典型楼盘研究仁恒滨江园.pdf

1 仁恒滨江园仁恒滨江园 产品分析产品分析 PDF created with pdfFactory Pro trial version 2 仁恒滨江园仁恒滨江园 项目概况项目概况 项目位置：浦东陆家嘴核心区、东昌路浦东南路 占地面积：13.88万㎡ 总建筑面积：41.54万平方米 总套数：1940套 容积率：3.0 绿化率：50% 物业类型 ：10栋小高层、22栋高层 交房标准：精装修(装修标准1500元／平方米） 项目现状：2004年底开发完毕，已经全部入伙 PDF created with pdfFactory Pro trial version 3 规划规划 仁恒滨江园仁恒滨江园 规划采用“围合式布局” 平衡江景、外部标志建筑景观、开放式园林景观 单体不局限于南北朝向来摆布 一期 二期 会所 配套商业 三期 一期17栋10层的小高层&2栋31层高层 二期9栋27-29层的高层 三期11栋高层，分别是19层和31层 PDF created with pdfFactory Pro trial version 4 仁恒滨江园仁恒滨江园 项目开发周期与推出顺序项目开发周期与推出顺序 1期2期3期开发完毕 1998年1998年2000年2000年2002年2002年20042004年年 开盘开盘: : 周期周期: : 24个月 30个月 36个月 推出体量推出体量: : 460套810套670套 配套（会所）配套（会所）: : 会所会所 商业配套 共分3期开发，各期推盘顺序如下图表所示； 推盘以分批推出、价格逐步推高的策略进行、开发节奏控制的相对较慢 前期客户积累周期较长，以客户圈内部推荐为主 PDF created with pdfFactory Pro trial version 5 仁恒滨江园仁恒滨江园 各时期均价走势各时期均价走势 1998年1998年 1999年1999年2000年2000年20012001年年 时间时间 20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年 20062006年年 8500 9000 11000 14000 16000 20000 28000 27000 29000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 一期 二期 三期 元/平方米 租金回报率高租金回报率高 市场低迷时价格仍然坚挺市场低迷时价格仍然坚挺 三期产品升级、居住氛围渐浓三期产品升级、居住氛围渐浓 上海楼市爆发式增长、价格迅速上涨上海楼市爆发式增长、价格迅速上涨 二手房 PDF created with pdfFactory Pro trial version 6 仁恒滨江园仁恒滨江园 产品特色产品特色 线条简洁、色调稳重，立面用罗马牌面砖贴面； 大面积绿色弧形落地玻璃窗、玻璃幕墙，注重内部采光通风； 各期产品逐步升级，空间尺度、立面质感、窗体面积等都有所提升 PDF created with pdfFactory Pro trial version 7 1期外立面1期外立面 PDF created with pdfFactory Pro trial version 8 2期外立面2期外立面 PDF created with pdfFactory Pro trial version 9 3期外立面3期外立面 PDF created with pdfFactory Pro trial version 10 仁恒滨江园仁恒滨江园 大堂设置—大堂设置—酒店化设计痕迹明显酒店化设计痕迹明显 大理石地面、透明玻璃吊顶、设沙发的公共等待区 大堂IC卡门禁，设有行李运送架等贴心细节设计 双入口设计便于人车进出分流，设有停车坡道、残疾人通道 PDF created with pdfFactory Pro trial version 11 2期大堂外做的景观小品2期大堂外做的景观小品 PDF created with pdfFactory Pro trial version 12 3期大堂一（大堂面积187m3期大堂一（大堂面积187m2 2）） PDF created with pdfFactory Pro trial version 13 3期大堂二（大堂面积220m3期大堂二（大堂面积220m2 2以上）以上） PDF created with pdfFactory Pro trial version 14 仁恒滨江园仁恒滨江园 户型特色户型特色 仁恒滨江园的房型的设计总体上比较注重实用性。

优点 缺点 起居室的面积较宽敞（25-30㎡），并和餐厅自然分隔 主卧的面积适中（20 ㎡-25㎡ ），房间数量较多 南北双阳台设计视野开阔，部分房型拥有270度观景阳台 公卫面积普遍较小（5-6㎡左右） 客卧、书房面积较小影响舒适度 主卧形状不规则风水不佳 PDF created with pdfFactory Pro trial version 15 仁恒滨江园仁恒滨江园 户型配比户型配比 一期、二期 两房：83－118 m2 三房：122－170 m2 复式：217－360 m2 10% 70% 10% 5% 5% 两房 三房 四房 复式 其他 三期 大三房186- 219m2； 四房240- 260m2； 大四房320- 340m2； 30% 40% 15% 15% 大三房 四房 大四房 其他 PDF created with pdfFactory Pro trial version 16 仁恒滨江园仁恒滨江园 户型特点户型特点 1.房型布局紧凑，动静、干湿分离 ，三个房间 朝南，飘窗设计 2.客厅方正朝南外接大阳台，空间连贯、尺度 舒适、通风采光佳 3.主卧套间设计，朝南向，270度大面转角 窗，采光好，视野开阔，能充分享受中央大 型水景园林景观；主卫面积大，设景观卫浴 4.明厨明卫，厨房带独立工作阳台 5.配设独立保姆间，主佣分离 PDF created with pdfFactory Pro trial version 17 仁恒滨江园仁恒滨江园 户型特点户型特点 •客厅开间尺寸大，朝南外接大阳台，空间宽敞开 阔，采光佳 •主卧套间设计，朝南，大面飘窗采光好视野开阔， 设计步入式衣帽间；主卫面积大； PDF created with pdfFactory Pro trial version 18 仁恒滨江园仁恒滨江园 精装修标准精装修标准 装修成本：1500元/平方米 装修用材：装修用材： 罗马牌墙面砖 全实木地板 TOTO洁具（一二期） 科勒洁具（三期） 大理石台板 惠尔浦厨具等 PDF created with pdfFactory Pro trial version 19 仁恒滨江园仁恒滨江园 园林特色园林特色 绿化率达到50% 开放式园林设计 水系水景环绕 开放式绿化带贯穿整个社区，使建筑与自然更加亲近 ，营造了良好的居住环境 大面积水景，铺以宽大弯月型的木板交通通道，鲜活生动 围合楼间绿化带，设计有公共休闲空间，可供业主间交流、休闲 中央景观带宽阔、幽静，辟出大面积营造人工水湖，绿化带 PDF created with pdfFactory Pro trial version 20 1、2期与3期之间的水景1、2期与3期之间的水景 PDF created with pdfFactory Pro trial version 21 3期连通3栋建筑的水上长廊3期连通3栋建筑的水上长廊 PDF created with pdfFactory Pro trial version 22 仁恒滨江园仁恒滨江园 会所、车位、物业管理会所、车位、物业管理 会所面积：6000余平方米 提供服务： 壁球场、兵乓球室、高尔夫挥杆练习、健身房、儿童乐园（免费类） 室内恒温泳池、桑拿，羽毛球场、篮球场、网球场 九洞推杆高尔夫、飞镖、桌球、烧烤亭、按摩服务（收费） 车位：1：1 售价：20万/个 租金：950元/月 物业管理机构：上海仁恒物业有限公司管理 新加坡模式的社区物业管理模式，提供众多人性化的服务。

包括：日常物业维保计划、接待服务保安服务、工程维保 保洁服务安全出行陪护、具备多国语言的接待服务、多国籍物业管理人员 推举外籍人士担任成为居委会的成员 PDF created with pdfFactory Pro trial version 23 仁恒滨江园仁恒滨江园 小结小结 核心地段—处陆家嘴金融贸易区核心，紧临金茂、东方明珠、香格里拉酒店 围合式—成功说明了在多元化高端客户群体（国籍）中朝向的劣势可以被其他成功设计所弥补 精致—建筑单体、立面、园林景观、室内装修、细节功能设计等用材优质但表现手法质朴，注重细节营造 户型—并未一味求大，保证起居室、主卧和主卫的尺度,控制其他功能空间尺寸，房间数量较多实用性更高 精装修—高档材质、注重质量、后期（三期）装修配置有所升级 园林绿化—东南亚开放式园林风格、建筑与园林更亲近、水景丰富而立体、小品塑造更原生态、酒店式设计痕迹 物业管理—功能齐全、酒店化服务，先规范化后人性化，更多让业主参与 PDF created with pdfFactory Pro trial version 。