颐康园老年会所建设项目.doc

盘山县“颐康园老年会所”建设项目 可行性研究报告第一章 总论1.1项目概况项目名称：盘山县“颐康园老年会所”建设项目；建设单位：深圳市商晟投资管理有限公司；建设地址：盘山新县城府前大道与外环路交汇处西北角；建设项目主要经济技术指标见下表表1-1 主要技术经济指标序号指 标单位规模说明1 建设规模1.1总占地面积㎡114667 1.2建筑构物占地面积㎡ 33930 建筑密度：30%1.3总建筑面积㎡ 94290 容 积 率：0.821.2 道路面积㎡ 17200 15%1.3 绿地面积㎡ 63537 55%2 项目总投资万元 18000 2.1 土地出让金万元 1421 无形资产2.2其他投资万元 2253 递延资产2.3固定资产投资万元 14326 固定资产3资金筹措万元 180003.1 企业自筹万元 18000 4项目定员 人 157 4.1管理人员人 54.2员工人 152 含后勤1人5 燃料、动力 年消耗5.1 暖MW 4.6 5.2 水t 200005.3电 万Kw 706 项目收益 6.1 商品房 ㎡ 54300 6.1.1销售收入 178536.1.2销售税金及附加万元 893 6.1.3总成本费用万元 91016.1.4 利润总额万元 7859 6.2 老年会所及物业 ㎡ 399906.2.1 经营收入万元 1285 以下按达标年估算。

6.2.2 营业税金及附加万元 646.2.3 总成本费用万元 9576.2.4 利润总额万元 2646.2.5 所得税万元 666.2.6 税后利润万元 1986.3 投资回收期 年 6.3 含建设期6.3 内部收益率 % 24.566.4 财务净现值i=13%；万元 17716.5 盈亏平衡点 % 73 735/1285－222－641.2项目实施背景与依据1.2.1区位环境盘锦市地处辽宁省西南部，渤海之滨、辽河三角洲中心地带西北邻锦州，东界鞍山，南临辽东湾，市中心距沈阳150公里全市辖双台子、兴隆台两区和盘山、大洼两县区域面积4071平方公里，总人口为124. 3万盘锦是一座以石油化工为主导产业的新兴沿海开放城市，资源优势明显、发展潜力巨大 2010年，完成地区生产总值950亿元，同比增长18%；财政一般预算收入80.6亿元，增长49.7%；固定资产投资900亿元，增长65%；社会消费品零售总额185亿元，增长18.5%；实际利用外资9.1亿美元，增长202%；外贸出口3.4亿美元，增长16.3%。

主要经济指标增速走在了全省前列！工业集群快速成长千万吨炼油、百万吨烯烃等重大项目开始启动，世界行业领军企业台湾长春集团加盟盘锦，华锦扩建工程达产达标，盘锦正加速向全国石化基地迈进石油钻采设备、海工装备等大项目加快建设，装备制造即将成为新的支柱产业五大产业集群”拉动工业增长25.4个百分点高新技术产品增加值增长30%现代服务业集聚区建设成效显著大商城市广场、鹏欣水游城等大项目加快建设，香港恒大、东方银座、广东美的等知名企业云集盘锦湿地旅游树起崭新形象，珠海天沐温泉城等大项目签约落地，旅游总收入增长48.5%新开工房地产560万平方米物流、会展、文化等产业蓬勃兴起农业现代化步伐加快开工新建六和肉鸭加工等大项目23个，建成设施农业5万亩，新改建畜牧小区500个，新增水产小区30个，养殖大蟹15万亩农机装备水平显著提高战胜低温寡照、严重洪涝等自然灾害，粮食生产达到105万吨辽滨新区建设如火如荼全市上下同心协力发展辽滨，建设辽滨如今，辽滨新区总体规划面积由110平方公里扩大到545平方公里，成为辽宁综合改革试验区，石油化工、石油装备和海洋工程三大园区跻身省级产业基地新区产业迅速壮大，知名度、影响力不断提升，宝来石化、振奥橡胶等重大产业项目发挥了巨大的集聚效应，港口、铁路、公路、大学、医院等重大基础工程全面建设。

一个充满生机与活力的滨海生态新城开始形成城市化进程加快大力推进铁东老区、中央商务区等区块改造，新的城市空间正在形成竣工中华路、泰山路等12条道路，加快中心医院、数字化城管、污水垃圾处理等项目建设，推进绿化美化亮化，市容市貌焕然一新田家、高升等中心镇建设步伐加快城市化率达到65%盘锦市城乡面貌明显变化、基础设施向现代化快速提升从战略高度谋划和推进基础建设，5年来累计完成投资214.3亿元疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土动工，滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盘锦正加快向交通枢纽城市迈进大伙房水库输水一期工程完工，病险水库除险加固取得阶段性成果，华润城市热电、华能风电等项目进展顺利，基础设施支撑发展的作用进一步增强城市建设和管理水平显著提高建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路45条，辽河城市段形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了发展新形象，城市环境质量和宜居水平明显提升加大规划执行力度，持续推进亮化绿化、市容整治和违建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、规范化我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列生态盘锦建设扎实推进。

建成污水处理厂5座，日处理能力达到32万吨辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护城市空气质量优良率达到95.1%有林面积增加到26万亩集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡2010年盘山县国民经济继续保持高速增长，综合经济实力跨入全省中上游行列全县地区生产总值实现180亿元，比上年增长42.7%；全社会固定资产投资完成180亿元，比上年增长100%；地方财政一般预算收入完成8.5亿元，比上年增长64%；全口径税收完成11.4亿元，比上年增长43.4%；实际利用外资完成1.5亿美元，是去年的7倍；农民人均纯收入实现1.05万元，比上年增长24.4%多项经济指标增幅位居全省前列，经济运行速度、质量、效益都有所改善和提高第三产业加速发展盘山县致力优化产业结构，破解服务业短板，大力发展商贸物流业、休闲旅游业、房地产业，增强了经济活力，提高了人民生活质量继续扩大规模，改善结构和质量，第三产业在三次产业结构中的比重逐年提高全年预计第三产业增加值实现39.2亿元，增长46.2%，服务业增加值实现30.8亿元，社会消费品零售总额实现13.5亿元。

    房地产业加速发展2010年房地产开发完成104.8万平方米，房地产业增加值预计实现2.5亿元辽河油田恒泰利、大连银龙、大连鼎隆等一批知名企业投资新县城，丽景湾、水岸蓝桥、学府名城、龙祥商务会馆等商住地产项目开工建设乡镇商业和房地产开发也令人欣喜地开始起步，趋热之势明显高升、吴家、坝墙子、胡家、甜水等乡镇都启动了住宅小区开发项目    旅游业加快推进承接了盘锦“第三届国际湿地旅游周”主要旅游项目，成功承办了“观鸟节”和“荷花节”鑫安源、东晟园等老景区加速升级改造鸳鸯沟游船码头和两岸景观工程基本完成，红海滩栈桥、汽车宿营地和观景台正抓紧施工全年旅游业接待人数和产值大幅增加，成为盘山新的经济增长点盘山县以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点推进新县城建设拉开 “两区一带一湖一站”（太平主城区、胡家新城区，绕阳河景观带，甜水湖，盘锦北站）县城框架，规划建设具有北方水乡特色的湿地水城。

1.2.2项目建设背景 城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的大城市早在20世纪90年代陆续走进老龄社会,因此如何改善老年人的生活状况,使老有所养、老有所用,已成为国家和地方政府的当务之急其实，“养老地产”并不是一个新生事物，但在中国，养老地产的发展还处于很初级的阶段近两年，大型开发商如万科 (论坛)、保利 (论坛)等开始对老年住宅感兴趣，扛起投石问路的“大旗”，全国布局，在上海、广州等地试点华润、首创等也多有提及关注养老地产的发展大型开发商前瞻性的举措给中国的养老地产带来了发展的信号，加之老龄人口增多现状，“养老地产”项目已经吸引了众多企业的目光只是，刚刚起步的中国“养老地产”面临着许多问题，拿地开发环节、经营方式的探索、政策的支持力度等问题都是“养老地产”发展道路上的绊脚石谁来填补中国“养老地产”的苍白，又如何跨过这些阻碍，一切还需要时间来慢慢探索银发经济”蕴含商机； 养老地产盈利新增长点：随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”让人看到了商机业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。

在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关 面对住宅市场现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，“养老地产”成为了开发商即将开垦的一片新价 值洼地 中国正迎来“421家庭”时代，再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心有需求就有商机，此种家庭状况将成为养老地产的宠大需求，蕴含无限商机　　另外，在刚结束的“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会上，有专家表示，养老地产至关重要在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产的可持续发展因此，养老地产被越来越多的开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，这让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋在住宅和商业地产都遭到政策的攻 击的，养老地产或将成房企盈利新增长点为了大幅度提升盘山第三产业比重，综合盘山县的区位环境、结合我国养老地产现状和未来发趋势；为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进地产产业升级，实现盘山服务业、养老福利业的现代化；盘山县人民政府与深圳市。