基建零星维修工程管理规定.doc

1．目的 规范公司基建零星维修工程，明确物业维护与管理责任，提高维修效率与质量，降低成本2．适用范围使用于保盈所有零星维修项目3. 定义满足下列情况的可认定为基建零星维修工程：酒店及王府夜总会、销售中心楼、已竣工并交付使用商品房，且超过保修期的在不涉及结构主体，不影响立面效果、建筑品质、整体装饰装修、不改变使用功能、不改变小区原有规划方案及设计、不使用大型设备的土建、安装、道路管网、景观绿化、水电气网络通讯及配套等项目的新增、维护、维修、结构加固、更新更换、改造升级且单项造价小于10万（含）的零星及维修工程； 不包含设备系统、办公、物业维修等非土建部分；大于5万的项目按C类项目进行工程报批，按报批审批流程制度执行4．职责4.1 使用部门使用部门负责所使用物业的日常管理、维护与报修，配合基建与维修单位施工，与工程部对工程进行验收确认，承担维修费用；小区商品房公共物业由行政人力部门负责4.2 工程部、项目部工程部、项目部负责受理维修申请、任务安排及组织、零星维修审批、造价成本控制、施工方案及相关设计、技术支持、竣工验收、资料归档、交付使用等相关事宜，并对零星维修工程的质量、费用、进度负责。

其中工程部、项目部为零星维修直接管理部门：负责零星维修实施及施工单位管理；按使用部门协调内容安排施工单位即时维修；组织各部门进行验收移交4.3 工程管理公司工程部和项目部需对本区域零星维修工程质量负责，视情况可授权工程部、项目部对工程质量进行监督重要部位的零星维修，可派人员或进行巡查，按规定对维修工程实施过程实施监督，保证工程质量与工期，人数视工程而定，并参与竣工验收并出具验收报告，收集移交相关文件及竣工资料同时，在零星、维修工程完工交付使用时，必须有使用部门签字同意，表示质量认可4.4 其他财务部负责维修工程的竣工结算工作，对已确认的维修费用进行审计并进行工程款支付；维修单位负责按期按质完成报修工程 5. 程序要求与关键控制节点5.1 维护与报修使用管理部门对物业进行日常维护；当发生需要维修事件时（零星维修定义范围），责任人应在12小时内以基建维修工程的派工单固定流程报修，并注明需维修原因不按流程报修的派工单，工程部、项目部有权予以驳回，不予维修重大紧急情况或抢险工程可以直接报工程副总经理，经批准后组织施工，但应在24小时内补办紧急维修工程派工申请（初步估算造价大于5万），报工程部，项目部应按相应流程制度报经总经理审批执行。

5.2 审批及合同（协议）签订 单项零星维修工程造价≦5万元的总经理批准实施，工程部出具维修方案及设计 单项零星维修工程造价＜1万元的工程，由分管工程副总签订零工单即可组织施工（零工单由各项目部自行制定），不需要签订正式合同或协议，但需要有使用部门提交的；1万≦单项零星维修工程造价＜5万元的工程，由工程部、项目部自行签订标准格式的合同或协议方并经审批后可施工，标准合同（协议）由工程部自行设计但需包含合同主体、合同客体及内容、价款及工期、违约责任等条款，另外还需使用部门提交的派工单、开工报告，及总经理的签字批准文件所有合同（协议）均需说明变更备案、严禁分包等强制条款 对于超过5万元的工程，而使用部门仍按维修程序申请的，工程部、项目部应予以受理并要求使用部门完善流程，提出项目申请项目部需按项目分级先工程审批后按相关流程制度执行 严禁将一个整体项目或独立承包工程肢解为多个工程并由多家单位施工5.3 工程部对工程质量进行监督；如有必要，如重要部位的零星维修，按管理制度对维修工程实施过程实施监督，并参与竣工结算与验收，出具验收报告，协助工程部收集移交相关文件及竣工资料5.4 竣工验收 由工程部组织实施竣工验收，工程部、项目部、财务部审计、施工单位、使用单位相关人员或代表共同参加。

5.5 竣工结算 由工程部工程预算造价师对施工单位的结算进行初审，编制结算初审报告提交至工程部有关领导、财务审计负责人进行结算终审 工程部、项目部根据工程结算报告、工程验收报告、维修派工单、施工协议等每月初给予结算 工程部按零工派工单、合同要求和合同（协议）结算方式结算，编制结算书5.6 竣工资料 单项零星维修工程造价＜1万元的工程，需将使用部门提交零工单报项目部备案单项零星维修工程造价≧1万元的工程，需要将使用部门提交的派工单、开工报告、工程合同（协议）、总经理签字批准文件、相关的设计方案及经使用部门签字确认的竣工验收文件上报项目部备案 工程部负责收集报修申请（维修）派工单、审批表、设计方案图纸、施工合同（协议）、施工过程文件、竣工验收表(报告)、结算等资料后按《档案管理制度》移交项目部存档6．激励措施6.1 工程结算与付款错误，损失由责任人承担并处罚1000元以上；对弄虚作假者处以重罚，严重者开除7．附件说明6.1本规定由工程部、项目部制订并负责解释。