写字楼居上乐和城项目招商方案.doc

[柳州市祥鸿房地产经纪有限公司][柳石路69-2号] 简介：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司-2009年成立；打造一个中高端地产服务平台，不懈提升内部运营管理、专业化服务水平，为广大客户提供专业、诚信、便捷、完善的地产行为全程服务；为房地产事业打造阳光服务的知名品牌我司目前涉及的地产业务包括地产销售代理、商业地产招商运营、专业权证、地产金融服务等通过诚信踏实的努力及自我积累不断创新，成立了祥鸿装饰公司，涉足并实现大型水产养殖业、休闲娱乐山庄；我们尊重趋势，主动应对和发现大环境下的新产物、新模式，致力于发现价值并创造价值！ [居上乐和城项目招商方案]14 / 14文档可自由编辑打印目 录一、 项目概述二、 柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析三、 周边写字楼物业租赁概况四、 项目SOTW五、 租赁价格策略建议六、招商工作准备及阶级划分附：我司商家资源展示（部分）一、项目概述： 五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。

项目为一栋42层的高层建筑，10万余㎡超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性 项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商务大厦的高贵与典雅气质项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析窗体顶端近年来，柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场，让开发商对写字楼项目的开发望而止步；目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间，然而即使考虑到这些因素，中长期的动态供求不平衡仍将持续这种情况在柳州市尤为明显，预计在未来四到五年总存量将成双倍或多倍的增长，可随着总存量的增加空置也将快速增加，同时租金也将缺乏上涨动力。

展望未来，供应中有很大一部分位于新兴地块，如高新开发区及柳东新区；争夺租户之间的竞争也必然将进一步加剧毫无疑问，开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来应对这种情况；写字楼租赁需求大多都是来自于轻资产产业，尤其来自电子、信息科技和金融公司、物流商贸、专业服务的需求；窗体底端据不完全统计，目前柳州市投入使用的新旧写字楼多达20处，但出租情况各不相同老城区多为满租状态，新区参差不齐；例如老城区华侨大厦写字楼一户难求，城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态柳北区三中路上的凯凌大厦、文轩大厦等写字楼位于电脑城旁，依托IT聚集地的优势，出租率也可达90%以上此外，作为新兴城市发展中心的河东片，多个写字楼新项目集中涌出，如九州国际、嘉逸国际财富中心等，其中不乏一些发展成熟，租用时间较长的写字楼分布周边，整个区域内，写字楼暂时处于供大于求的状态受供应量较大影响，虽然区域商业发展迅速，但各写字楼的出租率却有高有低例如，位于文昌路的金册大厦出租率可达85%以上，不足百米外的阳光100城市广场写字楼由于体量较大，出租率并不算高 与此同时，柳州市写字楼因地段不同，用途有很大差别。

其中，城中区作为柳州老商业中心，商业与服务业兴盛，片区内写字楼租用也呈现多样化趋势，各种服装销售、美容美体、时尚摄影、家教培训等小店分布其中而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处柳州最大的IT产品集中区，写字楼租户多为电子产品公司相较而言，商圈并未成熟的河东片区，则多以大型服务公司和政府机构整层租赁为主 城中区内瑞泰大厦、时代商厦、华侨大厦单间写字楼租金均价为38元/平方米而与城中区较低的租金不同的是，河东片内，以阳光100城市广场，均价50元/平方米的租金，较城中区单间写字楼月租金高了近10元/平方米由此可见，虽然城中区写字楼一户难求，但租金却普遍低于空置率较高的河东片由于地段因素影响，写字楼供需关系和租金价格出现了偏离三、项目周边写字楼物业租赁概况项目面市单价实际成交单价年递增物业管理费电费水费阳光100写字楼60-65元/㎡50-55元/㎡第3年起年均递增5%2元/㎡1.3元/度3元/立方东郡60-65元/㎡50-55元/㎡第3年起年均递增5%2元/㎡1.3元/度3元/立方嘉逸大厦59元/㎡50-55元/㎡第3年起年均递增5%2元/㎡1.3元/度3元/立方盛丰国际55元/㎡45-50元/㎡第3年起年均递增5%2元/㎡1.3元/度3元/立方居上V855元/㎡45-50元/㎡第3年起年均递增5%2元/㎡1.3元/度3元/立方四、本项目SOTW分析l 项目优势： A/地理优势：项目位于河东CBD中央商业区核心区位，是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段。

B/物业优势：项目是本市为数不多的超高层商业综合体，外立面形象高端大气，硬件配套齐全且高标准 C/产品优势：办公区户型方正实用，物业层高适中，窗外观景效果俱佳 D/交通优势：项目临东环大道及文昌路，车行出入方便快捷 E/商业优势：项目作为商业综合体，汇集购物中心、美食广场、星级酒店于一身，强有力的提升了物业档次l 项目劣势：A/产品缺陷：受限于核心筒及电梯位置的规划，单间物业面积被划分为约150平方米，故拔高了租金总价，无形中阻碍了承租能力稍弱的中小企业进驻l 项目机会：A/柳州超高层商业综合体为数不多，其高端大气上档次的硬件配套，对注重办公形象的企业具有一定的吸引力B/项目多数物业为自持，故租金单价不受销售价格因素的影响，可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商l 项目威胁：A/市场竞争：全市同类项目竞争激烈，万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商，为抢夺有限的商务办公资源，价格战不可避免小结：本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显，因此租金单价理应与阳光100持平，但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利因素的影响，我司建议，本项目可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商工作，以高端大气的硬件配套优势+灵活优惠的免租期政策，双管齐下吸引商家进场。

五、租赁价格策略建议出租物业面市单价实际成交单价装修免租期年递增物业管理费装修免租优惠政策写字楼专区60-65元/㎡50-55元/㎡3个月第3年起年均递增5%2元/㎡6个月星级酒店30-35元/㎡25-30元/㎡4个月第3年起每两年递增5%2元/㎡6个月负一层6000㎡（美食广场）80-90元/㎡70-80元/㎡3个月第3年起年均递增5%2元/㎡6个月六、招商准备及阶级划分1、阶段划分：招商筹备、全面招商、广告推广、完成招商2、招商目标：每3个月完成招商5000平方米2、招商方式：登门拜访招商、联系招商、现场接洽、媒介推广、产品发布会等；3、目标客户：本市中小企业、区内龙头商户、特色餐饮业、星级酒店、高端休闲娱乐业等4、招商工作流程：第一阶段：招商的准备工作阶段（包括物料准备，人员培训准备，办公场地准备，招商合同文书的准备）第二阶段：招商工作的开展阶段，此阶段将通过公司本身资源的筛选，商户的拜访，广告投放宣传逐步锁定，目标商户，完成原有商户及准入商户的摸底、过滤、落位工作第三阶段：完成准入落位商户的跟踪、洽谈工作第四阶段：完成落位商户的签约及招商场地的交付工作※周期性：本项目招商体量巨大，从招商工作开始到结束保守估计需要在12个月左右。

5、广告推广渠道及策略：针对项目的经营特点以及市场客户群体的消费特点、认知特点，建议本项目在广告推广中，综合利用报纸广告、网络广告、户外广告、、上门拜访等宣传渠道，以户外广告和报纸广告为主、其它广告为辅的宣传形式，采用“广告宣传+市场促销”的形式，展开迅猛的市场宣传攻势，迅速打开市场知名度，强势占领市场户外广告：户外广告牌具有形象直观、引导性强、宣传时效性长等特点，可以更好的扩大宣传影响面、加深市场对本项目的印象、引导消费客流，建议本项目可利用户外广告牌的这些宣传特点报纸广告：报纸是目前是重要传媒渠道之一，建议项目采取硬性广告为主的方式，在柳州主力媒体《南国今报》、《柳州晚报》投放广告，招商促销政策l 相关招商资料准备：1、招商手册、招商说明书2、布局平面图3、租赁合同4、招商流程表5、招商文案 ※允许一定范围内的改变房屋布局，经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术范围的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动，以最大限度满足经营户的需要附：山上人家土菜馆老湘村正宗土菜馆原本土菜馆天江宴唯伊土菜馆桂篮子土菜馆以下为我司积累的部分商家资源（约2000多个），此外还积累有全市中小企业法人代表通讯名单约20万个阳光绿岛许留山餐吧和久寿司四海一家蜀山烤鱼蓉李记成都小吃万岁寿司外婆家百度烤肉创意美甲黛芙妮尔芬芳园大酒楼谢家烧鹅天元网络公司培元教育博学教育天科教育养生SPA必胜客KTVKTV安利公司好特KTV量贩金沙娱乐纤百魅美甲会所 禾太朗寿司美丽田园禾绿寿司老成都汉拿山涡记甜品宝格丽亚洲土地儿童摄影 蔓黛妮美容美发丽质天成减龄会所约定时尚宾馆阿瓦山寨星朵灵咖啡美容养生美发美容漓江村宏牛牛杂金之键泰国餐厅星巴克德克士易乐宝披萨爱素坊莉薇国际 美容养生秋田和食 日式料理半闲居绿茶中餐厅时尚餐厅 仙人掌 按摩休闲粤菜坊索菲雅 新派婚纱下火堂千势寿司　完美设计（美发）金燕庄喜多咖啡一茶一坐零度空间四季北方菜嘿客餐厅57°湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悦川菜生龍清汤腩　蓝莎美容养生会所中华茶楼绿茵阁西餐香港生龙茶餐厅四川蓉李记城市便捷酒店满记甜品俏面亚泰风兰纳海底捞火锅好伦哥自助餐金燕庄喜多咖啡一茶一坐零度空间四季北方菜嘿客餐厅57°湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悦川菜生龍清汤腩鱼上烤鱼 烤渔大渔铁板烧非非想国际发型菲越星马泰酌味涮火锅铁板烧甜品，奶茶做早茶炎黄私房菜禾绿寿司大兴壮牛屈臣氏咖啡陪你禾太郎湘约会。