天津市城市住宅价格波动分析.pdf

河北工业大学硕士学位论文天津市城市住宅价格波动分析姓名：曲辉申请学位级别：硕士专业：结构工程指导教师：戎贤20091101河北工业大学硕士学位论文 天津市城市住宅价格波动分析天津市城市住宅价格波动分析 摘摘 要要 严格意义上讲，我国城市住宅产业发展是从 98 年住房体制改革开始的相对于国外发达国家和地区，我国城市住宅产业发展时间较为短暂，住宅市场的发展存在着很大区别由于我国幅员辽阔，加上住宅商品本身的属性，存在着较大的地域性差异 城市住宅产业涉及建筑、能源、电力、钢材、环境、剩余劳动力等多个方面其健康发展对于国民经济的促进作用可见一斑 更重要的是我国大部分地区的人均居住面积仍然比较低天津是四大直辖市之一，在国家宏观调控政策下，城市住宅市场逐渐走向成熟，但就像全国一样，住宅市场还不是非常完善，一些问题如价格问题、结构不合理等仍然存在如何处理好房地产业健康发展，让居者有其屋，实现经济大发展的同时构建和谐城市成为了当务之急，也是天津市需要长期做的一项工作城市住宅产业也是天津的支柱产业之一，其带动经济的作用非常之大，如何保持产业稳定健康的发展，避免价格波动过大， 如何进一步改善民生， 逐步提高居民住房质量， 完善社会住房保障制度，解决拆迁居民的住房问题等成为了亟待解决的问题。

因此本文落脚点定在住宅价格的波动分析上，旨在通过分析其波动特点，试图建立波动方程，找到影响天津住宅价格波动的主要因素，进而预测天津住宅价格未来走向，并提出政策建议 本文在前人的研究基础上， 通过理论分析找出可能影响天津市城市住宅价格波动的因素， 建立了 Panel Data 面板模型，通过实证研究，得出影响天津市城市住宅住宅价格的主要因素为：城市人均可支配收入、常驻人口数、投资额、贷款额等，并提出了政策建议，进行了对于相关研究的展望 关键词关键词：城市住宅，价格波动，影响因素，实证分析，天津i 天津市城市住宅价格波动分析 THE FLUCUATION ANALYSIS OF TIANJIN URBAN HOUSING PRICE ABSTRACT Strictly speaking, the development of China's urban housing industry began from 98’s housing reform. The development of Chinese urban housing industry is relatively short, compared to foreign developped countries and regions, and there are significant differences in the development of the housing market between our country and others. Because of China’s vast,there are large regional differences , coupled with residential properties of the product itself. Urban housing industry is involved in many aspects ,such as construction, energy, electricity, steel, the environment, surplus labor ,and so on. The healthy development is important,who plays an evidently role in promoting the national economy . More importantly, per capita living space in most areas is still relatively low, Tianjin is one of the four municipalities, under the national macro-control policy, Tianjin’s urban housing market matures step by step, but it is not yet well established ,just as the national housing market, a number of issues such as prices, unreasonable structure (etc.) still exist.The task of how to handle the healthy development of Tianjin’s urban housing industry to finish the Home Ownership Scheme, and how to achieve economic development while building a harmonious city becomes a priority. but also need the wholeTianjin’s long-term job. Urban housing industry is one of the pillar industries in Tianjin and its role in driving the economy is very large. How to maintain stable and healthy development of the industry and to avoid price volatility largely, how to improve people's livelihood further and gradually improve the quality of residential housing, improving the social housing security system and how to address the relocation of residents of housing problems (etc.) become the problems to be solved. Therefore, this article will foothold in the volatility analysis of residential price, designed by analyzing its fluctuation characteristics. I will try to establish the wave equation to find major factors of fluctuations in Tianjin’s housing price , and then predict the future direction of housing prices in Tianjin, and make policy recommendations. In this paper, I made theoretical analysis to identify that may affect Tianjin’s urban housing price volatility factor on the basis of previous studies, and then established a Panel Data panel model. Through empirical research, I got the main factors that affected Tianjin’s urban residential housing prices.The main factors are Urban per capita disposable income, permanent population, investment, loan amount etc. At last,I put forward policy recommendations，and carried out the outlook from the research. KEY WORDS: urban housing,price fluctuations,empirical analysis,tianjinii 河北工业大学硕士学位论文 第一章第一章 绪绪 论论 §§1-1 概概 述述 1-1-1 背景及意义 1-1-1 背景及意义 1、背景 近年来，在构建和谐社会的大背景下，国民经济取得了快速的发展，固定资产投资比例不断提高，其中房地产投资占固定资产投资比例也不断上升，居民消费中住宅消费比例也节节提高。

以住宅开发为主的房地产业不仅关系到国计民生，而且渐渐壮大，日渐成为我国拉动经济增长的重要一级，成为我国经济发展的支柱产业之一住宅建设步伐不断加快的同时，也在提高居民生活水平上发挥了重要作用 中国老百姓对于住房的认识和理解可以通过一句古话来借以表达：居者有其屋而这种思想根深蒂固，刻在了我们的潜意识里和实际生活中衣食住行中最为基本的要素即住房问题牵动着亿万百姓的心扉，不管是旧城改造造成的需求，还是婚房引来的需求，抑或是迫切需要改善居住条件带来的需求，房子成为了重中之重 伴随着我国改革开放的不断深入和现代化建设的不断推进，城市化进程不断向前，各地旧城改造和新卫星城建设如火如荼，旧的棚户区拆迁和新规划实施使得城市环境得到了较好的改善，城市基础设施功能不断完善，居住环境大有改观，但随之而来房价高企，房价与居民收入增长的较大偏离，使得购房难成为了改革开放以来我们国家经济和社会发展过程中一个关注热点而且房价的波动过大，对与之息息相关的国民经济而言，无疑会产生巨大的影响例如 2007 年出现的房价上涨速度和幅度远大于居民可支配收入的增长速率，房屋空置现象严重，房价收入比居高不下，保持房城市住宅产业经济稳定发展成为了当前政府的成为了非常重要的任务。

只有住宅产业制度不断完善，稳定健康的发展，国民经济才可以更稳妥得向前，百姓才可以从中得到实惠和好处 房地产业具有地域性特点，在全国范围内，某些地区存在着房价偏高、供求结构性失衡等问题天津作为一线城市，在我国的经济发展蓝图中已经作为经济增长第三极的环渤海经济发展中心，因此前景一片大好天津是四大直辖市之一，在国家宏观调控政策下，房地产市场逐渐走向成熟，但就像全国一样，房地产市场还不是非常完善，一些问题如价格问题、结构不合理等仍然存在如何处理好房地产业健康发展，让居者有其屋，实现经济大发展的同时构建和谐城市成为了当务之急，也是天津市需要长期做的一项工作房地产业也是天津的支柱产业之一，其带动经济的作用非常之大，如何保持房地产业稳定健康的发展，避免房价起伏过大，如何改善民生，逐步提高居民住房质量，完善社会住房保障制度，解决拆迁居民的住房问题等成为了亟待解决的问题而这些问题的落脚点在于住宅价格的波动问题， 2、意义 住宅建设始终是城市建设的一个重点，是关系到国计民生的永恒课题，居高不下的房价和人民的住房难始终是作为首要问题摆在我们面前的天津的房地产业自 1998 年开始取得了长足的发展，成为了推动经济增长的重要动力，并为拉动天津市 GDP 做出了重要贡献，同时在很大程度上改善了百姓的生活环境，房地产业对改善城市环境、美化城市形象，提高城市居民的居住水平和生活质量，满足人的全面发展的需要起到了不可替代的作用。

1天津市城市住宅价格波动分析 但是需要看到的是，随着天津市房地产业的迅速发展，房地产的价格。