广东省“三旧”改造典型案例汇编 -房地产-2022.pdf

广东省“三旧”改造典型案例汇编 1广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省自然资源厅二一九年三月2 广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省“三旧”改造典型案例汇编 3第一篇旧村庄改造深圳市南山区大冲城中村综合开发项目茂名市旧塘村改造项目阳江市排后村改造项目南海区广佛国际商贸城中心区改造项目文冲城中村改造项目东城区牛山钟屋围旧村项目坂田天安云谷项目第二篇旧城镇改造湛江市华都汇项目阳江市百利广场改造项目韶关市翁源县阳光花园综合开发项目云浮市新兴县筠城国际广场城镇中心商务区综合开发项目惠州市仲恺高新区天益城旧城镇改造项目普宁市流沙北街道侨光村旧区改造项目佛山祖庙东华里片区改造项目第三篇旧厂房改造汕头市金平区“金紫世家”改造项目江门市新会区沙岗果元坑工业区改造项目珠海城市更新富华里 CBD 项目中山大涌红木文化博览城项目佛山市容桂恒鼎工业园改造项目佛山市天富科技城项目中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目4612151825313538404346495457606668717480838488 4 广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省“三旧”改造典型案例汇编 5深圳市南山区大冲城中村综合开发项目茂名市旧塘村改造项目阳江市排后村改造项目南海区广佛国际商贸城中心区改造项目文冲城中村改造项目东城区牛山钟屋围旧村项目坂田天安云谷项目6 广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省“三旧”改造典型案例汇编 7一、基本情况深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5 万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约 7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近 110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体大冲村改造前为城中村,地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差村民的“握手楼”存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击村民长期依赖收取房租为生,过于安逸的生活催生了大批“收租二代”二、主要做法（一）模式特点本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。

2007 年 3 月 19 日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正式拉开帷幕2008 年 7 月，南山区政府派出 30 余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作在村民、政府、企业三方中,“村民受益”被摆在了首要位置大冲旧改,村民可以获得货币补偿和物业补偿大冲旧改依靠政、企、村三方团队及主流民意的支持，攻坚克难，推动着大冲旧改一步一步向前迈进二）规划思路本项目将整村纳入改造，以单元利益统筹为抓手，确定了“整体推进、分期实施”的工作思路推进改造工作致力于将本项目打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地项目拆迁用地面积 47 万平方米，开发建设用地面积 36 万平方米项目整体规划计容建筑面积达 280 万平方米分两期实施其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物业服务用房 1650 平方米）、商业 283360 平方米、酒店 81500 平方米、办公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套设施 64500 平方米。

此外，地下综合商业开发建设规模为 35000平方米见经济技术指标一览表深圳市南山区大冲城中村综合开发项目拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式经济技术指标一览表项目数量拆迁用地面积（平方米）471177.9开发建设用地面积（平方米）361363.6计容积率总建筑面积（平方米）2800000其中住宅（平方米）1385350（含保障性住房 53600、物业服务用房 1650）商业（平方米）283360办公（平方米）722500酒店（平方米）81500公寓（平方米）262790公共配套设施（平方米）64500其中9 班幼儿园（平方米）240018 班幼儿园（平方米）960054 班小学（平方米）1580054 班九年一贯制学校（平方米）21600社区健康服务中心（平方米）3000居住小区级文化室（平方米）6000社区居委会（平方米）450社区服务站（平方米）750社区警务室（平方米）120肉菜市场（平方米）2000邮政支局（平方米）1500公共厕所（平方米）280垃圾转运站（平方米）10008 广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省“三旧”改造典型案例汇编 9改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，为大冲人守住了精神家园和历史记忆。

三）配套政策深圳市在 2009 年 10 月颁布了深圳市城市更新办法，提出了“城市更新”这一概念，在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结构，处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新，开始系统推进有关工作以 深圳市城市更新办法 和 深圳市城市更新办法实施细则，为城市更新政策的两大核心，并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套政策，包括计划申报指引、规划审批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等操作性规程，明确办理流程同时，深圳市还出台了保障性住房配建规定、旧屋村认定办法、历史用地处置办法等专项规定；结合各年度最新工作形势还出台了指导意见、暂行措施等政策性文件解决具体问题这些文件既有综合性、又有针对性，内容各有侧重，共同推动了城市更新工作的制度化和规范化四）技术标准深圳市制定出台了深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行），推动城市更新规划管理的规范化，确立基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积的容积率测算规则，并要求在城市更新单元规划中设专篇明确项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。

三、节地效果城市建成环境方面,改变了原来楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗的建成环境,在改造方案中协调大冲村与高新技术产业园区和华侨城旅游景区的整体环境关系改造完成后该片区将拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心,国际标准甲级写字楼群,不同档次组合的高品质酒店群,以及新型现代化高尚居住社区，提升了该片区整体城市空间品质土地集约节约利用方面，合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能；改变村民独门独户的住宅形式，鼓励住宅公寓化，使旧村建设走向多层和高层的集合型住宅模式；注重调整用地结构，提高现有土地综合利用价值，促进大冲村可持续发展完善片区公共及市政配套设施及道路交通组织，提高居住生活质量经济发展方面，旧改之后大冲股份公司的集体物业将囊括写字楼、酒店、还迁自住区、体育馆等,集体物业的租金能达到旧改前的四倍,集体经济实力将大大增强，村民个人也因单位面积物业租金提升而提高收益华润自有物业万象天地开业及高端写字楼入伙后，预计在税收方面将带来约 13 亿元的增长与此同时，随着商户的进驻和企业的入驻，将直接或间接带动就业人口增长约 4.3 万人社会效益方面，大冲村旧改将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念。

未来大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业机会，旧改以后大冲居民可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理充足的现代化配套设施极大的丰富了居民的物质文化生活改造前全景地下商业建筑面积（平方米）35000地下公交首末站（平方米）4000建筑限高（米）300绿化覆盖率（%）35规划居住人口（人）47787 停车位（个）21012其中配建停车位（个）21012公共停车位（个）-10 广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省“三旧”改造典型案例汇编 11四、适用范围该节地模式适用于拆除重建类的旧村改造五、应用前景大冲旧改带来的,不仅是人居环境的改善,也不仅是村民财富的增值和集体经济的可持续发展,更重要的是,大冲旧改带来的一个片区组织管理、生存方式、思想观念的全面升级,并由此为经济转型和社会转型带来推动和示范效应深圳城市建设储备用地接近枯竭，为满足城市发展和人口居住需求，主要依靠城市更新，但其难度、复杂程度和推进进度让众多企业望而生畏，本次大冲旧改项目打造成为旧改里程碑式的项目通过土地资源盘活资金，并吸引企业入驻，提升土地本身的溢价，带动片区发展，同时城市面貌的改善，促进了城市形象的提升。

大冲旧改真正的深远意义在于，它将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念未来，大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化拆除后全景改造时全景（2014 年）建成效果图【案例点评】深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本12 广东省“三旧”改造典型案例汇编广东省“三旧”改造典型案例汇编 13一、基本情况旧塘村是位于茂名市区东部的一座“城中村”，有村民 184 人，大多以出租房地供家禽养殖和屠宰为生，收入低且不稳定，九成村民依靠政府低保生活，许多村民的房屋破烂不堪，漏雨渗水，台风暴雨来时提心吊胆村道狭窄不平雨天泥泞难行，村民不仅常年生活在脏乱环境中，而且备受病菌滋长的困扰，成了远近闻名的“低保村”与污染点。

村干部与村民多年来期盼改变旧塘村贫困状况，但一直没有找到可行的路径省“三旧”改造政策的出台和茂名市推进“三旧”改造举措的实施，使旧塘村看到了走出困境的希望旧塘村项目的改造类型为旧村庄改造，旧塘村项目启动于2010年，该项目坐落于市新福五路北侧，地处茂名市城区东部黄金地段，东临西粤南路，南接新福五路，西连高凉南路，北靠双山六路该项目共占地86亩，总用地面积47352.04平方米，净用地面积42099.58平方米根据“三旧”改造政策，旧塘村项目通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，茂名市天韵房地产开发有限公司在 20 多家企业中脱颖而出，承担了旧塘村“三旧”改造项目该项目总投资为 8 亿多元，建设资金由项目联合公司茂名市天新房地产开发有限公司自筹解决目前该项目工程已竣工验收，交付村民使用二、主要做法、模式特点及配套政策（一）主要做法2010 年 10 月，在政府的引导下，旧塘村村民与茂名市天韵房地产开发有限公司签订改造协议；根据茂府办201253 号文第三条款第二节和第三节，2012 年 4 月，茂名市天韵房地产开发有限公司与茂南区站前街道办高凉南第一经济合作社（旧塘村）就改造项目联合成立茂名市天新房地产开发有限公司。

在本集体经济组织成员（或村民代表大会代表）2/3 以上人员表决同意的前提下，协议出让给项目联合公司，其改造地块应返还的土地出让纯收益的分配、拆迁补偿安置的权益等在项目联合公司章程内进行约定；20。