、增强公司经济实力为重点，在拓宽融资渠道和强化管理服务上谋求新突破，为加速镜湖区发展做出应有贡献。

二）、财务状况1、2012年末资产总额1386293.81万元，负债总额697950.97万元，资产负债率50.35%；资产负债结构合理；2、流动资产总额1340774.05万元其中：存货1036011.86万元，流动负债总额669174.36万元，流动比率200.36%；速动比率45.5%，资产的流动性好，变现能力强；3、2012年末实现收入40102.54万元，净利润总额35518.23万元，利润率为88%，盈利能力在行业内较好2011年期末贷款余额65913.16万元，其中：流动资金贷款10818.57万元，长期借款55094.59万元，期末财务费用支出-14467.11万元；2012年期末贷款余额55091.48万元，其中：流动资金贷26314.87万元，长期借款28776.61万元，期末财务费用支出1552.83元，无不良信用记录，信用状况良好三）、融资需求目前该公司现有成熟项目资源，根据该公司提出的融资需求，通过对该公司现有资产负债状况、公司经营状况、项目实施状况和公司战略发展规划等情况的调查了解，初步认定该公司符合出投资方标准，因此我公司拟该公司作出可行性融资方案本次融资产品方式为委托贷款人民币：5亿左右，期限2-3年。

四）担保方式 根据目前该公司资产结构状况和实际经营情况，主要考虑到投资方资金安全性采取抵押担保方式，实现抵押担保的方式有：1）芜湖市建设投资提供连带责任担保芜湖市建投主体信用评级2A，注册资本金20亿，截至2010 年12月31日，公司总资产487.27 亿元，股东权益（不含少数股东权益）236.33 亿元2010年实现主营业务收入109.99 亿元，净利润（不含少数股东收益）71.26 亿元 ）2）镜湖区财政局担保 （五）、融资成本议价根据出资方提出的融资价格，通过和融资方的议价三、项目概况1、项目名称：芜湖市镜湖区荆山租赁、安置、保障小区项目（一期、二期、三期）2、建设地址：芜湖市镜湖区荆山街道，紧邻规划中的城市主干道利民东路，西侧为规划中的三环路青弋江与荆山河两条水系环绕四周，总用地面积37.37公顷3、承办单位：根据《芜湖市市区拆迁安置房管理办法》，该项目由政府委托芜湖市镜湖建设投资负责拆迁、安置房、公共租赁房、保障房建设的统一实施工作 4、项目建设内容与投资规模：项目一期---规划总建筑面积716996.9平方米，其中：（1）住宅总建筑面积532099.99平方米，共5003户，规划人口16010人（按3.2人/户计算），其中配建廉租房面积46576.32平方米，共956户，占住宅总建筑面积的8.75%；（2）公建总建筑面积63688.22平方米，其中街道办事处3927平方米，小学16138.23平方米，幼儿园3515.5平方米，初中12330.82平方米，社区文化中心1520.58平方米，菜场5010.42平方米，商业13158.6平方米，社区居委会1594.08平方米，便民超市6492.99平方米；（3）地下车库总建筑面积137903.3平方米，其中地下自行车车库15845.25平方米，地下汽车库122058.05平方米，可设机动车位4251个和非机动车位12256个；（4）配套设施小区道路总长2501.4米，宽12米，总绿化面积102965.6平方米，绿化率达45.2%，其中廉租房配套道路长213.74米，宽12米，绿化面积8798.41平方米。

5）投资规模建设总投资估算为215272.51万元，所需资金拟由政府财政资金解决 荆山项目二期建设和投资规模（1）、建设规模本工程总用地8.29公顷，本次可研范围涉及1—10号楼工程和幼儿园、居委会配套工程，10幢住宅楼，16个单元组成地上建筑由6单元34层高层住宅、9单元30层高层住宅、1单元25层高层住宅和2幢3层公建组成地上建筑以居住为主，地下室以停车为主共2884户，可居住9229人总建筑面积251209㎡，其中记容地上建筑面积199109㎡，不记容建筑面积为52100㎡2）、投资规模工程项目所涉及的拆迁工作及建设工期按照2年，总投资为60631.36万元 荆山三期项目建设和投资规模（1）、建设规模本工程用地3.28公顷，地上建筑由4幢34层高层住宅和2幢30层高层住宅组成地上建筑以居住为主，地下室以停车为主共1176户，可居住3764人总建筑面积：83805㎡，其中记容地上建筑面积60875㎡，不记容建筑面积为22929㎡2）、投资规模工程项目所涉及的拆迁工作及建设工期按照3年，总投资为34834.95万元二 、项目建设总投资估算及资金用途 1、项目一期建设总投资215272.51万元，主要由建安工程费、工程建设其他费用、预备费构成。

1）、建安工程费建安工程费包括建筑工程和室外工程费用，估算方法采用单位建筑工程投资估算法，建设工程的估算内容包括：建设工程和装饰工程，建筑物内的供水、卫生洁具、电力、电信和各种管道；设备基础；为施工而进行的场地平整，施工临时用水、电、路和施工完成后的场地清理等费用所需建安工程费用为196920.54万元2）、工程建设其他费用估算主要包括规划设计费、地质勘察费、工程设计费、图纸审察费、招投标代理费、工程监理费、施工期噪音污染费、临建工程费、办公用品购置费、交通费、工程保险费、建设单位管理费、可行性研究费、项目评估费经估算，本项目工程建设其他费用合计为8100.91万元3）、基本预备费基本预备费是指工程建设不可预见的费用，可按建安工程费和工程建设其他费用之和乘以基本预备费率，本项目费率取5%经估算，本项目基本预备费为10251.06万元 建设投资估算表序号工程或费用名称估 算 价 值（万元）单价单位数量金额(万元)一、建筑安装工程费　　　　1住宅2500元/M2532099.99133025.00 2公建2000元/M263688.2212737.64 3地下车库2500元/M2137903.334475.83 4室外配套280元/M2595788.2116682.07 　第一部分工程费用合计　　　196920.54 二工程建设其他费用　　　　1规划设计费1.2万元/公顷25.78 30.94 2地质勘察费1万元/公顷25.78 25.78 3工程设计费1.20%　196920.54 2363.05 4图纸审察费0.15%　196920.54 295.38 5招投标代理费0.30%　196920.54 590.76 6建设工程监理费1.00%　196920.54 1969.21 7施工期噪音污染费300元/日　30.00 8临建工程费400元/M230012.00 9办公用品购置费1200元/人202.40 10交通费2500元/人205.00 11工程保险费0.20%　196920.54 393.84 12建设单位管理费1.2%　　2363.05 13前期工作费。