土地估价理论与方法：容易出错的地方.docx

土地估价理论与方法：容易出错的地方一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应表达客观、公正、科学、合法的原则）常用的原则：1、替代原则（全部方法相宜）2、变动原则（全部方法相宜）3、需求与供求原则（全部方法相宜）4、预期收益原则（适合收益复原法、假设开发法）5、协调原则(全部方法相宜)即土地效用的最有效发挥，必需以四周各类环境适度为前提，在评价时，要充分留意四周的环境适度性6、收益安排原则（剩余法、本钱法、收益法）7、多种方法结合原则8、最有效利用原则如设定为现状利用，不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用待开发的土地评估，且限度的满意规划要求，使用最有效使用原则可能消失的错误：原则表达不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而消失了有效利用原则；未采纳收益复原法、假设开发法而消失了预期收益原则等）二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）【应依据待估地特点及工程的实际状况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取相宜的方法。

要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据同时，各种估价方法的应用过程还应分别满意相应要求】1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据2、估价过程：具体表述估价方法（估价测算过程）可能消失的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法(外表看是两种方法实际是一种)(一)市场比拟法应用此种方法估价，要根据《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比拟实例，进展因素比拟作适当修正后，确定待估宗地的土地价格要求比拟实例不得少于三个估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供给圈、用途全都、在地域上属近邻区域或类似区域外，比照较实例选择、比拟因素选择、因素条件的比拟及因素修正有以下详细要求：A、比拟实例选择所选实例应是实际交易实例，并说明案例的详细坐落（门牌号和宗地号）比拟案例选择（大于或等于三个）要求：①与待估宗地属同一供给圈（即尽量在同区域、同级别，且根底设施完善程度相近犹如区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大依据阅历不能超过25%）②与待估宗用途应一样或相像（按用地类型细类）。

如无用途一样案例，可选择用途相近例如待估宗地用为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有1—2个与估宗地用途交易案例用途不全都时应设用途修正③与待估宗地的交易类型（价格类型）一样，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租债、抵押等如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不全都，应进展易类型的修正除抵押评估外，一般不选择抵押实例）④成交日与待估宗地的估价期日应接近A 假如市场比拟稳定且交易较少，比拟的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比拟(最长不超过3年)；B如市场变化比拟快且交易活泼，则比拟的有效期要缩短(最长不超过1—2年)，一般交易案例的有效期最长不超过3年⑤交易案例必需为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)所谓正常交易应是公开、公平、自愿的交易按上述要求选择好比拟案例后，分别进展描述，描述内容（如有可能，到现场勘查）如下：①交易实例状况a.座落位置、外形、地质b.水、电、路、讯、暖等根底设施c.商业繁华、交通等环境条件`d.土地利用现状与标准用途e.有关地上建筑物的根本状况f.权利状况和土地使用年限等②成交价格：包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容④成交日期：一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、 交易状况、交易价格等区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容选择因素的原则：①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告其次局部分析的地价影响因素对应，必要时应说明进展因素选择的依据影响土地价格的区域及个别因素：① 区域因素主要包括：a.繁华程度b.交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）c.环境状况（自然环境和人文环境质量）。