泉州金爵项目总体规划策划定位书-126PPT.pptx

12第一章：宏观市场分析 经济基础 社会消费趋势 城市总体规划第二章：商业市场分析及项目定位 商业街定位及包装策略 金爵大厦功能定位 游艇俱乐部规划定位 二岛项目整体规划及开发经营策略目 录3序项目开发背景及地块分析4 项目一岛有两桥，其中一桥已经完工 项目二岛需要从晋江进入 两岛之间没有固定的交通工具 项目距离市中心距离约20分钟车程地块分析5第一章：宏观部分项目区域背景6宏观部分项目区域背景厦漳泉城市经济圈在目前省城两大中心城市（厦门、泉州）壮大的基础上形成，主要由厦、泉、漳所辖城市和龙岩、莆田的一部分组成，这一区域经济模式为多中心网络式战略定位：泉州作为中国独具特色的历史文化名城和重点侨乡，城市发展的战略定位是，建成现代化工贸旅游港口城市，继续加强纺织、服装、石材等传统的优势产业，加强旅游业7经济的发展为社会消费模式的变化创造了基础条件，泉州成为社会消费变革的领先区域泉州经济快速持续发展，GDP连续保持2位数增长宏观部分经济基础宏观部分经济基础8泉州2006年人均GDP位列全国第三十位9旅游消费住房消费汽车消费健康消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区 文化教育消费宏观部分社会消费发展趋势10从欧美发达国家的社会发展进程来看在人均GDP达到1000美元以上时，通常会出现排浪式的旅游消费热潮。

GDP临界点分析旅游消费旅游消费住房消费汽车消费健康消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区文化教育消费宏观部分社会消费发展趋势11厦漳泉城市经济圈旅游者出游次数和平均消费分析消费者年均旅游次数：6次及以下为主外出旅游花费：3001200元为主一年内多次旅游开始普及多以短途旅游为主旅游消费旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势12厦漳泉城市经济圈旅游者出游目的和目的地分析休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景本地块具有良好的自然景观，具备了成为一个具有吸引力的旅游目的地的条件旅游地首选：优美的自然风景旅游消费旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势13厦漳泉城市经济圈旅游消费者特征分析出游方式：散客为主，团体客人比例有所上升团体客人比例从2000年的10.4%上升为2001年的12.1%职业状况：离退休人员居首位离退休人员所占出游者的比例占第一位，超过了任何一类职业人群年龄特征：中老年人居首位，4564岁的出游者所占比例为38.9%，2544岁的出游者所占比例为36.6%，居第二位。

最主要的消费群体是一个对健康高度关注的群体旅游消费旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势14健康消费支出逐年增长预计未来会步入一个快速增长期旅游消费住房消费汽车消费健康消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势15文化教育消费支出增长迅速已经成为大型地产开发的成熟手段旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势16国家“十五”计划指出：发展经济型轿车，鼓励轿车进入家庭 泉州私车保有量快速增长泉州市城镇居民每百户拥有家用汽车2辆，比全省高出123辆其中市区居民每百户拥有3辆，分别比福州、厦门两市的高出233辆和15辆，居全省首位居民收入水平不断增长2006年，泉州人均GDP 24748元汽车消费市场快速增长改变传统的城市时空观，为郊区化创造基础旅游消费住房消费汽车消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势17n此阶段住宅业大都为了解决居民住房困难，注重数量型发展n在这种背景下建造的住房，只解决无房可住的问题，大部份是档次低、单位面积小的鸟笼式住宅。

n主要集中发展城市建设旅游消费住房消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势18n该阶段是一个相当长的历史过程，发达国家大致经历20年左右；n在此阶段，消费者需要量急剧上升，同时比较注重物业品质；n泉州整体已经进入该发展阶段n郊区化现象开始出现，并迅速发展旅游消费住房消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势19n泉州将在20152020年前后将进入住宅发展第三阶段；n居民对居住质量的要求越来越高，追求居住功能、服务及环境舒适、优雅的倾向增强n郊区化现象形成旅游消费住房消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势20宏观部分城市发展规划经济发展目标:到2010年，基本实现全面建设小康社会在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，规划区地区生产总值达到2600亿元，人均生产总值达到5900美元城市性质:国家历史文化名城，国际消费品制造业名城，海峡西岸的现代化工贸、港口、旅游城市人口规模:至2010年规划范围内总人口577万左右，其中城镇人口360万左右；至2020年总人口650万左右，其中城镇人口490万左右。

用地规模:远期规模为规划期内城市建设用地583.68平方公里，人均城市建设用地119.1平方米远景发展规模按城市人口680万人控制，城市建设用地约680平方公里空间布局：“一湾两翼三带” 一湾：整合强化的核心 ，构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主 两翼：面向区域的支点 环湄洲湾南岸地区的构成主体以惠安、泉港为主其发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地作为城市新的经济增长极和未来对接湄洲湾的战略前沿地区 环围头湾地区的构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团其发展定位为泉州现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区 三带：支撑带动的纽带 战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体战略预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间 战略辐射带：利用泉三高速公路以及规划确定的其他快速路与主干路，形成面向内陆山区的辐射带动发展带未来随着海西中心城市的发展，可以进一步发挥泉州对三明等西部山区，乃至内陆省、市、地区的支撑带动作用 21宏观部分城市发展规划22第二章、商业市场分析及项目定位23商业街定位及包装策略“四纵四横”的商业动脉。

四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街西街，九一街庄府巷，津淮街涂门街新门街，义全街泉秀街又逐渐形成一些特色商业街如中山路旅游购物街，义全街化工用品一条街，津淮街床上用品一条街，状元街酒吧街等特色商业街24商业街定位及包装策略 泉州商业特征25商业街定位及包装策略 泉州商业特征主要商业街中山路中山路位于泉州市区中心地段，路长约3公里，路面宽12米，其建筑风格糅合了南洋和闽南传统特色的柱廊式骑楼中山路是泉州主要商业街和繁华街道，为闽南地区的一大特色街道，是泉州的标志性建筑群之一旧时人们戏称泉州“东西两座塔，南北一条街”，“南北一条街”指的是中山路，足见中山路在泉州的地位26商业街定位及包装策略 泉州商业特征主要商业街涂门街涂门街地处中山路中段，西接新门街，东接温陵路，是集购物、宗教、餐饮于一体的繁华商业街区1995年，涂门街第二次拓宽，1997年基本完成，形成现在这条既有地方特色、又具现代气派的新街区涂门街路段最引人注目的是全国重点文物保护单位清净寺及市区著名的庙宇通淮关岳庙，亦是我省唯一的一条“购物放心一条街”27商业街定位及包装策略 泉州商业特征主要商业街打锡街它是泉州城内极为繁华的一条街道，东起九一路口，西至中山中路，全长380米。

在20世初，这里只是古城的一条小巷，因为曾经集中了城内专门制作和销售锡器的作坊、店号，因此称为打锡巷街道由8米拓宽至18米后，又对两侧民房进行改造至此，打锡巷正式更名为打锡街28商业街定位及包装策略 泉州商业特征主要商业街新门街南唐保大中“晋江王”留从效筑罗城时，增筑临漳门，百姓俗呼为“新门”，而从新门向东行至中山路，故称为新门街它是东西街以南，市中心区一条主要东西走向的第二道横街29商业街定位及包装策略 泉州商业特征主要商业街东街东街在100年前是泉州的政治中心、交通要道和历史文化街区，民国期间一度改称中华东路该街全长986米，原为土路面，1996年全线拓展改造，路面扩宽24米，大道两侧新建立面为富有闽南侨乡建筑风格与特色的骑楼式房屋30商业街定位及包装策略 泉州商业特征泉州特色街状元街状元街位于鲤城区东街后街，是条步行街，西起中山路，东至南俊路，全长483米建有泉州特色的牌坊，街内有元妙观、清白源井等重要文物景点改造后的状元街保留了泉州的传统民居建筑特色，通过红砖白瓦石料的对比和独特多样的建筑小品，构造了一个具有浓厚文化色彩的古街道空间环境31商业街定位及包装策略 泉州商业特征泉州特色街后城旅游文化街后城是泉州老城区的中心，位于涂门街与九一街之间，北侧有保留较完好的古民居，东接侨乡小商品街，西连百源路，南与著名旅游文化景点清净寺、关帝庙连成一片，建筑风格独特，有浓厚的闽南特色，是旅游、商贸、居家的好地方。

后城旅游文化街集文化景观、旅游服务、专业市场为一体，以民间传统产品为主要特色的工艺美术旅游商品专业市场，兼具展览、接待和其他旅游服务功能32商业街定位及包装策略 泉州商业特征泉州特色街泉州美食街泉州美食街，共有店面190多个，经营者140多户，荟萃泉州各县、市和外地美食小吃，如泉州的肉粽、面线糊、海蛎煎，南安洪濑的贻庆鸡爪、官桥的狗肉和豆腐干、晋江安海的土笋冻、永春的石鼓白鸭、德化的苦莱汤外地美食小吃则有台湾的姜母鸭、新加坡的骨茶汤、云南的过桥米线、广州的煲仔粥、福州的佛跳墙、闽西的沙县小吃、厦门的沙茶面泉州美食街真是美味尽在其中，让人流连忘返33商业街定位及包装策略 泉州商业特征p泉州的商业很发达，但泉州的商业地产刚刚启动p底层商铺，楼上住宅，传统的商住开发形式成为泉州开发企业最普遍的一个开发模式p多数是同样简单的房地产开发模式，能给泉州商业注入新鲜活力，带动商圈发展的大型百货商场却迟迟未出现，目前市区商业的繁荣，包括新华都、大洋百货的进驻，都是市场自发的行为1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体2、周边交通流畅，私车交通方便3、物业品质形象较高，与业态形象相合4、有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。

5、临街面较长，能形成“街”的气候6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点7、“龙泊湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享商业街定位及包装策略 SWOT分析优势1、体量明显偏大2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清3、营运问题两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，但是，实际营运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度4、招商的压力5、经营管理的矛盾如此大的商业街可能需要一个比较好的经营管理商来管理，这是本案必须要考虑的商业街定位及包装策略 SWOT分析劣势1、股票市场一直高涨，投资不动产成为多余资金的重要选择；2、市政府各职能部门相继迁往项目附近；3、大型新社区正在形成；4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可；5、区域市场商业盘投放的量少，一定程度上缩小了客户的选择范围；6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式商业街定位及包装策略 SWOT分析机会1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望；2、一般住户都有两套以上住房，小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑；3、购。