关于商铺定价之系数法.doc

商铺定价1. 设定期望的销售总额主要根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平 及规模等因素设定目标2. 凭经验对项目不同层别进行系数设定 —— 具体系数如何确定？？原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别， 通常取系数为 100%；第二层次之， 根据项目的 具体情况取小于 100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边 商铺价格水平等因素依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此3. 计算各层别的权重系数根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重 系数此步骤在各楼层的计算方法相同）公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数4. 计算总权重系数各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：刀权重系数=总权重系数5. 计算层别总价和层别均价层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层 别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积），其他层别依次类推公式三：（目标销售总额 P总权重系数）X层别权重系数二层别总价公式四：层别总价鬼别销售面积（建筑面积）二层别均价6. 在得出上步骤的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最 好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为 100%，根据不同因素的变化递减。

计算该具体商铺的权重系数用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算 得出该商铺权重系数公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数公式六：刀具体商铺权重系数二层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价具体商铺总价等于该层别计算销售总额 （具体参见公式三） 除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘 于该具体商铺权重系数； 具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积 （建筑面积） 其他具体商铺依次类推公式七：（层别计算销售总额遞别总权重系数）X具体商铺权重系数二具体商铺总价公式八：具体商铺总价—具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况， 竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。