土地流转可行性报告.doc

土地流转可行性报告如何编制土地流转项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司编制时间：一O—四年1 •月咨询师：高建目录录 目疑： ..2专家答 4、 可研 报 告定义： 二 、可行性 4研究报告的用途 1•用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告 52.用于向金融机构贷款的可行性研究报 告 53 •用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报 告 54•用于申请进口设备免税的可行性研究报告 65•用于境外投资项目核准的可行性研究报告 66•用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告 6三、可行性研究报告的编制依据 6四、可研报告编制收费标准及时 间 71 收 费 标准 72 付 款 方式 势•…五、 我 们的优8障….1 、良好 的信誉保2 、专业 8的咨询团队•…验•…3、丰 8丿、" 丿畐 案例经持•…4 、准的数据9库支六 、可研....9报告编制大纲：..录•… 1 0表目 28表 目录 2 9表 1T 本报告 研究范围 29表 1~2 报 告误差控制表 29表 1- 3 本报告编制依据 29表1-4 土地流转新建项目产品型号及产能一览表 29表1 -5 土地流转新建项目项目概况 29表1-6 土地流转新建项目项目资金来源与使用计划 29表1-7 土地流转新建项目综合经济技术指标 29表2-1 土地流转新建项目主要产品型号及计划产能 29表2-3 土地流转新建项目主要产品和规格 29表 2-4 土地流转新建 项 目 29表 2-5 土地流转新建项 目产品规格 29表 3-1 XX-XX 年我国土地流转产量 29表3-2XX-2019 年我国土地流转产量预测表 29表3-3 土地流转新建项目战略规划一览表 29表3-4XX- XX年土地流转新建项目产品产量预测 29表4 -1 土地流转新建项目主要建构筑物一览表 29表4-2 土地流转新建项目投资强度分析 29表4-3 土地流转新建项目项目建筑系数分析 29七、可研 报告资料提供清单： 301 、 项 目 的 基本信息 2 、项目的 主要产品•…....313、项目的生产资源•…4 、项目....31的土建工程…. 325 、项目的环境与劳动保护•…326、项目的工作人员• • • •....337、对项目的补充说明或编写要求 33八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内 容 33九、 资 质 证 书 样 本 35 专家答疑：一、可研报告定义：可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基 建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某 个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可 行而提出的一种书面材料。

可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套 条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设 备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经 济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成 以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从 而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见， 为项目决策提供依据的一种综合性分析方法可行性研究 具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为 结果，它通常处理两方面的问题：一是确定项目在技术上 能否实施，二是如何才能取得最佳效益二、可行性研究报告的用途项目可行性研究报告是项 目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构 编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究 报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号的 规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种 批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告， 备案项目一般提交项目可行性研究报告同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定 行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资 主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及 其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对 贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只 有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况 下，才会同意贷款项目投资方需要出具详细的可行性研 究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能 力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、 并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际 运作方案农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形 式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组 织的行为农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产 物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的 农业经营模式农村土地流转其实指的是土地使用权流转, 土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户 将土地经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权, 转让使用权党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业 综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化 相结合的新型农业经营体系”。

土地流转和适度规模经营是 发展现代农业的基础土地流转服务体系是新型农业经营 体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效 进行的基本保障建立健全农村土地流转服务体系，应抓 好以下几方面工作：健全信息交流机制信息交流机制是否健全有效，直 接关系土地流转的质量和效率当前，由于农民土地流转 信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流 转范围小、成本高，质量不尽如人意政府部门应加强土 地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农 民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应 信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及 传递方式，提高信息化、电子化水平各地应建立区域土 地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、 乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、 乡、村三级土地流转市场服务体系在此基础上，逐步建 立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决 策支持平台在内的土地流转信息管理系统建立政策咨询机制农村土地流转政策性强，直接关 系农民生计，必须科学决策、民主决策为此，需要建立 政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用 一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。

土地流转改革 和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和 创造要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值 的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有 机结合此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、 教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，需要用 系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采 纳合理建议，确保土地流转决策的科学性二是构建政策 咨询体系建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社 会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度 保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制 度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督 子系统为支撑的土地流转政策咨询体系完善价格评估机制土地流转价格评估是建立健全农 村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集 体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键 因此，必须完善土地流转价格评估机制一是构建科学的 农地等级体系农村土地存在等级、肥力、位置等的差异, 不仅存在绝对地租，也存在级差地租应建立流转土地信 息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。

二 是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估 机构和评估人员对流转交易价格进行评估三是制定完善 流转土地估价指标体系建立切合各地实际、具有较高精 度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转 土地估价有章可循四是建立健全土地流转评估价格信息 收集、处理与公开发布制度信息公开、透明是市场机制 发挥作用的前提应建立包括流转土地基准价格、评估价 格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反 映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布 五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土 地价格评估机制农村集体土地流转前提是明确权属[5]十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场, 实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地 同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换 集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财 产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农 业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入 隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中; 也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利如 此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩 小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房 地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。

集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身” 的这种效应，前提是确权工作要前置和“做实”，这项工作 的难度超乎想象正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场 交易的前提”事实上，在城市化快速推进的东部地区和中 西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流 转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农 地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向 更高级行政区域展开也就是说，存在市场化溢价收益的 农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地 产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个 人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多, 也并没有被强拆多少就是最好的注解确权既是顺应市场 趋势，也是助推市场发展如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何 定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源 也就会得到最佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城 市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之间的冲突等 问题也就解决了另外，明确权属是构建村民自治的基础, 长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺 乏，根源在于生活和生产的要素一一土地，其分配上的实 际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内 在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质基础和激励，城 乡统一用地市场就缺乏主体。

［存在的问题编辑目前，我国农村土地流转总体。