转移财产权利的合同之借款合同解析.docx

转移财产权利的合同借款合同自然人间的借款合同（以买卖合同做担保，对买卖合同按照民间借贷 审理）2015/51.自然人甲与乙签订了年利率为30%、为期1年的 1000万元借款合同后双方又签订了房屋买卖合同，约定：“甲把 房屋卖给乙，房款为甲的借款本息之和甲须在一年内以该房款分6 期回购房屋如甲不回购，乙有权直接取得房屋所有权J乙交付借 款时，甲出具收到全部房款的收据后甲未按约定回购房屋，也未 把房屋过户给乙因房屋价格上涨至3000万元，甲主张归还借款本 息以下哪些选项是正确的？ 1A.甲乙之间是借贷合同关系，不是 房屋买卖合同关系B.应在不超过银行同期贷款利率的四倍以内成认 借款利息C.乙不能获得房屋所有权D.因甲未按约定归还借款，应 承当违约责任考点：法律行为中的意思表示、民间借贷图构①借款合同（1000万 为期1年利率30%）甲乙（出借人）②乙向甲交付借款，甲出具收到房款收据③甲出卖房屋（房款等于借款本息）甲乙（购买人）④甲再回购房屋（向乙分6期付房款）问：⑤房屋上涨至3000万元，房屋归谁？房屋登记人是甲，未过户读题技巧1、自然人三个字、借款合同、房款为甲的借款本息之和, 均指向，为甲乙双方真实意思表示是借款 合同，而不是房屋买卖合 或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得 利 为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还 超过年利率36%局部的利息除外。

2、预 先在本金中扣除利息，以 扣除后的钱当做本金1)《合同法》第200条，“借款的利息不 得预先在本金中扣除利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借 款数额返还借款并计算利息J (2)《借贷解释》第27条，“借 据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金预先 在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金J 3、提前还款，加速到期，以实际期间计算利息《借贷解释》第32条 第1款，“借款人可以提前归还借款，但当事人另有约定的除外《借贷解释》第32条第2款，“借款人提前归还借款并主张按 照实际借款期间计算利息的，人民法院应予支持J 5、延展2：民 间借贷逾期利率规那么1＞逾期利率有约定，但超过24%的局部无效《借贷解释》第29条第1款，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限J 2、逾期利率无约定，那么 推定为借期利率或者6% (1)如约定了借期利率，那么逾期利率等 于借期利率《借贷解释》第29条第2款，”未约定逾期利率或 者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(二)约定了借期 内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利 率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持(2)如未约定借期利率，那么逾期利率为6%。

《借 贷解释》第29条第2款，“未约定逾期利率或者约定不明的， 人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率， 也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利 率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持 3、逾期利 率和违约金等并用，不超过年利率的24%o《借贷解释》第30条，“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费 用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一 并主张，但总计超过年利率24%的局部，人民法院不予支持2、乙交付借款时，甲出具收到全部房款的收据指向真实意思 是借款，表达出来的是“房款收据:3、因房屋价格上涨至3000 万元，题干指向契约必守原那么，不能因为房屋价格上涨，或者题干 未给出的可能即房屋价格下跌，而改变当事人真实意思表示思路展开1、思路1：判断合同性质是借款合同还是房屋买卖合同？ 是借款合同甲未按期归还借款，须承当借款合同项下的违约责任1)法律依据： 自然人之间借款合同：A1、《合同法》第196条, “借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合 同" A2、实践性合同：《合同法》第210条，“自然人之间的借款 合同，自贷款人提供借款时生效「A3、未约定利息视为不支付利息、:《合同法》第211条第1款，“自然人之间的借款合同对支付利 息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。

第2款，“自 然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有 关限制借款利率的规定用买卖担保借款，按借贷关系处理: A1、《民间借贷》解释第24条第1款，“当事人以签订买卖合同作 为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求 履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向 当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起 诉 A2、第24条第2款，“按照民间借贷法律关系审理作出的判 决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请 拍 卖买卖合同标的物，以归还债务就拍卖所得的价款与应归还借款本 息之间的差额，借款人或者出借人有 权主张返还或补偿J 未按期 还款须承当违约责任：A1、《合同法》第206条，“借款人应当 按照约定的期1ACD （B不准确，修改为在年利率24%以内）限返还借款对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十 一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还"A2、《合 同法》第207条，“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按 照约定或者国家有关规定支付逾期利息（2）具体到此题：①“乙 交付借款时，甲出具收到全部房款的收据。

②“自然人甲与乙签 订了年利率为30%、为期1年的1000万元借款合同③“后 甲未按约定回购房屋（意即没有归还借款）4（3）结论："A.甲 乙之间是借贷合同关系，不是房屋 买卖合同关系、D.因甲未按约定 归还借款，应承当违约责任” ,AD对，选AD （4）评论：B选 项中的4倍利率问题，“B应在不超过银行同期贷款利率的四倍以 内成认借款利息”，应分阶段看待：①首先，《最高人民法院关于 人民法院审理借贷案件的假设干意见》第6条，“民间借贷的利率可 以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具 体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本 数）超出此限度的，超出局部的利息不予保护按照该规定，B 选项正确②其次，但是按照《借贷解释》规定，B选项是错误的 参见：A1、《借贷解释》第26条第1款，“借贷双方约定的利 率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息 的，人民法院应予支持第26条第2款，“借贷双方约定的 利率超过年利率36%,超过局部的利息约定无效借款人请求出借 人返还已支付的超过年利率36%局部的利息的，人民法院应予支 持 A2、《借贷解释》第31条，“没有约定利息但借款人自愿支 付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、 集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的， 人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%局部的利息 除外。

③如果因此批评命题人没有跟进新司法解释，这个结论属于 事实未调查清楚而下的武断结论，因为混淆了考试时间、命题时间和新法生效时间④这种批评对作对试题毫无益处此题从技 术层面完全解剖得很顺手2、思路2：物权法定与让与担保我国不成认让与担保，即甲不得 “用房屋所有权担保借款出借人乙没有取得房屋所有权1） 法律依据：《合同法》第130条，”买卖合同是出卖人转移标的 物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同J 《物权法》第5 条，“物权的种类和内容，由法律规定J 《物权法》第9条, 第1款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记, 发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外第2款, “依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记二④民间借贷 解释明确以借贷关系来处理（2）具体到此题： “后甲未按约定回 购房屋，也未把房屋过户给乙房屋未过户，不发生物权变动的 法律效果，乙不是房屋所有权人3）结论："C.乙不能获得房屋 所有权”，C对，选C4）延展：用房屋买卖合同来担保借款合同， 是否具有担保意义？在《民间借贷解释》中有明确规定，从该规定《民间借贷》解释第24条第1款，“当事人以签订买卖合同作为 民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履 行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当 事人释明变更诉讼请求。

当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉 第24条第2款，“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生 效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍 卖买卖合同标的物，以归还债务就拍卖所得的价款与应归还借款本 息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿J 3、思路3：延伸介绍让与担保制度1） 让与担保：为担保债权实现，债务人或第三人将自己财产的所有权 转让给债权人，但不转移财产的占有，债务人履行债务后，债权人将 该财产的所有权返还给债务人或第三人，不履行债务的，债权人有权就该财产优先受偿制度核心是债 权人以取得担保物的所有权来担保自己的债权受偿2）学说：①德国瑞士，让与担保标的物以动产为 限②日本和我国台湾地区既包括动产、不动产，以及正在形成的 财产和其他具有财产性质的权利3）定性：①（德国和我国台湾地 区）定性：让与担保是一种信托让与行为，是以所有权的让渡来担 保债权，故所有权应完全转移给让与担保权人此时，让与担保权人在债务履行期间处分担保物，第三人可有效取得其 所有权，担保人不能追及该担保物维护了债权人，对担保人利益保护较弱）②（日本）定性：让与 担保是一种担保的设定，对外是取得所有权，对内是担保权。

担保权人取得的不是完整意义上的所有权，而 是对所有权的一种期待权担保人也不是完全丧失担保物的所有权，其享有的是对担保物所有权进行回购 的权利同时，担保权人在债务履行期满前不得处分担保物，否那么 要承当损害赔偿责任4）公示：①德国，当事人合同规范，无须登 记，不具有公示性，不具有对抗性对交易平安威胁较大②日本和我国台 湾，需要公示，否那么不具有对抗效力不动产让与担保表现为登记，动产让与担保表现为占有，“占有改定” 另外，在日本，在担保物上打上让 与担保的标记，帖上让与担保的 标签或交付财产权利凭证，也视为公示方法5）实现方式：①变价 担保物受偿型（处分清算型）②估价取得担保物型（归属清算型）6）中国实务，法院不成认其为担保物权，依据合同法进行裁判7）实务部门在交易活动中使用了一些类似让与担保的方式，典型 的比方进口押汇流程是：银行为国际货物买卖办理信用证结算业 务中，银行向信用证申请人（货物的买方）垫款，申请人在进口货物出卖后再向银行归还垫款为防止垫款变成不良贷款，银 行在将货物提单等单据交付给买方后，与其签订一份进口押汇协议该协议约定：买方将买货权转移给银行, 银行再委托买方进口货物，并作为 委托的受益人获得进口货物出售后的价款，以抵偿垫款。

一一这种业 务中，买方实际将货物的所有权转移给了银行，作为归还垫款的担 保8）按揭不是让与担保，是当事人通过合同、充分运用抵押、保 证、回购等多种措施的一种新型、复合型交易方式9）评论：无 须规定让与担保制度①“让与担保是早期担保形式，随着经济的 开展，出险了抵押和质押担保这些制度比让与担保具有更大的优越 性，可以替代让与担保的功能不必再设立让与担保制度，造成制度的闲置② “各种特殊的、非典型的担保形式不断出现，将变动性和开发性较大的担保方式规定在物权法中，难以应付不 断变动带来的修改难题J常见错误1、双方第二次签订的房屋买卖合同，有标的，有价格虽 然“乙有权直接取得房屋所有权”因物权法 定，必须要办理过户登 记才能生效。