07北京华侨城市调报告29p.ppt

北京华侨城市调报告中原地产￿︱￿天津中原物业顾问有限公司￿TianJin.07.2013NEXT：项目介绍总述p该项目为大型复合型地产项目，开发商的成熟运作经验为项目成功开发提供了有力的保证；p项目位于东四环，毗邻CBD，属于城市性综合居住项目，消化了区域内大量的刚性需求；同时用旅游带动地产项目发展，创新地产营销模式，p项目未来投资升值潜力、地段优势与开发商实力保证是项目成功的三个主要条件项目类型旅游地产项目地址北京市朝阳东四环四方桥京沈辅路南侧小武基北路￿占地面积总占地1.5平方公里（其中83万平米主题住区、1平方公里主题公园、6.5万平米商业街）建筑面积居住区约80万平米开盘均价30000/平方米物业类型大型旅游主题社区项目￿（三大主题区：公园区+居住区+商业区）物业管理费2.6元/平方米装修状况住宅简装建筑类型旅游主题公园地产楼层状况居住区（高层32F￿小高层12F）套数2800户入市时间2010.9.22入住时间2011.5首付/优惠条件一次性付款优惠2%容积率2.34绿化率32%产权居住区70年开发商北京世纪华侨城实业有限公司停车位地下车位，车位比大于1:1,380元/月现代欧式风格建筑设计，大气沉稳，成熟经典项目概述：大型旅游主题社区项目 项目组成：北京欢乐谷+维吉奥广场+主题居住区三大版块华侨城居住区欢乐谷北京华侨城是华侨集团投资兴建的首个区域外大型综合项目，占地1.5平方公里，位于北京东四环与G1京哈告诉交接处，CBD休闲核心区，是华侨城进军北京的开篇力作。

承袭华侨城“旅游+地产+完善配套”的特色化片区开发模式，以北京欢乐谷、北京维吉奥广场、北京华侨城主题居住区为三大版块，北京华侨城在首都创建了全新的优质生活模式与片区综合运营系统维吉奥广场项目位于北京市东南区域，行政隶属于朝阳区南磨房乡和十八里店乡，北至京沈高速路，西至东四环路，东至岱头东路，南至岱头南路；位于CBD东进3.5公里处，距守四方桥动东南角，沿G1京哈高速路南开口西进，直接接壤CBD城芯繁华地段、环境： CBD向东3.5公里，东四环，“旅游+地产+完善配套”华侨城不仅以优异的产品品质为社区业主带来了优质生活空间，其“旅游+地产+完善配套”的片区特色化开发模式，也为项目所在的CBD休闲核心区带来了地段价值的本质提升区域交通：四通八达CBD北京华侨城【公共交通】以北京华侨城为战点，已经正式运营与规划中的公交线路共20余条，构成可直通到北京各个方向的公交系统周边有31、41、713、822、40、840、752、657、29、743、753、801等20余条公交线路 ）【轨道交通】地铁7号线特设欢乐谷站点，使周围居民交通出行更为便捷路网】距天安门直线距离10公里，约20分钟车程；距CBD直线距离5.5公里，约10分钟车程；区域配套：座拥丰盛配套，一切尽在城中【周边配套】燕莎奥特莱斯 红星美凯龙 百盛东四环店 东都影城 京体健身中心 青鸟羽毛球馆 北京工业大学 奥运会羽毛球馆 窑洼湖高尔夫球场【区域配套】北京欢乐谷 维吉奥广场 英派斯会所 北京华侨城生活艺术馆城市客栈酒店 北京华侨城大剧院 北京华侨城黄冈中学伊顿国际双语幼儿园 TESCO乐购超市 NEXT：主题居住区83万方居住区二期A2-5二期A2-6二期A2-7100公顷的主题公园6.5万方商业区中轴景观带配套区p建筑师以开放和围合的双重性规划了居住区，其中一期建筑为低密舒适区，二期为高层全景观板楼，三期为四栋低密度薄板，四期为复合人文居住区。

p在整体规划上，结合住宅区总体东高西低的地形走势特点，充分利用绿化资源，在中部保持一个贯通的绿化带，形成景观环境；p整体建筑和谐统一，南北通透小高层和多层板式公寓，形成半围合式小组团，与大社区共享相融，又控制组团住宅数量，尊重私密独立居住区住宅规划住宅区规划设计居住区建筑特点p北京华侨城主题住区的建筑理念，追求人与自然的和谐，达到基础居住功能与休闲生活形态的交融和对话，包括对光线的运用、比例和尺度的把握、建筑与环境的关系等，采用的片区综合开发模式是一种非常超前的开发模式，还给居者更充分的享受和舒适度p由多家欧美设计单位共创概念，由北京建筑设计研究院具体设计的主题居住区，传承了京城建筑外立面稳重、明快的特色，建筑结构与内部布局又吸收了深圳、香港乃至当代国际都市人居的锌元素，北京华侨城的内部空间十分宽大，没有四号压抑之感，是设计者的巧妙布局，也是宜人色彩运用的结果p建筑材料的选用以品质感强、使用时效强为原则，建筑立面主材为石材和瓷砖p格调内敛，建筑风格为简约的欧式现代风格，立面颜色含蓄内敛，立面结构与轮廓呈现集合变化，建筑线条疏朗大方p精细化，建筑设计中以精细为主轴，从轮廓、线条、细部三个层次强调对比与和谐。

居住区A户型特点：阔绰四居•户型4室2厅2卫1厨211.45㎡居住区B户型特点：明丽两居•北京华侨城B户型2室2厅2卫1厨103.00㎡居住区C户型特点：臻品三居•北京华侨城CA户型3室2厅2卫1厨168.07㎡居住区D户型特点：舒适三居•北京华侨城D4户型3室2厅2卫1厨169.15㎡NEXT：欢乐谷【主题公园】欢乐谷•创造欢乐•传递欢乐•分享欢乐￿￿以智慧创造欢乐￿￿欢乐谷连锁品牌，是国家首批5A级旅游景区——华侨城旅游度假区的核心产品之一1998年，深圳欢乐谷一期腾空出世，鸣响都市娱乐号角，提供了一种人为创造的、融主题性、文化性、娱乐性、休闲性为一体的现代都市娱乐新方式！￿￿2002年，深圳欢乐谷二期海陆空全线出击，以“动感、时尚、激情”的鲜明个性谱写品牌篇章！￿￿2005年，深圳欢乐谷三期动感登场，打造“繁华都市开心地”、“永不落幕的嘉年华”，欢乐之彩浓情绽放！￿￿2006年，北京欢乐谷盛大开放，欢乐之舟扬帆远航！标志着中国自主创新的第一个主题公园连锁品牌开始起步，踏上了品牌战略发展之路￿￿2007年，欢乐谷东进上海，西征成都，欢乐之光映照四方！￿￿￿2009年，成都欢乐谷激情怒放，谱写西南都市娱乐新篇章！￿￿以激情传递欢乐￿￿进入新世纪，华侨城主题乐园“欢乐谷”品牌已在全国进行战略布点，深圳欢乐谷以此为契机，做大做强欢乐谷品牌，为欢乐谷的连锁发展奠定基础。

￿以爱心分享欢乐￿￿回望辉煌历程，欢乐谷曾先后被授予“全国五一劳动奖状”、首批“国家4A级旅游景区”、“国家5A级旅游景区”、“中国旅游知名品牌”、“全国最佳主题公园”、“2004年最受欢迎的国内旅游目的地”、“中国经典品牌商标”、“全国文明风景旅游区示范点”、“亚太十大主题公园”、2007年“全球旅游景区集团八强”等多项荣誉和称号更在2008年年末，全球娱乐业和主题公园行业最大的展会“IAAPA美国年展”上，华侨城旅游揽获七项大奖欢乐谷主题公园—华侨城10年连锁经营、管理品牌北京华侨城欢乐谷总占地面积1平方公里，总绿化率90以上，以六大主题区，120余项体验项目，40多项娱乐设备，50多处人文生态景观，10多项艺术表演，20多项主题游戏，打造而成首都的欢乐时尚圣地北京欢乐谷•繁华都市开心地 欢乐谷主题公园—七大次主题区希腊爱琴岛-爱琴海文化入口处6万方挪威峡湾森林中心核心区亚特兰蒂斯-消失的海底世界玛雅文化香格里拉儿童区域-蚂蚁王堂雨林天室-室内热带雨林馆社区第八大主题概念区：商业与地产的结合区-意大利佛罗伦萨异域风情北京华侨城欢乐谷于2006年7月24日正式亮相，开园当天的一个小时，欢乐谷就售出将近6000张门票。

开园当天欢乐谷的总接待量已突破6万，超出了此前主办方曾设定5万人次的日接待警戒线开园票价:160元/人.天（通票）北京欢乐谷•经营状况NEXT：意大利风情街￿项目名称：北京华侨城维吉奥商业广场￿￿项目类型：商铺￿￿占地面积：6.5万方￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿装修状况：公共部分精装修物业地址：朝阳区东四环小武基北路，位于1.5平方公里北京华侨城主题社区的核心位置价格：租金￿4-7万元/平方米规划：意大利风情特征的独立商业广场￿现状：目前项目主体完工，全球三大零售商之一的乐购TESCO等一批主力商家已入驻，物业出租面积超过80%乐购于2007年4月27日正式开业意大利风情商业街—维吉奥广场风情商业街特点：广场建筑灵感源于意大利“花都”佛罗伦萨的维吉奥桥，通过廊桥巧妙连接北京华侨城主题居住区与北京欢乐谷生态主题乐园 广场设置大量休闲、散步、休憩的人性化空间醇厚优雅的欧洲沙龙文化与商业消费功能相结合，开敞式广场与休闲式步道相结合，露天商业与室内商业相结合，生活需求类商业与个性化商业相结合，容纳了度假酒店、品牌超市、时尚精品、风情酒吧、中西美食等多种生活配套的繁华业态，承载购物休闲、餐饮美食、文化体味等多重功能。

统一经营及管理以打造商业广场的整体竞争力为出发点，维吉奥商业广场摒弃一般商家可租可售的模式实行统一经营及管理、自持物业模式有条件的评估及招募具有发展潜力、经营实力，并与客户需求相对应的“风格式商业”及品牌商业进驻为商家提供统一的商业管理、后勤保障、市场拓展行销、信息收集、运营推广等全方位服务，让维吉奥商业广场中的商家在较短的时间内成为经营成熟、风格各异的实力派品牌意大利风情商业街—统一经营、管理、推广，自持物业意大利风情商业街客户群— 一座体验式风情广场，聚拢四层势力消费人群ü 北京华侨城5000余个中间家庭ü 周边十个高尚社区、ü CBD60万高薪百领ü 北京欢乐谷300万旅游人群四层势力消费人群三个层面ü第一个层面公园的游客，游客在商业区进行消费ü第二个层面是以四方桥和项目为中心，大概半径两到三公里范围内居民的消费，这是区域性消费ü第三个层面，项目业主，这是社区配套服务的需要意大利风情商业街六种主力业态，打造百余家盈利平台六种主力业态 渡假酒店：城市客栈已进驻 品牌超市：TESCO乐购超市已开业休闲娱乐：会所/酒吧/咖啡厅/茶吧/SPA/KTV/书吧 时尚个性店：运动/服饰/家居/精品/旅游商业 生活配套：银行/诊疗中心/花店/美容美发/宠物用品/音像/干洗店餐饮美食：肯德基、麦当劳等NEXT：商业特点及借鉴启示北京华侨城商业运营特点分析Ø维吉奥商业广场为意大利风情商业街，定位于北京市颇具特色的旅游、休闲、购物的目的地（因为有旅游产业支撑）以及区域性的特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求；Ø从规划图可以看出，左边为休闲功能，右边为居住功能，中间是商业功能（黄线标识区域），商业区将两部分联结在一起，可保持商业街旺盛的人气，利于商气聚集；同时，主题商业区通过廊桥将两部分联结在一起，可使消费者方便地到达项目的任一地方；Ø商业部分的规模控制，既考虑有足够的商业空间，又与市场需求高度对接，降低经营风险，由于有旅游人气的支撑，故将商业面积确定为6.5万㎡；Ø为充分发挥商业功能，整个项目分为五个区域：酒店、超市、休闲娱乐、广场、配套商业，规划商业业态主要有超市主力店、特色酒店、餐饮主力店、特色餐饮店、中西快餐、精品店、艺术画廊、旅游商品、健身中心、量贩式KTV、花店、洗衣店、特色酒吧等；Ø该项目非常注重规划的细节，在商业街的规划上，既考虑到业主比较方便地到达商业街，又不能妨碍业主的生活，在商业街和住宅中间用通道隔开，减少噪音和相互干扰，另外也考虑业主的居住安全，显得非常人性化；Ø维吉奥商业广场是主题商业，管理方充分认识到主题商业成功的关键是必须有明确的主题，如何充分体现主题成了重中之重。

该项目从采用意大利式建筑、出售意大利商品、举办意大利文化展览和文化演出等方面来充分展示意大利风情，让消费者除了购物满足外，还能得到心理愉悦的感受，即构建体验式商业；Ø北京华侨城商业项目采用华侨城一贯的运作模式，即只租不售，便于控制定位、控制业态、便于统一管理谢谢你的阅读•知识就是财富•丰富你的人生。