恒正地产城市公园创意产业项目内部完整版提案2012.ppt

2012恒正地产/城市公园创意产业园项目定位及产品建议,谨呈：恒正房地产开发有限公司,SCCII-/NEIB,1、10月 “文化”现场会和2016年国际园艺博览会对项目未来的影响；2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；3、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；4、让美景+汽车4s+专业市场+文化创意的中高端客户，“相约”本项目WENTI问题：,庄 路,兴 路,,思路框架,客户目标,项目背景,项目界定结构分析,项目假设发展方向,成功案例借鉴,项目整体定位与发展战略,,,,,,,,,,,,,项目背景,市场判断,机会与问题,整体定位,,主要的研究内容,,,,,,产品规划设计建议,项目价值体系,,,,,产品要点,,提出各种假设,,本阶段工作重点,,项目解析,区域发展,,今天│一次│理想的探索│和实现,,城市 公园∣文化创意产业园概念定位 ∣体验式◎品牌购物◎风情◎街区做和想 │享受新公园的地方…To doing something & To thinking something,引言当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁 1877—— │ 城市，“ 中国近代工业的摇篮 ”，矿产资源的沃土2010—— │ 公园， 体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方…,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,,,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,,,区位价值。

城市公园环境价值：城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园——城市公园 生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心； 城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及 令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺 某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环境范例 奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”城市公园生态城规划——91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工 业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、 运动、观光为主要功能的城市型综合功能区； 城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、 居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心,随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质 迅速抬升； 目前在建设的休闲类配套设施——紫天鹅庄、 温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国 际美食城、老某某市风情小镇等； 目前在建设的文化类配套设施——陶瓷展览 研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研 发中心、工业设计中心、艺术创意中心等； 目前在建设的专业类配套设施——汽车4S园、 五金城、灯具城、石材城、家居城等；,城市公园紫天鹅庄扩建工程,美食城,风情小镇,区域配套价值：高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成,道路规划: 城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！,城市快速路城市主干道城市次干道环湖路城市支路滨湖主干路,城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过项目北边界与“五金之路”复兴路相交。

恒正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户本案,建设南路,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,,,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,,,地块价值聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴城市公园生态核心一线资源+环城河+断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方 米一期已经动工建设 恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米 目前处于整体规划定位阶段 恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致 的建筑风格一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的 附加值恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万 平方米 一期已经动工建设 恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方米 目前处于整体规划定位阶段 恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建 筑风格。

一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值 地块进入性：项目目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄 路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连 地块制约性：受东侧的收容所和不规则地形、地震断裂带影响,,,,,,岳 各 庄 路,,唐 柏 路,,新 建,拟 建,用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区”的项目属性：,,,,休闲美食商圈,文化创意商圈,1、本项目所在位置唯一且 稀缺，交通便利；2、依托文化创意园深厚文 化底蕴；3、本项目作为区域内链接 城市公园的中高端街区，必 将引领周边商业专业市场商圈,地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,,,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,,,项目发展目标本项目发展目标,之于城市公园：体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢,之于企业：跨行业品牌经营，创造新的价值增长点,之于市场：天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,,,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,,,项目属性界定。

关键词：,1、介于城市公园生态城快速发展阶段,3、中小规模商业街区,2、区位资源不可复制,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,,,某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析,,,某某市城市规划发展分析城市定位： 以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业 基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国 际港口城市；新型生态宜居城市城市职能： 中心城区——京津冀重要的生活居住和产业服务 中心，全市政治、经济、科技、教育、文化中心 某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园 生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生态城和曹 妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机” 城市公园生态城规划——91平方公里，将成为某某市新 的政务中心和城市休闲中心在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心,城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长绿城,新华联,行政中心,正和恒基,众多一线城市开发商已签约进驻：绿城地产、新加坡仁恒集团、北京新华联、正和恒基；有意向开发还有万科地产。

这些一线开发商的进入将推动该区域整体品质的提升，带动区域发展其他如红星美凯龙、开滦集团、某某市城投温商集团、庞大汽贸等专业知名企业拆迁用地,低密度用地,集约化用地,儿童游乐场,,新加坡和美-仁恒集团,沈阳“世园会”开幕的第一周，就取得了极大的成功沈阳“世博园”共接待国内外游客176万人次，最多的一天达到34万人，平均达到 25.1万人 世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现为沈阳城市未来发展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介服务等第三产业的发展也起到了前所未有的拉动作用沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动G D P增长100亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速发展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的发展战略、全面感知中国第三增长极强劲的发展态势 申办2013年中国第八届花卉博览会和2016年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会发展起到推动作用2016年城市公园大事纪——某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。

选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品规划设计建议,,,某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析,,,某某市宏观经济消费分析京唐城际铁路：2009.8开工，2011年完工， 全程38分钟京津城际铁路：全程30分钟京张城际铁路：2009.8开工，2012年通车， 全程1小时京承城际铁路：列入远期，规划2020年前建 成，全程1小时京石城际铁路：2012年建成，全程1小时,某某市、廊坊、张家口、保定、沧州等城市发挥各自的工业优势，接纳核心区的部分产业转移，以发展重工业、加工工业及部分轻型工业为主，其他产业为辅，成为首都圈内提供工业经济基础和接受产业转移的工业扩散区保定、承德、秦皇岛充分利用丰富的旅游资源优势，与北京共同形成首都圈的旅游文化区该区以发展旅游业、文化产业、轻型工业为主2004年以后三省市主要行业区位商（专门化率 ）变动趋势,城市影响力评价: 某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济发展领头羊,2003-2009年某某市GDP及增长率,某某市市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，且07年整体GDP增速有所回升情况下，人均GDP增速保持下降趋势，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。

某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，2009年人均GDP达7000美元，消费能力大大增强在人均可支配收入与消费性支出方面: 某某市保持较高增长,消费结构升级,敢于消费,某某市人均可支配收入与消费性支出均位于第三的位置，仅次于北京和天津 某某市的人均可支配收入稳步提升，08年达到16382元，从05年后，增速一直保持在15%以上人均消费性支出在经历了05、06年的快速增长后，增长速度有所放缓 居民消费更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前某某市市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆强劲增长的消费力主要表现在：休闲娱乐类成为新的消费热点，汽车、服装、珠宝等消费支出增幅明显,消费品市场保持强劲增长全年实现社会消费品零售总额810亿元，比上年增长24.8% 在限额以上批发零售企业销售额中，食品饮料烟酒类增长21.9%，服装鞋帽针纺织品类增长38.5%，汽车类增长46.9%，家用电器和音像器材类增长18.5%，体育娱乐用品类增长60.8%，金银珠宝类增长31.3%未来3-5年，城市公园生态城核心区住宅总供应量681万平米，城市公园新城仅住宅人口将会增加约23万，休闲在城市公园，消费在城市公园。