增城演艺中心开发策划研究报告.pdf

增城演艺中心开发策划 研究报告 广州市衡信企业管理顾问有限公司 1 目目 录录 1 项目概况 ........................................................ 1 1.1 背景 ....................................................... 1 1.2 工作目标及思路 ............................................. 1 1.3 研究框架 ................................................... 2 2 地块基本情况 .................................................... 3 2.1 位置 ....................................................... 3 2.2 规模 ....................................................... 3 2.3 建设现状 ................................................... 4 2.4 产权现状 ................................................... 5 3 市场功能定位和目标客户分析 ...................................... 6 3.1 案例分析与经验借鉴 ......................................... 6 3.2 文化活动发展的视角 ......................................... 7 3.3 市场需求的视角 ............................................. 9 3.4 城市的需求 ................................................ 12 3.5 定位判断和功能建议 ........................................ 15 4 演艺中心规模分析 ............................................... 19 4.1 演艺中心相关设计规范 ...................................... 19 4.2 案例分析及总结借鉴 ........................................ 19 4.3 演艺中心级别与规模 ........................................ 20 4.4 规模建议 .................................................. 20 5 财务分析及配套功能指标建议 ..................................... 21 5.1 演艺中心建设成本估算 ...................................... 21 5.2 演艺中心建设资金来源 ...................................... 22 6 功能的建设组合方案及规划指标 ................................... 23 6.1 设计构思 .................................................. 23 6.2 总体设计 .................................................. 27 7 建设及运营管理建议 ............................................. 36 7.1 项目区分理论 .............................................. 36 7.2 可供选择的建设模式 ........................................ 36 7.3 项目实施策略 .............................................. 38 附录一：演艺中心案例 .............................................. 42 1 东莞玉兰大剧院案例 ............................................. 42 2 顺德演艺中心案例 ............................................... 44 3 北京梅兰芳大剧院案例 ........................................... 45 4 友谊剧院 ....................................................... 47 5 星海音乐厅 ..................................................... 48 6 中山市文化艺术中心 ............................................. 49 2 7 日本新国立剧场 ................................................. 50 8 悉尼歌剧院 ..................................................... 51 8.1 悉尼歌剧院概况 ............................................ 51 8.2 主要演出场馆 .............................................. 52 8.3 悉尼歌剧院的管理体制及经营模式 ............................ 53 1 1 1 项目概况项目概况 1.11.1 背景背景 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应” ，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。

增城市演艺中心是增城市 2008 年重点招商引资项目和建设项目，为明确演艺中心的市场定位、功能、规模、规划设计等技术要点，为项目用地出让提供依据， 增城市土地开发储备中心根据增城市委市政府工作安排，委托开展演艺中心前期规划策划研究工作 1.21.2 工作目标及思路工作目标及思路 1.2.11.2.1 目标：做到项目可实施，兼顾城市形象，最终制定出让文件目标：做到项目可实施，兼顾城市形象，最终制定出让文件 从本项目需要解决的 4 大问题入手，通过现状调查、案例分析与借鉴，结合市场调研及发展条件分析，以及经济核算与评估等方式，提出解决问题的方案和策略，为政府启动开发提供决策参考 2 1.2.21.2.2 解决思路和核心点解决思路和核心点 如何在能做成项目的基础上（经济可行）兼顾城市形象，是我们解决问题的出发点演艺中心既是服务市民、企业的需要，也是提升城市形象的需要，都具有半市场半公共产品的性质当前多数城市都是政府建设和补贴运营 演艺中心前期建设成本可以预见，关键在于后期的运营、维护成本如果功能定位不当带来后期运营成本过高，而运营收入不够，企业将不愿接手，政府财力也难以每年大量补贴 如果按市场方式操作，需要衡量运营的财务可行性。

由此，项目的后期运营成本（市场可行性和政府的财力补贴）决定了建设的功能、规模比例以及出让条件的设定 因此，通过项目运营模式及成本－收益评估，是我们确定功能和建设比例关键在此基础上通过对政府财力补贴的评估，作为调节项目品质的因素 1.31.3 研究框架研究框架 3 2 2 地块基本情况地块基本情况 2.12.1 位置位置 演艺中心项目用地位于增城中心城区，金竹新城东面，增城广场北侧项目用地范围西至荔景大道，东到百花涌，南至府前路，北至观翠路 演艺中心选址于增城市中心地区，是增城市城市发展的重要标识，代表了城市发展的水平，是城市化水平、文化产业发展水平的指向标其紧邻增城广场，南眺规划中的会展中心，西靠图书馆、荔枝公园，环境优美，交通便利，道路网络宽广，选址于此建设演艺中心，符合增城市规划的功能定位，具备建设标志性建筑的条件同时，此区亦贴近市民生活圈 2.22.2 规模规模 演艺中心项目用地 113105.98 平方米（计算到道路及河涌中心线） 其中，净用地面积为96457.23平方米 （计算到道路红线及河涌控制边线， 不含检察院） ；代征规划道路及防护绿地用地面积 16648.75 平方米。

4 2.32.3 建设现状建设现状 演艺中心项目用地现状以农林地和弃置地为主，地块中心有 1 座小山丘， 北侧沿观翠路有一块检察院办公用地基本用地情况如下： 园地：74793 平方米； 山林地：位于地块中心，为小型山丘，面积 17913 平方米； 弃置地：17890 平方米； 检察院办公用地：6519 平方米； 其余为道路用地及水体 5 2.42.4 产权现状产权现状 演艺中心项目用地有 166.25 亩为政府储备用，3.41 亩属人民检察院所有，剩余 28 亩为夏街村已征未批用地预计征地费 3768 万元 6 3 3 市场功能定位和目标客户分析市场功能定位和目标客户分析 3.13.1 案例分析与经验借鉴案例分析与经验借鉴 若干典型演艺场馆功能组合一览表 名称名称 主导功能主导功能 配套功能配套功能 东莞玉兰大剧院 艺术演出 艺术讲座、旅游社交、高级餐饮、 艺术商场 顺德演艺中心 演出 音乐教育 北京梅兰芳大剧院 艺术演出 艺术展览、音像品制作 广州友谊剧院 时装表演 会议、展览 广州星海音乐厅 艺术演出 旅游社交、音像品制作 中山市文化艺术中心 艺术演出 展览、餐饮、艺术培训、艺术商廊 日本新国立剧场 艺术演出 餐饮、教育培训 悉尼歌剧院 艺术演出 展览、餐饮 文化娱乐设施是城市文明的重要标志，其发展规模与档次，应当与人民群众不断增长的文化需求相适应，应当体现一个城市现代化发展水平。

同时，文化设施作为社会和谐发展的重要基础，也是城市建设过程中不可或缺的重要一环演艺中心作为城市中心的一种档次较高的文化娱乐设施，是城市化水平，文化产业发展水平的指向标；此外，它有利于形成传统文化与现代文化互相交融、雅俗共赏的文化氛围提升城市的人文气质，吸引高素质人才，增强城市吸引力，从而带动社会物质和精神文明的和谐发展 参考国内外知名文化娱乐设施，演艺中心可分为传统型和综合性两大类 ①传统型 传统型演艺中心，也就是我们常常说的文化中心设施中的音乐厅及歌剧院，是一种专业的文化设施，主要承载城市大型文艺演出、歌剧表演、演唱会、汇报演出等与演艺活动相关功能传统型的演艺中心功能较为单一，常常需要和周边其它大型文化娱乐设置共同构建城市休闲区或休闲带 ②综合型 综合型演艺中心，是一种功能配置灵活的文化设施，也是一个集综合演艺、艺术展示、时尚娱乐于一体的文化集聚区 除了主体会场满足多功能高规格的演7 出需求， 综合型演艺中心同时配套充足文化休闲娱乐空间，则构成对演艺中心功能的补充例如可选择餐饮服务、电影俱乐部、音乐俱乐部、艺术展示、游艺、主题酒吧等配套设施，为观众提供多样化的服务 ③发展趋势 现代的演艺中心逐渐走向多功能高规格及。