药科大学原址地块可行性研究.ppt

药科大学原址项目药科大学原址项目 详细可行性研究报告详细可行性研究报告上海天启&开启战略研究院 沈阳通启研究 2011.10.30可研编制的流程建议目录第一部分p 项目概况第二部分p 宏观环境分析第三部分p 房地产市场分析第四部分p 项目初步定位Ø1.1 区位条件Ø1.2 规划条件Ø1.3 土地四至及现状Ø1.4 项目背景项目概况第一部分本案南塔金廊 南端五爱1.1 区位条件—项目位置n本案位于沈河区文化路103号（沈阳药科大学原址），属于沈阳市老城区繁华地段n项目位置介于五爱商圈、南塔商圈和金廊南端商圈的交汇处，区域内配套齐全，土地供应稀少，土地升值潜力巨大n项目四至：北接文化路，南至文萃路北端，西至五爱街，东到小南街文萃路南塔街文化路五爱街本案小南街项目位于沈河区繁华地段，五爱、南塔、金廊南端三板块交汇地段1.1 区位条件—周边配套本案沈阳二中金属研究所东陵区政府省图书馆南塔鞋城 东北大学 基础学院东北大学万柳唐公园科普公园辽宁省委党校五爱市场皇朝万豪五里河公园沈阳大学 教育学院新衫电子公司陆军总院东软电脑城医大二院展览馆青年公园南塔公园家乐福沈阳二中一致药店药大医院地税第三稽查局正前方KTV佳合科技宾馆陆军总院水务管理局n商业——紧邻五爱商圈、金廊商圈、南塔商圈、三好街商圈。

n娱乐——万豪酒店、奥体中心、科学宫等共同打造高品质娱乐系统；n休闲——南塔公园、五里河、青年公园和万柳唐公园环保四周n教育——文化路小学、沈阳二中、东北大学等名校与项目隔街相望n医疗——陆军总院、医大二院等三级甲等医院近在咫尺商业、医疗、教育、休闲配套完善1.1 区位条件—周边配套西侧：陆军总院北侧：中国科学院金属研究所南侧：沈阳大学教育学院东侧：群升沈阳新天地在建项目文萃路南塔街文化路五爱街本案小 南 街1.1 区位条件—周边交通文化路沿线五爱街沿线文萃路沿线南塔街沿线项目所在位置交通繁华，项目四至均为沈阳市交通主干线，过往公交线路密集n沿文化路至项目地：环路、135、239、169、282、224等n沿五爱街至项目地：389、395、800、126、132、388、122、334、390、394等n沿文萃路至项目地：166、265、286等n沿南塔街至项目地：286、213、282等1.1 区位条件—不利因素Ø 政策方面：项目位于二环内，住宅属于限购区域，受政策限制Ø 环境方面：项目临近文化路和五爱街，此两条线路为沈阳东西向和南北向交通主干道，车流量大，噪音污染严重Ø 指标方面：项目占地20万，容积率指标5，商业比例50%，规划难度大。

Ø 地块方面：项目地块不规则，且目前东面和南面没有现成的道路1.2 项目四至及现状南——文萃路北——文化路西——五爱街东——小南街文萃路南塔街文化路五爱街本案小南街n项目东起小南街，西至五爱街；南起文萃路，北接文化路n项目地目前为药科大学，周边是成熟的沈河老区，项目东侧是在建项目沈阳新天地111.3 规划条件项目规划基本信息项目总占地面积（㎡）20.67万项目总建筑面积（㎡）容积率5，商业比例50%限高（m）建筑密度绿地率居住用地公建配套建筑面积（㎡ ）车位配比要求p 说明项目规划基本信息p 文字描述：本案占地20.67万方，容积率5，商业比例50%，存在规划难度1.4 项目背景项目背景信息挂牌时间竞价时间保证金起始价付款进度开发要求等n 文字描述p p 13第二部分Ø2.1 城市发展规划Ø2.2 城市经济研究Ø2.3 区域发展规划Ø2.4 区域经济研究宏观环境分析沈阳城区示意图打造浑南新区 金廊延伸打造棋盘山风景 区自然生态环境打造沈北新区 绿色生态旅游打造铁西区百 年工业走廊西进北 统南 拓东优沈阳市是以 沈河区 和 和平区 为核心点向东、南、西、北四个方向发展沈阳的总体发展思路也是根据“东优西进、南拓北统”这一规划成为了未来的发展走势格局 三足鼎立 ，齐头并进；一方蓄势， 厚积薄发。

2.1 城市发展规划立足沈河、和平2.2 城市经济研究——总体特征151515u经济水平：2010年，辽宁省各地区GDP总量排名前三的分别是大连市、沈阳市和鞍山市，其中，沈阳市GDP为5015亿元，实际增长15%u经济结构：2010年，沈阳市第一、二、三产业增加值分别为209.8、2253.55、2204.68 亿元u发展速度：沈阳市近11年来的GDP呈逐年上涨趋势沈阳经济发展较好，作为省会城市在东北经济发展处于前列，城市发展迅速2.2 城市经济研究——人口与收入16u人口特征：2006-2010年，沈阳市人口数量逐年增加，其中2007年的增幅程度最大，为0.88%，从2008年开始，沈阳市人口增长率开始下降2010年沈阳市人口总量为720.4万人，增幅为0.5%u收入水平：2003-2010年，沈阳市人均可支配收入和人均消费支出逐年上涨，其中2007年涨幅最大，2010年人均可支配收入为20540元，增长10.7%沈阳较大的人口基础为房地产发展提供有力支撑，随着收入水平的提升，购买力也逐年增加17沈阳城区示意图打造浑南新区金廊延伸打造棋 盘山风 景区自 然生态 环境打造沈北新区 绿色生态旅游打造 铁西 区百 年工 业走 廊西进北统南拓东优大东北扩区域皇姑区 东扩区域沈河区东扩区域长 白 岛沈河区（老城区部分 ）作为沈阳市的城市 中心区域，定位为沈 阳市政治、金融商业 、文化中心。

立足沈河、和平u 沈阳市发展方向：立足沈河区、和平区向东、南、西、北方向发展u 沈河区：作为沈阳市的中心区，定位于沈阳市的政治、金融商业、文化中心u 沈河区：作为城市发展的核心区域，房地产业发展的先河，配套设施健全，交通便利，板块发展成熟，区域发展引领沈阳市场，其土地的利好性和稀缺性不言而喻区域能级全市第一沈河区作为沈阳市的核心区域，定位于沈阳市的政治、金融商业、文化中心，土地占绝对优势2.3 区域发展规划182.4 区域经济研究—总体特征18n经济水平及发展速度2010年，在沈阳市各个区域中，铁西新区的GDP水平最高，为836.4亿元，沈河区、和平区的GDP总量分别位列第二和第三位长白岛区域十一五期间累计完成固定资产投资204.53亿元，调入外资37229万美元，利用内资59.8亿元，实现社会商品零售额 46987万元，完成土地出让244公顷，成交总价81.3亿元n支柱及特色产业2003-2010年，沈阳市三大产业均呈现逐年增加趋势和平区经济发展一直保持较好的增长态势，处于沈阳市上游水平长白岛板块依托和平区，经济发展水平一直保持较好的发展192.4 区域经济研究—人口与收入沈河区的人口从2008年开始逐年下降趋势，但区域的就业人口却连年上涨，说明该区域的商业金融业发展迅速。

20小结p 沈阳整体经济情况发展平稳，GDP、人均收入等各项整体经济数据稳步向好；p 沈河区作为沈阳的金融商业中心，经济发展持高走态势p 沈河区在2005年开始就不批住宅性用地，自2010年区域扩张后，才开始陆续有住宅性土地面世，该区域的土地稀缺性极高p 区域板块正处于政策严厉调控范围内，土地投入应慎重选择小结21第三部分Ø3.1 城市房地产市场分析Ø3.2 区域房地产市场分析Ø3.3 项目周边竞争分析Ø3.4 重点对标项目分析Ø3.5 市场分析小结房地产市场分析3.1城市房地产市场分析——房地产政策Ø 2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作Ø 政策内容：（1）进一步落实地方政府责任2）加大保障性安居工程建设力度3）调整完善相关税收政策，加强税收征管4）强化差别化住房信贷政策5）严格住房用地供应管理6）合理引导住房需求7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8）坚持和强化舆论引导时间措施要点2011.3.1沈阳“限购令”出台已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够 提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市户籍居民家庭，在上述 区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本 市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年 以上纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其 售房。

2011.3.18存款准备金上调0.5个百分点从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011.05.01商品房一套一标规 定出台从今年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，取得预售许可证或办理现房销售备 案的房地产开发项 目，则要一次性公开全部销售房源2011.06.15央行年内第六次上调准备金率中国人民银行14日宣布，自20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百 分点，这是央行今年以来第六次上调准备金率至此，央行始终保持着准备金率“ 一月一调”的节奏2011.07.07央行年内第三次上加息中国人民银行7月6日宣布，自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利 率金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基 准利率及个人住房公积金贷款利率相应调 整这是今年以来的第三次加息，此次加 息后，一年期存贷款基准利率分别升至3.5%和6.56%3.1 城市房地产市场分析—土地市场n土地供应面积及增长率2006-2010年间，2009年沈阳市的土地供应面积最多，达到 5066.55万平米，2010年土地成交率为77.1%，2011年1-9月 份土地供应面积为1119.4万平米。

n土地购置面积开发面积2007年，沈阳市土地购置面积和开发面积在达到最大值之后 出现拐点，2008-2009年，这两个数值呈大幅下降趋势， 2010年出现回升3.1 城市房地产市场分析—土地市场2010年，黄金地段的优质地块竞夺及市内核心地块的供应，带动了2010年沈阳市土地价格的提升2010年成交楼板价为1013.9元/平方米，楼板价增长率达38.6%3.1 城市房地产市场分析—商品房市场n05-10年，沈阳市房地产投资额和商品房价格均逐年上涨；n07-10年近三年的商品房新开工面积基本持平，施工面积逐年上涨；n2010年商品房和商品住宅销售面积 较09略有增长，商品房销售面积1617万平，增长率8.5%，商品住宅销售面积1389万平，增长率7.5%3.1 城市房地产市场分析—商品房市场n06-10年，沈阳商品房均价呈逐年上涨趋势；n11年上半年，受2月份出台的新国八条影响，商品房均价从2月开始明显下降，5月份开始反弹，6月份 较5月份又呈下降趋势，九月份较八月份有所上涨3.1 城市房地产市场分析—商品房市场n2011年1-9月份商品房总供应面积1190万㎡，总成交面积1059万㎡n成交面积环比呈下降趋势。

n20111-9月份年商品住宅总供应套数130428套，总成交套数119098套成交在9月份出现拐点，成下降趋势n2011年1-9月份，沈阳市商品住宅销售面积和套数各月份比较均衡，但受调控影响，同比增长率呈现比较明显的下降趋势 单位：平米单位：套28n2010年沈阳市商品住宅成交面积主要集中在70-100平，说明市场仍以刚性需求客群为主流消费群体n沈阳市2010年全年商品集中上市仍保持在5月-9月，受秋季房交会及余热影响，成交集中在8-11月份n2010年沈阳市各区高价区域仍以沈河和和平为主，皇姑区作为沈阳学区房，房价不是很乐观，大东区房价却快速的提升到全市第三位，浑南新区紧追其后3.1 城市房地产市场分析—商品房市场29第三部分Ø3.1 城市房地产市场分析Ø3.2 区域房地产市场分析Ø3.3 项目周边竞争分析Ø3.4 重点对标项目分析Ø3.5 市场分析小结房地产市场分析303.2 区域房地产市场分析—土地市场沈河区土地供应稀缺：沈阳 “东优、西进、。