江苏泰州某地块项目营销推广提案.pdf

永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目 营销推广提案营销推广提案营销推广提案营销推广提案 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2 2 2 2 2 2 2 2 8 8 8 8 8 8 8 8 在进行推广之前 我们共同面对 许许多多项目实际营销中出现的问 题 这些问题如何一一去解决 我们用20个问号列出我们所 遇到的主要问题 并在这里提供 具体的解决之策与解决之道 以正立 以奇胜 只有找准问题 才能 解决问题 前言 前言 前言 前言 我们遇到的问题 我们的解决之道 永兴花园项目营销推广 永兴花园项目营销推广20202020问 问 市场竞争问题 产品定位问题 目标客群问题 营销策略问题 广告推广问题 媒介策略问题 销售组织问题 资金回笼问题 第第第第1 1 1 1 1 1 1 1问 我们的产品特性是什么 问 我们的产品特性是什么 问 我们的产品特性是什么 问 我们的产品特性是什么 产品特征分析产品特征分析产品特征分析产品特征分析 3 2户均人口 人 户 1408居住人口 人 210 户 B区 230 户 A区 居住户 数 0 3615商业建筑面积 万 B区 1 495商业建筑面积 万 A区 其中 1 8565商业建筑面积 万 1 5033小高层住宅 万 1 3450多层住宅 万 B区 2 5623小高层住宅 万 0 5013多层住宅 万 A区 其中 5 9119住宅建筑面积 不含地下面积 万 1 42基底建筑面积 万 8 5376总建筑面积 万 1 66公共绿地 万 1 4954 B 区 不含菜市场 2 2282商业 住宅 A 区住宅用地 万 3 7836居住小区用地 万 2个 配电房 64 机动车 辆 B区 67机动车 辆 A区 地上停车 位 50机动车 辆 B区 137机动车 辆 A区 地下停车 位 0 1158 非机动车 0 1719机动车 B区 0 1120 非机动车 0 4853机动车 A区 其中 0 7692 万 地下车库 面积 37 30 绿地率 37 53 建筑密度 1 95容积率 表表表表1 1 1 1 1 1 1 1 产品经济技术指标 产品经济技术指标 产品经济技术指标 产品经济技术指标 产品统计分析产品统计分析产品统计分析产品统计分析 一 住宅一 住宅 1 1 1 1 朝向及采光通风等 朝向及采光通风等 住宅朝向结合地形与环境南北向布置 依地形而建 空间通透 采光通风良好 2 2 2 2 形态及主力户型配比 形态及主力户型配比 以多层与小高层为主 一梯二户 套型主要为三房 二厅及二房二厅一卫 3 3 3 3 户型面积区间 户型面积区间 三房二厅二卫110 130平米 二房二厅一卫80 100平 米 五房二厅二卫150平米左右 4 4 4 4 户型特点 户型特点 明厅 明卧 明厨 明卫 设有景观阳台和北向服务台 顶层 跃层设置有露台 卧室低窗大玻璃窗 起居室至阳台为落地玻璃门 采光通风效果 好 具有优美通透的景观视野 5 5 5 5 建筑立面 材质材料等 建筑立面 材质材料等 经典三段式立面设计 色彩淡雅和谐 清新明 快 风格现代 简洁大方 讲究线条感和整体通透轻巧 外墙空调机位隐蔽式处 理 确保美观 6 6 6 6 楼间距 楼间距 45 50米 二 商业 二 商业 沿街底层商业用房两至三层 进深13 15米 外立面造型现代 美 观 塑造城市商业景观 1 1 1 1 1 1 1 1 规模不大 规模不大 规模不大 规模不大 2 2 2 2 2 2 2 2 品质中等 品质中等 品质中等 品质中等 3 3 3 3 3 3 3 3 户型适中 户型适中 户型适中 户型适中 4 4 4 4 4 4 4 4 产品本身无突出亮点 产品本身无突出亮点 产品本身无突出亮点 产品本身无突出亮点 炒作空间有限炒作空间有限炒作空间有限炒作空间有限 舒适为主舒适为主舒适为主舒适为主 价值提升空间有限价值提升空间有限价值提升空间有限价值提升空间有限 难以形成有效推广力度 难以形成有效推广力度 难以形成有效推广力度 难以形成有效推广力度 产品特征总结产品特征总结产品特征总结产品特征总结 第第第第2 2 2 2 2 2 2 2问问问问 我们的地段在哪里 区域环境怎样 我们的地段在哪里 区域环境怎样 我们的地段在哪里 区域环境怎样 我们的地段在哪里 区域环境怎样 项目地块区位图项目地块区位图 第第第第3 3 3 3 3 3 3 3问问问问 谁将会成为我们的竞争对手 谁将会成为我们的竞争对手 谁将会成为我们的竞争对手 谁将会成为我们的竞争对手 市场竞争分析市场竞争分析 小高层3100元 苏源集团凤凰西路苏源花园苏源花园苏源花园苏源花园 2400 2600元 多 层 60 70万 幢 联 排墅 150 200万 幢 独栋别墅 占地约303亩复兴置业 泰高路与永 定路交叉口 西湖翠苑西湖翠苑西湖翠苑西湖翠苑 2850元 起价 剩余13 层以上 均价3300 3600元 共2幢高层基泰恒业 海陵南路西 侧 景泰园景泰园景泰园景泰园 双联别墅236 138 万 联排206 80万 二期多层2670元 三 期没开盘 估计2800元 总占地106亩 总建筑面 积71831 容积率 1 02 绿化率36 华盛置业 江洲南路与 汤家河交叉 口 泰河名府 4500 6000元 70万以上 联体墅 110万以上 独栋墅 约200亩 共228幢别墅 分四期开发 梵提诺置业 江洲南路东 侧 泰墅园 小高层3200元 左右 已去化60 70 总建筑面积30万 25栋 独栋别墅 5栋双拼别 墅 11栋联排别墅 6栋 叠加别墅 71栋多层住 宅 4栋小高层组成 可 容纳居民人口6000多人 盛和房地产 凤凰大道与 青年路交叉 口 盛和花园盛和花园盛和花园盛和花园 均价及销售状况均价及销售状况楼盘规模楼盘规模开发商开发商项目地址项目地址项目名称项目名称 表表2 2 2 2 目前该板块在售楼盘项目 黄色块为主要在售竞争项目 目前该板块在售楼盘项目 黄色块为主要在售竞争项目 1 1 1 1 1 1 1 1 市场竞争环境分析 市场竞争环境分析 市场竞争环境分析 市场竞争环境分析 从整体上来看 由于城南板块开发的日趋成熟 区域内销售的楼盘除个别拆迁安置房外在泰州市都 属于中 高档楼盘 大部分为别墅项目 剩余在售 普通住宅项目中 苏源花园 盛和花园为小高层 景泰苑为高层 在售多层项目较为稀缺 盛和花园 景泰园 2 2 2 2 2 2 2 2 区域个案分析 区域个案分析 区域个案分析 区域个案分析 盛和花园 盛和花园 盛和花园 盛和花园 该项目营销手法主要突出环境优势与大盘开发 理念 把小区内部品质与舒适的居住环境优势开吸引购房者的兴 趣 小区内部规划注重结合配套 以生态休闲为重点 规划有 20000平方米生态景观水系 泰州新区CLD首席地段 滨水豪华 全功能休闲会所 小区目前已现房入住 剩余部分小高层 沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住 剩余部分小高层 沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住 剩余部分小高层 沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住 剩余部分小高层 沿永兴路底层商铺 80008000800080008000800080008000元 元 元 元 景泰园 景泰园 景泰园 景泰园 该项目是开发区内目前在售的唯一的高层项目 项目从产品的本质出发从开发区大环境 空间 功能化的角度阐 述产品的超前性 演绎未来趋势倡导一步到位儿孙无忧的新生活 模式 吸引购房者的注意 高层住宅 高层住宅 高层住宅 高层住宅 33003300330033003300330033003300 40004000400040004000400040004000 沿永兴路商铺 沿永兴路商铺 沿永兴路商铺 沿永兴路商铺 100100100100100100100100 以上 租金 以上 租金以上 租金以上 租金 1 1 1 1 1 1 1 1 元 元 元 元 天 售价天 售价天 售价天 售价55005500550055005500550055005500元 元 元 元 沿海陵南路商铺 沿海陵南路商铺 沿海陵南路商铺 沿海陵南路商铺 100100100100100100100100 以上 售价 以上 售价以上 售价以上 售价 60006000600060006000600060006000元 元 元 元 东方名门 东方名门 东方名门 东方名门 纯多层项目 规模为占地52800 总建筑面 积为6万多 产品形态为多层住宅 面积以80 90平方米为主 目前已启动销售 均价3000元 是目前市区在售的唯一大规 模多层项目 3 3 3 3 3 3 3 3 市场竞争态势总结 市场竞争态势总结 市场竞争态势总结 市场竞争态势总结 新城区版块在售普通住宅项目不多 但近期内周 边地块开发量及上市量较大 竞争前景不容乐观 建 议项目尽量上市 抢占市场先机 新城区乃至整个城区多层住宅极为稀缺 目前项目所在新城区版块住宅销售均价约为3200 元 M2左右 项目所处周边地块为行政中心和文化中心 发展 前景看好 项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析 第第第第4 4 4 4 4 4 4 4问 问 问 问 如何挖掘我们的产品价值 如何挖掘我们的产品价值 如何挖掘我们的产品价值 如何挖掘我们的产品价值 行政中心 市政配套优越 市区高端商务 办公写字楼均集 中在此区域内 如移动大厦 中国联通等 莲花学校 初中 部 实验学校 外国语学校等校区离本案不远 人民公园 人民广场 文化中心 四星级酒店 休闲气质 稀缺多层住宅 城市中轴干道鼓楼南路直通市中心 交通便捷 高品质 低价位 性价比高 人民广场 文化中心 休闲气质 次干道鼓楼 南路 交通 便捷 高性价比 稀缺多层 行政中心 市政配套 我们的优势我们的优势 1 1 1 1 1 1 1 1 我们的优势在哪里 我们的优势在哪里 我们的优势在哪里 我们的优势在哪里 东南面除了农居点外 比较空旷 缺乏生活配套 地块狭长 社区规模有限 内部配套基本没有 项目东边已入住的永兴花园为拆迁安居房 品质形象欠佳 产品本身缺乏亮点支撑 2 2 2 2 2 2 2 2 我们的劣势在哪里 我们的劣势在哪里 我们的劣势在哪里 我们的劣势在哪里 3 3 3 3 3 3 3 3 我们的机会点有哪些 我们的机会点有哪些 我们的机会点有哪些 我们的机会点有哪些 行政中心版块配套日渐成熟 地块价值逐渐被 认同 做为行政中心 政府未来在该版块的引资招商 力度将逐步加强 未来配套进一步成熟 周边盛和花园等大型住宅项目入住 带动版块 人气 4 4 4 4 4 4 4 4 我们的威胁有哪些 我们的威胁有哪些 我们的威胁有哪些 我们的威胁有哪些 周边包括整个市区如盛塘花苑 东方名门 苏源花园 西湖翠苑等 竞争项目入市量较大 未来市场竞争态势不容乐观 第 第 第 第 5 5 5 5 5 5 5 5 问问问问 怎怎怎怎 样样样样 给给给给 项项项项 目目目目 一一一一 个个个个 精精精精 准准准准 的的的的 定定定定 位位位位 产产 品品 定定 位位 定位支撑 定位支撑 1 泰州新城热点版块 2 行政中心 文化中心 舒适型居家 3 紧邻占地200亩的人民广场 4 高配套 低价位 性价比高 5 泰州整体生活习惯讲究慢节奏 注重休 闲 舒适品味 1 1 1 1 1 1 1 1 市场形象定位 市场形象定位 市场形象定位 市场形象定位 行政中心舒适型景观住宅行政中心舒适型景观住宅 2 2 2 2 2 2 2 2 产品核心价值定位 产品核心价值定位 产品核心价值定位 产品核心价值定位 地段价值 地段价值 行政中心版块行政中心版块 景观价值 景观价值 广场 公园 宽阔楼间距广场 公园 宽阔楼间距 休闲价值 休闲价值 文化中心版块文化中心版块 产品价值 产品价值 高性价比 稀缺多层高性价比 稀缺多层 第第第第6 6 6 。