成立业主大会和业主委员会工作指引.doc

成立业主大会和业主委员会工作指引第一部分 首次成立业主大会和业主委员会程序一、申请成立首次业主大会（一）成立条件物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1.交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2.首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；3.物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天二）提出申请1.具备成立首次业主大会条件之日起30日内，建设单位应当向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请设立业主大会的书面报告2.建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求二、成立首次业主大会筹备组（一）筹备组成员的组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位、住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会代表组成筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二筹备组人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业管理区域的规模合理设置，总人数为单数。

筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会组织业主推荐或者自荐产生，街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主代表的身份进行核实二）筹备组组长筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）的代表担任，履行以下职责：1.召集和主持筹备组会议；2.对筹备组会议的会议记录予以签字确认；3.签发筹备组公告；4.在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；5.筹备组赋予筹备组组长的其他职责筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定三）筹备组业主代表应符合的条件筹备组业主代表建议从具备以下条件的业主中产生：1.具有完全民事行为能力；2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；3.模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为；4.本人及其近亲属未在为本小区提供物业服务的企业及其下属单位任职四）成立首次业主大会筹备组程序1.制定筹备组工作方案符合业主大会筹建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当认真审核，在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面报告之日起15日内，会同物业管理区域所在地区县住房城乡建设行政主管部门组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

街道办事处（乡镇人民政府）应根据小区规模、物业管理区域类别的实际情况会同物业管理区域区县住房城乡建设行政主管部门研究制定筹备组的工作方案，明确筹备组人数、候选人的条件、产生的方式、报名期限等内容，开展组织筹备成立业主大会筹备组的相关工作筹备组工作方案制定后应在物业管理区域显著位置进行公布2.业主自荐或推荐按照筹备组工作方案拟定的程序和要求，由自荐或推荐参与筹备组成员的业主填写《业主大会筹备组成员业主代表自荐（推荐）表》，并将表格送街道办事处（乡镇人民政府）3.筹备组的产生街道办事处（乡镇人民政府）收到《业主大会筹备组成员业主代表自荐（推荐）表》后，应对照筹备组业主代表的条件进行核实，对不符合条件的自荐（推荐）人，应取消其候选资格，并告知相关自荐（推荐）人街道办事处（乡镇人民政府）应按照筹备组工作方案的要求选举产生筹备组成员考虑到筹备组成员的代表性和广泛性，筹备组成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组，应当书面委托街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知该物业小区建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作建设单位收到通知后5日内，应当将建设单位参加筹备组成员的名单及时提交街道办事处（乡镇人民政府）。

建设单位已不存在或者未及时回复街道办事处（乡镇人民政府）通知的，视为其放弃筹备组成员资格筹备组业主代表候选人人数不足的，街道办事处（乡镇人民政府）组织业主再次推荐；经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止筹备组成员确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当以书面形式将筹备组成员名单在物业管理区域内张贴公示不少于7日，公示期间，业主有异议的，应当向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面意见业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处（乡镇人民政府）取消其业主代表资格因取消筹备组业主代表资格造成筹备组人数不足的，筹备组工作方案有补充规定的从其规定；无补充规定的，可以按照选举筹备组业主代表得票数依次递补4.筹备组的确立街道办事处（乡镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告7日以上，筹备组自公告之日起成立 建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用部位、共用设施设备承接查验证明材料、物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置确认资料、其他有关的文件资料等。

建设单位已经注销的，由物业服务企业提供有关资料筹备组应当将以上资料自业主大会成立后三十日内交街道办事处（乡镇人民政府）建档保存 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由建设单位承担，建设单位于筹备组成立后三十日内存入街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督五）筹备组应当开展的筹备工作业主大会筹备组应当做好以下工作：1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；2.拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案；3.确认业主身份、业主人数、业主投票权数和业主专有部分面积；4.提出首届业主委员会委员候选人建议名单；5.依法确定首次业主大会会议表决规则；6.制定筹备经费开支预算方案；7.召开首次业主大会会议的其他准备工作以上内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见业主对前款内容提出异议的，业主大会筹备组应当记录、处理并答复筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会和业主委员会依法成立完成之日起10日内，筹备组将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止三、确定业主人数和投票权数（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算二）业主的人数表决权数按照下列方法认定1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；2.总人数，按照前项的统计总和计算机动车车库（位）建筑面积统计认定时是否计入产权人房屋面积，由业主大会议事规则约定如计入产权人房屋面积的，不单独计算业主人数业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权未参加表决的业主，其投票权数应当按照首次业主大会会议表决规则或者业主大会议事规则中约定是否计入已表决的多数票范围内四、草拟《业主大会议事规则》、《管理规约》和《业主委员会工作规则》征求意见稿筹备组成立后，应按照筹备组职责要求，参照相关示范文本，拟定本物业管理区域《业主大会议事规则》、《管理规约》和《业主委员会工作规则》征求意见稿。

一）《管理规约》应当对下列主要事项作出约定： 1.物业使用、维护、管理；2.专项维修资金的筹集、管理和使用；3.物业共有部分的经营与收益分配；4.业主共同利益的维护与共同管理权的行使；5.业主应履行的义务；6.违反管理规约应当承担的责任二）《业主大会议事规则》应当对下列主要事项作出约定： 1.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；2.业主大会会议的表决程序；3.业主委员会的届期、人数，委员的任职条件和资格终止情形；4.业主委员会候补委员的设置；5.业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等；6.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；7.业主大会、业主委员会印章的使用和管理；8. 缺席业主表决票、弃权票的计算规则三）《业主委员会工作规则》应当对下列主要事项作出约定： 1.业主委员会职责；2.业主委员会委员职责；3.业主委员会会议制度；4.业主委员会印章的使用和管理；5.业主委员会财务管理制度、档案管理制度；6.业主委员会委员禁止行为等五、推选首届业主委员会（或监事委员会）候选人（一）业主委员会委员条件业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件：1.具有完全民事行为能力，无不良信用记录；2.遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；3.未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定组织能力；6.具备必要的工作时间；7.管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;8.按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。

除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：1.具有丰富的工作经验和良好的群众基础；2.具有良好的职业道德，遵纪守法；3.业主是法人或其他组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织二）业主委员会组成考虑到业主委员会的代表性和广泛性，业主委员会成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生业主委员会一般由5-11人的单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定业主委员会委员由业主担任并履行职责，不得由他人代理业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生业主委员会可以设置候补委员，业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定业主委员会候补委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意始得当选设立候补委员的，应当与业主委员会一并公告和备案业主委员会委员出现缺额的，由候补委员按照得票多者依次递补经递补后仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行增补或者重新选举业主委员会。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权三）监事委员会组成筹备组可以根据物业管理区域实际情况，提议是否设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会工作首届监事委员会成员可同首届业主委员会委员一并开展选举产生监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会委员的业主中产生监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定鼓励符合业主条件的社区居民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会选举四）推选首届业主委员会委员候选人程序1.筹备组发出推荐通知和。