郑州低密度住宅调研报告.ppt

低低 密密 度度 市市 场场 调调 研研分分析析报报告告郑州低密度产品分布格局郑州低密度产品分布格局郑州低密度物业目前呈围合式分布于郑州市近郊区，北区因开发较早，已形成高端低密度物业的区域形象,西区以其自然资源为主倡导旅游地产，南区目前由于政府政策支持,发展潜力较大，且入市项目较为集中，竞争激烈分布格局郑州北区郑州北区是高端低密度物业聚集区，物业集中分布于连霍高速以北花园路两侧及大河路一带，区域在售项目皆为低密度，其中果岭山水、大河龙城多已入住，天伦庄园、森林湖等项目在区域内高端形象已经奠定，是郑州低密度客户最为青睐的区域新郑龙湖区新郑龙湖区以优良的自然环境和交通条件为依托，近两年由于政府政策性支持，高端低密度项目逐渐增多，且品质不断提升目前区域新入市项目居多，市场竞争较大郑东新区郑东新区区域较为高端，低密度楼盘稀缺，联盟新城、绿城百合等项目都已形成有价无市的局面随着郑汴新区的发展，中牟中牟低密度物业也开始涌现郑州市场，根据政府规划，区域未来发展前景广阔、升值潜力较大，但目前区域低密度物业档次尚落后于其他区域已售项目在售项目未售项目图例：图例：甲六院盈家水岸清华.忆江南左岸长醍林溪湾大河龙城思念.果岭山水普罗旺世怡丰.森林湖联盟新城清华.大溪地正商.红河谷龙泊圣地原生墅建业.森林半岛绿地.老街中凯.铂宫居易.五云山天伦庄园 兴龙湾新景致 国瑞城龙泊圣地林溪湾红河谷兴龙湾新景致居易国际城国瑞城724亩100万平米650亩50万平米400亩40万平米650亩30万平米3000亩65万平米524亩50万平米1190亩144万平米分布格局目前龙湖片区高端低密度物业竞争日趋激烈，预计2011年共有7个项目在售或预推售，区域竞争进入白热化阶段。

各项目凭自身优点，吸引郑州及郊县客户关注，在国八条政策出台后，大批居住或投资客户将会以龙湖片区作为置业目标项目名称项目名称总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率已推售体量已推售体量已推出已推出套数套数在售均价在售均价备注备注清华清华.忆江南忆江南220052.50.3520万1400小高层4200；洋房6000、联排10000--思念思念.果岭山水果岭山水2810300.1620.6万1887联排14000，洋房7000一期二期已交房入住怡丰怡丰.森林湖森林湖700501.05----洋房6500、联排13000二期剩余房源甲六院甲六院805.9414.78万6020000--林溪湾林溪湾650300.693万121双拼20000，联排15000，洋房6000--清华清华·大溪地大溪地435180.745万310独栋20000，双拼15000.联排10000，洋房4300首期天伦庄园天伦庄园600481.575万274联排15000、叠拼11000、洋房7200剩余1套房源，开盘时间待定龙泊圣地龙泊圣地3000420.5740万2264联排8000双拼15000；洋房售罄，剩余联排、双拼合计合计12075427--181万万12360--在售市场在售市场————不完全统计，当前郑州市区及周边辖区内在售低密度物业总体量不完全统计，当前郑州市区及周边辖区内在售低密度物业总体量超过超过400400㎡㎡，目前已推出，目前已推出180180万㎡万㎡，加之目前即将入市项目，未来两三年内尚有，加之目前即将入市项目，未来两三年内尚有至少至少500500万㎡万㎡的体量有待推出。

的体量有待推出竞争市场2010年低密度重点项目推售价格及预推售时间年低密度重点项目推售价格及预推售时间项目名称项目名称推售时间推售时间多层价格多层价格别墅价格别墅价格备注备注怡丰森林湖9.26500元/㎡1.3万元/㎡全年开盘两次(剩余少量房源)预推售2栋精装小高层（均价8000）林溪湾10.236500元-10000元/㎡1.5-2万元/㎡10.23首次开盘，现剩余少量房源 预计11年3月开盘天伦庄园11.26800-7200 元/㎡1.1-1.6万元/㎡11.2日首次开盘（剩余1套房源，无推售计划）清华·忆江南--400016000现推售多层、高层、联排别墅清华大溪地11.74500元/㎡0.9-1.6万元/㎡11.7日首次开盘，预推售高层，无推售计划 根据对近期低密度物业的开盘情况来看，各项目别墅类产品均价均在根据对近期低密度物业的开盘情况来看，各项目别墅类产品均价均在1 1万以上，双拼类型别万以上，双拼类型别墅最高达到墅最高达到2 2万；洋房类产品均价稳定在万；洋房类产品均价稳定在65006500元左右竞争市场竞争市场即将推售市场即将推售市场————集中在新郑龙湖区和其他郊区集中在新郑龙湖区和其他郊区的低密度项目的低密度项目，，容积率容积率普遍高于在售项目普遍高于在售项目，，未来未来三年三年供应总体量达到供应总体量达到240万㎡万㎡以上，以上，2011年年将提供将提供45万㎡万㎡以上以上的供应量的供应量。

项目名称项目名称总占地面积总占地面积(亩）亩）总建面积总建面积（万㎡）（万㎡）容积率容积率即将入市体即将入市体量（万㎡）量（万㎡）总户数总户数（套）（套）售价售价（元（元/㎡㎡））推出时间推出时间红河谷650501.4920----2011.5兴龙湾524501.45----2011.5暂新景致400401.35----2011.9暂国瑞城国瑞城7247241001002.061515-- ---- --2011.52011.5暂暂合计22982401.3945------启示启示———— 郑州市高端低密度在售项目，占地面积大多在千亩以上，多数项目已成为郑州品质代表，别墅均价根据地段的郑州市高端低密度在售项目，占地面积大多在千亩以上，多数项目已成为郑州品质代表，别墅均价根据地段的不同有一定差距，但整体区间基本都在不同有一定差距，但整体区间基本都在1000010000元元/ /平米以上平米以上20112011年龙湖片区低密度市场竞争激烈，富田年龙湖片区低密度市场竞争激烈，富田··兴龙兴龙湾、新景致、国瑞城等高品质大盘会相继入市开盘湾、新景致、国瑞城等高品质大盘会相继入市开盘项目名称项目名称双气双气地暖地暖新风新风地暖地暖空调空调会所会所商业街商业街休闲休闲广场广场体育体育场馆场馆酒店酒店知名知名学校学校图书图书/艺艺术馆术馆果岭山水★-★-★★★★★★-清华忆江南★---★---★--甲六院-★--★★★★---居易五云山★---★★★----清华大溪地★★--★★★-★--国瑞城----★★★--★-龙泊圣地-----★-----怡丰森林湖----★★★-★--林溪湾----★★★★★★-富田·兴龙湾----★★★-★★-竞争市场目前低密度市场目前低密度市场从住区内部配套发展角度来看，从住区内部配套发展角度来看， 对对基础配套设施的打基础配套设施的打造造较为重视较为重视，，但但对住区对住区文化辅助功能及设施文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。

的引入尚属稀缺 由于国家新政的出台，郑州房地产市场将会面临极大的由于国家新政的出台，郑州房地产市场将会面临极大的挑战，但作为新兴市场的低密度高端项目，由于其不可或缺挑战，但作为新兴市场的低密度高端项目，由于其不可或缺的自身特点及独特的客户群体，将会在的自身特点及独特的客户群体，将会在20112011年房地产市场中年房地产市场中脱颖而出，抢占市场份额脱颖而出，抢占市场份额ü郑州市低密度产品日益稀缺，品质不断提高，价格不断走高ü随着郑州市城市框架不断拉大，市郊区域成为低密度高端物业发展的聚集地高端低密度物业外围扩散正式形成ü目前，郑州市已初步形成了北部黄河湿地高端度假区、西部五云山板块休闲度假区、南部龙湖休闲生活区、东部雁鸣湖休闲生活区等低密度住宅聚集区域，这些区域潜在土地供应量大，将成为未来郑州市低密度发展的主要区域竞争市场郑州低密度产品个案分析郑州低密度产品个案分析个案分析案例案例1 1 林溪湾林溪湾模式：休闲生活主导型模式：休闲生活主导型项目简介：位 置：龙湖镇轩辕路与学府路交汇处 规 模：总占地650亩物业类型：别墅、洋房项目定位：高端低密度住区 资 源：湖、河休闲配套：温泉酒店、高端会所个案分析1月15日新春客户答谢暨世界酒王品鉴之夜一期剩余少量房源，推广频率降低，为后续产品蓄客推广主题：献给福布斯富豪榜上找不到的首富。

人生当有别，一墅见高下像国王一样度假仅属豪门权重的赤金重墅营销推广动态营销推广动态林溪湾户型解析林溪湾户型解析个案分析林溪湾林溪湾为为高端项目高端项目，，双拼双拼面积在面积在190-450190-450㎡㎡区间，区间，联排联排面积在面积在190-210190-210㎡，㎡，洋房洋房面积在面积在7070- -260260㎡㎡之之间优点优点：功能多样性好，空间布局合理，设置有娱乐室、健身房、家庭厅等私家车库直接入户优点优点：入户圆形门厅，下沉式客厅，配备双餐厅功能分区合理，270度观景落地窗，凸显大气优点优点：三卧室，主卧衣帽间较宽敞，主卧独立卫生间干湿分离功能分区合理缺点：缺点：整体开间较窄，卧室不能体现双拼别墅的豪华大气，造成居住功能性较差，双拼别墅双拼别墅项目整体项目整体SWOTSWOT分析分析个案分析优势：对项目细节打造尤为重视，产品打造也彰显高端物业形象，景观设计注重还原西班牙风情对外推广力度较大，整体形象高端，市场认知度较高劣势：现有交通不便，原生态资源不丰富，人为塑造因素较大，配套不丰富，无法满足高端阶层需求分析分析n就交通而言，我项目交通优势较为明显，距市区车行时间仅为就交通而言，我项目交通优势较为明显，距市区车行时间仅为2020分钟；分钟；n就整体户型而言，林溪湾户型较窄，整体舒适度不高，与我项目产品相比不能体现高端项目特点，且赠送面积就整体户型而言，林溪湾户型较窄，整体舒适度不高，与我项目产品相比不能体现高端项目特点，且赠送面积较大，花园为精装花园，在同类产品中仍具有一定优势较大，花园为精装花园，在同类产品中仍具有一定优势n就整体舒适度而言，林溪湾由于重视对景观细节打造，整体舒适度较高。

就整体舒适度而言，林溪湾由于重视对景观细节打造，整体舒适度较高个案分析案例案例2 2 清华大溪地清华大溪地项目简介：位 置：中原区郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米）规 模：总占地3600亩容积率：0.79物业类型：别墅、洋房 、高层项目定位：高端低密度住区 休闲配套：会所、酒店、水上娱乐、电影院、购物中心模式：游闲综合体模式：游闲综合体营销推广动态营销推广动态个案分析现推售洋房3/4房及联排别墅等产品推广主题：每个人心中都有一个大溪地世界在外，我在大溪地认筹优惠：5千抵2万5,2万抵10万付款优惠：一次性3%，按揭1%清华清华··大溪地户型解析大溪地户型解析个案分析四室两厅两卫四室两厅两卫 150150㎡㎡三室两厅两卫三室两厅两卫 130130㎡㎡优点优点：n宽敞客厅，与阳台连体设计，采光通风性较强n厨房与餐厅连体设计，动态分区明显n主卧带阳台及独立卫生间，采光充足，四室私密性较好n卫生间干湿分离缺点：n主卧与次卧相距较近，主人私密性欠佳n四室两厅两卫户型，空间布局一般，部分开间较窄，功能性较差n四室有暗卫出现个案分析项目整体项目整体SWOTSWOT分析分析优势：容积率低，楼间距较大，居住舒适度较高，下沉式庭院面积大。

房屋内铺设地暖管道，可进行集中供暖洋房均为配有电梯自然景观丰富，毗邻5大公园，温泉、配套等设施完善，倡导休闲旅游文化地产劣势：交通不便，位置较远，项目整体感觉与其倡导的地中海风情差距较远洋房产品距高压线较近，对销售造成一定影响且多层洋房没有入户花园，项目整体由市政道路分割，洋房、别墅混杂，无法做到围合，后期不利于物业管理分析分析n就交通而言，清华大溪地距市区较远，出行不便就交通而言，清华大溪地距市区较远，出行不便n就整体户型而言，清华大溪地产品细节处理较差，别墅花园面积较小，产品附加值较低就整体户型而言，清华大溪地产品细节处理较差，别墅花园面积较小，产品附加值较低n项目整体地块分散，不同物业类型混杂，不利于后期物业管理，整体品质感不足项目整体地块分散，不同物业类型混杂，不利于后期物业管理，整体品质感不足n产品配套丰富，拥有地暖、温泉等奢华配套设施，但项目其他配套较少，会所、酒店、及体育运动设施不足产品配套丰富，拥有地暖、温泉等奢华配套设施，但项目其他配套较少，会所、酒店、及体育运动设施不足个案分析案例案例3 3 怡丰怡丰··森林湖森林湖项目简介：位 置：中原区郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米）规 模：总占地700亩容积率：1.05物业类型：别墅、洋房 、高层、小高层项目定位：高端低密度住区 休闲配套：会所、幼儿园、购物街营销推广动态营销推广动态个案分析现推售二期剩余洋房（联排、洋房等存货量较少）预计3月份推出2栋精装小高层，均价8000推广主题：有一种生活叫森林湖阅未来，赢天下付款优惠：一次性九八折，按揭九九折怡丰怡丰··森林湖户型解析森林湖户型解析个案分析优点优点：功能多样性好，空间布局合理，通风采光性好，南北通透，餐厅客厅相连，凸显大气缺点缺点：卫生间没有设计成干湿分离，部分户型面积设计过小，造成居住功能性差。

优点优点：赠送大面积地下室，及双花园，客厅可直接连接半封闭花园；独立卫生间动静分离缺点缺点：空间布局一般，开间较窄洋房复式洋房复式联排别墅C1户型项目整体项目整体SWOTSWOT分析分析个案分析优势：交通便利，地铁2号线直通项目毗邻300亩湖区及黄河湿地公园景观配套资源丰富，产品打造精益化，能充分展现西班牙风情建筑劣势：项目部分产品临近高压线，资源景观较为匮乏，社区配套较少，居住便捷性较低分析分析n就交通而言，怡丰就交通而言，怡丰··森林湖与我项目相差不大，但由于其地铁森林湖与我项目相差不大，但由于其地铁2 2号线直通，优势略明显号线直通，优势略明显n就整体户型而言，怡丰森林湖户型方正，合理，中规中矩，但花园面积及车库面积较小就整体户型而言，怡丰森林湖户型方正，合理，中规中矩，但花园面积及车库面积较小n项目部分产品临近高压线，不利于销售项目部分产品临近高压线，不利于销售即将入市项目分析即将入市项目分析将入市项目国瑞城国瑞城项目概况地址新郑市龙湖镇双湖大道占地面积724亩建筑面积100万㎡容积率2.06配套产品类型洋房、别墅、小高层、高层预期入市时间2011年5月预入市产品洋房、双拼别墅、联排别墅社区配套商业、幼儿园、小学、会所建筑风格新古典主意建筑风格分析分析n入市时间冲突，入市产品冲突，为我项目最大竞争者入市时间冲突，入市产品冲突，为我项目最大竞争者n国瑞城交通优势与我项目相比较好，地铁国瑞城交通优势与我项目相比较好，地铁2 2号线，郑新快速路等开通号线，郑新快速路等开通将全面提升项目自身价值，内部配套完善，商业体量较大将全面提升项目自身价值，内部配套完善，商业体量较大n原生态资源缺乏，项目整体舒适度较低。

原生态资源缺乏，项目整体舒适度较低将入市项目富田富田··兴龙湾兴龙湾项目概况地址新郑市机场路与郑新快速路交汇处向西500米占地面积512亩建筑面积50万㎡容积率1.4配套产品类型洋房、别墅、小高层、高层、公寓预期入市时间2011年8月预入市产品洋房、双拼别墅、联排别墅社区配套小学、幼儿园、会所、商业街建筑风格意大利建筑风格分析分析n虽距市区较远，但理机场较近，机场快速通道及郑新快速路建材提升虽距市区较远，但理机场较近，机场快速通道及郑新快速路建材提升其价值其价值n属于意大利风格建筑，在市场有一定竞争力，与林溪湾龙泊圣地可进属于意大利风格建筑，在市场有一定竞争力，与林溪湾龙泊圣地可进行配套互补行配套互补n原生态资源缺乏，我项目优势较为明显原生态资源缺乏，我项目优势较为明显THE END。