北京亦庄区域人口及消费能力分析报告（34页）.doc

亦庄区域人口及消费能力分析报告北京城乡世纪广场北京城乡世纪广场2目录目录一、项目介绍3 二、项目定位4 三、亦庄地区发展5 四、亦庄未来规划6 交通路网情况.7 人口情况.10 企业情况.11 首都第二机场情况.12 商业发展.13 五、项目辐射区域人口及消费力分析 14 项目辐射区域介绍.14 项目辐射区域人口分析.15 项目辐射区域消费力分析.16 六、亦庄地区人口及消费力分析22 亦庄地区人口分析.22 亦庄区域人口消费力分析.27 七、亦庄区域楼盘分析313一、项目介绍一、项目介绍北京城乡世纪广场项目是由北京城乡贸易中心股份有限公司全资投资兴建，将购物中心元素与高端商业百货相融合的全业 态旗舰型商业综合体 项目位于北京亦庄经济技术开发区路东新区黄金位置，所处地理位置优越，项目与多条主干路及生活区紧密相邻 北京城乡世纪广场总占地面积 6.88 万平方米，项目总投资近 30 个亿，建成后的总体建筑规模将达到 30 余万平方米，其中商业经营面积 15 万平米，包括娱乐项目 2 万平米、餐饮项目 3 万平米目前，该项目为所在区域在建项目中规模及体量最大的单体建筑， 该项目是北京城乡贸易中心股份有限公司为响应国资委“十二五”规划而着力建设的重大项目之一，也是北京经济技术开发区政府的重点关注扶植项目。

4北京城乡世纪广场将 “一站式”购物消费的理念充分体现在项目规划及实施运营中，力图将项目整体构建成涵盖经营业态更全面、服务手段更智能、经营模式更超前的大型购物娱乐圣地，业态设置及品牌品类紧随国际商业主流风向，并与北京主力消费趋势相结合，建成后的北京城乡世纪广场势必将成为辐射京南的魅力新商区二、项目定位二、项目定位北京城乡世纪广场将采用国内独一无二的CCI 国际领先商业运作模式，将商业、创意相结合，创造有别于常规的文化商业产业，创造崭新的商业模式，诠释国际最先进的管理经营理念作为北京城乡全力打造的商业项目，城乡世纪广场不仅汇聚了北京城乡最优秀的经营管理团队，更是调动了全部的商业资源，建成后的北京城乡世纪广场将是融合国际品牌特色的时尚高端百货商业、品牌专卖店、大型商务餐饮、精品生活超市、五星级影院、健身会所、璀璨会演中心、儿童主题乐园、宜居创意工作室等于一体的功能齐全的大型时尚广场，以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”为理念，全面满足消费者一站式体验型消费需求5北京城乡世纪广场将呈现最大规模的完整业态组合，最合理的业态互动，创新的经营模式，最壮观的时尚旗舰群，最丰富的餐饮组合，最新颖的宜居创意工作室以及最充足的停车规划，引领城市商业的全面整合升级、打造宜居办公和商业集中融合的典范，必将是北京亦庄经济技术开发区无可争议的商业地标。

三、三、 亦庄地区发展亦庄地区发展北京城乡世纪广场所在地亦庄为北京经济技术开发区，筹建于 1991 年，总体规划面积为 46.8 平方公里 1992 年开始建设并对外招商，1994 年 8 月 25 日被国务院批准为唯一的国家级经济技术开发区，同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠政策2010 年，北京市委、市政府作出整合大兴区、北京经济技术开发区行政资源，打造北京南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区的战略决策，亦庄从此迈上了新的发展征程，截至 2013 已取得了明显效果，两区在新区的发展道路上人走向深入融合、高水平一体化的进程目前，北京亦庄已成为首都社会经济发展的绝对主力，北京亦庄的建设发展，深刻地改变了北京发展的格局和整体面貌，有力地推动了全市产业结构的优化升级经过多年的集约发展、集群发展、创新发展、持续发展，北京经济技术开发区目前已聚集了来自30 多个国家和地区的 5400 余家企业，其中包括 79 家世界 500 强企业投资的 110 余个项目，以及一批优质内资项目，汇聚了以诺基6亚、中芯国际、GE、拜耳、北京奔驰、京东方等为代表的一批重大优质项目，形成了电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造四大主导产业，产值分别占到全市的 50%、48%、22%和 17%，实现了地区生产总值平均增长超过 40%以上，工业总产值年均增长超过 50%以上，财政收入年均增长超过 60%的发展奇迹，成为首都实体经济发展的重要基地。

作为企业云集的开发区，据统计，亦庄区域制造业、批发零售业、租赁和商务服务业、信息传输计算机服务和软件业以及交通运输仓储和邮政业这五个行业超过万人其中，批发零售业人员增长最多，对全区从业人员增长的贡献率达 32.3%，从此数据上可以看出，区域商业零售业已逐步成为继四大产业之后，亦庄迅速提升的又一新兴产业四、四、 亦庄未来规划亦庄未来规划亦庄新城是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心未来亦庄新城会在高新技术产业、高端产业服务、国际宜居环境等几个方面着力打造很多高新技术产业和现代制造业将作为主导产业，继续巩固其经济技术开发区的重要地位，而这些也正好带动整个区域内的商务发展和物流开发建设，从而会更好地完善这里的区位环境和人文环境2013 年是落实市委市政府对开发区发展实施新决策部署、实现未来五年发展目标的起始之年，是新区实现高水平一体发展的提7速之年亦庄开发区将规划在这五年内依托“一区六园” ，把产业发展空间拓展到 150 平方公里以上，培育 10 家以上具有自主知识权，年收入超百亿的国际知名本土企业，十大产业集群产值规模均超过 500 亿元以上，实现年总收入超百亿元。

在开发区西区发展日渐饱和的情况下，2012 年 12 月 11 日北京市委市政府出台《进一步加快推进北京经济技术开发区发展的意见》 ，公布了北京经济技术开发区未来将向东南方向扩展，进一步下放市级行政审批权等发展规划目前，亦庄 12 平方公里功能配套区的建设是两区行政资源整合后的一项重大工程，北京亦庄正在实现高端产业发展与品质生活打造的同步走，这将进一步提升亦庄高品质配套环境，掀起宜业宜居新城建设的新篇章此外，政策的支持是亦庄新城未来发展的一个大背景，无论从投资开发的角度还是选择置业生活的角度来看，政府多次对新城规划的高调提及，表明其希望大力发展亦庄新城的坚强决心，这一政策也必将伴随该区域大跨步向前发展交通路网情况交通路网情况就空间发展和交通路网建设来看，以北京经济技术开发区为核心，跨越京津塘高速公路向东及凉水河向南方向发展，突出沿京津塘高速公路带状发展，引导形成“两带、七片、多中心”的新城空间结构，这对未来区域发展和经济辐射有着积极影响同时，作为新型产业区与生活区，亦庄“一纵三横”为主体的核心路网实现了全方位交叠，亦庄轻轨、M12 线、市郊铁路 S6 线，成就了亦庄新城之8枢纽称号，从亦庄去 CBD、中关村、首都机场等地将在 30 分钟内达到。

便捷的路网建设对吸引投资、置业都起到了强大的作用随着开发区经济规模不断增长，跨区交通量增长迅速其中市区方向交通量占“开发区”跨区交通量比重为 65.4%，市区方向也是”开发区“最重要的出行线路据不完全统计，进出市区方向的高峰小时交通量由 2000 年 1608 辆/小时，增长到 2008 年 13501辆/小时，增长速度极为可观随着政府对”开发区“的大力发展推进，截至目前，亦庄地区的交通更是远远不足以支撑亦庄车流量现状目前，区内市政道路 120 余条，230 余公里，三个连接市区的通道：一条是连接三、四、五环路的京沪高速，一条是连接四、五环路的博大路，而另一条则是连接三、四、五环路的成寿寺路2013 年 1 月 15 日开发区召开 2013 年度工作会议，提出“全力推进博大路改造工程及荣昌康定组合立交桥建设” ，实现立交桥与京津塘高速公路互通，充分利用高速公路的优势解决开发区的日益增长的出行问题，同时也可为亦庄开发区带来更多人流除此之外，亦庄政府提出改造成寿寺路同四环路、五环路的立交节点，改造博大路与四环路节点，提高节点通行能力；改造大羊坊路、康化路和五环路康化桥，大羊坊路和康华路规划为城市主干路。

改造工程可实现亦庄路东区独立的与市区方向连接通道改造康华桥可实现路东区车辆通过五环路去往东五环和机场方向9在亦庄地区不断优化城市主干道道路体系的情况下，亦庄的交通与区域产业发展、商业配套、宜居环境等一起都走在了前端，由此带动置业需求逐步升温，亦庄未来轨道交通规划在现有亦庄线的基础上，2011 年亦庄线的开通更是成为连接亦庄开发区与中心城区的一条重要的便捷之道打通了亦庄与城区间的轨道网络，亦庄线途经丰台、朝阳、大兴、通州四个辖区和亦庄开发区，正线全长23.2km，共设车站 14 个，其中换乘车站 5 个由于串起了两座火车站，以及站前街，形成了新的站前广场 “站前广场成为了新的新10城重点发展区域 ”此外，还将规划建设 L5、M12 等轨道交通线路，其中 L5 号线在本项目附近将设有停靠站从望京到国贸桥行车距离约 16.5 公里，从通州北苑到国贸桥行车距离约 10 公里，从亦庄荣华路到国贸桥行车距离约 9 公里作为距 CBD 最近的新城，亦庄相比望京、通州等新城区域，在交通出行上有着独有的优势人口情况人口情况在《北京城市总体规划（2004 年—2020 年）》中，亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，不仅承担着高新技术产业发展中心的城市职能，同时，规划中还明确提出了新城要力求积极引导产业和人口集聚的职能。

亦庄作为北京重点发展的新城之一，是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心在《亦庄新城规划（2005 年－2020 年）》中明确指出亦庄新城将以首都人口转移、功能疏解的重要载体、高新技术产业发展中心和先进制造业基地、首都生产服务业（商务、技术研发培训等）重要组成部分、重要的城际铁路门户，公路交通枢纽和物流基地以及政府管理创新的示范区为主要职能和发展方向2012 年 9 月 18 日市政府印发《北京市主体功能区规划》，此次的规划立足于对四类功能区域（首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区以及生态涵养发展新区）的划分，将全市国土空间确定为四类功能区域和禁止开发区域，并对各区域的主体功能进11一步细化亦庄新城明确成为城市发展新区，即我市外迁人口居住区，到 2020 年，亦庄将成为承担中心城功能调整和人口疏解的重要区域企业情况企业情况据北京市经济技术开发区统计局最新数据显示：截至 2012 年 5 月，北京亦庄经济技术开发区新批企业投资总额（含增资）20.9亿美元其中，外商及港澳台企业投资 4.5 亿美元，同比增长 74.3%。

截至 5 月底，开发区累计入区企业 5400 余家，累计投资总额331.7 亿美元其中，外商及港澳台地区投资企业 576 家，投资总额 179.2 亿美元，平均投资规模 3110.8 万美元累计合同外资金额 68.4 亿美元，累计外商实际投资 50.2 亿美元人口人口 迁移来源迁移来源吸纳外来人口 本地城镇化人口承接中心城人口疏散作为规划新城，亦庄将以就业为主的人口迁移模式成为新城人口的集聚主导方式，其中，新城人口迁移的来源主要包括三个方面，即：承接中心城人口疏散、吸纳外来人口，以及本地城镇化人口12在 2012 年科博会上，北京•亦庄签下北京产业金融总部基地与战略性新兴产业创新平台等 15 个项目，总投资额约为 258 亿元人民币，再次成为科博会上的大赢家北京产业金融总部基地和国家战略性新兴产业创新平台项目建成后，预计可吸纳 300 家金融企业和 200 家创新企业总部及研发中心进驻，这将预示着亦庄未来的发展将从以工业发展为主的固有模式逐渐向金融、经济、服务等各个领域全面发展2013 年“开发区”将引进一批以央企、世界 500 强，大型民企为代表的百亿级、千亿级总部类项目；支持企业进行产品更新，产能放大，支持有条件的企业参与国际产业合作与竞争，进一步完善重大项目推进工作机制，确保 30 个重大项目投产。