天津泰达MSD核心区地块商业策划报告(68页).ppt
69页
泰达高尚生活组团泰达高尚生活组团策划报告策划报告 Ø区域定位Ø区域分析Ø开发策略Ø商业规划Ø运营方式Ø规划控制Ø碧云案例及建议CONTENTS目目录录 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 本案作为泰达开发区高尚生活组团，作为MSD的延伸区域，居住和商业的功能将是项目的主要功能，实现与MSD之间的居住和商业功能互补MSD核心区域主要以商务办公为主要服务功能，将大量集中金融、服务等行业本案所处区域规划为高档居住配套区，将主要以高尚生活居住区为其主体，融合区域内及周边商业、人文、医疗、教育等多方资源，形成非商务环境 作为高尚生活服务区，本项目未来应该是一个低密度、生态型、人与自然和谐、配套设施齐全、适合国际人士生活的高标准国际社区因此，与之相配套的生活技能也应完善健全借鉴于浦东金桥碧云社区，一个国际化高尚生活社区，社区内配套也都应以国际化为标准，在正常的购物、医疗、教育等资源满足的情况下，更为深入的考虑人文喜好、宗教信仰等，在酒店、餐饮等方面也应体现国际化水平，适应外籍人士的需求特征 定位建议通过对金桥碧云社区的调查研究，我们对本案提出以下建议:1、加强社区内商业设施的社交功能外籍住、租户将酒吧、咖啡店会友作为区内最频繁消费的项目之一，高于健身运动和娱乐休闲。
2、商务会面场所多样化根据对碧云社区调研得知，51%的外籍住、租户将室外体育场馆作为商务会面的场所，21%的外籍住/租户将室内场馆作为商务会面的场所，而本土住、租户这两个比例仅为11%和6%可见，一个国际化生活社区，餐馆并非外籍人士会面的最主要场所3、药店需求迫切，书店种类上以儿童书店优先药店和书店时生活中很细微的一个需求环节，但同是生活必需品对于自身健康的重视程度，外籍人士相比本人居民更为重视，因此药店的设置也显得重要对子女的培养也是外籍人士多为关注的问题之一，除了对应的教育机构之外，书店对于外籍人士也特别看重，儿童教育方面的书店需求也是他们所看重的 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 国际化社区，有两层含义：一是表明传统的城市居住区由满足人类低层次的居住等方面的需求向满足人类高层次社会生活、娱乐、实现自我的需要发展；二是表明传统的城市居住区由满足本地居民的居住和生活为主，向接纳境内外各种人士，特别是国际人士方向转变对于滨海新区高档社区而言，应符合以下的一些硬件和软件条件：第一、国际社区的居民中应该有大量比例的国际人士。
一个社区要成为国际社区，其国际人士的比重应占到社区内全部居民比重的30％以上第二、国际社区内的规划建设、物业管理、社区治理、配套设施和环境指标应该和国际接轨，优于普通社区国际社区的公共设施的配套水平应优于普通社区不仅在面积上要优于普通社区，还需要具有国际化特色，国际社区需要有足够的双语学校，其面积要达到400－600m2/千人国际社区需要有专门针对国际人士的医院，并且要达到200－400m2/千人第三、国际社区是多元文化共存、交融、发展的精神家园国际社区居民国籍的多样化决定了文化的多元性，这是国际社区区别于普通社区的本质特征概念定义 项目内涵要素泰达高尚生活社区是具有异国文化特征的国际社区，应代表健康生活的趋势，凸现休闲、社交和精神文化，是高尚、优雅的社交型生活社区健康生活”是国际化特征的内涵与本质，项目社区及商业都应该代表健康生活的趋势，应包含以下几点：绿色生态化“绿”是绿色生态化的基础商业也应该体现这一特点，充分与水体和绿化融合的开放式商业设施应该成为社区的特色布局和设计绿色生态化还包含着自然资源消耗少，无污染和无公害的生活方式邻里休闲化交往可以使居民有秩序、有组织、有系统地结合起来，形成多样化和多层次的社会网络；交往也有利于增进居民间的相互了解和支持，协调行动，达成共识，并在此基础上逐步形成该地区特有的文化认同，促进居民社区归属感、社区意识的产生。
社区邻里交流的地点不宜广场化，而是外延虚隐、小巧灵活的布局社区应该提供环境优雅、服务优良的餐饮、娱乐、运动场所来满足区内核心目标顾客、主要目标顾客和区外延伸目标顾客的休闲化交流需要科技智能化科技智能化是对整个国际化社区的要求，社区商业包含其中从整体来看，整个国际社区的物业管理、公共安全、家居智能、信息服务等方面都应该通过集通行和消费于一体的社区“一卡通”实现 人口数量整个项目总建140万㎡其中住宅规划面积约占65%，即80万㎡若以1.0的容积率计算时人均居住面积应达到40㎡/人那么，社区潜在居民数量约2万人 人口构成目前开发区境外人士情况台湾469人13.14%日本494人13.85%韩国823人23.07%美国279人7.82%丹麦90人2.52%其他1413人39.60%合计3568人100.00%目前开发区专家人数情况韩国56人17.83%日本68人21.66%美国52人16.56%英国11人3.50%丹麦5人1.59%其他117人37.26%合计314人100%备注外国专家职位为公司副总以上高级管理人员或同等待遇的技术人员外籍专家年龄构成40岁以下60人19.10%40-50岁115人36.62%50-60岁90人28.66%60岁以上49人15.62%目前开发区境外人士主要以韩国、日本、台湾人士居多，欧美国家美国、丹麦其次，而且每年涌入的韩国人和日本人数量还在猛增。
开发区外籍专家人数除了企业技术人员外，外籍教师也占有很大比例外籍专家以韩国、日本、美国居多外籍专家中，40-50、50-60岁年龄段人口居多，这部分人群的特点事业成熟，注重家庭观念 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 项目目标成功打造全国知名国际社区，产品具有多元化特点p别墅p高层公寓p体育场p购物中心p商业街p教堂p学校整体规划 整体开发策略：高调起步、阶段开发、步步为营、亮点逐出2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年别墅：居住氛围迅速形成社区商业：完善生活机能高层公寓：项目完全成型商业中心：先行配套绿化：环境先行学校、医院、教堂：建立成熟的社区配套最终目标：短期内成为配套成熟知名国际社区p别墅先行提升社区整体档次p绿化先行可提升区域印象及社区形象p高层公寓可是整个社区完全成型p与商业运营商确定管理入住协议后再开工；p社区成型后，入住率增加，其余生活配套继续跟进开发策略 p在社区周边连接城市主干道道路（红线），设计宽度为40米左右，为双向八车道设计，其中机动车6车道，非机动车2车道，机动车与非机动车中由绿化带隔开p在社区内部道路（绿线），设计宽度为20-30米，为双向六车道项目虽打造开放式社区，但在其小区内部道路规划上仍要与城市干道有所区别道路尺度 项目类别别墅总计/碧云别墅独栋百富丽山庄独栋维诗凯亚独栋世茂湖滨（别墅）独栋、联排高层/碧云中慧19、28层碧云花园11层晓园11层中天碧云苑11层金桥爱建园11层碧云东方公寓11层碧云晶典15层、30层世茂湖滨（高层）29层案例：金桥碧云国际社区建筑形态层数高度别墅独栋（3层）8-10米小高层11层31-36米高层28、29层80米建议：本项目应于周边个案突出，彰显国际社区风范，且应保持较低的容积率，在建筑上以别墅与小高层为主建筑高度 成为国际化社区，项目必须具有较高的绿化要求，本项目可分别从社区绿化面积、中心绿化面积、临街绿化带三方面来突出绿化要求，根据经验建议整个社区的绿化率不低于40%。
绿化：p社区绿化面积p中心绿地面积p临街绿化带绿化要求 项目容积率别墅总计/碧云别墅0.32百富丽山庄0.8维诗凯亚0.5世茂湖滨（别墅、高层）1.6高层/碧云中慧6碧云花园1.9晓园1.61中天碧云苑1.75金桥爱建园1.87碧云东方公寓2.31碧云晶典2世茂湖滨（别墅、高层）1.6案例：金桥碧云国际社区建议：本项目定义为国际化社区，其根据产品形态及以往案例分析，为保证整个社区的舒适环境，其整个社区总容积率控制在0.8-1.2左右容积率 案例：金桥碧云国际社区项目类别别墅总计/碧云别墅独栋百富丽山庄独栋维诗凯亚独栋世茂湖滨（别墅）独栋、联排高层/碧云中慧19、28层碧云花园11层晓园11层中天碧云苑11层金桥爱建园11层碧云东方公寓11层碧云晶典15层、30层世茂湖滨（高层）29层建议：根据案例分析本项目建筑形式主要以别墅及小高层为主，辅以少量的高层公寓建筑形式 商业设施类别商业购物体育休闲生活配套学校教堂美容美发便利/自助/洗衣店/航空售票等餐饮酒吧餐饮酒吧建议配套设施：配套设施 p从目前天津泰达市场上面积需求最好的是141-160㎡，房型是以三室两厅两卫为主p造成这个现象主要是由于目前泰达高档社区主要以高层为主，缺乏别墅产品建议：小高层产品面积区间主要以141-160㎡为主，户型以三室两厅为主别墅产品面积区间主要以300-500㎡为主；户型建议 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 商场服务半径情况：一个大卖场营业半径一般在10万-15万人。
营业面积3000㎡以上的大型综合型超市，其经营服务辐射半径应在3公里以上卖场经营服务的辐射半径是周围5公里便利店的商圈半径为顾客5分钟内能到达，折扣店和超市为2公里左右，仓储型会员店为5公里，社区型购物中心在5公里-10公里，市区购物中心在10公里-20公里 约1公里约1公里约1.5公里高尚生活组团商业中心本案商业中心距周边临近商业中心约1-2公里，根据商场服务半径的原则，本案适宜以折扣店和超市为主要商场形态 家乐福选址要求：1、开在十字路口十字路口成为家乐福选址的第一准则2、3－5公里商圈半径这是家乐福在西方选址的标准在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力3、家乐福要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便沃尔玛选址要求：1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
项目商圈面积和人口数量的限制都决定了未来商业形态的发展 商业形态探讨根据以上分析，家乐福、沃尔玛等大型超市的设置在本案并不具备良好的条件但如果放弃大型卖场作为本案商业的主体，那么在未来商业经营中将出现以下两点情况：1、本案范围内居民消费力将被周边商业中心所吸收，造成本案商业氛围淡薄一体化的购物模式已经成为人们生活消费的主要模式，大型购物中心的设置则为一体化购物提供了消费的场所本案若放弃家乐福、沃尔玛这样的大型商业，未来居民的生活消费势必被周边的商业中心所吸收，如翠亨广场的人人乐、市民广场的友谊商厦，最终导致本案商业氛围淡薄2、将使本案其他零星商业缺乏依附主体，最终导致项目商业结构松垮没有了商业主力卖场，将使商业人气无法聚集，商业人流也无法形成，这对需要依靠大卖场积聚的人气进行商业经营的零散铺面极为不利，缺乏依附主体的小商铺及一些特色店最终将选择向周边商圈迁移，从而直接导致本案商业松垮乃至失败因此，虽然家乐福、沃尔玛等大型购物中心的设置条件并非非常理想，但仍建议设立，并通过其他规划建设来改善其条件 商业建议设施名称商业建筑面积翠亨广场-千佰惠约3.5万㎡市民广场-友谊商厦约2万㎡根据周边现有商圈商业面积情况来看，本案未来大型购物中心商业面积建议在5万㎡左右。
通过本案大面积的商业主力店，一方面保证吸收项目地块内居民的商业消费力，另一方面通过大型商业的辐射力与一站式服务能力，尽可能吸收周边商圈居民到本项目购物消费，对本项目商业起支撑作用类似于金桥碧云家乐福的设置，泰达开发区家乐福或沃尔玛的设置将使本案成为开发区的一个主要商业核心，而周边现有的中小型商场则退居为次要商业核心在这种情况下，项目商业将成为开发区主要商业中心，为居民提供一站式购物环境，汇集商气和人气，实现商业成功运营 建议：商业以多元化发展，规划中大型综合购物中心，及社区内相关生活配套设施、教育文化占到总建筑面积的15%（商业占7%、教育文化8%）；约1公里约1公里约1.5公里高尚生活组团商业中心p根据目前泰达整个商业发展形势分析，目前泰达的商业正处于发展初阶段p根据泰达居住人口及人均GDP分析，具备发展大型综合超市的条件p虽然社区周边有多处商业中心，但均为成型较为分散，且体量较少商业现状 功能元素：p购物：生活广场、精品展示p餐饮：美食广场、餐厅街区p服务：小金融街、商务天地p休闲：广场、公园、建筑小品Ø全家人的消费和休闲天堂Ø满足一站式消费Ø宽敞、明亮、有趣的空间商业功能阐释 商业业态配比：建议整个商业建筑面积占建筑面积比例7%，各业态细则配比如下；建议本案商业业态商业设施类别占商业比例商业购物55%体育休闲15%生活配套15%餐饮酒吧20%业态组合案例：碧云国际社区商业设施类别占总商业比例商业购物总计55%体育休闲总计13%室内/室外/餐饮酒吧总计20%餐饮/酒吧/生活配套总计12%美容美发/便利/自助/洗衣店/航空售票等/房产中介/其他（基建）/ 建议本案教育医疗类别设施类别占教育文化比例学校85%图书馆10%教堂5%业态组合教育医疗业态配比：建议整个教育医疗建面占建筑面积比例8%，结合泰达的实际情况，不建议本项目规划设计医院配套，建议主要以教育文化为主，各教育文化类别配比如下；案例：碧云国际社区设施类别占教育医疗比例学校87%医院11%教堂2% 购物建议业态：p主力生活超市卖场p次主力家居卖场p次主力运动卖场p量贩百货卖场l化妆品l服饰l内衣l鞋包l饰品l文具l家电l床上用品………p精品长廊l屈臣氏l服装品牌专卖l鞋包专卖l黄金珠宝l酒廊l玩具………业态组合 餐饮建议业态：p美食广场p快捷便餐p商务宴请p商务便餐p休闲餐饮l咖啡厅l茶座l自助餐p美食广场l西餐l日餐l韩餐p主题餐厅业态组合 休闲娱乐建议类别：l图书l音像l健身中心l游艺厅l小型KTV业态组合 商业集中区域整个社区采取动静分离规划，主要商业与住宅分开，在住宅集中区域穿插部分商业业态，如餐饮。
住宅集中区域功能布局 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 案例：金桥碧云国际社区建筑形态建筑面积（㎡）占总住宅比例出租出售别墅总计约27800028%100%/高层约68000068.4%30%70%多层约350003.6%/100%根据案例分析，目前金桥碧云国际社区别墅出租房屋为100%，高层公寓出租为30%，出售为70%住宅运营 根据案例分析建议本项目共规划住宅有两种：别墅、高层公寓为了本项目打造宜人的居住环境及后期有良好的物业管理建议本项目别墅及部分高层公寓采用租赁运营且为了提升项目形象及有良好的出租率，建议采用精装修推向市场类型出租出售别墅100%/高层公寓30%70%住宅运营 别墅租金——小区租金（元/天/㎡)配套位置御景园邸别墅2.5-3精装修（全配）第二大街与黄海路阳光花园别墅1-1.2中档装修一大街目前天津开发区内在租别墅项目较少，由于部分别墅项目建造时间较早及配套较差，价格差别较大，如阳光花园御景园邸别墅是目前天津开发区出租别墅最多之一，也是较为高档的别墅社区，为外籍人士主要集中别墅社区根据目前天津开发区出租别墅租金状况分析，根据配套及年代的差别，租金有明显不同，根据本项目自身周边配套及产品本身的品质建议本项目未来别墅租金价格在3元/天/㎡左右住宅运营 高级公寓租金——小区租金（元/天/㎡)配套位置盛泰公寓8-1.4精装修第三大街博美园1.5-2精装修（全配）第二大街鸿泰公寓1-1.5中档装修第二大街目前天津开发区内高档住宅供应较多，外籍人士租赁选择空间较大，在选择租赁房屋时，是根据自己要求而配置房屋的设备，没有专门的外籍人士居住的高档公寓，在租金价格上也是由于配置的不同差别较大，目前开发区内高档公寓的租金价格在1-2元/天/㎡之间由于本项目采用精装修配置出租，根据分析建议：本项目未来的租赁价格为2.5元/天/㎡左右住宅运营 高级公寓售价——根据目前市场上在售高档楼盘价格及本项目自身具有特点及打造产品品质分析：建议售价:15000—18000元/㎡（毛坯房）住宅运营 商业物业为了便于管理及统一规划建议全部采用租赁方式运营购物中心引入家乐福购物中心临街商铺租赁给指定商业业态商业运营 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 步骤一：别墅先行，绿化商业跟进l别墅先行提升社区整体档次l绿化跟进提升区域印象及社区形象l商业跟进提升区域影响力及提高生活便利性首先对中心商业区域的别墅进行开发建设。
同时区域绿化及商业中心跟进，形成社区核心区优势：1、别墅可有利于整个国际社区项目品质的提升2、商业中心的修建可带动整个区域的生活配套，消除人们对该片区的陌生感3、此地块相对较为靠进开发区中心易受人们关注4、别墅和商业中心的形成，对于项目整体而言确定了灵魂主轴，别墅良好的绿化环境对项目形象的提升有很大帮助5、该区域的确定即确定了项目的辐射点，社区影响力可由此辐射周边 步骤二：住宅建设，项目基本成型在别墅和主要商业中心的成功开发之后，主要居住区域的开发成为项目接着进行的重要阶段该区域是高尚生活社区居住密度最大的区域，也是未来居住人口最为集中的区域，因此该区域的建设形成也就表明项目整体基本成型居住区的建设作为开发控制的第二阶段，具有以下优势：1、借助别墅形成的品质影响力，增强了潜在客户对项目的认可度2、借助商业中心形成的成熟商业氛围，形成配套优先的社区概念，为未来居民提供集中一体化的消费场所，提升项目品质3、别墅和商业的成型使客户切实感受到“眼见为实”的高尚社区l居住密度最大的区域l项目的主要居住区域l项目基本成型的标志 步骤三：社区商业完善，配套健全成熟在住宅和商业中心完成之后，需要对社区商业及零散型商业进行完善。
包括居住区内的小型诊所、儿童书店、电信营业厅等能为居民提供更便捷的商业设置，这些设施配套的进一步完善是整个高尚生活社区完全成熟的标志公建配套的健全也是跟随着社区的成熟而逐渐完善北地块教堂、休闲会所、咖啡吧等一系列服务类配套设施的建设完善将对居民生活的多样性提供了必要的场所，也是未来社区文化交流和社交的主要区域，高尚生活组团内不同国籍的居民都可以在此实现地域与文化的融合，也是社区成熟的最终标志优势：1、大量的居民为社区商业提供了有效地客源支撑2、社区商业也为居民提供了更为便捷的生活方式3、不同国家不同地域的居民使社区的文化在具有多样性的同时也具有了融合性，使社区具备国际化l社区商业不断完善l公建设施配套完善l生活便利得以提高l为文化交流提供场所 ü区域定位ü区域分析ü开发策略ü商业规划ü运营方式ü规划控制ü碧云案例及建议 案例：金桥碧云社区碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，北起杨高路，南至云间路，西面隔着数百米的绿化带是罗山路，东面隔一条金张路与金桥出口加工区相邻，整个社区占地3.7平方公里 案例：金桥碧云社区商业医院、学校、教堂住宅酒店式公寓办公占地面积12.5万㎡30万㎡127万㎡4.5万㎡22万㎡建筑面积11.4万㎡14万㎡99.3万㎡15.7万㎡18万㎡建筑比例7.2%9%62.6%9.9%11.3%碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。
全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区其商业、住宅、酒店式公寓、办公总建筑面积约为158.6万㎡ 案例：金桥碧云社区该社区是上海目前生态环境最好的社区，拥有上海市内最大的绿化带，绿化面积达18万平方米，中心绿地面积达5万平方米碧云的规划和发展秉承了“绿城”的概念，整个社区根据不同的地域和功能，布置了18万平方米人工生态植物群落、5万平方米中心绿地和400米宽的防护林绿化带，绿化率高达70％绿化：p社区绿化面积p中心绿地面积p防护林绿化带 商业：总占地面积约12.5万㎡，总建面积11.4万㎡，占总建筑面积7.2%商业设施类别建筑面积（㎡）占总商业比例商业购物总计约6251455%体育休闲总计约1488913%室内约2105/室外约12739/餐饮酒吧总计约2272720%餐饮约19187/酒吧约3540/生活配套总计约1289312%美容美发约849/便利/自助/洗衣店/航空售票等约433/房产中介约1291/其他（基建）约10320/案例：金桥碧云社区 商业购物：p家乐福p百安居p迪卡侬p松坊进口食品超市p米兰站p中国书店 体育休闲：p上海金桥美格菲运动俱乐部p81 WestHairDressers建有开放式的碧云体育休闲中心，美格菲健身中心已有4个绿茵草地网球场、8个国际标准羽毛球场、5个壁球馆以及1个恒温游泳池、儿童游乐健身区，并配有设施齐全的健身房、体操房、咖啡休闲吧和豪华的美格菲菲熏SPA等。
餐饮美食：p安泰莉安p华越楼p金多利川粤饭店p卡美奥意大利餐厅p依仕威仕pLatinap隆RIYOp日本料理兰p膳趣Zentralp印度小厨Ip金桥凤凰18号酒楼p苔圣园酒家 酒吧咖啡：p星巴克p蓝蛙运动酒吧p本色酒吧pfhvingfox 设施类别总建筑面积（㎡）占医疗教育比例学校约12172187%医院约1605011%教堂约50002%案例：金桥碧云社区医院、学校、教堂：总占地面积约30万㎡，总建面积14万㎡，占总建筑面积9% 学校：p上海协和国际学校p德威英国国际学校p上海民办平和学校p中欧国际工商学院 医疗机构：p妇幼保健医院p华山医院（浦东分院）pWorldLink诊所p德清会牙科诊所p晋荣口腔诊所p浦东新区医疗急救中心 教堂：p天主教堂p基督教堂 住宅：总占地面积127万㎡，总建面积99.3万㎡，占总建筑比例62.6%建筑形态建筑面积（㎡）占总住宅比例容积率类别别墅总计约27800028%//碧云别墅60000/0.32独栋百富丽山庄15000/0.8独栋世茂湖滨（别墅）23000//独栋、联排维诗凯亚180000/0.5独栋高层约68000068.4%//碧云中慧80474/619、28层碧云花园116000/1.911层晓园70000/1.6111层中天碧云苑56000/1.7511层金桥爱建园150000/1.8711层碧云东方公寓62356/2.3111层碧云晶典45000/215层、30层世茂湖滨（高层）100000/1.629层多层约350003.6%//罗山花苑35000/1.36层案例：金桥碧云社区 别墅：p碧云别墅p百富丽山庄p世茂湖滨（别墅）p维诗凯亚 高层、多层：p碧云中慧p碧云花园p晓园p中天碧云苑p金桥爱建园p碧云东方公寓p碧云晶典p世茂湖滨p罗山花苑p世茂湖滨（高层） 项目名称建筑面积（㎡）容积率层数备注碧云钻石酒店式公寓约49000425层（2栋）四星森晟世洋国际大厦约350005.2828层全装修新金桥酒店公寓约250003.619层/凤凰大厦约480002.523层（2栋）全装修案例：金桥碧云社区酒店式公寓：总占地面积4.5万㎡，总建面积15.7万㎡，占总建筑比例9.9% 案例：金桥碧云社区项目名称建筑面积（㎡）占地面积（㎡）UC18OFFICE180000220000银东大厦衫达大厦民航大厦方正大厦碧云商务中心办公：总占地面积22万㎡，总建面积18万㎡，占总建筑比例11.3% 泰达国际社区规划建议：绿化：金桥碧云的成功环境是其首要条件，金桥碧云国际社区堪称“绿色社区”，在上海创立了“环境先行”的开发模式，社区环境保护和管理标准已达到国际水平。
建议本项目在操作过程中也应该使社区具有良好的生态环境，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防林带、道路绿化、居住区绿地和公用绿地等，人均拥有绿地相当于美国新建城市的绿化水平空气质量方面，也应该达到国际一级标准，使整体环境状况优良整个国际社区应具有较高的绿化率，建议绿化率在40%以上 商业：建议商业及教育医疗部分占到总建的15%左右（商业7%、教育文化8%）社区未来应具有一流的综合配套功能，建成与大型国际社区相配套的一系列生活设施建成了体育休闲中心为主体，兼有健身、游泳、橄榄球、足球等多种运动的配套设施；社区商业方面，成熟的商业街区，引入了大型超市、特色餐饮、酒吧、品牌专卖店以及金融服务机构、书店、画廊等现代商业、文化项目；具体建议如下：商业购物占商业50%体育休闲占商业15%生活配套占商业15%餐饮酒吧占商业20%泰达国际社区规划建议：教育文化方面，建有专供外籍人士子女就读的国际学校社区应能基本满足社区内境外人士及其家属多层次居住、休闲、购物、交际以及教育等方面的需求图书馆占教育文化10%学校占教育文化85%教堂占教育文化5%// 住宅、酒店式公寓：按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区的优秀典范。
形成了多元文化相交融，建筑风格多样化，适合境外人士多种居住模式需要的国际社区建议社区以别墅及小高层公寓为主其住宅部分建议采用精装修处理，采用只租不售的管理模式具体建议如下：别墅占总住宅40%小高层公寓占总住宅60%泰达国际社区规划建议：酒店式公寓针对对物业服务有较高要求的外籍人士服务，建议占到总建筑比的10% 泰达国际社区规划建议：规划建议配比表项目类别项目分项分项比例总比例商业商业购物50%7%体育休闲15%生活配套15%餐饮酒吧20%教育文化图书馆10%8%学校85%教堂5%住宅别墅40%75%小高层60%酒店式公寓公寓10%10%绿化//绿化率≥40% Thanks 。
