湖南株洲市别墅项目研究报告76P调查分析总结.ppt

2014年株洲市别墅研究锦绣香江地产营销部锦绣香江锦绣香江城市公园城市公园美的城美的城晋合晋合·湘水湾湘水湾华晨华晨·御园御园旗滨美墅旗滨美墅又见康桥又见康桥北欧小镇北欧小镇维多利亚维多利亚神农养生城神农养生城碧玉花园碧玉花园玫瑰名城玫瑰名城奥园广场奥园广场金域天下金域天下株洲市（类）别墅项目分布图株洲市（类）别墅项目分布图别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目——天元区：8个芦淞区：2个荷塘区：2个石峰区：0云龙区：2个一、天元区别墅项目美的城美的城晋合晋合·湘水湾湘水湾华晨华晨·御园御园旗滨美墅旗滨美墅维多利亚维多利亚神农养生城神农养生城奥园广场奥园广场金域天下金域天下天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目天元区，市委、市政府的所在地，是株洲市地产开发的重点区域之一1、天元区较其它区有更多优势，拥有较好的规划、交通、教育、山地生态植被，尤其是湘江环抱所具有的独特风水、江景及沿江风光带2、天元区，拥有众多的政府机关、企事业单位、产业科技园等，客户资源更广泛旗滨美墅、维多利亚、湘水湾项目别墅量相对较多，其他项目的别墅份额相对较低。

天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目1•旗滨美墅（天泉一品）旗滨美墅（天泉一品）项目地址项目地址: :株洲市天元区珠江南路99号发展商发展商：株洲旗滨置业有限公司：株洲旗滨置业有限公司占地面积：占地面积：83278.515平米建筑面积：建筑面积：54163.89平米当期户数：当期户数：157户，其中 独立别墅 8套，480-550㎡ ； 双拼别墅 28套，300-365㎡； 联排别墅 121套，240-320㎡容积率：容积率：0.65物业形态：物业形态：独栋+双拼+联排开发分期：开发分期：已完成，2010年10月开盘 物管公司：物管公司：旗滨物业物物 业业 费：费：1.8元/㎡ 售价：售价：8000元/平米 •晋合晋合··湘水湾湘水湾项目地址项目地址: :天元区珠江南路天元区珠江南路1 1号号发展商发展商：晋合置业（湖南）有限公司：晋合置业（湖南）有限公司占地面积：一期：占地面积：一期：93185.03平米（规划1076.2亩）建筑面积：建筑面积：273126.44平米（规划约160万方）当期户数：当期户数：1277套容积率：容积率：2.23物业形态：高层（别墅规划：双拼物业形态：高层（别墅规划：双拼、联排）开发分期：开发分期：现开发1、2期在售物业形态：在售物业形态：一期 高层，别墅预计2014年物管公司：物管公司：待定物物 业业 费：费：待定天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目2•晋合晋合·湘水湾湘水湾 项目实景图项目实景图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目2•晋合晋合··湘水湾湘水湾 别墅户型图别墅户型图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目2•晋合晋合··湘水湾湘水湾 别墅户型图别墅户型图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目2•晋合晋合··湘水湾湘水湾项目状况项目状况晋合湘水湾晋合湘水湾区位区位天元区交通便捷度交通便捷度21,28,40,45路车等建筑形式建筑形式 高层住宅、双拼面积区间面积区间高层：66.73-276.18（大平层）别墅（双拼）：519、638、739产品产品亮点分析亮点分析高层：因开发量较大，高层产品从60㎡的一居室小户型到130-140㎡的改善型住房，一直到270 ㎡五房的大平层都有。

各类客户选择面较多.优劣势优劣势分析分析优势：内部打造钻石级独立会所、高尔夫球场、架空层活动区、幼儿园、泳池、中心景观与绿地等泛会所配套 相对株洲其他项目来说配套齐全劣势：高层价格比周边同类型产品较高别墅做的是商务型别墅，面积区间较大，总价高，接受人群较窄开盘时间开盘时间2012年1月8号一期开盘近期活动近期活动一期高层部分正陆续交房中天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目2金瓯金瓯·维多利亚维多利亚项目地址项目地址: :天元区朱雷路1800号发展商：发展商：湖南金瓯房地产开发有限公司占地面积：占地面积：33615.93平米建筑面积：建筑面积：35871.71平米当期户数：当期户数：78套容积率：容积率：1.06物业形态：双拼物业形态：双拼、联排开发分期：开发分期：现开发1、2期在售物业形态：在售物业形态：一期联排+双拼 二期认筹物管公司：物管公司：待定物物 业业 费：费：待定天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目3金瓯金瓯·维多利亚维多利亚金瓯维多利亚双拼别墅户型390-480平米价格9000-12000元／平金瓯维多利亚联排别墅户型360-390平米价格8000-9000元／平天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目3金瓯金瓯·维多利亚维多利亚项目状况项目状况金瓯维多利亚金瓯维多利亚区位区位天元区交通便捷度交通便捷度 炎帝广场 湖南工业大学建筑形式建筑形式双拼、联排面积区间面积区间双拼别墅户型390—480平 联排别墅户型360—390平产品产品亮点分析亮点分析联排：客厅挑高7.5米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。

实用面积达400-500㎡，赠送面积超100%； 优劣势优劣势分析分析优势：高尔夫球场 临近炎帝广场 超大园林 劣势：交通不便 周边配套设施设备不完善开盘时间开盘时间2012年11月近期活动折扣近期活动折扣一期特价房：一期特价房：63886388元起元起 二期认筹二期认筹20W20W抵抵30W30W天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目3天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目4•奥园广场奥园广场项目地址项目地址: :发展商发展商：株洲奥园房地产开发有限公：株洲奥园房地产开发有限公司司占地面积：占地面积：151490151490平方米平方米建筑面积：建筑面积：434775434775平米总户数：总户数：21662166户（别墅约户（别墅约4040套）套） 高层：95-132㎡ ； 联排别墅 40套，240-320㎡容积率：容积率：2.872.87物业形态：物业形态：住宅+写字楼+商业 开发分期：开发分期：四期物管公司：物管公司：奥园物业物物 业业 费：费：2.02.0元/㎡ •奥园广场奥园广场 项目实景图项目实景图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目4项目状况项目状况美的城美的城区位区位天元区交通便捷度交通便捷度T35、T63、T21、T26等路公交车建筑形式建筑形式高层、联排别墅面积区间面积区间高层：95-132平方米联排边户：280-340平方米 产品产品亮点分析亮点分析别墅：项目位于河西繁华地段，周边配套齐全，属于典型的城中别墅类产品。

优劣势优劣势分析分析优势：地段好，配套齐，交通便利劣势：别墅片区较小，难以形成宁静的居住氛围，周边都是高层，私密性不强，周围车流量较多，较嘈杂开盘时间开盘时间2013年11月24日三期开盘近期活动折扣近期活动折扣•奥园广场奥园广场天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目4天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目5•奥园神农养生城奥园神农养生城项目地址项目地址: :发展商发展商：株洲金业房地产开发有限公：株洲金业房地产开发有限公司司占地面积：占地面积：188000188000平米建筑面积：建筑面积：470000470000平米当期户数：当期户数：13521352户，其中 高层：119-143㎡ 大平层：238-260 ㎡ 别墅：360-480 ㎡容积率：容积率：2.52.5物业形态：物业形态：双拼+花园洋房+公寓物管公司：物管公司：奥园物业物物 业业 费：费：2.02.0元/㎡ •神农养生城神农养生城 大平层、别墅大平层、别墅 户型户型图图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目5•神农养生城神农养生城 小区效果图小区效果图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目5项目状况项目状况神农养生城神农养生城区位区位天元区交通便捷度交通便捷度T26、T42、T59、T60等路公交车建筑形式建筑形式高层、联排别墅面积区间面积区间高层：119-143㎡ 大平层：238-260 ㎡ 别墅：360-480 ㎡产品产品亮点分析亮点分析别墅：项目位于神农大道与珠江北路交叉路口西北角，为神农城片区的唯一一宗直面神农湖景的大型商住用地。

建筑形态以别墅及平层豪宅为主，另有5A写字楼、大型ShoppingMall、商业街等顶级商务、商业配套，并首次将世界级养生理念引入国内三线城市，设有国内顶级养生会馆，是株洲首个集稀缺自然、显赫文脉、城市中心与养生理念于一体的中国顶级养生城优劣势优劣势分析分析优势：地段好，配套齐，交通便利、将养神概念引入住宅产品，在市场上别树一帜劣势：别墅片区较小，难以形成宁静的居住氛围，周边都是高层，私密性不强，目前别墅尚未正式开盘，对外报价较高（每平一万五以上）、与株洲市场目前别墅价格局别较大开盘时间开盘时间2013年7月 开盘近期活动折扣近期活动折扣•神农养生城神农养生城天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目5天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目6•华晨华晨·御园御园项目地址项目地址: :发展商发展商：：株洲华晨房地产开发有限责株洲华晨房地产开发有限责任公司任公司 占地面积：占地面积：7000070000平米建筑面积：建筑面积：320000320000平米总户数：总户数：2000户，面积分布 高层：93-215平方米 酒店式公寓：46-65平方米 复式楼（洋房）：160-280 平方米容积率：容积率：3.83.8物业形态：物业形态：小高层+高层+别墅开发分期：开发分期：三期物管公司：物管公司：华晨物业物物 业业 费：费：1.51.5元/㎡ •华晨华晨·御园御园 户型图户型图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目6项目状况项目状况华晨御园华晨御园区位区位天元区交通便捷度交通便捷度T45、T21、T28路车等建筑形式建筑形式高层，别墅，酒店式公寓面积区间面积区间高层：93-215平方米酒店式公寓：46-65平方米复式楼（洋房）：160-280 平方米产品产品亮点分析亮点分析复式楼：项目推出的复试洋房，在株洲同类型产品稀缺。

竞争压力较小而且户型设计合理，房间布局紧凑，最大程度的利用了复试的动静分区功能，是平层住宅无法比拟的优劣势优劣势分析分析优势：华晨御园位于珠江南路与黄山路交汇处，位处株洲市河西中心地段，出入方便，交通便利劣势：周边车流量较多，比较嘈杂，项目单价较高，复式楼的总价可以在株洲其他项目购买别墅，可替代性产品较多开盘时间开盘时间2012年7月近期活动折扣近期活动折扣已售罄58-100平米绝版小户型准现房公寓清盘钜惠，特价房限量加推4188元每平米起，善良临街旺铺抢购中！ •华晨华晨·御园御园天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目6天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目7•湘银星城湘银星城项目地址项目地址: :西邻昆仑山路北临黄河北路，东靠庐山路，与北师大附属学校相邻，南邻珠江北路，毗邻神农城发展商发展商：：湘银集团 占地面积：占地面积：377000平方米 建筑面积：建筑面积：1320000平方米 当期户数：当期户数：850850户，面积分布 高层：120-146平方米 花园洋房：135-179平方米容积率：容积率：3.03.0物业形态：物业形态：高层+多层洋房开发分期：开发分期：一期约115亩，1 4万方物管公司：物管公司：湘银物业物物 业业 费：费：1.81.8元/㎡ •湘银星城湘银星城 户型图户型图•湘银星城湘银星城 项目效果图项目效果图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目7•湘银星城湘银星城项目状况项目状况湘银星城湘银星城区位区位天元区交通便捷度交通便捷度T30路、T63路车等建筑形式建筑形式高层，花园洋房面积区间面积区间高层：120-146平方米花园洋房：135-179平方米产品产品亮点分析亮点分析项目高层体量大，户型设计周正，布局合理，利用率较高，客户群接受度较高。

小区开发与销售进度都比较快，项目能很快的星城较好的居住氛围，优劣势优劣势分析分析优势：项目开发体量大，进度较快，能在市场上很好的形成项目一直热销的事态劣势：项目洋房在高层包围中建，住低楼层会给人较压抑的感觉，影响采光开盘时间开盘时间2011年9月一期开盘近期活动折扣近期活动折扣天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目7美的城美的城项目地址项目地址: :天元区栗雨中央商务区发展商：发展商：株洲美的房地产开发有限公司占地面积：占地面积：260000平米建筑面积：建筑面积：700000平米当期户数：当期户数：1057套别别 墅：墅：136套（双拼28套，联排108套）容积率：容积率：2.56物业形态：物业形态：高层、别墅、酒店、 大型商场 、公寓 在售物业形态：在售物业形态：一期联排，二期高层 物管公司：物管公司：戴德梁行物业顾问有限公司物物 业业 费：费：1.6元/㎡天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目8美的城美的城 项目实景图项目实景图天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目8天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目8天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目8美的城美的城项目状况项目状况美的城美的城区位区位天元区交通便捷度交通便捷度59、61、62建筑形式建筑形式4联排、6联排面积区间面积区间双    拼：485-498联排中间：290-300联排边户：320-340 产品产品亮点分析亮点分析联排：客厅挑高7.5米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。

实用面积达400-500㎡，赠送面积超100%； 优劣势优劣势分析分析优势：内部打造钻石级独立会所、架空层活动区、幼儿园、泳池、中心景观与绿地等泛会所配套 高层洋房，别墅，20万方美的时代广场，万豪国际五星级酒店 开盘时间开盘时间2012年5月二期开盘近期活动折扣近期活动折扣美的城三期金牌户型王，N+1全能空间，仅限68套房源清盘4180每平米起天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目8金域天下金域天下项目地址项目地址: :天元区栗雨中央商务区发展商：发展商：湖南佳兆业房地产开发有限公司占地面积：占地面积：158054平米建筑面积：建筑面积：550000平米当期户数：当期户数：3764套容积率：容积率：1.13物业形态：物业形态：联排在售物业形态：在售物业形态：一期联排 物管公司：物管公司：佳兆业物业管理有限公司物物 业业 费：费：1.8天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目9金域天下金域天下 现场实景现场实景天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目金域天下金域天下项目状况项目状况金域天下金域天下区位区位天元区交通便捷度交通便捷度公交：T59至黑龙江路中、T61路至明月湖路下车 自驾车：中心广场-株洲大桥-长江北路-株洲大道-栗雨湖公园西侧 建筑形式建筑形式联排面积区间面积区间叠加180-200平米 双拼367.4平米产品产品亮点分析亮点分析联排：客厅挑高7.5米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。

实用面积达400-500㎡，赠送面积超100%； 优劣势优劣势分析分析优势：五星级私家会所、内设洽谈区、会议室、咖啡馆、茶艺室、健身区、瑜伽室、游泳池、国际级标准幼儿园、近5千㎡的集中商业街和15000㎡的巴塞罗那风情商业街 开盘时间开盘时间2011年12月二期开盘近期活动折扣近期活动折扣 佳兆业金域天下三期青春靓宅紧急加推，2W抵4W认筹，来访好礼，周周抽ipad 天元区（类）别墅项目天元区（类）别墅项目9天元区别墅市场结论天元区别墅市场结论 株洲市天元区就自然地理环境来说，目前是株洲最宜居的板块之一故株洲别墅株洲市天元区就自然地理环境来说，目前是株洲最宜居的板块之一故株洲别墅项目项目60-70%60-70%集中在天元区，大多是采用高层围合式的布局，私密性不足集中在天元区，大多是采用高层围合式的布局，私密性不足 1 1、城市扩容，土地价格攀高，别墅项目的低容积率对土地利用造成浪费；、城市扩容，土地价格攀高，别墅项目的低容积率对土地利用造成浪费； 2 2、大多数是以别墅拉升项目档次，而主打产品还是、大多数是以别墅拉升项目档次，而主打产品还是 ““高层高层+ +多层洋房多层洋房””；； 3 3、株洲别墅与长沙相比，产品形态、资源配套、管理水平和身份象征性均处于劣、株洲别墅与长沙相比，产品形态、资源配套、管理水平和身份象征性均处于劣势，株洲顶级高端客户多选择长沙置业。

势，株洲顶级高端客户多选择长沙置业 4 4、个别偏远项目，前期规划有别墅或洋房作为市场过渡期，以、个别偏远项目，前期规划有别墅或洋房作为市场过渡期，以““时间时间””换换““空间空间””，通过运作期内的城市不断发展或成熟，实现树立品牌形象和引导教育市场的功能，如，通过运作期内的城市不断发展或成熟，实现树立品牌形象和引导教育市场的功能，如佳兆业、美的；佳兆业、美的； 5 5、天元区并无真正意义上的纯别墅区金瓯维多利亚，地块小、距离主城区较偏、天元区并无真正意义上的纯别墅区金瓯维多利亚，地块小、距离主城区较偏僻，且无市政道路经过，别墅是在市场竞争下突围的无奈选择僻，且无市政道路经过，别墅是在市场竞争下突围的无奈选择综上所述，综上所述，二、芦淞区别墅城市公园城市公园碧玉花园碧玉花园芦淞区（类）别墅项目分布图芦淞区（类）别墅项目分布图芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、IT电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神、董家段331中航工业等沿1815线向南，一直都是株洲的富人聚集区，从最早的四季花园、庆云山庄到山水国际、经世皇城等社区便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强大的购买人群均是其它区无可比拟的。

芦淞区（类）别墅项目芦淞区（类）别墅项目01•城市公园城市公园项目地址项目地址: :株洲市芦淞区董家塅高科园株洲市芦淞区董家塅高科园发展商发展商：惠天然投资发展有限公司：惠天然投资发展有限公司占地面积：占地面积：8000亩 8000亩建设用地+3000亩农田+2000亩高尔夫 建筑面积：建筑面积：210万平米当期户数：当期户数：300300户规划11700户，其中别墅2800户、普通住宅8900户容积率：容积率：————物业形态：物业形态：独栋+双拼+联排 开发分期：开发分期：物管公司：物管公司：物物 业业 费：费：2.32.3元/㎡ •城市公园城市公园 别墅户型别墅户型芦淞区（类）别墅项目芦淞区（类）别墅项目01联排别墅100万元/户起；独栋别墅200万元/栋起，独栋别墅：6080/㎡起，联排别墅：4100/㎡起 •城市公园城市公园项目状况项目状况城市公园城市公园区位区位芦淞区董家塅高科园、航空城旁（1815线旁）交通便捷度交通便捷度市内可乘坐7路、49路在坚固坡站下车建筑形式建筑形式独栋+双拼+联排面积区间面积区间别墅：253—667平方米(独栋、联排）产品产品亮点分析亮点分析项目由世界排名前三的国际大师Greg先生担纲总规设计。

按照“城乡一体化、标准国际化、居住田园化”理念，高起点规划2000亩体育休闲公园、高尔夫球场、滨江五星级酒店、游艇码头、民俗文化村、国际双语学校等高端城市配套，营造一应俱全的田园国际新生活打造3000亩“城里人的快乐农庄、生态农庄” ，分组团开发建设英伦坡地庄园别墅等高品质住宅，为居者创造田园山水围绕的自然环境，提供回归田园、体验农耕的绿色生活 优劣势优劣势分析分析优势：项目周边环境清静，空气清新，适合喜欢安静的成功人士周末度假劣势：因征地拆迁较多，项目内有安置房、农田、坟地开盘时间开盘时间2011年11月28号一期开盘，12年已交房；近期活动近期活动二期山地别墅、私家会馆、高尔夫别墅、企业公馆等整体规划设计已完成，即将开工，可专属定制 芦淞区（类）别墅项目芦淞区（类）别墅项目01芦淞区（类）别墅项目芦淞区（类）别墅项目02•碧玉花园碧玉花园项目地址项目地址: :发展商发展商：湖南协力房地产开发公司：湖南协力房地产开发公司占地面积：占地面积：181000平米（270余亩）建筑面积：建筑面积：总规划52.5万平米当期户数：当期户数：122户， 独立别墅 367-420㎡ ； 联排别墅 221-393㎡容积率：容积率：0.870.87物业形态：物业形态：独栋+联排+多层洋房开发分期：开发分期：已第四期物管公司：物管公司：宏达物业物物 业业 费：费：0.58元/㎡ •碧玉花园碧玉花园 别墅户型别墅户型芦淞区（类）别墅项目芦淞区（类）别墅项目02•碧玉花园碧玉花园项目状况项目状况碧玉花园碧玉花园区位区位芦淞区交通便捷度交通便捷度36路、7路、49路、T7路车等建筑形式建筑形式 多层，联排，独栋面积区间面积区间别墅（独栋）：367-420平米联排：221-320左右产品产品亮点分析亮点分析6000㎡罗马广场+7000㎡水景长廊+800㎡山景泳池+标准网球场、篮球场+数百万平米原生山林天然氧吧+生态新区大别墅社区 优劣势优劣势分析分析优势：作为株洲早期的纯别墅社区，推出市场时，同类竞品较少，因此销售情况相对比较理想。

劣势：项目整体外立面设计过时，整个社区今天看来显得较陈旧，没做出城市标杆的品味开盘时间开盘时间2008年11月5号一期开盘近期活动近期活动项目目前已开发完毕芦淞区（类）别墅项目芦淞区（类）别墅项目02•芦淞区别墅市场综述芦淞区别墅市场综述 芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、ITIT电脑商贸、商贸批发、物电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神集团、董家段流、唐人神集团、董家段331331中航工业等沿中航工业等沿18151815线向南，一直都是株洲的富人聚集区线向南，一直都是株洲的富人聚集区便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强有力的购买人群均是其它区无可比拟的便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强有力的购买人群均是其它区无可比拟的 1 1、芦淞区商业最繁华，是株洲人口最聚集的地域，经商人群多芦淞区商业最繁华，是株洲人口最聚集的地域，经商人群多 2 2、区域内商住项目多，但高档社区均已开发殆尽，尤其是别墅项目虽然数量不、区域内商住项目多，但高档社区均已开发殆尽，尤其是别墅项目虽然数量不多，但别墅供应量却占据了株洲市一半以上。

多，但别墅供应量却占据了株洲市一半以上 3 3、城市公园规划规模较大，但本土开发商实力欠缺，项目推进缓慢，市场反响一、城市公园规划规模较大，但本土开发商实力欠缺，项目推进缓慢，市场反响一般到致退订客户较多般到致退订客户较多 4 4、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严重、物业管理不到位重、物业管理不到位三、荷塘区别墅锦绣香江锦绣香江又见康桥又见康桥玫瑰名城玫瑰名城荷塘区（类）别墅项目分布图荷塘区（类）别墅项目分布图荷塘区是株洲的老工业区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪区域内既无山又无水，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角荷塘区（类）别墅项目荷塘区（类）别墅项目1•尚格又见康桥尚格又见康桥项目地址项目地址: :文化路239 号（派出所旁） 发展商发展商：：株洲尚格置业有限公司占地面积：占地面积：13221.072平米建筑面积：建筑面积：9437平米当期户数：当期户数：39户容积率：容积率：0.720.72物业形态：物业形态：联排+双拼物管公司：物管公司：湖南尚格物业有限公司 物物 业业 费：费：2.5元/㎡ •又见康桥又见康桥项目状况项目状况又见康桥又见康桥区位区位荷塘区239号，文化路进去，月塘派出所边上 交通便捷度交通便捷度16路车等建筑形式建筑形式双拼面积区间面积区间299-369平方米产品产品亮点分析亮点分析原株洲市信息工程职业技术学校，具有一定的人文气息。

项目因开发量较小，整个社区显得较精致，而周边在同期没有同类型产品上市，竞争压力较小临湖南工业大学老校区、株洲市党校、湖南中医药高等专科学校，主要针对周边合泰市场的企业主及高校教师优劣势优劣势分析分析优势：株洲的老高校分布区之一，人文气息较好劣势：项目本身体量较小，周边道路出行条件及居住氛围差，项目自身居住气氛不够，较冷清开盘时间开盘时间2011年5月20号一期开盘近期活动近期活动项目已售罄5618每平米起，送私家花园、独立车库荷塘区（类）别墅项目荷塘区（类）别墅项目1•又见康桥又见康桥 项目户型图项目户型图荷塘区（类）别墅项目荷塘区（类）别墅项目1•又见康桥又见康桥 项目户型图项目户型图荷塘区（类）别墅项目荷塘区（类）别墅项目1•又见康桥又见康桥 项目户型图项目户型图荷塘区（类）别墅项目荷塘区（类）别墅项目1•又见康桥又见康桥 小区实景图小区实景图荷塘区（类）别墅项目荷塘区（类）别墅项目1荷塘区项目（参考）荷塘区项目（参考）•玫瑰名城玫瑰名城项目地址项目地址: :荷塘区桂花路39号 占地面积：占地面积：156667156667平米（235亩） 建筑面积：建筑面积：230000230000平米当期户数：当期户数：302302户容积率：容积率：1.81.8物业形态：物业形态：Towhouse（5+1）物管公司：物管公司：济南外海物业 物物 业业 费：费：1.2元/㎡ 实景图实景图•玫瑰名城玫瑰名城项目状况项目状况玫瑰名城玫瑰名城区位区位荷塘区交通便捷度交通便捷度2、T2，13,14,20，22,40，55路车等建筑形式建筑形式多层，小高层面积区间面积区间复式楼：213-263平方米多层：114-179平方米产品产品亮点分析亮点分析低容积率，以5-6层多层为主，间以Townhouse与小高层，园区内中心休闲广场、多功能会所、游泳池、幼托所、网球场、欧洲风情商业街等配套齐全。

小区绿化做得精细，通过园林实景和样板工程展示，形象口碑好，销售情况较好，带动了周边的居住氛围优劣势优劣势分析分析优势：低容积率，多层为主，内部园林环境好，古典式建筑风格，价格实惠劣势：小区入口的城市道路不理想，桂花路暂未全线拉通开盘时间开盘时间2010年8月四期开盘近期活动近期活动项目已售罄顶层复式楼清盘特惠，200平米左右总价75-80万，一次性92折，按揭93折买房送车位，最高优惠超10万荷塘区项目（参考）荷塘区项目（参考）•荷塘区别墅市场结论荷塘区别墅市场结论 荷塘区作为株洲市的老工业城区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪大荷塘区作为株洲市的老工业城区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪大面积宗地较少，而老社区、街道错综复杂，不太适合开发别墅型产品面积宗地较少，而老社区、街道错综复杂，不太适合开发别墅型产品 1 1、目前唯一别墅社区、目前唯一别墅社区——又见康桥，项目体量也仅有几十套主要针对周边合又见康桥，项目体量也仅有几十套主要针对周边合泰市场的经营户，以及周边的高校教师（如株洲市泰市场的经营户，以及周边的高校教师（如株洲市 党校、湖南工业大学老校区、湖南中党校、湖南工业大学老校区、湖南中医药专科学校等）。

医药专科学校等） 2 2、荷塘区，相对天元区或芦淞区，缺少自然的山水资源，规划发展也相对起、荷塘区，相对天元区或芦淞区，缺少自然的山水资源，规划发展也相对起点较低，不能有效地吸引区域内或市内的中高端客户前来置业，故区域内地产项目多以中点较低，不能有效地吸引区域内或市内的中高端客户前来置业，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角 3 3、随着城市的扩容，金山新城将规划建设成荷塘区的新居住中心，区域内的居、随着城市的扩容，金山新城将规划建设成荷塘区的新居住中心，区域内的居住环境（乃至别墅）均会出现较大程度的改善和提升住环境（乃至别墅）均会出现较大程度的改善和提升 4 4、玫瑰名城以、玫瑰名城以5+15+1层的层的TownhouseTownhouse 为主导，迅速地建立起区域内的为主导，迅速地建立起区域内的““市场领导市场领导者者””地位通过园林绿化的精细耕作，提升品位，从混沌的居住环境中杀出了一条出路通过园林绿化的精细耕作，提升品位，从混沌的居住环境中杀出了一条出路。

四、云龙区别墅锦绣香江锦绣香江北欧小镇北欧小镇云龙区（类）别墅项目分布图云龙区（类）别墅项目分布图别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目——天元区：8个芦淞区：2个荷塘区：2个石峰区：0云龙区：2个云龙区（类）别墅项目云龙区（类）别墅项目•北欧小镇北欧小镇项目地址项目地址: :发展商发展商：株洲新华联房地产开发有限：株洲新华联房地产开发有限公司公司占地面积：占地面积：31503150亩（规划）亩（规划）建筑面积：近建筑面积：近100100万万平米当期户数：当期户数：户，其中联排别墅 ，320-368㎡洋房：130-165 ㎡容积率：容积率：物业形态：别墅，洋房，酒店物业形态：别墅，洋房，酒店开发分期：开发分期：物管公司：物管公司：物物 业业 费：费：元/㎡ •北欧小镇北欧小镇 效果图效果图•北欧小镇北欧小镇 别墅户型图别墅户型图•北欧小镇北欧小镇项目状况项目状况北欧小镇北欧小镇区位区位云龙区交通便捷度交通便捷度T6,T106路车建筑形式建筑形式多层洋房，联排别墅面积区间面积区间联排别墅 ，320-368㎡洋房：130-165 ㎡产品产品亮点分析亮点分析项目作为株洲与长沙交界处，周边辐射面积广阔，依托方特游乐世界与自身的大面积湖景、奥特莱斯购物广场的优势，将成为株洲城郊首屈一指的度假型地产项目。

优劣势优劣势分析分析优势：体量大、规划起点高、生态环境优雅，依托方特欢乐世界、华强电子商贸城、云龙智谷总部基地等，项目自身有大面积中央湖景、奥特莱斯购物广场、五星级酒店，项目的周边辐射力将非常强劣势：较偏远，配套缺乏，人流量稀少开盘时间开盘时间2012年近期活动近期活动•云峰湖国际旅游度假区云峰湖国际旅游度假区 项目地址项目地址: 株洲云龙示范区北 发展商发展商：：长沙创元集团有限公司 &北京美林控股集团有限公司占地面积：占地面积：31.5平方公里 （规划中） 项目概要：项目概要：度假区内圈依托云峰湖构筑生态绿心，中圈围绕绿心建设生态体育公园内圈和中圈紧密融合，形成集商务酒店、商业水街、旅游休闲小镇、精品酒店、综合运动公园、企业绿色生态会馆群、生态高尔夫等于一体的生态核心区 云龙区潜在项目参考：云龙区潜在项目参考：•云龙区别墅市场结论云龙区别墅市场结论 云龙示范区挂牌云龙示范区挂牌4 4年来，作为株洲市未来发展的重点区域之一，正逐步走上良性年来，作为株洲市未来发展的重点区域之一，正逐步走上良性持续发展的快速通道因成立时间短，暂未兴起大规模的开发热潮。

如今职教城已初现规持续发展的快速通道因成立时间短，暂未兴起大规模的开发热潮如今职教城已初现规模，云龙大道通车、方特欢乐世界开业模，云龙大道通车、方特欢乐世界开业…………诸多利好正开始刺激株洲市民的神经诸多利好正开始刺激株洲市民的神经 1 1、云龙新城的实施，居住的生态环境较其它区域更优质；、云龙新城的实施，居住的生态环境较其它区域更优质； 2 2、云龙北部连接长沙、浏阳等地，作为长株潭城市群的、云龙北部连接长沙、浏阳等地，作为长株潭城市群的““绿肺绿肺””，生态植被得，生态植被得以完整保存，旅游度假（方特、云峰湖）已初步形成，未来将可能高尚住宅区（别墅）的以完整保存，旅游度假（方特、云峰湖）已初步形成，未来将可能高尚住宅区（别墅）的主战场；主战场； 3 3、云龙南部区域因与石峰区（株洲工业的重度污染区）、荷塘区接壤，在生态、云龙南部区域因与石峰区（株洲工业的重度污染区）、荷塘区接壤，在生态环境上并无特殊优势除了规划利好外，因配套资源较少，居住氛围也不够，购房置业者环境上并无特殊优势除了规划利好外，因配套资源较少，居住氛围也不够，购房置业者以周边企事业的地缘客居多。

以周边企事业的地缘客居多株洲别墅综合结论锦绣香江锦绣香江惠天然惠天然·城市公园城市公园美的城美的城晋合晋合·湘水湾湘水湾华晨华晨·御园御园旗滨美墅旗滨美墅又见康桥又见康桥北欧小镇北欧小镇金瓯金瓯·维多利亚维多利亚神农养生城神农养生城别墅项目分析：环线外依托市郊主干道分布，环线内集中分布在河西神农城板块别墅项目分析：环线外依托市郊主干道分布，环线内集中分布在河西神农城板块市河西板块呈现出别墅扎堆，集中分布的情况，主要分布在：1、长江南路板块2、神农城板块市郊别墅项目主要依托于各区新兴工业园区和通往周边县市主干道：1、栗雨工业园区2、太子路董家塅高科园碧玉花园碧玉花园玫瑰名城玫瑰名城明月湖明月湖奥园广场奥园广场金域天下金域天下区域区域资源分析资源分析区域别墅项区域别墅项目属性目属性别墅主要物业别墅主要物业类型类型代表项目代表项目长江南路板块河西板块尚未完全开发地段，道路呈纵横排列，整齐有序毗邻未来与河东交通动脉之一枫溪大桥城市型别墅独栋、联排、双拼晋合·湘水湾旗滨美墅神农城板块河西交通动脉正中心，贯通长江北路、长江南路两大版块，得天独厚坐享受神农城商业、教育、交通等配套资源城市型别墅联排、双拼、奥园·神农养生城金瓯·维多利亚栗雨工业园板块良好的自然资源资源型别墅联排、双拼、独栋美的城佳兆业·金域天下董家塅高科园板块太子路连通株洲与株洲县必经之路，沿线地广人稀，优越的自然资源，丰富的旅游景观资源资源型别墅独栋、双拼惠天然·城市公园从目前市场在售项目看，河西板块城市内别墅接近饱和状态从目前市场在售项目看，河西板块城市内别墅接近饱和状态2008（11月）-2013年（8月）批售别墅类型包括独栋、联排、双拼、叠加，其中以双拼、联排别墅是市场推出的主力产品。

潜在含别墅的物业项目包括奥园广场，晋合·湘水湾，华晨·御园，预计将在今年下半年到明年上半年推出2012—2013年别墅供应，双拼、联排别墅占绝对主导，其次为独栋在售含别墅物业的在售含别墅物业的房地产项目房地产项目 入市时间入市时间碧玉花园2008年11月旗滨·天泉一品2008年7月海韵天城2009年6月(仅剩两套开发商自留洋房）玫瑰名城2010年8月华晨·御园2011年8月尚格·又见康桥2011年9月湘银小区2011年美的城2011年晋合·湘水湾2012年1月佳兆业·金域天下2012年惠天然·城市公园2012年上半年锦绣香江2012年10月金瓯·维多利亚2012年11月奥园·神农养生城2013年7月奥园广场预计2014年上半年区域区域在售含别墅物业的房在售含别墅物业的房地产项目地产项目入市时间入市时间物业类型物业类型独栋双拼联排叠加栗雨工业区板块美的城2011年年初√√▲▲长江南路板块晋合·湘水湾2012年1月√√▲▲华晨·御园2011年8月▲▲神农城板块金瓯·维多利亚2012年11月√√▲▲奥园·神农养生城2013年7月▲▲董家塅高科园惠天然·城市公园2012年上半年√√√√▲▲碧玉花园2008年11月▲▲√√河东板块尚格·又见康桥2011年9月▲▲▲主要产品 √包含产品目前市场在售别墅产品中，联排产品供应量最大，竞目前市场在售别墅产品中，联排产品供应量最大，竞争最为激烈。

争最为激烈项目名称项目名称各物业销售价格（元各物业销售价格（元/ /㎡㎡））独栋独栋双拼双拼联排联排美的城——100008000晋合·湘水湾未定未定——　金瓯·维多利亚——120008000—10000　惠天然·城市公园6080/㎡起 4100/㎡起 尚格·又见康桥——8000华晨·御园1300011000未定奥园·神农养生城——未定——主要在售别墅价格监测明细主要在售别墅价格监测明细后续供应后续供应　　项目个数项目个数后续别墅货量后续别墅货量预估（万㎡）预估（万㎡）在售项目在售项目8100潜在项目潜在项目3231.5未知项目未知项目————传统市区（环线以内）别墅未来供货量预测传统市区（环线以内）别墅未来供货量预测北欧小镇北欧小镇锦绣香江锦绣香江玫瑰名城玫瑰名城又见康桥又见康桥金域天下金域天下神农养生城神农养生城华晨华晨·御园御园金瓯金瓯·维多利亚维多利亚明月湖明月湖旗滨美墅旗滨美墅晋合晋合·湘水湾湘水湾奥园广场奥园广场碧玉花园碧玉花园惠天然惠天然·城市公园城市公园美的城美的城l当前株洲市市区别墅市场供应量日益加大，市区内在售含别墅项目均同时配备小高层或花园洋房（除金瓯·维多利亚），在售含别墅物业余货预估在100万㎡左右，l市区内已知潜在别墅项目至少3个，预计别墅物业货量达到231.5万㎡，预计未来1—3年内均会上市，平均年上市量77.16万㎡。

l以云龙新区往北，芦淞区朝南，别墅市场出现郊区化、新区化的端倪l传统市区内土地市场已接近饱和无地可拿的状态，并呈现出较高密度的高层住宅的趋势，未来不排除新批低密度住宅用地，开发商以偷换概念的方式把“多层洋房”建设成为“类别墅产品”抢占日益稀缺的别墅市场此部分别墅货量难以预测，但其将加剧市场竞争待售待售/ /潜在别墅产品类型潜在别墅产品类型区域区域所有在售别墅项目所有在售别墅项目物业类型物业类型独栋双拼联排类别墅神农城板块神农养生城▲▲大平层大平层奥园广场未定未定董家塅高科园板块 —— （大自然地产）未定未定长江南路板块华晨·御园▲▲晋合·湘水湾▲▲大平层大平层▲主要产品 √包含产品待售待售/ /潜在的别墅项目潜在的别墅项目: : 物业类型以双拼、联排为主，独栋次之物业类型以双拼、联排为主，独栋次之，其他类别墅产品作补充在售项目名称预计别墅余货（㎡）美的城约1000金瓯·维多利亚约9600又见康桥约1000惠天然·城市公园—合计潜在项目名称所属区域占地面积（㎡）建筑面积（㎡）预计别墅货量（万㎡）晋合·湘水湾天元区200万156万156华晨·御园天元区66051约32万31神农养生城天元区15.66万47万47奥园广场天元区34617.8243477543.47—（大自然地产）芦淞区266.67万—266.67合计　　　544.14在售项目别墅余货预计100万㎡潜在项目别墅物业货量预估498.2万㎡后续货量供应明细表后续货量供应明细表项目项目主力产品主力产品预计入市时间预计入市时间晋合·湘水湾独栋、双拼2014年2月华晨·御园联排2014年上半年神农养生城双拼2014年上半年奥园广场未定2014年上半年竞争区域的项目的产品特征竞争区域的项目的产品特征别墅物业市场分析小结资源决定价格资源决定价格自然环境及景观资源是别墅项目实现自然环境及景观资源是别墅项目实现 价格的前提因素价格的前提因素市场供求压力长期持续市场供求压力长期持续目前别墅余货加已知潜在供应量达目前别墅余货加已知潜在供应量达600600万㎡万㎡目前市场上别墅产品以联排为主流，而未来潜在供应中，联排仍然占目前市场上别墅产品以联排为主流，而未来潜在供应中，联排仍然占绝大多数，联排的竞争将尤为激烈；绝大多数，联排的竞争将尤为激烈；联排是现在和未来的主角联排是现在和未来的主角。