马鞍山市辖区三县(当涂、和县、含山)房地产市场调研.doc

马鞍山亿景置业有限公司马鞍山辖区三县房地产市场马鞍山辖区三县房地产市场 调研报告调研报告2013 年 8 月 15 日（一）（一）当涂县当涂县当涂概况当涂概况当涂县是安徽省马鞍山市下辖的一个县，位于安徽省东部，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，与江苏南京江宁、高淳、溧水 3 县（区）接壤，与江苏边界线总长度为 126.9 公里，拥有长江岸线 20 公里，是安徽省重要的沿江、沿边县2003 年以来连续四年位居安徽经济十强县前列，农民人均纯收入连续六年位列安徽省之首当涂县位于苏皖边境，毗邻南京，坐拥三十公里长江黄金水道，是皖江城市带与皖江国际旅游度假区的排头兵，介于南京、芜湖之间，紧倚并隶属于诗城马鞍山现辖 7 镇、3 乡：姑孰镇、黄池镇、乌溪镇、石桥镇、塘南镇、护河镇、太白镇、大陇乡、江心乡、湖阳乡现博望镇，丹阳镇，新市镇已划归马鞍山市博望区根据当涂县统计局公布的第六次人口普查资料（2012 年），当涂县人口 62 万人，其中县城区姑孰镇人口约为 13 万人 区位区位当涂县区位条件十分优越，位于中国经济最发达的长三角经济圈的顶端，是南京都市圈与安徽经济最有活力的“合芜马”皖江城市带的交点，交通四通八达，80 公里半径内 6 座长江大桥横跨，其中马鞍山长江大桥就在当涂境内，沪铜铁路、皖赣铁路、205 国道、314 省道及宁芜高速公路、沿江高速公路、宁安城际轻轨贯穿县境，规划中的马鞍山轨道交通 1 号线也通往当涂。

长江主干道在当涂境内有 19 公里，其支流姑溪河、青山河常年通航当涂县具有通江达海的天然优势，在以县城为核心的 40 公里半径内建有大型货运码头 2 座，并有两座大型机场，为当涂县发展对外贸易创造了很好的条件县城所在地姑孰镇距芜湖朱家桥外贸码头 30 公里，距马鞍山外贸码头 20 公里，建设 50 万吨级内贸码头一座，距芜湖湾里军民两用机场及芜湖长江大桥均为 20 公里；距南京禄口国际机场 40 公里 全县行政区域面积 1346 平方公里房地产现状房地产现状根据当涂市场的特点，整个市场可划分为城中、城南、城北、城东、城西五大区域，具体分布情况如下：城中区：城中区：以姑孰新城为代表，该区域位于老城区，市政配套设施、周边商业等均比较成熟，属于居民比较倾向的居住区域，商品房销售价格较高，但现有供应土地稀缺，世代华府、恒远中央公馆和恒生 阳光城等项目在本区域关注度较高城南区：城南区：城南区包括居民安置工程和合花园、东城水岸以及姑溪山水项目，该区域紧靠县城南侧的姑溪河，处于城区南侧，受河流阻挡，城区向南发展潜力较小城东区：城东区：县城振兴路以东为城东区域，该区域内主要有东一城、翡翠豪庭、翡翠庄园和山鹰香榭美地等住宅项目，随着县一中和县医院入驻城东，以及大学城的建立，加上周边配套设施的日渐成熟，未来此区域发展潜力较大。

城西区：城西区：青莲路向南、姑孰路向西可列入该区域，该区域内主要有飞达·阳光花园和姑孰鑫苑两个项目，县城西侧有国道和铁路线，受其影响，县城的向西发展受到阻碍城北区：城北区：以青莲路向北、振兴路向西，可列为城北区域，这一区域全部为新开发项目，包括阳光威尼斯、君悦豪庭、山鹰双城汇、正元香槟城、金汇康郡、君盛桃园等，发展前景极为广阔，县政府、行政中心、广电局、供电局等单位已经搬迁完毕，还有部分单位正在建设中，伴随着马鞍山市区的南扩和当涂县城的北拓，该区域将成为新的城市中心，目前该区域的问题是医院和商业配套设施不甚完备人气较差结论：结论：通过分析上述情况，可以得出结论：未来几年内，当涂城市主要仍以以东向、北向为发展方向，其中，北向发展成为本县城市化进程的主要发展方向，且今年来土地面积放量巨大土地市场土地市场2013 年当涂住宅用地拟供应量为 1995.29 亩，其中商品房用地 440.44 亩，公租房 54.65 亩，安置房 1500.21 亩20132013 年当涂土地计划供应表年当涂土地计划供应表项目类项目类型型编编号号地块名称地块名称界址范围界址范围面积（亩）面积（亩）1住宅项目一姑孰镇凌云社区须塘、桃山村民组15.252住宅项目二太白镇鑫龙村2.483住宅项目三石桥镇团林村团林村民组2.334住宅项目一姑孰镇凌云社区91.175住宅项目(一)姑孰镇凌云社区78.046住宅项目(二)太白镇鑫龙村25.607住宅项目三)石桥镇团林村1.358振兴北路东侧、青莲路北侧振兴北路东侧、青莲路北侧41.219原体育场地块一振兴路东侧、提署路北侧183.00商品房商品房住宅项住宅项目目合合计计： ：440.44当涂县近年住宅用地出让数据当涂县近年住宅用地出让数据出让时间出让时间片区片区出让地块出让地块性质性质面积（亩）面积（亩）总价总价 （万元）（万元）单价（万单价（万 元元/ /亩）亩）备注备注2013.7.4城北新区正元香槟城东侧，竹山安置房南侧居住58.46800116 2013.6.17城北新区釜山路以北居住59.997620127.72安置房项目2012.9.25城北新区玮一路以北，东营北路以东居住98.47750076起拍价2012.9.25城北新区玮一路以北，湖西南路以西居住99.84760076起拍价2012.7.9城西姑孰路西侧，护城河东侧居住103.591004596.97安置房项目2012.5.29城东于湖路东侧，青莲路北侧商业11.311750154 2012.5.29城西西至红旗南路商住45.26317070 2012.4.18城南振兴路东侧，凌云路北侧商住68.6811000160 城中振兴路东侧，提署路北侧商住104125001202012.6.21城中振兴路东侧，于湖路西侧商住69.810500150起拍价，恒生阳光城，业内人士介绍总共拿地投入了 3 亿。

注：城北新区太白大道以北以及釜山路以南地块土地成交价基本在 80-100万/亩具体地价网上未有公示房地产市场房地产市场当涂县 2011 年全县销售住宅类商品房31983198套2012 年住宅类商品房共计销售29032903套，月均销售 242 套，销售面积 286711 平方，销售均价 3716元/平米2012 年底当涂县可售住宅 5274 套，可售面积 638492 平米当涂县 2013 年 1-7 月份全县住宅类商品房共计销售21332133套，月均销售 305 套，销售面积 211682 平米，销售均价 3635 元/平米，同比呈现出量涨价跌的趋势截止 2013 年 7 月底，当涂县房地产销售项目入网备案共有 70 个，住宅可售套数 5395 套，住宅可售面积 659915 平米按 2012 年的销售去化速度，目前的市场存量可供当涂县消化 27 个月当当涂涂县县2 20 01 12 2年年- -2 20 01 13 3年年各各月月销销售售套套数数55112290197200 172369329245331270333248 224404301235245476050100150200250300350400450500一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2012年销售套数 2013年销售套数当当涂涂县县2 20 01 12 2年年- -2 20 01 13 3年年各各月月销销售售均均价价4027389940294028388938613923 366833653937340032613334 334233363779 352736813755050010001500200025003000350040004500一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月2012年销售均价 2013年销售均价2012 年当涂县主要楼盘销售数据年当涂县主要楼盘销售数据序 号片区项目 名称类型套数面积（平）金额（万 元）均价 （元/平）月均 销售面积区间1城北襄河 湾多层33937533.1149693988 28 88/109/1252城东翡翠 豪庭高层32634945.99135443876 27 58/75/83/96/104/112/ 1303城北金汇 康郡多层 /高 层30432062.23136654262 25 87/93/118/1264城北东一 城多层 /高 层17817460.1573694220 15 91/114/1255城中世代 华府高层11714782.66117675000 10 97/113/1336城北长江 金源 豪庭多层 /小 高层9612052.3558005000 8 97/104/125/1442013 年年 1-7 月当涂县主要楼盘销售数据月当涂县主要楼盘销售数据序 号片区项目 名称类型套数面积（平）金额 （万元）均价 （元/平）月均 销售面积区间1城东东一 城多层/ 高层21323677.3392213894 18 91/114/1252城北金汇 康郡多层/ 高层14215188.1174504200 12 87/93/118/1263城中世代 华府高层14030815.6798034800 12 97/113/1334城北正元 香槟 城多层13113700.2444154200 11 89/98/116/121/1245城北襄河 湾东 城多层11215321.875804000 9 88/109/1256城东翡翠 豪庭高层10811061.8445004068 9 58/75/83/96/104/112/ 130相对于 13 万人口的规模，县城土地放量过快，商品房施工面积大于商品房的竣工面积，在未来的几年中，将有大量的商品房存量，市场消化库存的压力较大。

当涂县城新区住宅销售均价在 3800-4200 元/平之间，老城区楼盘价格略高，在 4800 元/平左右各个项目面临同质客户竞争环境，客户构成，客户购买力和客群分布相似乡镇客群是本县主力购买客群，从目前市场消化的户型面积段来看，90-110 平米消化速度最快当涂县运作难点：当涂县运作难点：1、县区人口少，人均购买力不足，住宅供应量过剩2、当地人口增长和外来人口增长对房地产硬性要求拉动有限，且马鞍山 对本县高端客户分流3、城镇人均消费水平相对于是市区还存在一定差距4、当涂楼盘众多，目前在售项目将近有二十个，市场房源充足5、城北新区楼盘集中，商品房面临急剧竞争，整体去化速度慢6、目前当涂土地资源没有稀缺性，土地供应充分二）和县（二）和县和县概况和县概况和县位于安徽省东部，现属于马鞍山市管辖长江西岸，东北与江苏省毗邻总面积 1318.6 平方公里，户籍人口 54.3 万，常住人口 46 万，城区面积 18平方公里县城常住人口 10 万，城镇化率达 41.25%2012 年固定资产投资 103亿元，社会消费品零售总额 36.35 亿元，县城中心区域商业发达，但档次不高，居民消费水平较高2011 年 8 月，经国务院批准，拆分巢湖市，所属和县（除沈巷镇）和含山划入马鞍山市。

后经马鞍山市研究决定，将和县的姥桥镇和白桥镇确定为马鞍山长江大桥“桥西经济区”，实行人员、财政、物资三独立至此，和县下辖 7 个镇，分别为：历阳镇、乌江镇、香泉镇、功桥镇、石杨镇、善厚镇和西埠镇县政府驻历阳镇和县区位优势独特穿境或沿边缘而过的合巢芜、合宁、宁马芜三条高速公路构成金三角框架乘车自县城至合肥骆岗机场、南京禄口机场、芜湖湾里机场均不到 120 分钟马鞍山长江大桥即将于 2013 年底建成，其引桥在和县东端随着皖江城市带的规划发展和跨江大桥的建设，和县将成为承接“长三角”的现代工业制造基地、绿色食品供应基地和旅游观光休闲基地和县中心城区发展方向主要是东进、西延、南联、北拓城区北部经济开发区结合台创园的发展进一步拓展工业用地，在北部形成县城的产业核心；城区西部进一步拓展居住用地；城区东部是主要的发展方向，结合滨江新城的建设，大力拓展城市空间，促进和县成为滨江型园林城市；城区南部考虑和县现有的经济能力，结。