2022年注册资产评估师《资产评估》考情分析：第五章（11）.docx

2022年注册资产评估师《资产评估》考情分析：第五章（11）一、在建工程的含义与特点　　（一）在建工程的含义　　在建工程的在评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建立工程　　（二）在建工程的特点　　1.在建工程状况简单　　2.在建工程之间可比性比拟差　　3.在建工程的投资不能完全表达在建工程的形象进度　　4.建立工期长短差异较大　　5.在建工程的价格受后续工程的影响　　二、在建工程评估的资料收集与分析　　三、在建工程评估的主要方法　　（一）形象进度法（把握）　　1.思路　　选择足够的可比销售资料，依据在建工程建筑完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法　　2.计算公式：　　在建工程价值　　= 建筑完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1-折扣率）　（5-32）　　其中在建工程建筑完成后的房地产市场价值，一般可采纳市场法或收益法评估　　工程形象进度百分比　　=（实际完成建筑工程量 + 实际完成安装工程量）/总工程量× 100%　（5-33）　　（二）本钱法　　1.思路　　按在建工程客观投入的本钱评估，即以开发或建筑被估在建工程已经消耗的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

　　2.公式：　　在建工程价值　　＝土地取得费用 + 专业费用 + 建筑建筑物费用 + 正常利税　　（5-34）　　（三）假设开发法　　1.思路　　与房地产评估假设开发法道理是一样的，就是房地产建成之后，假如卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价　　2.公式：　　在建工程价值　　＝房地产预期售价-（后续工程本钱+后续工程费用+正常利税）　（ 5-35）　　四、在建工程评估方法的选择　　1.整个建立工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程　　--可采纳工程形象进度法进展评估　　2.对于实际完成工作量较少的在建工程　　--采纳本钱法或假设开发法进展评估　　3.属于停建的在建工程，要查明停建的缘由　　--要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进展风险系数调整。