关于果树价值评估方法的探讨.docx

    关于果树价值评估方法的探讨    辽宁省固沙造林研究所 马胜武近几年来，由于城市规模的不断扩大，公路水利等工程占地现象屡见不鲜，农村越来越多的土地被征占，土地征占后地上的附着物也随之被毁掉，土地及地上的附着物补偿问题越来越受到众多专家学者的关注下面以果树地为例，探讨如何正确、科学、合理地计算果树地价值201 1年6月，阜新市一家资产评估事务所受某单位的委托，对阜新市郊区一户农家果树地进行资产评估，笔者参与了此项评估工作按照评估程序，首先评估小组亲临资产占有方农户家果树地，核实确认产权归属证明文件后，进入评估对象现场，实地清点各类经济树种的数量，并对树龄进行了确认，见表1：根据以上核查表，依据辽宁省人民政府文件辽政发[2005]6号文——辽宁省人民政府批转省交通厅等部门关于省高速公路建设征地动迁补偿实施方案的通[来自www.lW5u.CoM]知，果树补偿标准如下：1．苹果树培育期（1-5年）平均每株补偿5- 90元；初果期（6-8年）平均每株补偿90 - 210元；盛果期（9 -25年）平均每株补偿210 - 1200元；衰果期26年以上平均每株补偿600元2．梨树培育期（1-5年）平均每株补偿5-45元；初果期（6-8年）平均每株补偿45 -144元；盛果期（9 -25年）平均每株补偿144 - 1200元；衰果期26年以上平均每株补偿600元。

3．桃树培育期（1-3年）平均每株补偿5-45元；初果期（4-8年）平均每株补偿45 -144元；盛果期（9 -20年）平均每株补偿144 - 360元；衰果期21年以上平均每株补偿180元4．葡萄树培育期（1-2年）平均每株补偿5-10元；初果期（3-5年）平均每株补偿10 - 90元；盛果期（6 -11年）平均每株补偿90 -180元；衰果期12年以上平均每株补偿80元5．枣树培育期（1-3年）平均每株补偿5-10元；初果期（4 -8年）平均每株补偿10 - 80元；盛果期（9 -30年）平均每株补偿80 - 650元；衰果期31年以上平均每株补偿320元6．板栗培育期（1-4年）平均每株补偿5-10元；初果期（5 -7年）平均每株补偿10 - 180元；盛果期（8 -35年）平均每株补偿180 - 900元；衰果期36年以上平均每株补偿450元7．杂果树培育期（1-3年）平均每株补偿5-10元；初果期（4 -10年）平均每株补偿10 - 30元；盛果期（11 - 25年）平均每株补偿30 - 80元；衰果期26年以上平均每株补偿40元根据以上数量核查表和文件规定，以梨树为例计算方法如下：9-25年处在盛果期，平均每株补偿在144元至1 200元这个区间，盛果期的果树每年的增加值是（1 200元- 144元）／（25年-9年） =66元，目前树龄12年，12年-9年=3年，平均每株应补偿144元+3年X66元=342元；同理桃树平均每株应补偿206元；杏树和李子树按杂果树标准计算，平均每株应补偿34元。

补偿价值如表2所示：按上述计算方法果树本体价值评估结果57 927元，按文件规定，征占林地和农用地每亩补偿6 400元，加起来合计补偿不过10余万元做为资产占有方，对这个评估结果是绝对不能接受的，我们评估小组成员也感觉这个评估结果偏低其主要原因是[来自wwW.lw5U.com]这个文件是在2005年制定的，如今已经过去快7年了，土地及商品的价格已经翻了几番另外一个原因，农村的土地非常紧张，土地是农民的命根子，农村土地政策30年不变，由于农村没有机动耕地，农村新生下来的婴儿都不能得到应得的土地，土地对于农民来说是不可再生资源，如果农户被征用的土地得不到足够的补偿，他们的后半生怎么办？农户能够接受的补偿价格底线要比以上评估计算的结果高得多笔者认为果树经济价值的评估，在国家没有出台新文件的情况下，应当采取资产评估方法中最典型的方法——收益现值法该方法是将评估对象剩余寿命期间每年（每月）的预期收益，用适当的折现率累加得出的评估现值收益现值法在国外应用非常普遍，也是典型的技术型资产评估方法，它的出发点是资产的价值是由使用所产生的效益大小来决定，用未来的收益衡量资产的价值因为投资者的目的是为了获得预期的经济收益，其评估结果容易被投资者所接受。

收益现值法的参数有：①预计年收益额；②折现率；③收益期限果树未来经济收益按初果期、盛果期、衰果期3个阶段的收益额计算收益现值，这样评定估算的价值容易被双方所接受但此方法的缺点是预测未来收益受人为主观因素影响较大，往往影响了评估结果的准确性收稿日期：2011 - 12 - 05：杜咏梅  -全文完-。