7月长·高新北区北湖地块市场评估报告.ppt

20112011年年7 7月月 长春·高新北区北湖地块市场评估报告市场分析篇项目评估篇报告结构政策相关一一级级市市场场二级市场今年市场城市规划宏宏观观经经济济区域发展评估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调•长春市2010年全市实现国内生产总值3369.7亿元，同比增长15.6%，经济发展迅速•2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济•房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低注：数据来源统计公报，10年固定资产投资额、房地产开发投资额为估算数值20102010年房地产交易额占长春市年房地产交易额占长春市GDP(3369.7GDP(3369.7亿元亿元) )比重比重14.6%14.6%；创历史新高创历史新高国内生产总值国内生产总值数据来源：长春市统计公报•04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足•2010年商品住宅新开工量有小幅度的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶段。

•开工量略有下滑，但加快获预证速度，开发商有意加快供应671.1767.4220.35347.16与实际供应对比20102010年全市住宅新开工面积年全市住宅新开工面积939.3939.3万方，竣工面积万方，竣工面积268.2268.2万方，万方，20112011年市场供年市场供应量充足应量充足商品住宅新商品住宅新开工量、竣工量开工量、竣工量市场分析篇项目评估篇报告结构政策相关一一级级市市场场二级市场今年市场城城市市规规划划宏观经济区域发展评估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调朝阳板块朝阳板块——城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦南关北部板块南关北部板块——今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少绿园板块绿园板块——新盘较少，除中海·凯旋门项目，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大汽开板块汽开板块——片区产业主导区，从来不缺客群，但受青睐的项目少，未来发展热度较高高新板块高新板块——在售项目较少：益田、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点宽城、站前板块宽城、站前板块——板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。

南部新城板块南部新城板块——政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈净月城市板块净月城市板块——中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展八里堡板块八里堡板块——2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，但仍处于全市中下水平二道板块二道板块——项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显，价格相对较高南关南板块南关南板块——以亚泰大街与卫星路沿线发展为主净月旅游板块净月旅游板块——大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来将有更多的普通住宅产品出现在板块内板板 块块 特特 点点高新核心板块高新核心板块——大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟经开板块经开板块————生活氛围仍需营造，发展潜力较大全市板块分布及特点全市板块分布及特点 ——集中型发展中城市，目前已逐渐形成集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区北部刚性居住区+ +南部高尚宜居区南部高尚宜居区”旧城改造：刚性居住区旧城改造：刚性居住区新城开发：高尚宜居区新城开发：高尚宜居区近郊：近郊：““别墅区别墅区””一汽：一汽：““卫星城卫星城””““南部新城南部新城””长春楼市发展格局长春楼市发展格局•目前轻轨3、4号线已经通车，两节四节车厢设置，运能较弱，主要辐射中心城区及净月新城。

•地铁1号线预计2014年通车，2号线预计2016年通车，1号线连接宽城和南部新城，2号线连接东西向•另三条线路仍在规划中•已建成使用线路已建成使用线路•轨道3号线：本线为轻轨线路位于城市核心边缘，绕北、西、南三边，呈U形线，并向净月组团延伸主要经过长春火车站、孟家广场、靖宇广场、长春明珠、会展中心、东北师大、净月公园、滑雪场、长影世纪城等大的客流集散点，是线网中的中运量级辅助线 •轨道4号线：本线为轻轨线路位于城市核心边缘北、东两边，向西、向南延伸呈L形线主要经过合心团、农科团、长春站北广场、伪皇宫等客流集散点，是线网中的中运量级辅助线 轨道交通轨道交通4号线号线轨道交通轨道交通3号线号线轨道交通轨道交通1号线号线轨道交通轨道交通2号线号线长春轨道交通发展有效拉动周边楼盘价值提升，目前辐射区域以主城区和净月区长春轨道交通发展有效拉动周边楼盘价值提升，目前辐射区域以主城区和净月区为主为主城市轨道交通发展城市轨道交通发展长春长春20112011年将建年将建100100万平米保障房，对商品住宅市场冲击不大万平米保障房，对商品住宅市场冲击不大•2011年全年，长春市政府计划建100万平包括经适房、廉价房、公租房在内的保障性住房，其中，公共租赁性住房建设占比最大。

•今年长春市将至少开工建造10000套公租房、6000套廉租房，总面积将近百万平方米100万平方米，相当于长春市每年竣工住宅总面积的1/6，长春市每年竣工的住宅总面积为500多万平方米•以每个家庭3口人计算，16000套的保障房至少可以解决48000人的住房问题1.团山公租房地块 建设地址位于团山经济适用住房小区南侧，总建筑面积20多万平方米，公共租赁住房14.6万平方米2.南湖中街(乙六路)公租房地块 建设地址位于南部新城，占地面积为10.9公顷，计划建设公租房10万平方米3.雁鸣湖公租房地块 建设地址毗邻雁鸣湖，占地面积为10.6公顷，计划建设公租房10万平方米4.双丰公租房地块 该地块位于西客站附近，占地面积为17.32公顷5.基隆路地块 该项目建设主体为城开集团，地块位于基隆路以东、北环城路以南，占地面积约3公顷6.龙洋大豆地块 该项目建设主体为城开集团，该地块位于凯旋路以东、北环城路以南，占地面积约5公顷7.东部和西部保障性综合小区建设和储备地块(一) 位于二道区城东保障性住房综合小区建设和储备用地，拟选在英俊镇，占地面积50公顷，与正在建设的机场快速路相邻，距洋浦大街约5公里。

8.东部和西部保障性综合小区建设和储备地块(二) 位于绿园区城西保障性住房综合小区建设和储备用地，拟选在“东至西客站铁路编组线、西至西湖大路、北至皓月集团现用地边界”，总面积约100公顷长春目前公共租赁住房建设项目初步选择了长春目前公共租赁住房建设项目初步选择了8 8个地块个地块保障性住房建设保障性住房建设市场分析篇项目评估篇报告结构政政策策相相关关一一级级市市场场二级市场今年市场城市规划宏观经济区域发展评估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调07年经济过热，政策偏紧，以抑制投资过热为目的08年次债危机政策导向转变，追求经济平稳、保持增长09年“保8”成功，政策导向调整为经济结构平稳调整、过渡政策导向曲线20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年央行10次上调存款准备金关于促进集约用地的通知“存量房”7折贷款利率78家央企退市，“土地19条”央行6次加息5次上调、4次下调存款准备金“二套房贷”从严执行4.15新政：90平以上首套首付30%，二套认定从严“24号文”：建立多层次住房保障体系5次降息降息 《关于集约用地的通知》：打击“囤地、捂地”9.29新政：首套首付30%，二套50%，三套停贷；异地购房贷款需提供本地工作证明“二套房贷”出台“国十三条”:鼓励商品房消费“国四条”：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设三次上调存款准备金率07年12月以来首次加息07市场表现较好，需求持续旺盛，未受调控政策影响。

上半年继续走高，下半年开始受经济危机影响、一线城市成交量大幅下滑影响以及舆论的影响走低，刺激政策的作用在下半年未能显现需求释放，刺激政策起到一定作用，“政策收紧”等舆论影响部分购房者提前出手供需基本未受影响供需基本未受影响但要注意一线城市的市场变化，如果一线城市但要注意一线城市的市场变化，如果一线城市成交量下滑，再次出现观望，本土部分客户，成交量下滑，再次出现观望，本土部分客户，例如投资，购买信心下挫例如投资，购买信心下挫国家调控政策导向政策市场表现2010年通胀预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑20102010年政策调控方向年政策调控方向————““从紧！从紧！””政策从紧，调控升级政策从紧，调控升级政策背景政策背景长春楼市长春楼市“ “限购令限购令” ”5 5月月2020日起正式实施，本地人每户限购两套房，暂定执行到日起正式实施，本地人每户限购两套房，暂定执行到年末年末•自5月20日起，长春市房地产信息系统将按照住房限购政策的有关规定，对长春市辖区内购买住房的居民家庭暂限定购房套数：一是对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

二是对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房该政策暂定执行至2011年12月31日•同时，长春市还将执行差别化的住房信贷政策，对于贷款购买二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 •目前长春购房者绝大多数都出于自住，所以政策对于长春楼市不会有太大影响目前长春购房者绝大多数都出于自住，所以政策对于长春楼市不会有太大影响•长春的房地产市场因受到季节影响，通常在5月份以后才进入销售旺季，2011年上半年长春楼市的限购影响并不明显，5月份房交会以来，不论是成交套数还是成交面积都达到了一个销售的高峰期•长春主要以刚需为主，所以政策对抑制需求的效果将有限，房价不会出现较大涨幅，但也不会大下降，市场发展将趋于平稳2011年长春楼市政策年长春楼市政策“ “政策从紧政策从紧” ”是是20112011年的调控基调，国家出台的一系列调控政策主要是针对年的调控基调，国家出台的一系列调控政策主要是针对一二线房价虚高的城市，对长春市场的实质影响较小，但会影响到客户的观一二线房价虚高的城市，对长春市场的实质影响较小，但会影响到客户的观望心理，所以预计下半年房价不会有较明显的波动，开放商下半年将会以快望心理，所以预计下半年房价不会有较明显的波动，开放商下半年将会以快速回笼资金为主要目的，毕竟面对政策的持续打压，市场具有较大的不确定速回笼资金为主要目的，毕竟面对政策的持续打压，市场具有较大的不确定性。

性 20112011年下半年政策预测年下半年政策预测市场分析篇项目评估篇报告结构政策相关一一级级市市场场二级市场今年市场城市规划宏观经济区域发展评估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调20102010年土地市场基调年土地市场基调————u土地供应土地供应164164宗，供应面积宗，供应面积998.54998.54万㎡，同比增长万㎡，同比增长173.6%173.6%；；u土地成交土地成交177177宗，成交面积宗，成交面积951.04951.04万㎡，同比增长万㎡，同比增长190.6%190.6%；；u土地单价：土地单价：28542854元元/ /㎡㎡，同比上升，同比上升8.2%8.2%u楼面地价：楼面地价：12051205元元/ /㎡㎡，同比下降，同比下降17.8%17.8%u20102010年经营性用地供应超额完成全年计划的年经营性用地供应超额完成全年计划的25%;25%; 注：2010年原计划土地供应610万平，后增加至800万平另，本年度实际供应998万平A供供 求求 关关 系系B月月 度度 供供 求求全年供应主流集中下半年全年供应主流集中下半年, ,土地基本呈现高强度放量状态土地基本呈现高强度放量状态.——.——重点成交地块大部分预重点成交地块大部分预计明年下半年入市，届时供应放量。

计明年下半年入市，届时供应放量2010年月度土地供求变化（元/㎡）C价价 格格 解解 析析20102010年所成交土地容积率较高，因此土地成交价格逐年攀升，而楼面地价同比下降，年所成交土地容积率较高，因此土地成交价格逐年攀升，而楼面地价同比下降，目前长春经营性土地市场底价成交已成为主流，高溢价土地所占比例极低目前长春经营性土地市场底价成交已成为主流，高溢价土地所占比例极低• 高新板块成交面积位居第一，目前恒大、恒盛领跑板块成交量，其他多以中小开发企业为主，10年末中海进驻高新区，• 南部新城板块成交量位居第二，中海、华润年末南部新城拿地，目前该板块内恒大、绿地、中海、华润均有土地储备• 长春市平均楼面地价1205元/㎡, 朝阳、南部新城、净月旅游板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米2009—2010年——各板块成交面积（万平）050100150200250300八里堡朝阳二道高新高新核心经开临河街经开中经开东净月城市净月旅游宽城绿园南部新城南关北南关南汽开200920102009—2010年——各板块楼面地价（元/㎡）经开临河街1491元/㎡05001000150020002500300035004000八里堡朝阳二道高新高新核心经开中经开东净月城市净月旅游宽城绿园南部新城南关北南关南汽开20092010D板板 块块 表表 现现• 2010年末中海正式进驻高新板块、南部新城板块。

可开发土地增加，市场份额提高其开发影响力将带动区域楼市格局• 华润进驻长春南部新城，未来南城成为品牌开发商角逐开发热点• 目前益田所有的可开发土地面积较大，伴随其陆续开发，市场份额将逐渐提高开发商开发商地块名称地块名称地块规模地块规模（万㎡）（万㎡）建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）合计合计万科万科228厂27.6849.849.8万㎡中海中海长铃14.0142.0118.1万㎡南部新城14.518.9高新19.157.2保利保利云友路17.3727.885.3万㎡净月旅游17.7919.6绿园17.737.9益田益田高新核心区3257.695万㎡净月旅游3437.4华润华润南部新城13.132.832.8万㎡恒大恒大宽城10.826126.1万㎡宽城10.724南部新城3.130.9南部新城18.145.2228 厂 长 岭云 友 路净月旅游核 心 区 净月旅游南部新城2010年2013年2011年2012年未开工南部新城高 新绿 园宽 城宽 城南部新城南部新城E重重点点房房企企未未动动工工板板块块南部发展快过北部，东部发展快过西部发展，东南、西南方向基本形成中南部发展快过北部，东部发展快过西部发展，东南、西南方向基本形成中高端、高端客群置业倾向区域。

高端、高端客群置业倾向区域F2 20 01 11 1年年用用地地供供应应计计划划土地开闸供应土地开闸供应20112011，长春经营性用地计划出让，长春经营性用地计划出让10001000万平方米，今年上半年万平方米，今年上半年共成交共成交440440万方，完成全年计划的万方，完成全年计划的45%45%，预计下半年土地市场将继续呈现，预计下半年土地市场将继续呈现井喷态势井喷态势 •近三年已成交但未开发土地的土地存量占地约1447.51万㎡，建面约2218.81万㎡，由此看来长春市的土地供应量存量较多•从2011年长春市土地供应计划以及上半年经营性用地出让情况来看，预计2011年全年的土地供应量仍然将达到1000万㎡，供应热点仍未南城及三环、四环间的城郊区域•未来三到五年长春市场的土地开发量充沛，市场将面临激烈竞争，长春将进入房地产开发高速运转期市场分析篇项目评估篇报告结构政策相关一一级级市市场场二二级级市市场场今年市场城市规划宏观经济区域发展评估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调20102010年长春住宅市场数字回顾年长春住宅市场数字回顾————普通住宅新增供应面积：普通住宅新增供应面积：362.53362.53万㎡，同比上升万㎡，同比上升23.5%23.5%普通商品住宅成交面积：普通商品住宅成交面积：449.68449.68万㎡，同比下降万㎡，同比下降26%26%商品住宅供求比：商品住宅供求比：1:1.241:1.2420102010年长春市普通商品住宅均价：年长春市普通商品住宅均价：59805980元元/ / ㎡，同比上升㎡，同比上升34%34%A供供 求求 关关 系系20102010年商品住宅市场供不应求，全年供求比年商品住宅市场供不应求，全年供求比1:1.241:1.24B供供 求求 分分 析析供应分析供应分析成交分析成交分析C成成 交交 价价 格格成交价格分析成交价格分析D成成 交交 排排 行行在全年成交面积排名前十中，价格在全市均价以下的占在全年成交面积排名前十中，价格在全市均价以下的占6 6个，中低端刚性个，中低端刚性续期仍然是市场主力，主要集中在城市北区续期仍然是市场主力，主要集中在城市北区D成成 交交 排排 行行别墅产品中以联排居多，少量独栋、双拼，别墅均价目前集中在别墅产品中以联排居多，少量独栋、双拼，别墅均价目前集中在13000-13000-1500015000之间，双拼之间，双拼17000-1800017000-18000，独栋，独栋2000020000左右左右市场分析篇项目评估篇报告结构政策相关一一级级市市场场二二级级市市场场今今年年市市场场城市规划宏观经济区域发展评估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调20112011上半年土地成交上半年土地成交440440万方，根据今年用地计划，全年预计出让经营性土地万方，根据今年用地计划，全年预计出让经营性土地10001000万方，土地市场处于井喷状态。

万方，土地市场处于井喷状态2 20 01 11 1年年住住宅宅市市 场场 预预 测测20112011年土地市场年土地市场从长春近两年供地状态和开发状态来看，容积率在逐年增大，城市建筑趋向高密度，从长春近两年供地状态和开发状态来看，容积率在逐年增大，城市建筑趋向高密度，未来别墅物业则更加稀缺，产品设计创新则成为趋势未来别墅物业则更加稀缺，产品设计创新则成为趋势2 20 01 11 1年年住住宅宅市市 场场 预预 测测20112011年二级市场年二级市场- -供应供应  20112011年上半年商品房供应量年上半年商品房供应量260.32260.32，，同比去年，上升同比去年，上升30.8%30.8%20112011年市场供应量年市场供应量比较充沛，预计至少有比较充沛，预计至少有500-600500-600万方的上市量，供需矛盾得以缓解，市场竞争压力万方的上市量，供需矛盾得以缓解，市场竞争压力加大20112011年上半年成交量为年上半年成交量为190.09190.09万㎡，同比上升万㎡，同比上升16.4%16.4%，由于长春销售旺季主要集中，由于长春销售旺季主要集中在在5-115-11月份，因此预计下半年市场会相对活跃，限购政策对长春市场影响较弱，预月份，因此预计下半年市场会相对活跃，限购政策对长春市场影响较弱，预计全年销售量将超过去年。

计全年销售量将超过去年20112011年二级市场年二级市场- -需求需求2 20 01 11 1年年住住宅宅市市 场场 预预 测测二级市场二级市场- -价格价格20112011年年6 6月商品住宅成交均价为月商品住宅成交均价为67806780元元/ /㎡，同比去年㎡，同比去年6 6月上涨月上涨20.4%20.4%20112011年年5 5月房月房交会的举办，以中海国际社区、绿地新里中央公馆和御翠豪庭为代表的大批品质楼交会的举办，以中海国际社区、绿地新里中央公馆和御翠豪庭为代表的大批品质楼盘成交量增大，促使成交均价达到历年最高点的盘成交量增大，促使成交均价达到历年最高点的67806780元元/ /㎡㎡；；从上半年市场供应和成交的面积段来从上半年市场供应和成交的面积段来看看，，60-8060-80㎡㎡宽敞一房或小二房、宽敞一房或小二房、100-100-120120㎡㎡宽敞舒适二房或小三房产品，此宽敞舒适二房或小三房产品，此面积段在长春市场接受度较高，具有面积段在长春市场接受度较高，具有较高的人气较高的人气二级市场二级市场- -面积面积结论：结论：在政策步步从紧的大势下，并没有让长春楼市发生倒退性的变化，2010年至今长春房地产市场呈现出整体良性的表现，市场趋于理性以及逐渐形成北部刚性居住区+南部高尚宜居区的市场格局。

长春的房地产市场正处于买方市场为主导的阶段，市场刚性需求依旧存在下半年，各家楼盘将会集中放量，据统计约有30个纯新项目预计上市，而政策的打压将会持续进行，在市场不利的情况下，各项目将以优惠促销、放大独特卖点等方式促进销售，以达到快速回笼资金的目的市场分析篇项目评估篇报告结构政策相关一一级级市市场场二二级级市市场场今今年年市市场场城市规划宏观经济区区域域发发展展评评估估资金投资评估地块评估建议供求关系月度供求价格解析板块表现市场概述供求情况成交价格区域表现市场基调•长春高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一，位于长春市东北部，规划面积155平方公里，是长东北开放开发先导区的核心区•高新区北区作为长春市融入长吉图的前沿阵地，肩负着引领长东北，带动长吉图，连接哈大经济带的重要使命，是未来长春市产业发展的重要区域•长春高新区北区发展重心是打造环境、强化功能、聚集产业开发建设长东北城市生态湿地公园，完善基础设施配套，加快创新创业平台建设，聚集各类生产要素；重点发展先进装备制造、生物和医药、光电子、新材料新能源、精优食品加工等产业，使之成为以先进制造业为主的产业集聚区和长东北开放开发的示范区，重点规划发展“五园三重心”。

高新北区与２００９年正式启动，与南区相比起步较晚，规划定位较高，但园区高新北区与２００９年正式启动，与南区相比起步较晚，规划定位较高，但园区形成时间和规划至少需要５－１０年以上的打造南区仍然是产业核心地带形成时间和规划至少需要５－１０年以上的打造南区仍然是产业核心地带高新北区规划高新北区规划•地块所处区域为长东北商务中心，主要围绕北湖湿地公园打造，公园占地9.7平方公里•规划17.84平方公里，依托长东北城市湿地公园开发、建设与之相融合的现代上午、生态居住、时尚休闲、主题公园、景观旅游、民俗文化等六个功能区分，围绕高新技术产业发展需求，重点打造金融、证券、保险、商业、贸易以及中介服务机构等功能齐全、总部大厦、商务办公、会议展览、酒店公寓于等设施完善的长东北CBD长东北商务区主要围绕北湖湿地公园打造，万寿寺、观音像、佑国塔三大标志性长东北商务区主要围绕北湖湿地公园打造，万寿寺、观音像、佑国塔三大标志性建筑意在打造佛文化旅游居住中心，目前万寿寺、佑国塔已经动工建筑意在打造佛文化旅游居住中心，目前万寿寺、佑国塔已经动工高新北区规划高新北区规划目前北区的内部道路已初具规模，但外部通达性与南区相比较弱，属于长春市区目前北区的内部道路已初具规模，但外部通达性与南区相比较弱，属于长春市区内相对陌生区域，客户认知度极低。

内相对陌生区域，客户认知度极低高新北区现状高新北区现状•目前外部道路主要依靠环城东路，由于目前道路条件较差，且来往重型机车较多，交通的直达性不强•北区的内部主要干道目前已经形成初步规模，远达大街、龙湖大道、中科大街等几条主干道已经建成•根据相关介绍，目前园区内的园区配套住房、回迁房已经建成、奥林匹克中心开建，园区其他企业用地龙湖的住宅用地也都基本落位•目前万寿寺和佑国塔已经开建20112011年上半年长春市住宅用地出让明细年上半年长春市住宅用地出让明细土地出让情况土地出让情况序号宗地编号区域地块位置土地用途竞得人占地面积(m2)容积率成交总价（万元）楼面地价(元/m2)成交均价（元/㎡）142-8-2南关区亚泰大街以东、自由大路以南、军转办宿舍以西、特殊用地以北商住吉林省北阳房地产开发有限公司41024331428 20907661 292-42-1高新区东至富强公园，南至甲二路，西至超强街，北至高新储备用地商住长春华怡房地产开发有限公司878024631 26375274 353-95-14经开区传媒学院以东，长双公路以南，绕城高速公路以西，传媒学院以北商住吉林省万程房地产开发有限公司188412.97961 14574225 429-57-53、29-59-44、29-59-45、29-58-6、29-67-44南关区空地以东、现状建筑以南、现状住宅以西、南环城路以北商住吉林省金茂房地产开发有限公司1557872.254700 1596 3511 555-127-7净月区东至吉林省新艺家俱装饰有限公司用地，西至净月大街，南至空地，北至空地商住长春市英俊就房地产开发有限公司482432.216767 14383476 65-406-69、70绿园区东至现状围墙，南至青林路，西至青年路，北至青泉北路商住吉林省力旺房地产开发有限公司1554061.850791 16593268 757-105-3绿园区东至空地，南至景阳南街，西至规划路，北至空地商业吉林省盛荣汽车贸易有限公司750011570 2093 2093 81-33-239、241、1-37-349、351、1-95-63、1-96-39宽城区菜市南街以东、柳影路以南、富丰路以西、扶余路以北商住长春市万龙房地产开发有限责任公司1305842.522752 12701742 91-4-332，1-16-26/27/28宽城区东至现状水系，南至柳影路，西至菜市北街，北至北环城路商住长春华仕程房地产开发有限责任公司1103821.824061 12112180 1092-40-2高新区东至富强公园，南至高新储备用地，西至超强街，北至高新储备用地商住长春市天茂房地产置业有限公司1370731.127065 17951974 1192-41-2高新区东至富强公园，南至高新储备用地 ，西至超强街，北至乙五路商住长春市天茂房地产置业有限公司1418421.128007 17951974 1292-41-3高新区东至富强公园，南至高新储备用地，西至超强街，北至高新储备用地商住长春市天茂房地产置业有限公司1483161.129285 17951975 1344-17-56二道区规划路以东、长新东路以南、太和东街以西、市土地收储中心用地以北商住长春市天茂房地产置业有限公司1822981.136195 18053476 1492-42-2高新区东至富强公园，南至高新储备用地，西至超强街，北至高新储备用地商住长春市天茂房地产置业有限公司1992451.139341 179519751555-21-47、55-21-48、55-21-49净月区东至新城大街、南至规划银杏路、西至规划新城西街，北至规划乙十四路商住长春万科房地产开发有限公司173714477113 14254439 20112011年上半年长春市住宅用地出让明细年上半年长春市住宅用地出让明细土地出让情况土地出让情况序号宗地编号区域地块位置土地用途竞得人占地面积(m2)容积率成交总价（万元）楼面地价(元/m2)成交均价（元/㎡）1655-21-43、55-21-44、55-21-45净月区东至空地、南至规划银杏路、西至空地，北至规划乙十四路商住长春万科房地产开发有限公司177251379391 14934479 1714-25-318绿园区东至洛阳街，南至丙十七路，西至宁静小学，北至绥中路商住长春市成涛房地产开发有限公司85971227098 15763152 1891-38-1高新区东至富裕河，南至102国道，西至高新储备中心用地，北至富裕河商住恒大地产集团有限公司1499102.550782 1355 3388 1991-36-1高新区东至高新储备中心用地，南至102国道，西至开运街，北至富裕河商住恒大地产集团有限公司1387102.546988 1355 3388 20 55-10-29净月区东至聚业大街，南至空地，西至郁金香街，北至丙三十路商住吉林省晟鑫房地产开发有限公司1228221.3 41993 2630 3419 2193-69-3汽贸区东至空地，西至长沈公路，南至通达路，北至丙十四路商住吉林省东兴建设开发集团有限公司811721.720575 1491 2535 22 3-401-365宽城区东至丙二街，南至丙十七路，西至九台路，北至庆丰路商住吉林省钻石房地产开发有限公司699882.622419 1232 3203 23 2-400-587宽城区东至九台路，南至庆丰路，西至人民大街，北至规划路商业长春市寅泰房地产开发有限公司39991313271 1106 3318 2450-44-27，50-115-68二道区东至市制药机械厂，南至岭东路，西至乐群街，北至安乐路商住吉林省德展房地产开发有限责任公司250393.59263 1057 3700 25 93-66-5汽贸区东至长沈路，南至新海王汽车专卖店，西至空地，北至信邦汽车专卖店商业利星行（长春）汽车有限公司100781.52416 1598 2397 26 93-69-4汽贸区东至空地，南至空地，西至长沈路，北至丙十四路商业长春有驰汽车销售服务有限公司65011.51559 1599 2398 2753-104-102经开区洋浦大街以东，洋浦一路以南，回迁楼以西，医高专以北商业吉林省昊拓石油开发利用有限公司22301.0 686 3076 3076 2855-3-37净月区东至空地，南至云友路，西至空地，北至南环城路商服长春奈伦置业投资有限公司200008.0 8866 554 4433 29 55-24-21净月区东至丁十一街，南至丙十三路，西至彩宇东街，北至福祉大路商服吉林省交通规划设计院306813.5 8462 788 2758 3092-62-492-62-5高新区东至硅谷大街，西至丙四路，南至富裕河，北至西顺达路商住吉林省上城房地产开发有限公司454133.0 15138 1111 3333 土地出让情况土地出让情况序号宗地编号区域地块位置土地用途竞得人占地面积(m2)容积率成交总价（万元）楼面地价(元/m2)成交均价（元/㎡）3155-3-30净月区东至规划彩宇大街，南至云友路，西至新发房屋公司，北至云友北路商住长春华荣泰置业有限公司518885.0 21145 815 4075 3245-74-52，45-72-48二道区东至乙一路，南至丙一路，西至东环城路，北至丙二路商住长春市二道城乡建设发展有限公司1079261.822729 1170 2106 3361-146-10、11高新区北区东至丙七街，南至丙三十五路，西至丙十七街，北至龙湖大路商住吉林省天润房地产开发有限公司1084433.0 20496 630 1890 3492-18-2高新区东至超强街，西至超强西街，南至丙十一路，北至高新储备中心用地商住吉林昂展置业开发有限公司1135542.0 34202 1506 3012 3561-146-8高新区北区东至丙七街，南至明斯克路，西至丙十七街，北至丙三十六路商住长春中天昊业房地产开发有限公司1167062.0 18930 811 1622 3661-146-6高新区北区东至丙七街，南至丙三十六路，西至丙十七街，北至丙三十五路商住长春中天昊业房地产开发有限公司1197582.0 19425 811 1622 3761-139-4高新区长春市高新区北区东至乙二街，南至丙九路，西至丙一街，北至乙四路商住长春市富源晟和房地产开发有限公司1199541.515546 864 1296 3861-139-5高新区长春市高新区北区东至丙一街，南至丙十路，西至甲一街，北至丙九路商住长春市富源晟和房地产开发有限公司1208621.515519 856 1284 3961-139-6高新区长春市高新区北区东至乙二街，南至丙十路 ，西至丙一街，北至丙九路商住长春市富源晟和房地产开发有限公司1230351.515945 864 1296 4092-24-4高新区东至超强西街，南至硅谷大街，西至丙十一路，北至丙十一街商住长春澳海房地产开发有限公司124877237663 1508 3016 4157-177-1宽城区东至丙十路，南至丙四十一路，西至北凯旋路，北至甲六路商住吉林兆丰房地产开发有限公司128949 2.0 10500 407 814 4292-41-4高新区东至丙二十六街，南至乙五路 ，西至丙二十五街 ，北至丙十二路商住吉林省吉电房地产开发有限公司1395322.3 46181 1439 3310 432-400-583、585宽城区东至九台路，南至规划路，西至北人民大街，北至北三环路商住长春中东房地产开发有限公司1404963.0 38056 903 2709 4455-54-4高新区东至丙二十四街，西至超凡大街，南至丙十四路，北至高新储备用地商住长春信达丰瑞房地产开发有限公司1506171.544575 1973 2960 4555-54-5高新区东至丙二十四街，西至超凡大街，南至丙十五路，北至丙十四路商住和记黄埔地产（长春）有限公司1588921.546452 1949 2924 上半年共成交上半年共成交6 6幅高新北区地块，共计占地幅高新北区地块，共计占地70.8870.88万方，楼板价均低于万方，楼板价均低于900900元元/ /㎡，㎡，容积率在容积率在1.5-31.5-3之间。

地块位于湿地公园北部的森林公园板块内地块位于湿地公园北部的森林公园板块内本地块地址位置优越，占据一线临湖位置，且与龙湖地产项目毗邻，根据长春项本地块地址位置优越，占据一线临湖位置，且与龙湖地产项目毗邻，根据长春项目情况，目情况，3030万方项目属于中等体量项目缺乏一定规模性万方项目属于中等体量项目缺乏一定规模性地块指标地块指标地块基本情况地块名称文化产业园区住宅用地地块四至　东至龙湖项目、西至万寿寺、北至规划路、南至规划路地块性质商住地块用地面积30万平方米（450亩）容积率不大于2地块出让价格2500元/㎡（7.5亿元）龙湖项目龙湖项目本地块本地块整体上来看，项目强势资源缺乏，区域价值与现有板块相比较低，初期介入存在整体上来看，项目强势资源缺乏，区域价值与现有板块相比较低，初期介入存在一定风险一定风险项目项目SWOT分析分析•优势及机会：优势及机会： 1 1、拥有生态景观资源、拥有生态景观资源 位于长春北区9.7平方公里湿地公园内，自然环境非常好并与长寿寺、 长春观世音等主要景观相邻地块北部将在2011年底开始打造一个26平方公里的森林公园。

湿地公园内的北湖面积是长春南湖的4倍，水系丰富湿地公园首期2.5万平方公里将于今年10月对外开放地块相邻的万寿寺新址已经奠基开工，预计明年主体结构完成，万寿寺的落成大大增加了区域人文环境 2 2、地块所处区域已经开始大规模动工建设、地块所处区域已经开始大规模动工建设 属于长春市重点发展项目，现在施工进度及力度已经大规模铺开，政府相关推进态度也是非常积极包括园区内10余家央企、中科院家属区、北区大学城等都已经开始建设 3 3、与著名大盘相邻、与著名大盘相邻 地块东面为占地3平方公里的龙湖地产项目，物业类型为大型城市综合体 ，龙湖项目将在今年7月份开始动工，明年上半年进入市场大盘的入市将带动区域迅速发展，将给项目今后入市带来一定的区域成熟度 4. 4. 交通配套逐步完善交通配套逐步完善 地块主要道路（龙湖大道、远达大街等）延伸段将在2011年年底及2012年年中修建完成（政府负责），将为今后的项目交通配套带来优势。

•劣势及威胁：劣势及威胁： 1 1、从房地产发展格局来看，目前处于陌生区域，板块成熟至少需要、从房地产发展格局来看，目前处于陌生区域，板块成熟至少需要5-85-8年时间年时间 目前北区还处于土地出让阶段，还没有项目上市，板块对客户而言相对陌生，区域环境也还需要时间打造，根据目前情况来看，板块成熟还有待时日，市场至少需要3年以上的培育期 2 2、项目体量中等缺乏规模性、项目体量中等缺乏规模性 长春地区项目规模普遍较大，大盘操作有利于相关配套开发，开发周期较长、土地价值和楼盘价值随着大盘成长潜力较大，如旁边的龙湖项目有3.6平方公里用地指标 3 3、区域认知度较低，轨道交通未规划，客户导入有难度、区域认知度较低，轨道交通未规划，客户导入有难度 目前区域主要以园区客户以及原住民为主，园区客户中有大部分已经有配套住宅，住宅项目上市需要大量客户导入，就目前情况而言，长春市本身房价水平不高，且供应充足，而且区域也没有轨道交通规划，因此客户来源将成为迫切需要解决的问题。

4 4、北区定位不如南区，项目初期价格难以突破、北区定位不如南区，项目初期价格难以突破 长春市生态环境最好的是净月区，高新北区从生态资源上难以和现有板块抗衡，因此项目定价存在一定瓶颈，缺少高端客户和稀缺资源，使板块初期售价难以突破 项目项目SWOT分析分析整体上来看，项目强势资源缺乏，区域价值与现有板块相比较低，初期介入存在整体上来看，项目强势资源缺乏，区域价值与现有板块相比较低，初期介入存在一定风险一定风险。