110412新都区新民镇市场调研报告.doc

新都区新民镇房地产市场调研报告易道营销2011年4月传承品质 筑造经典目 录一、新民镇概述 31、地理位置 32、区域概况 33、自然条件 44、交通概况 45、产业情况 56、新民镇发展规划 5二、地块分析 71、地块位置 72、地块基本技术指标 83、地块基本情况描述 84、项目周边配套 95、项目SWOT分析 10三、当地房产市场分析 111、市场现状 112、物业类型及建筑风格 113、房型面积 134、价格分析 135、客源分析 146、宣传推广方式及主题推广语 147、销售情况 158、现场物料及售楼部包装 169、物业服务及其他 1710、商业情况 1711、总结： 18四、客户分析 191、客户调研样本说明 192、居民组成成分及购房意向性 193、购房目的性分析 214、产品类型偏好及建筑风格 215、户型调查 226、价格调查 237、停车位需求 248、结论： 24五、周边乡镇房地产市场概述 251、斑竹园 252）、产业情况 252、军屯 263、濛阳 274、新繁 285、结论 29六、开发建议 29一、新民镇概述1、地理位置新民镇，地处成都平原腹心地带新都区的西北部，居“天府之国”川西平原腹地。

南距成都市区25公里，东南到新都城区10公里，北望彭州市，西北隔清白江与清流镇相邻，西南与新繁镇、斑竹园镇相连，东南同军屯镇、马家镇接壤镇境东西长约8.8公里，南北宽约4.1公里，略呈蝴蝶形镇内地势平坦，土地肥沃，清白江自西向东纵贯全镇11.74公里，成德大道、新（都）新（繁）公路横贯镇境全镇幅员36平方公里，辖7个村，4个社区军屯镇2、区域概况新民镇总人口3.9万人，其中农业人口36306人流动人口11360人镇政府驻地位于镇域中部新民场，共有街道18条，总长13.8公里，规划区面积6平方公里，建成区3.25平方公里全镇现有各类企业1215个（含个体工商户），从业人员15683人，规模以上企业18家，其中年产值超亿元的企业有5家，超千万元的企业10家，形成了建工、建材、机械、电缆、家具五大支柱产业2004年经建设部批准《成都市总体规划》、《成都市新都区分区规划（2004—2020年）》中列为成都市面积100平方公里、人口100万的北部新城组成部分，是成都市城北副中心组成部分之一3、自然条件新民镇域内主要为平原地貌，平均海拔490米，相对高差6米，平均坡度2%；地址构造简单，底层稳定，工程地质条件良好；地标水、地下水资源丰富。

亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明主要气候特点是：气候温和，年平均气温16℃，雨量充足，累年平均降水量在909毫米左右；累年平均日照时数为1401.3小时，年平均日照率为32%；全年太阳总辐射值94.9千卡/厘米２；无霜期长，年平均为279天四季分明，春季气温回暖早，但不稳定；夏季炎热，多暴雨；秋季降温快，多绵阴雨；冬季干燥，多云雾如以候平均气温划分四季，就是夏、冬季较长，春、秋季较短新民镇4、交通概况 新民镇位于新都区西北，周边交通道路情况良好主要道路有：成德（北新）大道，成彭高速公路、老成彭路、绕城高速公路等主要路段同时，新都区片区内正在建设“两环、四射、九纵、六横”县道骨架公路，使得新民镇及周边交通状况大为改善该公路网中的207、302、303线均经过新民镇新民镇距新都区10公里，绕城高速13公里，三环路凤凰立交20.7公里，二环路火车北站23.7公里，一环路梁家巷24.5公里，天府广场31.2公里距军屯镇4公里，马家镇7公里，新繁镇9.4公里，斑竹园镇10.5公里，濛阳镇15公里，大丰镇19公里，彭州市26.1公里，离国际商贸城（中药材市场）14.2公里5、产业情况全镇现有各类企业1215个（含个体工商户），从业人员15683人，规模以上企业18家，其中年产值超亿元的企业有5家，超千万元的企业10家，形成了建工、建材、机械、电缆、家具五大支柱产业。

主要企业包括：德新精米厂、永健弹簧厂、全明炒货厂、福鑫金属门窗厂等6、新民镇发展规划根据《成都市新都区新民镇总体规划》，新民镇规划如下：1）、新民城镇性质为北部商城的配套基地之一，以居住为主的新市镇2）、《总规》确定的镇区规划范围为北以成环路为界，南以110KV映青线为界，东以民大路以东300米为界，西以禾登街以西150米为界到2010年，城市建设用地规模约0.83平方公里，到2020年，城市建设用地规模约1.19平方公里成环路禾登街映青线民大路东300米老城区民大路片区禾登街片区3）、《总规》确定的以现有老城区为基础，沿民大路向南发展，不跨越新新路，适当向西发展; 镇区规划布局沿民大路和延伸的禾登街形成“三个片区”的结构形式4）、加强交通、市政基础设施的规划建设充分利用现有交通设施，完善路网结构，加强交通配套设施建设加强城市电网改造建设和城市防灾设施建设，建立包括防洪、抗震、人防、消防等城镇综合防灾体系5）、推进“三个集中”，以小城镇建设、“金土地”工程和农发项目实施为抓手，着力改善农业公共基础设施条件；以夯实一产业，巩固二产业，壮大三产业和旧城镇改造为重点，依托成德大道，主动接受成德地区辐射，努力把新民建设成为现代都市农业基地、北部商城配套基地和北部最具特色的生态人居小镇，富民强镇，构建和谐新民。

二、地块分析1、地块位置地块概貌地块位于新民镇新建安置房区域，处于乡镇结合部距新民镇政府500米，紧邻禾登新城、润民农贸市场项目位置2、地块基本技术指标地块面积50亩容积率1.8建筑密度22%绿化率建筑限高3、地块基本情况描述项目地块位于新民镇新河路北侧，地块呈矩形状，基本达到三通一平标准，临近公路交通方便，周边绿化环境一般，右侧为政府安置房，围墙旁边有少量原生灌木植物地块内部有尚未搬迁的农民房，地块上方电线较多，如要开发需进行整改土地基本平整土地边缘有一农机加油站总体而言，该地块适合进行房地产项目的开发地块内的农机加油站尚未搬迁的农房及高压线 地块对面在建农迁房地块紧邻的道路周边配套：地块对面已建成的农迁集资房4、项目周边配套金融配套：中国信合新民分社教育配套：新民中学、新民小学医疗配套：新民镇卫生院商业配套：润民农贸市场、日杂小型超市、服饰店、餐饮等休闲配套：禾登街广场5、项目SWOT分析优势（S）：交通便利，生活便利，主干道联通衔接处，地块土地资源珍贵，地块基本达到三通一平，建设难度不大劣势：（W）：地块位于公路旁，噪音污染大，地块周边环境较差，有大量安置房地块上方有大量电线需要处理，地块内还有需搬迁住户，拆迁上需花一定精力。

机会（O）：新民房地产发展处于初级阶段根据成都市规划，新民镇将着力打造成为以居住为主的场镇旧场镇现正处于逐步改造阶段，有一定发展潜力随着新繁家具城的形成，荷花池整体的大量搬迁，北部新城将成为人口聚集区而新民镇位于市政规划区域，在开发商具有一定的潜力威胁（T）：新民低价楼盘对项目存在价格威胁，本地购买力有限，商业氛围较差，城市发展处于初级场镇阶段，受国家调控影响由于现阶段人口导入的趋势不明显，当地市场的商品房消化速度慢，在近两年来会面临销售方面的压力三、当地房产市场分析1、市场现状新民镇现正在进行城乡改造工作，当地住房以农家房、政府拆迁安置房为主，仅有2个商品房项目在售同时，项目对面及禾登村农民安置房项目也正在建设中禾登村在建安置房项目2、物业类型及建筑风格楼盘名物业形态建筑风格美的花园6层多层，1楼商铺 简约现代式，板式结构禾登新城4层（一栋）6层多层，1-2楼商铺，顶层跃式（带屋顶花园）简约欧式，板式结构安置房4层，1楼商铺通过调查得知，新民镇以多层建筑为主，居民安置房/集资修建房一般为4层，1楼为商铺；新修商品房项目为6层多层，其中有禾登新城顶层为跃层式设计由于所有在建房屋临街，1楼均为商铺。

农民安置房内部一楼也多作为商铺或厂方进行使用美的花园项目外观农迁安置房外观3、房型面积楼盘名规模户型面积美的花园1栋，4单元，共40户二室二厅占约80%（30套）三室二厅占约20%（10套）二室二厅：约83-87平米三室二厅：约116-120平米禾登新城6栋，共125户二室二厅约占70%三室二厅约占20%顶楼跃层约占10%二室二厅：约78平米三室二厅：约106-136平米跃式三十三厅：约125平米安置房具体数量不详二室二厅三室二厅二室二厅：约80-100平米三室二厅：约110-140平米通过调查得知，新民镇新建商品房以二室二厅为主，面积在78-90平米左右，约占到总体量的76%，三室及跃层式面积约在106-140平米左右从销售情况来看，二室二厅房屋基本售完，三室二厅尚剩余少量房源，顶层跃式销售不甚理想，仅有4套售出，剩余房源数量超过60%4、价格分析楼盘名价格区间均价付款方式美的花园2800元/㎡—3100元/㎡2900元/㎡支持按揭付款方式无优惠禾登新城2840元/㎡--3280元/㎡3100元/㎡支持按揭，无优惠一次性优惠2%，同时赠送3平方米安置房2400元/㎡政府集资房，无产权，非正规渠道交易，与户主私人签订协议方式进行，价格可商议通过调查得知，该区域商品房价格约在3000元/㎡左右，且现有可售房源数量较少。

安置房目测空置率较高，有部分当地住户挂出销售，价格约在2400元/㎡左右，但无产权，价格可与户主商定，私人签订协议5、客源分析楼盘名客户来源客户阶层美的花园本地购房者约有5户，剩余30户为外地客户主要以中药材市场做生意的为主禾登新城本地购房者不到10%，剩余均为外地客户购买主要以商贸城、中药材市场做生意的为主安置房本地居民本地居民客户来源方面，在售商品房项目一般以外地客户为主，本地客户极少客户主要来源地为中药材市场、国际商贸城等区域当地居民一般都自有住房，除个别需求外，其他住户无需考虑住房问题新民镇正处于城乡一体化改造阶段，原农村居民在政府规划下进行统一的搬迁搬迁后每户房屋数量充足，无需考虑另购住房的问题因此，外来人口成为当地购房的主力军6、宣传推广方式及主题推广语楼盘名推广方式推广区域主题推广语美的花园户外道旗、专业市场DM单派发派单。