娄底市众一桂府南区一期营销推售建议 46P.ppt

众一桂府南区一期营销推售建议中驰地产/技术服务中心Chapter 1年任务目标分解年任务目标分解目标分解目标分解众一桂府北区各物业销售状况众一桂府北区各物业销售状况(2011年年1.1--5.5)产品类别产品类别销售面积（㎡）销售面积（㎡）销售套数销售套数销售总金额（元）销售总金额（元）平均成交单价（元平均成交单价（元/ /㎡㎡））1-41-4号栋小高层号栋小高层1429.031245793593204.52 果岭阳光（果岭阳光（12-1512-15号栋）号栋）13226.15108442312873344.23叠加叠加1481.42764586064359.74联排联排2215.287104625684722.91双拼双拼0000.00 水系独栋水系独栋492.19139000007923.77 山顶独栋山顶独栋0000.00 商业商业76.742143762618733.72 车库车库76.6222681703500.00 合计合计20454.2314577358000　2011年年1月月-5月月5日众一桂府北区各物业销售总金额约日众一桂府北区各物业销售总金额约7100万元，与万元，与3亿目标计划亿目标计划相差约相差约2.3亿左右亿左右众一桂府北区截止众一桂府北区截止5月月5号剩余产品销售预计号剩余产品销售预计其他类其他类剩余面积剩余面积剩余套数剩余套数暂按目前成交均价暂按目前成交均价统计（元统计（元/ /㎡㎡））预计可成交金额预计可成交金额1-41-4号栋小高层号栋小高层530.585（其中4套为众一员工宿舍）3204.52 1700254果岭阳光（果岭阳光（12-1512-15号号栋）栋）7078.29513344.2323671429商业商业684.021518733.72 12814239车库车库128.7533500.00 450625合计合计　3863654838636548目标分解目标分解北区所有剩余产品总销售额约北区所有剩余产品总销售额约1.8亿左右，其中别墅类销售金额占亿左右，其中别墅类销售金额占80%，约，约1.4个亿，所以下半年北区营销重点将是别墅类产品个亿，所以下半年北区营销重点将是别墅类产品别墅类别墅类剩余面积剩余面积剩余套剩余套数数暂按目前成交均价暂按目前成交均价统计（元统计（元/ /㎡㎡））预计可成交金额预计可成交金额叠加叠加243.3914359.741061117联排联排3344.44114722.9115795489双拼双拼9517.32265291.5950361755水系独栋水系独栋1441.3927923.77 11421243山顶独栋山顶独栋8353.6519因未销售，无法得知价格，预计价格780065158470合计合计143798074别墅类产品若全别墅类产品若全部去化，可以完部去化，可以完成销售成销售1.4个亿，个亿，别墅类产品在下别墅类产品在下班年将是重点去班年将是重点去化对象化对象其他类产品剩余总其他类产品剩余总额还有额还有3千千8百万左百万左右，销售压力不大右，销售压力不大201220125 5月月6 6月月7 7月月8 8月月1010月月1111月月1212月月1 1月月9 9月月果岭阳光联排别墅双拼、山体别墅北区剩余车库、商铺南区一期单位目标分解目标分解剩余产品营销计划排布，5-8月中旬联排别墅销售11套， 9月中旬完成双拼、独栋22套，12月消化南区洋房80余套根据（根据（20112011年营销目标）：年营销目标）：1、北区别墅产品（整体）去化85%；其它产品（整体）去化率95%；2、南区11月底-12月初一批单位开盘；我们将剩余产品销售计划做出如下排布：我们将剩余产品销售计划做出如下排布：由于前期已经去化一部分产品，所以别墅类（剩余）产品去化率达只需达由于前期已经去化一部分产品，所以别墅类（剩余）产品去化率达只需达 85%85%，其他类（剩余）产品去化率只需达，其他类（剩余）产品去化率只需达90%90%，，即可完成年度（整体即可完成年度（整体85%85%和和95%95%）去化任务）去化任务同时中驰建议抓住同时中驰建议抓住9 9月份旺季进行一次别墅类集中开盘，将山体、双拼去化，同时为南区一期单位蓄客做准备。

月份旺季进行一次别墅类集中开盘，将山体、双拼去化，同时为南区一期单位蓄客做准备目标51套目标22套目标11套剩余产品营销计划排布剩余产品营销计划排布目标22套目标分解目标分解根据营销计划排布，截至根据营销计划排布，截至10月中旬，北区剩余产品预计可以完成销售月中旬，北区剩余产品预计可以完成销售1.6个亿个亿别墅类别墅类销售套数销售套数暂按目前成交均价统计暂按目前成交均价统计（元（元/ /㎡㎡））预计可成交金额预计可成交金额叠加叠加14324.42 1061117联排联排114704.52 15795489双拼双拼225291.1942807481水系独栋水系独栋27923.77 11421243山顶独栋山顶独栋16因未销售，无法得知价格，预计价格780055380468合计合计126465798其他类其他类销售套数销售套数暂按目前成交均价统计暂按目前成交均价统计（元（元/ /㎡㎡））预计可成交金额预计可成交金额1-41-4号栋小高层号栋小高层13204.52 340050果岭阳光（果岭阳光（12-1512-15号栋）号栋）513344.2321304283商业商业1318733.72 11532815车库车库33500.00 405562合计合计　33582710根据营销计划排布，到根据营销计划排布，到10月月中旬别墅类剩余产品预计可中旬别墅类剩余产品预计可完成销售完成销售1.3亿亿根据营销计划排布，到根据营销计划排布，到10月月中旬其他类剩余产品预计可中旬其他类剩余产品预计可完成销售完成销售0.3亿亿10月中旬北区所有剩余产品月中旬北区所有剩余产品预计完成销售预计完成销售1.6个亿个亿目标分解目标分解根据目前情况总结来，目前已完成销售额7100万，按照年度计划预计10月中旬还可以完成 1.6个亿，也就意味着也就意味着11中旬到次年中旬到次年1月份两个多月时间，需要月份两个多月时间，需要南区完成销售额南区完成销售额7000万左右，方可完成今年年度目标。

万左右，方可完成今年年度目标了解南区了解南区11月中旬月中旬-次年次年1月，必须完成南区销售额月，必须完成南区销售额7000万方可完成今年年度目万方可完成今年年度目标标目录目录Chapter 2南区产品分析南区产品分析项目总体经济指标项目总体经济指标总建筑面积：总建筑面积： 471377㎡其中住宅： 402522㎡商业铺面： 12349㎡商务酒店：1939会所面积： 1500㎡幼儿园：2327容容 积积 率：率： 2.14建筑密度：建筑密度： 24.52%绿地率：绿地率： 57.32%总总 户户 数：数： 2479户总停车位：总停车位： 1807大规模、高绿地率、舒适度极高配套完善的高品质大盘大规模、高绿地率、舒适度极高配套完善的高品质大盘项目规模之大，绿地率之高，配套之完善，远胜于娄底其他楼盘项目规模之大，绿地率之高，配套之完善，远胜于娄底其他楼盘南区一期产品（物南区一期产品（物业类型）业类型）物业类型：物业类型：11F电梯洋房电梯洋房26F高层（平层豪宅）高层（平层豪宅）24-28F高层高层22F精装修精装修公寓公寓1 1栋栋/5+22F/5+22F2 2栋栋/11F/11F3 3栋栋/11F/11F4 4栋栋/11F/11F5 5栋栋( (楼王）楼王）/1+26F/1+26F6 6栋栋/1+24F/1+24F7 7栋栋/1+26F/1+26F8 8栋栋/1+28F/1+28F9 9栋栋/1+24F/1+24F洋房1-2F：5房复式、213-230㎡3-9F：3房、168㎡10-11F：6房、270㎡13714613717114483 82135146838413914613813813784 83140140131240240实用率86%-87%实用率86%-87%实用率85%实用率86%实用率87.5%洋房实用率89-91%项目物业类型较全面，从公寓到豪宅，满足大部分购房者需求项目物业类型较全面，从公寓到豪宅，满足大部分购房者需求南区一期产品（产南区一期产品（产品线）品线）户型户型面积面积所属物业类型所属物业类型2 282-84高层3 3131-168131-168高层、洋房高层、洋房4 4171-240高层及（平层豪宅）5 5213-230洋房6 6270洋房131-240131-240㎡㎡的的3 3、、4 4房户型为主，辅以房户型为主，辅以82-8482-84㎡㎡2 2房、房、213-230213-230㎡㎡5 5房及房及270270㎡㎡6 6房户型房户型产品线跨度较大，实用型产品线跨度较大，实用型2房、居家型房、居家型3房、享受型房、享受型4、、5、、6房，既有市房，既有市场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求洋房1-2F：5房复式、213-230㎡庭院卧式卧式露台生活阳台卧式卧式豪华主卧，具有套间功能，且带超大露台干湿分离，动静分区南北通透入户花园+生活阳台+露台户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享受外户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享受外部景观，豪华主卧更是为成功的主人提供了坚实的港湾部景观，豪华主卧更是为成功的主人提供了坚实的港湾南区一期产品（户南区一期产品（户型设计）型设计）洋房3-9F：3房、168㎡入户花园露台阳台露台生活阳台主卧4-9F没有豪华主卧，具有套间功能，且朝南带超大露台南北通透客厅朝南带超大景观阳台，增大空间感动静分离入户花园+阳台+2露台项目产品线分析项目产品线分析168平米洋房设计，花高层物业的钱享受超高得房率的洋房体验，户型南北平米洋房设计，花高层物业的钱享受超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让你在客厅也能轻松享受外面优美的景观，豪华主通透，超大景观阳台，让你在客厅也能轻松享受外面优美的景观，豪华主卧，配套完善卧，配套完善洋房10-11F：6房、270㎡阳台客厅、阳台挑高露台豪华双主卧均朝南，均具有套间空能，舒适度和私密性双增强。

客厅朝南带超大阳台，增强空间感南北通透干湿分离超大顶层露台，园林景观尽收眼底2阳台+露台项目产品线分析项目产品线分析超大超大6房设计，需要的房间一间不少，需要的面积一点不浪费，实用率超房设计，需要的房间一间不少，需要的面积一点不浪费，实用率超高，多阳台及高，多阳台及180度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，爽豪华主卧，楼上楼下享受同样生活设计，空间感无限放大，爽豪华主卧，楼上楼下享受同样生活5栋（楼王）4房、240㎡双入户主仆分区私密性强且互不影响客厅客厅餐厅餐厅主卧主卧入户入户花园花园阳台阳台南北通透客厅朝南带阳台，增强空间感阳台阳台阳阳台台入户花园+3阳台主卧入口玄关设计，朝南连接阳台，私密性舒适性双重享受干湿分离，动静分区可做仆人房项目产品线分析项目产品线分析超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大增加；双入户主仆分区设计，身份体现淋漓尽致，南北通透私密性大大增加；双入户主仆分区设计，身份体现淋漓尽致，南北通透+3阳台设计，想景观不好都不行阳台设计，想景观不好都不行3房、137-140㎡3房、131-137㎡6-9栋客客厅厅卧卧室室主主卧卧入户花园入户花园户内户内花园花园餐厅餐厅南北通透，客厅朝南带景观阳台客厅客厅主主卧卧入户花入户花园园主卧均朝南带独立卫生间，私密性强，凸窗设计客厅朝南，带阳台增大空间感阳台阳台阳台阳台阳阳台台入户花园+户内花园（可改卧房）+阳台，卧室均带凸窗设计入户花园+2生活阳台，卧室均带凸窗设计项目产品线分析项目产品线分析户型南北通透，方正实用；浪费面积极少，实用率极高；户型设户型南北通透，方正实用；浪费面积极少，实用率极高；户型设计灵活，可塑造性强；计灵活，可塑造性强；3房、146㎡2房、83㎡6-9栋客厅朝南带阳台，增强空间感客厅客厅餐餐厅厅主卧主卧阳台阳台主卧朝南带凸窗设计入户花园+生活阳台，卧室均带凸窗设计餐餐厅厅客厅客厅主卧主卧入入户户花花园园空中花空中花园园阳台阳台阳台阳台南北通透，客厅朝南接阳台，增强空间感动静分区主卧朝南带独立卫生间，增强私密性，且带凸窗入户花园+2生活阳台+空中花园，卧室均带凸窗设计空中花园设计，可改成卧房/书房项目产品线分析项目产品线分析精致两房，户型方正实用，无面积浪费；客厅朝南带阳台，增强空间感阔绰4房，方正设计，房间划分合理，调整空间大；多飘窗设计，人性化体验较高户型小结户型小结Ø82-84平米两房：平米两房：精致两房，方正实用精致两房，方正实用入户花园入户花园+生活阳台设计，卧室均带凸窗设计，客厅朝南带阳台，增强空间感生活阳台设计，卧室均带凸窗设计，客厅朝南带阳台，增强空间感Ø131-168平米三房：平米三房：168平米洋房设计，花高层物业的钱享受超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让你在客平米洋房设计，花高层物业的钱享受超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让你在客厅也能轻松享受外面优美的景观，豪华主卧，配套完善厅也能轻松享受外面优美的景观，豪华主卧，配套完善Ø171-240平米四房：平米四房：超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大增加；双入户主仆分超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大增加；双入户主仆分区设计，身份体现淋漓尽致，南北通透区设计，身份体现淋漓尽致，南北通透+3阳台设计，想景观不好都不行阳台设计，想景观不好都不行Ø213-230平米五房：平米五房：户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享受外部景观，豪华主卧更是为成功的主人户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享受外部景观，豪华主卧更是为成功的主人提供了坚实的港湾提供了坚实的港湾Ø270平米六房：平米六房：超大超大6房设计，需要的房间一间不少，需要的面积一点不浪费，实用率超高，多阳台及房设计，需要的房间一间不少，需要的面积一点不浪费，实用率超高，多阳台及180度转角露台设计，园度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，豪华主卧，楼上楼下享受同样生活林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，豪华主卧，楼上楼下享受同样生活户型设计豪华，舒适度极高，创意及品味市场少见户型设计豪华，舒适度极高，创意及品味市场少见创新点评：创新点评：11F电梯洋房：电梯洋房：将洋房元素与小高层物业相结合，打造将洋房元素与小高层物业相结合，打造270㎡㎡超大型超大型6房户型，同时挑高客厅与房户型，同时挑高客厅与180度转角露台设度转角露台设计将豪宅体现的淋漓精致。

计将豪宅体现的淋漓精致26F高层（平层豪宅）：高层（平层豪宅）：将别墅将别墅 元素与高层物业相结合，打造元素与高层物业相结合，打造250㎡㎡超豪华超豪华4房户型，满足了喜欢大面积又不愿有楼上楼房户型，满足了喜欢大面积又不愿有楼上楼下之分的客户，加上下之分的客户，加上3阳台设计，景观资源随处可以享受，双入户设计，充分考虑主人身份尊贵阳台设计，景观资源随处可以享受，双入户设计，充分考虑主人身份尊贵感大规模、高绿地率、舒适度极高配套完善的高品质大盘大规模、高绿地率、舒适度极高配套完善的高品质大盘整体来说项目是一个：物业类型较全面，从公寓到豪宅，能够满足大部分购房者需求物业类型较全面，从公寓到豪宅，能够满足大部分购房者需求从项目物业类型来看：产品线跨度较大，实用型产品线跨度较大，实用型2房、居家型房、居家型3房、享受型房、享受型4、、5、、6房，既有市房，既有市场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求从项目产品线来看：项目属性界定：项目属性界定：物业类型全面从公寓到豪宅，以物业类型全面从公寓到豪宅，以3房实用热销产品和房实用热销产品和4、、5、、6房创新度的市场稀缺品为主力产品的房创新度的市场稀缺品为主力产品的能够满足大部分购房者需求的能够满足大部分购房者需求的大规模、舒适度极高、配套完善的高品质项目大规模、舒适度极高、配套完善的高品质项目项目属性界定项目属性界定思考思考u众一桂府北区已经在市场形成上形成良好的口碑效应及品牌效应，并且项目北区一直是娄底楼市的先锋军，作为南区新产品的入市一定且必须成为娄底新一轮的亮点，要震撼入市，我们必须做到 “知己知彼”，所以入市前我们必须了解竞争对手的状况。

所以入市前我们必须了解竞争对手的状况u根据中驰对娄底市场的了解，我们认为：根据中驰对娄底市场的了解，我们认为：Ø目前市场上目前市场上与与本项目本项目11F电梯洋房和电梯洋房和26F高层（平层豪宅）高层（平层豪宅）产品有部分产品相似产品有部分产品相似Ø目前市场小户型公寓存在滞销状况，切为了满足利润最大化原则，小户型公寓建议不作为目前市场小户型公寓存在滞销状况，切为了满足利润最大化原则，小户型公寓建议不作为第一批推盘产品第一批推盘产品Ø剩下的只有高层产品与市场上其他项目存在竞争，高层产品是否作为第一批推出市场，我剩下的只有高层产品与市场上其他项目存在竞争，高层产品是否作为第一批推出市场，我们必须了解竞争对手们必须了解竞争对手只有了解了高层产品竞争情况后方能知道，电梯洋房、高层及高层豪只有了解了高层产品竞争情况后方能知道，电梯洋房、高层及高层豪宅到底哪个物业才是最适合第一批入市的产品宅到底哪个物业才是最适合第一批入市的产品电梯洋房、高层及高层豪宅到底谁先入市？电梯洋房、高层及高层豪宅到底谁先入市？目录目录Chapter 3高层产品竞争对手分析高层产品竞争对手分析区域项目分布区域项目分布从区域楼盘来看，共有从区域楼盘来看，共有8个项目有可能为潜在竞争对手个项目有可能为潜在竞争对手本案本案广源盛世广源盛世铂金玫瑰园铂金玫瑰园新外滩新外滩丹枫国际丹枫国际万豪城市广场万豪城市广场一品恒城一品恒城泓泽星城泓泽星城上和世家上和世家高层产品竞争项目确定原则：高层产品竞争项目确定原则：1、同区域内有直接竞争的楼盘2、全市同规模、产品、品质的楼盘3、营销阶段处于认筹或即将面市的楼盘；以及热销在售阶段楼盘竞争项目规模及物竞争项目规模及物业类型对比分析业类型对比分析项目名称物业类型建筑面积容积率价格泓泽星城 小高，公寓40360.78 5.73000上和世家5栋高层、5栋多层1100005.37待定一品恒城高层6000093500-3600广源盛世 31层高层3446610.8待定新外滩 高层600005.83200丹枫国际 2栋33层、1栋16层住宅和1栋9层公寓580005.13000铂金玫瑰园 12栋多层洋房；10栋小高层电梯板楼1600002.063100-3200万豪城市广场（特殊竞争对手）高层、公寓3500006待定众一桂府电梯洋房、高层（平层豪电梯洋房、高层（平层豪宅）宅）高层、高层、精装修精装修公寓公寓4713773.19Ø众一项目规模47万方，众观竞争项目，无人能比Ø物业类型从公寓、洋房到高层豪宅，与竞争项目最多仅有2种物业类型相比，更为丰富相比竞争对手，本项目规模优势极大，物业类型更为丰富相比竞争对手，本项目规模优势极大，物业类型更为丰富竞争项目内部环境竞争项目内部环境规划对比分析规划对比分析项目名称园林及配套设施泓泽星城 8500余平米沿街商业 上和世家4000平米中心园林景观、商业配套一品恒城单体高层建筑，绿化与配套主要依赖娄星广场及市中心配套广源盛世 仅有临街商业，基本没有绿化新外滩 仅有项目裙楼商业丹枫国际 仅有项目裙楼商业铂金玫瑰园 13000㎡中心花园、2600㎡双语幼儿园、12000商业配套万豪城市广场（特殊竞争对手）五星级酒店、12000㎡商业配套众一桂府10万平米主题园林星光露天泳池、欧式风情商业街、豪华商务酒店、国际幼儿园、网球场、羽毛球馆、健身会所 本项目内部环境规划优势非常明显，竞争项目无法匹敌本项目内部环境规划优势非常明显，竞争项目无法匹敌从园林绿化到小区配套规划，竞争项目中几乎没有能够与本项目匹敌的，众观娄底市场也几乎找不到与本项目相类似的竞争项目外部环境竞争项目外部环境对比分析对比分析项目名称项目名称地段地段景观景观生活配套生活配套交通交通泓泽星城 汽车南站附近 ，出城必经之地，昭示性强毗邻文化广场 孙水河公园周边生活配套较缺乏9、16路两路公交上和世家扶青路与早元路交汇处 毗邻孙水公园周边生活配套较缺乏9、16路两路公交一品恒城市中心地段区位优势明显 毗邻娄星广场 机关幼儿园 一中 一小 沃尔玛 春园步行街 市中心交通优势明显广源盛世 新星北路与香茅街交汇处 毗邻涟水河风光带 五江沃尔玛 5小 6，8,16,18四路公交新外滩 位于路口位置，与丹枫国际为邻涟水河风光带尽收眼底 五江沃尔玛 5小 6，8,16,18四路公交 丹枫国际 临路口位置，昭示性强有利于商业发展涟水河风光带 部分户型江景房 五江沃尔玛 5小 6，8,16,18四路公交 铂金玫瑰园 经济开发区石玉街 自身园林规划设计优良8小 9小 五江沃尔玛万豪城市广场（特殊竞争对手）位于市中心地段，区位优势明显 毗邻娄星广场 机关幼儿园 一中 一小 沃尔玛 春园步行街等，完善市中心交通优势明显众一桂府龙眼公园、涟水风光带近在咫尺1万方国际街区即可满足小区业主又能辐射周边；同时还有沃尔玛与步步高11、6、8路公交从外部环境来看，无论是从居住舒适度还是便捷生活，众一桂府优势再从外部环境来看，无论是从居住舒适度还是便捷生活，众一桂府优势再次体现次体现项目名称项目名称户型面积及物业类型户型面积及物业类型多层、高层多层、高层多层、高层多层、高层高层高层两房两房三房三房四房四房五房五房六房六房泓泽星城 88140上和世家133-140161一品恒城70-90130-140180广源盛世 88120-130新外滩 80110140丹枫国际 89122-125142铂金玫瑰园 90108-132150万豪城市广场（特殊竞争对手）110160众一桂府南区一期产品82-84135-146135-146213-230270竞争项目产品线对竞争项目产品线对比分析比分析产品线丰富，产品线丰富，2、、3房同质化严重，但房同质化严重，但5房及房及6房户型，市场稀房户型，市场稀缺，竞争对手没有缺，竞争对手没有Ø两房到四房的户型及物业类型与市场同质化严重，竞争力比较大，且面积区间比较相似两房到四房的户型及物业类型与市场同质化严重，竞争力比较大，且面积区间比较相似Ø五房和六房户型竞争对手几乎没有，市场极度稀缺，是未来打入市场最好的先锋。

五房和六房户型竞争对手几乎没有，市场极度稀缺，是未来打入市场最好的先锋竞争对手产品分析竞争对手产品分析铂金玫瑰园四房：149㎡两房：87㎡干湿分离，动静分区，明厨明卫客厅，主卧均朝南，且带凸窗设计飘窗，景观阳台设计，增强采光分区明朗、干湿分离，四房主卧凸窗设计，独立空间，增强私分区明朗、干湿分离，四房主卧凸窗设计，独立空间，增强私密性两房主卧带景观阳台，增强空间感两房主卧带景观阳台，增强空间感竞争对手产品对比竞争对手产品对比三房：131㎡两房：87㎡泓泽星城豪华主卧，带凸窗卧室均朝南，且凸窗设计超大景观阳台干湿分离，动静分区三房豪华主卧设计，干湿分离，动静分区，两房超大景观阳三房豪华主卧设计，干湿分离，动静分区，两房超大景观阳台设计，且卧室均朝南台设计，且卧室均朝南竞争对手产品对比竞争对手产品对比新外滩三房：138㎡两房：92㎡实为两房一厅和一房一厅的户型组合，虽具有两套房的套间功能，但使用度不高多阳台设计，空中露台，半面积赠送三房面积使用度不高，凸窗三房面积使用度不高，凸窗/ /多阳台多阳台/ /空中露台全景观设计，空中露台全景观设计，增强采光和空间感增强采光和空间感产品对比分析产品对比分析一品恒城三房：139㎡两房：85㎡动静分区景观阳台，入户花园设计主卧带阳台，增强舒适性该项目户型整体不具备南北通透特点，动静分区，三房带入户该项目户型整体不具备南北通透特点，动静分区，三房带入户花园和景光阳台设计，两房主卧接阳台，舒适性增强花园和景光阳台设计，两房主卧接阳台，舒适性增强市场竞争户型分析小结市场竞争户型分析小结竞争对手户型优势关键词：竞争对手户型优势关键词：Ø分区明朗、干湿分离，四房主卧凸窗设计，私密性强分区明朗、干湿分离，四房主卧凸窗设计，私密性强Ø两房主卧带景观阳台、三房豪华主卧设计、两房超大景观阳台设计两房主卧带景观阳台、三房豪华主卧设计、两房超大景观阳台设计Ø凸窗凸窗/多阳台多阳台/空中露台全景观设计空中露台全景观设计Ø三房带入户花园和景光阳台设计三房带入户花园和景光阳台设计其实从以上竞争对手户型优势关键词可以看到，本项目高层户型的设其实从以上竞争对手户型优势关键词可以看到，本项目高层户型的设计特点，几乎能够在市场上找到同样的产品，这就意味着，在户型上计特点，几乎能够在市场上找到同样的产品，这就意味着，在户型上本项目高层产品户型并不占优势。

本项目高层产品户型并不占优势同时我们可以发现，本项目洋房及楼王的创新户型的优势，却是竞争同时我们可以发现，本项目洋房及楼王的创新户型的优势，却是竞争对手中没有的，如对手中没有的，如240㎡㎡超大型平层设计、超大型平层设计、180度景观露台，挑高客厅度景观露台，挑高客厅设计，双入户门等等设计，双入户门等等高层产品户型优势不明显，洋房与楼王创意户高层产品户型优势不明显，洋房与楼王创意户型的优势却非常明显型的优势却非常明显楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型推售房源推售房源预计推售时间（预计推售时间（20112011年）年）56789101112万豪城市广场万豪城市广场高层首期1000套左右，目前正在蓄客广源盛世广源盛世高层6月开始办理VIP卡，推出200套房源上和世家上和世家高层，多层3月份办理VIP卡，预计5月开盘预计下半年有预计下半年有3 3个竞争项目开盘销售加上目前已经在售的项目个竞争项目开盘销售加上目前已经在售的项目4 4个，个，市场竞市场竞争较为激烈，同质化竞争较为严重争较为激烈，同质化竞争较为严重高层产品未来将面临同质化竞争较为激烈的现象高层产品未来将面临同质化竞争较为激烈的现象区域竞争环境分析区域竞争环境分析小结小结Ø相比竞争对手，本项目规模优势极大，物业类型更为相比竞争对手，本项目规模优势极大，物业类型更为丰富丰富Ø本项目内部环境规划优势非常明显，竞争项目无法匹本项目内部环境规划优势非常明显，竞争项目无法匹敌敌Ø从外部环境来看，无论是从居住舒适度还是便捷生活，从外部环境来看，无论是从居住舒适度还是便捷生活，众一桂府优势再次体现众一桂府优势再次体现Ø产品线丰富，产品线丰富，2、、3房同质化严重，但房同质化严重，但5房及房及6房户型，房户型，市场稀缺，竞争对手没有市场稀缺，竞争对手没有Ø高层产品户型优势不明显，洋房与楼王创意户型的优高层产品户型优势不明显，洋房与楼王创意户型的优势却非常明显势却非常明显Ø高层产品未来将面临同质化竞争较为激烈的现象高层产品未来将面临同质化竞争较为激烈的现象从项目规模、自身配套及从项目规模、自身配套及外部环境对比来看，优势外部环境对比来看，优势比较明显比较明显但这是属于众一桂府固有但这是属于众一桂府固有的优势，不是属于南区项的优势，不是属于南区项目特有的优势目特有的优势从产品线来看，高层产品从产品线来看，高层产品优势并不明显，切未来同优势并不明显，切未来同质化竞争比较严重质化竞争比较严重但是洋房与楼王创意户型但是洋房与楼王创意户型优势比较明显，且没有同优势比较明显，且没有同质化竞争质化竞争项目整体优势明显，南区高层产品优势不明显，但是南项目整体优势明显，南区高层产品优势不明显，但是南区洋房与楼王创意户型是市场上稀缺的，优势比较明显区洋房与楼王创意户型是市场上稀缺的，优势比较明显思考思考通过竞争分析，我们得出结论，高层产品竞争优势不明显，作为第通过竞争分析，我们得出结论，高层产品竞争优势不明显，作为第一批入市无亮点，但电梯洋房与高层豪宅创意户型优势比较明显，一批入市无亮点，但电梯洋房与高层豪宅创意户型优势比较明显，同时考虑到同时考虑到别墅产品线和高层豪宅面积段比较接近，产品自身形成别墅产品线和高层豪宅面积段比较接近，产品自身形成了一定竞争，基于以上考虑，中驰得出大致方向。

了一定竞争，基于以上考虑，中驰得出大致方向思考思考同时我们认为南区产品入市还必须要考虑四个方面：同时我们认为南区产品入市还必须要考虑四个方面：1、众一桂府作为娄底标杆型，领导型项目，入市产品必须是领先于市场的、众一桂府作为娄底标杆型，领导型项目，入市产品必须是领先于市场的2、南区产品入市一定要结合北区产品的营销阶段，达到、南区产品入市一定要结合北区产品的营销阶段，达到推广共享、营销活动共享推广共享、营销活动共享3、南区产品入市一定要给、南区产品入市一定要给市场以冲击力很震撼力同时需要避开市场同质化竞争市场以冲击力很震撼力同时需要避开市场同质化竞争4、南区物业类型的销售要把握、南区物业类型的销售要把握价值最大化的原则，小户型公寓建议最后销售价值最大化的原则，小户型公寓建议最后销售基于以上考虑，中驰建议产品入市顺序为：基于以上考虑，中驰建议产品入市顺序为：电梯洋房电梯洋房高层豪宅高层豪宅高层产品高层产品公寓产品公寓产品别墅客户与洋房客户完别墅客户与洋房客户完美过度，创意户型，震美过度，创意户型，震撼登场撼登场洋房客户与高层客户再洋房客户与高层客户再次过度，众一桂府高层次过度，众一桂府高层产品，再袭市场产品，再袭市场超大平层，创意户型再超大平层，创意户型再次震撼市场，提升项目次震撼市场，提升项目价格价格项目价值最大化后，产项目价值最大化后，产品价格提到提升，利润品价格提到提升，利润最大化最大化南区一期产品分批入市建议南区一期产品分批入市建议1 1栋栋/5+22F/5+22F2 2栋栋/11F/11F3 3栋栋/11F/11F4 4栋栋/11F/11F5 5栋栋( (楼王）楼王）/1+26F/1+26F6 6栋栋/1+24F/1+24F7 7栋栋/1+26F/1+26F8 8栋栋/1+28F/1+28F9 9栋栋/1+24F/1+24F洋房1-2F：5房复式、213-230㎡3-9F：3房、168㎡10-11F：6房、270㎡13714613717114483 82135146838413914613813813784 83140140131240240实用率86%-87%实用率86%-87%实用率85%实用率86%实用率87.5%洋房实用率89-91%一期：一期：与南区别墅形成呼应，客户资源共享，同时转嫁来的客户购买力强，对价格抗性不大，容易接受较高价格独一无二的叠加洋房高调入市，成为娄底焦点，同时避开高层产品的同质化竞争，主推电梯洋主推电梯洋房房168-270㎡㎡户型，顺序由户型，顺序由270-230-168过度。

过度二期：二期：从叠加洋房到高层产品又可以做一个客户的过度众一桂府最后的高层产品，收官之作，接触南北两区大量成交客户资源，利用老带新促成成交利用洋房与高层产品的价格差异，促动成交有效避开同质化竞争主推高层主推高层131-146㎡㎡三房三房三期：三期：楼王登场再次把众一桂府推到舞台前方，再次轰动市场，领导市场娄底最后的别墅楼王，因为稀缺，所以珍贵，价值再次提升从从171四房到主推楼王四房四房到主推楼王四房四期：四期：公寓产品放到最后，此时项目价值已被拉到最高，小户型公寓价格也被提升花少量的钱，享受富人享受的居住环境小户型目前被接受程度不高，还需要一定的市场沉淀，需要时间让客户观念发生改变一期（红色）一期（红色）二期（蓝色）二期（蓝色）三期（黄色）三期（黄色）四期（粉红）四期（粉红）目录目录Chapter 4南区入市营销推广策略南区入市营销推广策略根据南区项目的调性及电梯洋房物业类型的面积与总价，不难发现我们的目标客户群体，大部分与别墅目标客户群体相似，在制定推广策略上，我我们的目标群体依然定位于高端客户群体，进行针对性宣传们的目标群体依然定位于高端客户群体，进行针对性宣传营销推广策略营销推广策略基于以上考虑，中驰建议：基于以上考虑，中驰建议：推广策略延续别墅产品推广策略，同时适当加大客户群体广度。

总策略线下：线下：圈层营销：以特别的方式，针对性的主攻某一层次的客户圈层营销：以特别的方式，针对性的主攻某一层次的客户特殊营销：特殊营销：整合高端品牌资源及权部门，形成战略合作关系，资源共享，实现双赢营销活动：营销活动：以营销节点以及重要节假日为节点，举办活动营销，制定定向营销客户群体，针对性举办营销活动别墅客户营销活动，叠加洋房客户依然适用）别墅客户营销活动，叠加洋房客户依然适用）其他活动：根据时间节点，举办一些旺场、旺人气的活动，同时推动项目知名度及销售业绩其他活动：根据时间节点，举办一些旺场、旺人气的活动，同时推动项目知名度及销售业绩线上：线上：通过成交客户来源分析建议通过成交客户来源分析建议保留户外、短信的推广保留户外、短信的推广，加强项目，加强项目自身昭示性宣传自身昭示性宣传推广重要推广方式重要推广方式; ;媒体炒作关键词媒体炒作关键词“众一桂府引领户型变革风暴众一桂府引领户型变革风暴”“创意洋房领先长沙，创意洋房领先长沙， 户型创新引领市场户型创新引领市场”以户外、网络、电视、高档杂志为主以户外、网络、电视、高档杂志为主，配合节点报广及电台加强电视、网络的舆论炒作加强电视、网络的舆论炒作、以高档杂志作为载体将项目信息传递至高端客户视野。

营销推广策略营销推广策略线上营销推广策略营销推广策略线上推广：集中式、大规模，轰炸式推广 -----短时间内在娄底楼市形成强烈的舆论报道主力媒介电视台：新闻式报道、评论式报道、阐述众一桂府为娄底楼市带来的变革电视台：新闻式报道、评论式报道、阐述众一桂府为娄底楼市带来的变革网络：制作户型效果图片网络：制作户型效果图片+ +软文评论软文评论+ +网络炒作网络炒作户外：以户外：以“山登绝顶我为峰山登绝顶我为峰”之类的话语阐述出一种独有、高调的感觉之类的话语阐述出一种独有、高调的感觉营销推广策略营销推广策略线上辅助媒介短信短信+ +报纸进行项目营销炒作报纸进行项目营销炒作配合项目营销活动节点，进行不定时推广配合项目营销活动节点，进行不定时推广营销推广策略营销推广策略线下Ø运用圈层营销运用圈层营销+特殊营销活动特殊营销活动Ø同时配合顶级私人会所同时配合顶级私人会所+会员制的营销接待中心等活动，通过口碑会员制的营销接待中心等活动，通过口碑营销等达到营销目的（具体思路别墅产品营销报告已做阐述，此报营销等达到营销目的（具体思路别墅产品营销报告已做阐述，此报告不再详议）告不再详议）Ø对别墅产品客户进行转嫁，对于未成交的别墅客户可以向南区电对别墅产品客户进行转嫁，对于未成交的别墅客户可以向南区电梯洋房引导梯洋房引导延续别墅产品营销思路延续别墅产品营销思路目录目录Chapter 5南区一批推售建议南区一批推售建议入市时间入市时间1 1、根据、根据20112011年整体营销计划及北区剩余产品预计完成目标时间来看，南区叠加洋房年整体营销计划及北区剩余产品预计完成目标时间来看，南区叠加洋房需要跟上销售节奏，所以南区叠加洋房入市建议在：需要跟上销售节奏，所以南区叠加洋房入市建议在：9 9月份月份（由于南区别墅客户可以（由于南区别墅客户可以进行转嫁，我们认为蓄客期时间可以相应缩减）进行转嫁，我们认为蓄客期时间可以相应缩减）2 2、前期蓄客时间约为、前期蓄客时间约为2 2个月，个月，把握金九银十的销售旺季，项目把握金九银十的销售旺季，项目1111月中旬进行开盘销售月中旬进行开盘销售，，（工程进度是否能够跟上还需要与发展商进行沟通）（工程进度是否能够跟上还需要与发展商进行沟通）1111月月-12-12月集中消化；月集中消化；（（项目项目整体销售周期将在整体销售周期将在20122012年销售计划进行建议）年销售计划进行建议）建议建议9月份入市，月份入市，11月份开盘销售月份开盘销售201220125 5月月6 6月月7 7月月8 8月月1010月月1111月月1212月月1 1月月9 9月月南区一期单位开始为南区一期蓄客开始为南区一期蓄客南区一批开盘热销南区一批开盘热销入市价格入市价格定价原则：定价原则：1、从项目内部环境及外部环境来看，北区与南区属于资源共享，所以内外部环境不作为定价考虑因素。

2、从物业类型来看，原则上南区叠加洋房在同等面积下不应该高于北区别墅物业，面积168平米的洋房，单价可以略高于北区别墅物业3、从工程进度来看，北区别墅工程进度快于南区，价格必高于南区4、作为叠加洋房，其物业类型与北区高层物业类型有相似之处，但产品优于高层物业，其价格必然高于高层物业基于以上考虑，中驰建议：基于以上考虑，中驰建议：1、叠加洋房价格取值应在北区高层物业成交均价与叠加别墅成交均价之间 （3300元-4300元之间）2、根据娄底去年价格到今年价格增幅情况15%（月报中有统计）来看，价格增幅应保持在每月增幅1.2%左右，目前5月到10月按5个月计算，增幅应该在6%左右，那么价格区间应为（3500-4550元之间）建议入市均价：建议入市均价：4025元元定价思考：1、目前市场上并没有同类型产品进行价格参考，所以市场定价法无法采用2、成本定价法有可能低估产品价值及影响发展商利润最大化，所以不建议采用中驰建议根据目前众一北区别墅与高层销售价格进行参照对比进行定价中驰建议根据目前众一北区别墅与高层销售价格进行参照对比进行定价建议入市均价在建议入市均价在4000左右左右一批推售体量一批推售体量根据年度计划预计，南区需要完成销售额根据年度计划预计，南区需要完成销售额7000万，若按照入市均价万，若按照入市均价4025元元/㎡㎡计算，一计算，一批销售体量应该批销售体量应该17391平方米平方米,共共10个单元左右。

个单元左右按照销售率按照销售率90%进行计算，一批推售体量需要达到进行计算，一批推售体量需要达到19323方米按照电梯洋房每个单元按照电梯洋房每个单元1767平方米计算，平方米计算，一批推售单元预计需要一批推售单元预计需要11个单元，共个单元，共99套左套左右房源注：电梯洋房仅右房源注：电梯洋房仅10个单元）个单元）若要完成年度计划任务，需要完成若要完成年度计划任务，需要完成99套左右房源套左右房源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。