一、法国房地产市场发展的几个主要阶段.doc

一、法国房地产市场发展的几个主要阶段1.19世纪至20世纪上半叶：初步发展期在法国大革命以前的中世纪，土地并不作为商詁存在，房地产绝大部分为贵 族和教会的财产，屈于“领主永久管业财产”，极少发生所有权的转移长子继 承权的存在，也使得土地所有权一直掌握在少数人手中直到19世纪，随着社 会经济的发展，法国房地产市场才开始发育法国大革命时期，以出售外逃贵族 的财产和教会财产为契机，房地产市场开始走向繁荣：房地产建设发展迅猛，法 国在19世纪共建造了接近1000万套住房，占F1前法国房地产总量的30%：出 现了新的金融工具，1852年，法国土地信贷银行建立，对房地产开发提供金融 支持；职业人员逐渐成熟，公证人逐步成为房地产交易主要的中间人，公证人公 司于1857年在巴黎建成了扌“卖大厅，每年有1600栋不动产在那里被扌巾卖第一次世界大战破坏了大量的建筑，引起了房屋危机为了缓解居住需求的 危机，法国建立了建筑物区分所有权制度、福利住房制度以及廉价住房制度 1894年，通过了廉价住房(HBM)法律，规定省级政府负责推进廉价住房的建设， 并许可公益组织团体建造或个人建造廉价住房，政府给予免税等政策优惠，开创 了政策性住房的新吋期。

2.1946年至1976年：快速发展期第二次世界大战后，法国经济飞速发展，史称“辉煌的三十年”以下两个 因素推动了房地产市场迅速发展：一是住宅恢复再造修建战争期间损坏的建筑 物，是房地产市场发展的重要因素，战争赔偿款也提供了必要的资金支持二是 城市化的持续快速发展和人口的高增长法国的高出生率一直持续到I960年 30年间，建成了 800万套住房，接近十九世纪建房总量期间，全国1/3的 投资集小在房地产领域，银行向消费者提供了大量贷款支持这段吋期，住房政策起到了重要作用：一是把住宅建设作为发展经济的重要 手段1950年起，国家大量参与住房建设，将房地产开发政策性贷款纳入专门 的国家预算1966年建立了抵押市场，此后，相关信贷机构、银行都被允许参 与房地产开发融资二是保护租户权益1948年颁布《关于为保护承租人而对 竣工房屋所有人设立公共秩序义务的法律》法律维护承租人的利益，规定了房 租的最高限额，还为承租人创设了一个无限期的续租权，限制房屋所有人的房屋 收回权三是大力发展自住住房国家通过一系列政策支持家庭拥有住房所有权, 包括实行贷款优先、财政对贷款利率贴息、给予税收优惠(如对于新建住房免除 土地税，给予按揭贷款买房的购房者一定的补助等)。

四是加快市场交易立法和 机构发展修订了城市规划法规;制定了关于商品房预售、物业管理的法律条文值得注意的是，在快速发展的后期，房地产市场出现了过热态势，低收入家 庭的住房支付能力下降于是政府通过公共机构，大力发展住房保障制度，先后 制定和修订了住房补助金制度(ALS)、个人住房补助(APL)政策但由于1975年 石油问题引起的通货膨胀在持续，大量资金投资在房地产领域，这些措施并没有缓解市场超速运行的趋势3.1977年至1999年：曲折发展期从1978年开始，由于宏观经济衰退，房地产市场发展突然停止房地产市 场从卖方市场转变为买方市场，购房者的住房需求开始从低档的非独立式住宅发 展为更倾向选择独立住宅银行资金开始从房地产领域撤离1985年，房地产市场开始复苏首先是随着欧洲共同体的产生，办公楼需 求开始增长，办公楼市场的发展很快蔓延到住房领域数据显示，巴黎的住房价 格从1985年的每平方米2000欧元上涨到1990年的3800欧元，交易量同吋上 涨20%,租金价格很快也跟着上涨1990年，市场的旺盛需求产生了房屋投机 以及房地产泡沫在持续5年的火爆后市场价格开始下降，市场交易量锐减但 是，由于银行和金融机构不愿意显现自己的亏损并出让被抵押的不动产，部分不 动产的所有者持有观望心态，房地产市场调整非常缓慢。

1997年，由于宏观经 济的好转，市场开始复苏，特别是欧盟的建立，为法国房地产市场提供了新的机 遇欧洲购买人和资金可以自由流通，拓宽了房地产市场的范围二、法国住房市场现状H前，法国房屋总数为2650万套(Z007年房屋统计数据公报)，其小拥有自 住住房的所有权人比例57%在43%的租户中，24.7%承租私人房屋，18.6%承 租公共房屋1 •自有产权住房市场法国自有产权人总量一直在增加，但比例低于欧洲大部分国家的水平在过 去的20年中，每10年增长2个百分点:1985年到1995年从53%增长到55%, 1995年到2005年从55%增长到57%其中1984年到1989年,从52.13%增 长到54.85%,增长速度比较快，但1990年到1995年几乎停滞2 •租赁住房市场法国可供出租的私人产权住宅总量为650万套，承租人租住私人住宅的平 均吋间为40个月，这意味着每年进入市场可供出租的私人产权住宅为200万套 左右O可供出租的公共产权住宅总量为490万套，承租人租住公共住宅的平均吋 间为10年至12年左右，这意味着每年进入市场可供出租的公共产权住宅为45 万套左右3 •房地产价格(1)新房交易价格。

数据显示，20年来法国商品房和独立式住宅的价格变化 情况主要可分三个阶段：1985年至1992年，商品房价格涨幅为51.1%,独立 式住宅价格涨幅为60.2%此后直到1997年，商品房和独立式住宅均属价格平 稳期，基本没有上涨自1998年起，价格开始明显上涨从1997年第四季度 到2006年第四季度，法国住房价格增幅达135%2)二手房交易价格数据显示，在1995年至1997年间，二手房价格稳定 从1997年至2000年，价格增幅稳定上涨，但每年不超过10%从2000年至 2004年,价格较快上涨2001年增幅稍低为7.5%, 2002年达10.3%, 2003 年达14.3%, 2004年为15.4%商品房价格上涨幅度明显高于独立式住宅，分 别为37.3%和25・1%2005年之后，二手房交易价格增幅开始回落到10%以下4 •家庭住房支付能力⑴家庭住房抵押负债率：即年发放所有住房贷款总额与所有家庭年收入总 额比2006年底达49.5%, 2005年底为45%, 1998年底为30%欧洲许多国 家高于此数字，但这种比较还要考虑到每个国家住房抵押市场的差异2)家庭还款比率：即家庭年还款总额(本金加利息)与家庭税前可自由支配收 入比。

其在逐年提高，1998年为21%, 2006年则达到31%。