专题7：商业定位初步建议.doc

·专题 33 ·专题七：商业定位初步建议A 商业规模估算A.1 商业辐射范围1. 核心消费客群—本案社区住宅业主结合区域周边商业的不成熟，本案的商业将成为业主的第一选择，消费稳定度高2. 流动消费客群—本案周边（东新区核心范围）居住区业主主要包括公务员小区、周口师范学院师生、报业家属区等，成为本案潜在的消费支撑A.2 可行性体量判断1. 商业体量基础保证 依据标准依据《城市居住区规划设计规范》 ，商业服务设施控制指标(㎡/千人)：社区级别 居住区 小区 组团居住户数（户） 10000-16000 3000-5000 300-1000人口规模（人） 30000-50000 10000-15000 1000-3000面积差异分析 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积商业服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400 基础体量判断本案未来承载的居住户数约为 3000 户，约 10000—15000 人左右，属于小区级别 通过计算：15*570=8550 平方米，本案纯商业面积最低标准为 8550 平方米·专题 34 ·2. 市场消费体量估算 依据标准指标名称 单位 指标数据 数据来源本案商业核心消费客户量 万人 1.5 住区规划社区商业有效吸纳指数 % 60 社区商业行业标准周口市人均社会消费品零售总额 亿元/万人 0.22 统计公报周口市商业月单位产出值 元/m 2 500 以人民商场(超市)依据 消费市场可支撑体量判断本案可产生的零售消费额为：2.5 万人*0.22 亿元/万人=0.55 亿元年商业单位产出值：500 元/平方米 *12=6000 元/ 平方米本案消费市场支撑商业体量： 0.55 亿元/6000 元/ 平方米=9200 平方米综上所述，面对周边商业发展不完善的特质，本案商业在服务于本案社区业主需要的同时，可以具备一定的区域号召力，以满足周边流动消费客群的需要，同时考虑开发周期，形成商业成长性和消费的稳定、需求性的逐步提高，商业体量可上调 25%左右，最终我们建议本案商业体量控制在1.2—1.5 万平方米之间，约占社区总建筑面积 5%左右为宜。

B 商业操作建议B.1 本案商业功能定位1. 整体主基调——“区域型”社区商业 社区商业：经营功能以服务社区依托，旨在满足核心消费者日常接触高的生活服务类需求 区域型：具备一定程度的区域商业引领性，形式上强调商业标志、号召效应，利用多元化产品，丰富提升本案商业文化特色2. 业态功能布局·专题 35 · 商业定位分区建议商业分区 独体商业区 社区底商区布局位置 文昌路与光荣路交汇处 紧邻光荣路社区外侧 局部紧邻地块西侧界限功能定位 文化体验(运动、主题类) 综合配套（生活休闲、零售类） 生活配套（服务类）档次 中高档 中档 中低档消费客群特征 区域消费者 本案业主及周边市民 本案社区业主 分区业态组合建议商业分区 业态组合倾向独体商业区 特色中等规模主题百货、文化体验城、超市，同时补充休闲吧、个性餐饮店等临近文昌路 本案东侧主出入口 临近地块北侧社区底商区（光荣路一侧） 专卖精品店、特色功能厅 休闲、网吧、生活服务等 便利店、医药店、烟酒店等临近文昌路 本案西侧主出入口 临近地块北侧社区底商区（地块西侧） 食品店、便利超市等 小型生活、服务类B.2 核心经营业态需求结合我们上述提出的业态种类意向判断，为了保证未来商业招租、销售的顺利，在此对于市场经营业态需求归类统计，以指导后期的设计操作方向。

业态类型 代表业态 意向面积：m2 意向楼层 引进倾向 具体操作意向主题文化城 1500-2000 运动、购物体验新模式百货 1500-2000二至三综合型强超市 800-1200 具备一定市场口碑、号召餐饮 1200-1500一至二规模性和情趣性1.建筑形式协调统一2.创新设计、店招吸引3.常规业态下，彰显主题文化体验城唯一效应提升社区品质经营业态西式快餐 150 左右 一层 情调性和品位性营造 具备一定昭示性位置文昌路光荣路独体商业区社区底商区·专题 36 ·休闲功能厅 350 左右 一至二 功能多元，不同层次消费 适于放置交通路口书店 150-200 一或二 具备一定的品质和格调 临近交通路口或附近网吧 250-300 一或二 具备一定档次和使用品质 临近交通路口或附近冷餐店 150 左右 一层 中西式搭配 具备一定昭示性位置休闲吧 100-150 一或二 提供餐食同时，体验 临近休闲娱乐业态零售服务店 80-100 一层 契合本案业主需求 分布业主外部交通动线社区必须性经营业态便利超市 80 左右 一层 生活使用品、接触品为主 社区主出入口附近C 商业价格体系C.1 定价方法1. 市场比较法——本案可比时点价格考虑到周口市目前商业处于核心区集中分布的现状，并且本案区域周边基本处于商业的空白阶段，因此，我们建议通过选取同档可参考项目，采用市场比较法，制定商业时点价格。

市场比较法” ，即通过本案商业与市场可类比项目商业的基准价格进行比较，并且利用相关权重因素进行修证，从而推断出本案商业的时点销售价格，此价格将成为梯度调整基准2. 土地价格提升法——本案价格梯度体系通过市场比较法推断本案商业的时点销售价格，我们将结合具体商业分布位置的差异，采取梯度价格提升法，进行本案商业价格的细化分析梯度价格提升法” ，即在本案商业基准定价的基础上，结合不同商铺的分布特点和位置条件，根据具体的梯度价格调整原则，对商铺进行归类或者是逐一定价，形成价格梯度体系，以保证商业价值的最大化C.2 时点价格1. 定价依据 市场可类比项目考虑到周口市商业现状，我们对本案商业可类比项目，主要以项目档次的同比性、商业规模的相似性以及商业市场的号召力进行选取，以依托住宅的社区商业为主，最终确定本案商业价格定价的可参考类比项目可比项目 兰亭山水 周口现代城 中央花园商业均价：元/㎡ 6000 3500 6000参考权重：% 45 35 20权重说明 考虑社区住宅档次差异的影响，实现档次差距之间对比的平衡性 影响因素及权重判断影响商业价值的因素复杂多样，根据不同的项目特征，选择类比、参考程度最高的因素进行分析，可以有效保证比较的成果。

因此，我们充分结合本案特点，选取恰当、合理的因素·专题 37 ·因素层 因子层元素项目 权重 元素项目 权重 主要内容A 商业规模度 0.25 商业体量的凝聚效果B 商业临街度 0.4 街道宽度及进深，路网交叉程度内部因素 0.4C 商业适宜性 0.35 用地条件的商业操作的优劣程度A 商业繁荣度 0.5 周边商业的号召性及氛围B 交通便捷度 0.25 消费客源到访商业项目的渠道外部因素 0.6C 人流到访量 0.25 稳定客源以及流动客源到访量2. 本案商业时点价格 商业时点价格可比项目 商业售价（元/㎡） 与本案 对比可类比销售价格（元/㎡）可比权重本案可比销售价格（元/㎡）兰亭山水 6000 7.06/5 4249.2 0.45周口现代城 3500 6.87/5 2547.3 0.35中央花园 6000 8.9/5 3380.3 0.23480 价格说明在进行上述市场比较的过程中，我们以社区底商价格为比较标准；在内部因素的比较上，以光荣路一侧，靠近文昌路的位置为基准；分项打分过程中，采取 10 分制的标准；基于考虑时点现状，本案均以 5 分为基准；C.3 时点价格梯度体系1. 价值梯度原则 商铺昭示性一档：独体商业昭示性最佳。

相对于社区底商而言，其特殊、差异的外部设计，有利的建筑高度，可以有效增加多角度的展示面，提升昭示牌的宣传效果，视野甚佳，商业价值高二档：交通交叉口、临近交通要道的商业昭示性较好其人流、车流密集度较高，相对于提升商业的“眼球效应” ，商业价值得以提升三档：商业主营面展示空间大，有效增加商户的商品对于展示性，从而在一定程度提升价值 商铺位置一档：靠近交通道路交叉口的商业，价值最高其位置属于人流、车流密集区域，不仅可以保证稳定客群的消费，同时有效吸引潜在、流动的消费客群补充，消费客群较旺二档：靠近社区出入口的商业，价值较好其位置属于社区业主流动频次最高的，从而带来稳定的消费客群量三档：临近交临要道的商业，配合适当的停车位的聚集效应，可以获得一定程度的价值提升四档：针对社区底商而言，首层价值最高，随着楼层的递增，商业价值逐步降低，一般二层商业的价格是首层 50%—80%的价格体现·专题 38 · 商铺实用性一档：“宽面宽，窄进深、高层高”的方正产品户型设计，能够满足不同业态的需要，方便内部布置和陈设，相对于最容易获得经营者的青睐，提升得以有效拉升二档：内部空间改造性较强的商铺，比较获得经营者的认可。

具备一定的层高，面积组合度高的，可以赋予经营者更强的发挥空间，利于价值的提升三档：“外部多棱角、内部出现不恰当构造柱”的户型设计，造成后期经营的不便捷，因此，相应商铺需要通过降低价格，实现销售2. 本案时点价值提升梯度体系商铺价值等级 意向位置 卖点价值 价格梯度调整体系A 第一梯度 文昌路与光荣路交叉口（独体商业）1. 独体商业核心区，昭示性强2. 特色差异化的业态组合3. 建筑形式的标志、号召性基准价格上调 25%-30%B 第二梯度 靠近独体商业，紧邻光荣路（长 200 米） 1. 具备一定的对外昭示性2. 流动消费客户到访率高 时点基准价格C 第三梯度 本案社区东侧出入口附近（长 150 米） 1. 社区业主流动频率较高 基准价格下调 15%-20%D 第五梯度 本案西侧靠近文昌路一端（约 100 米） 1. 处于两条道路的交叉口2. 具备一定人流支撑 基准价格下调 30%左右E 第四梯度 临近关荣路的其余位置 1. 紧邻周口师范学院，流动消费力强2. 借助独体商业引导效果 基准价格下调 35%-40%F 第六梯度 本案西侧主出入口附近（约 100 米） 1. 社区业主流动频率较高 基准价格下调 30%-50%G 第七梯度 本案西侧边界其余位置 — 基准价格下调 50%以上备注1. 以上所涉及的底商价格以规则的标准方正结构均、位于首层的商铺为标准；2. 随着层数的提高，商业价格以 30%、50%、80%的幅度下调；3. 根据内部结构的不规则程度的提升，商业价格以 20%-30%、50%左右的幅度下调；4. 社区内部的点缀商业，根据情况住宅产品的分布，酌情考虑上下调整。

3. 本案未来商业销售价格提升因素考虑到未来本案商业销售时间与目前时点价格之间的差异，我们针对影响本案未来商业的价格增长·专题 39 ·的因素进行预测和分析，以提供一个商业价格的潜在提升空间因素分类 影响内容 商业提升价值 综合参考程度1.社区趋于成熟 带来稳定的消费客群的支撑 高2.科学的业态组合 业态组合拉动性，形成有效的聚集效应 中3 合理的商铺设计 结合经营者需求的产品设计，青睐度高 中内在因素4.商业特色化营造 独体商业号召力、标志性提升 高外在因素 1.城市生活需求提升 强调商业的城市经济消费支撑 高2.东新区（区域）规划 区域结构完善，区域价值、人口数量提升 低3.政府步行街规划 本案西侧地块边界具备一定商业凝聚效果 低备注： 综合参考程度的衡量标准：主要考虑影响因素，结合本案商业的销售阶段，未来实现程度的高低（主要包括：时间的契合度、影响程度以及商业参考借鉴度）综上所述，本案商业定价，在考虑时点价格的参考条件下，同时需要考虑内在、外在因素的不可预测的变化和发展对本案商业，所产生的价值提升，结合销售阶段的商业环境，最终确定本案商业未来的销售价格。