深圳楼市回顾报告美联.doc

美联:2006年深圳楼市回顾数字 81.62% 　　根据建设部的统计，2005年全国城镇人均住宅面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率81.62％ 70% 　　在国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，调整住房结构的“双70％”硬指标（９０平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）格外引人注意中国楼市供应结构问题突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低从房地产开发投资完成额来看，以别墅为代表的高档住宅在2000年、2001年和2002年的投资增长率分别为51.2%，37%和39.7%，连续三年高于全部住宅的投资增长率从竣工套数来看，2000年、2001年和2002年的高档住宅竣工套数增速分别为36%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数占比由1999年的2.3%上升到2003年的3.6%[1]2005年经济适用房完成投资565 亿元，同比下降6.8%，降幅比年初减少4.6%。

69万套 　　根据《深圳市住房建设规划（2006－2010）》，至2005年底，全市住房总建筑面积为24537.18万平方米其中，通过基本建设和更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）2460.01万平方米，通过房地产开发方式建造住房6262.77万平方米，通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）15814.4万平方米到2010年，我市将规划建设各类住房69万套，总建设面积5700万平方米其中商品住房55万套、政策性住房14万套后者包括经济适用住房2.6万套和公共租赁住房11.4万套《深圳住房建设规划（2006－2010）》是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《深圳市近期建设规划2006－2010》共同承担对全市住房建设的综合调控作用 1121万 　　目前我市的流动人口已达940余万，全市总人口达到1121万人，成为深圳住宅刚性需求和房价上涨的重要原因深圳人口逼近城市承载力极限而近几年深圳在基础设施上的投入明显不足，造成城市环境恶化与其他一线城市相比，在吸引高端人才方面竞争力减弱撇开房地产，现在也是时候考虑如何控制深圳人口了 6亿元 　　罗湖区政府已经把人民南“中央商业区”改造工程投资金额由原来的3个多亿追加到6亿元，目标是将人民南打造成代表深圳向世界展示国际化城市形象，成为国际著名的商业大街。

人民南改造的目标是将罗湖口岸、国贸、东门步行街三大商圈激活和连通地铁1号线是完成这一目标的载体 57% 　　财政部日前对39家房地产企业的会计信息质量检查结果表明，房地产企业会计信息失真问题突出，隐瞒利润和偷漏税现象较为严重个别房产企业利润高达57%关于房地产开发企业的利润，一直是扑朔迷离但外界普遍的估计是，远远高于社会平均利润率赢利越多越好，这对企业来说无可厚非，但相应的，企业也应该承担一定的社会责任 104.1万平方米 　　2006年度，我市计划供应土地总量为2828.9万平方米，其中城镇建设用地供应计划1228.9万平方米；重点能源、交通、水利等独立选址项目设施用地1600公顷在总量为1228.9万平方米的城镇建设用地供应中，新增房地产用地为104.1万平方米，比上年的80万平方米增长30％左右该104.1万平方米新增房地产用地全部在特区外，特区内将连续第五年房地产用地零供应此外，本年度计划预留40万平方米的政策性住房用地，用于未来几年建设中低收入家庭的住房需求 32.3％ 　　经过了连续3年的土地紧缩之后，截至2006年12月中旬，深圳政府出让土地面积为1156233平方米，相比2005年有了32.3％的涨幅，不过绝对数量还是较低，仅相当于2004年的五成左右。

结合2005年以及2006年的深圳市土地出让计划来看，2006年出让的土地很多都是在补2005年的课，如果严格按照土地出让计划，土地交易面积的走势应当是单调递减的美联物业市场研究部认为，造成2006年土地放量的因素除了前文所说的“补课”之外，房价的过快上涨还是使得政府或多或少的受到了宏观调控政策的压力地价上涨引发房价上涨”的说法已经相当普遍，土地作为一种特殊的商品，其价格水平也受到供需关系的制约，目前深圳的土地供应仍然是供不应求，未来几年如何拿地将成为考验深圳本地开发商的一道难题 （数据来源：美联深圳市场研究部）95％ 　　从美联物业市场研究部所统计的2006年深圳各区土地出让面积比较可以看到，06年的土地出让重头戏仍然放到了宝安以及龙岗，两区已经占据了95％的总成交面积从出让面积上看，宝安以及龙岗两区的出让面积分别达到了602640.1平方米以及503156.4平方米，均超出了2006年土地出让计划的58.8万平方米以及40万平方米的目标根据国土局的公告，12月27日以及12月29日还有六宗位于龙岗区的工业、商住用地入市，预计2006年龙岗区的土地成交面积将超过宝安区，占据深圳土地交易的半壁江山。

根据2005年《中共深圳市委、深圳市政府关于进一步加强城市规划工作的决定》，深圳目前特区外工业用地已占所有建设用地的43.7％，远远高于国家规定的最高占25％的标准，可以看出近年来关外商住用地的集中放量更多还是政府对关外土地使用不平衡所进行的调整 （数据来源：美联深圳市场研究部）3428.2元/平方米 　　根据美联物业市场研究部的统计，2006年深圳出让土地成交楼面地价均价为3428.2元/平方米，相比2005年上涨6.17％，若加上建筑成本，这些土地未来的房地产项目的综合成本将达到6500元/平方米结合出让土地所在地区来看，很多都是位于公明、观澜、坪地等较为偏远的地区，这些项目的入市，将直接带动这些地区的房价上涨土地作为一种不可再生的稀缺资源，在相当的历史时期内都将供给不足，在目前招拍挂的土地交易形式下，很容易造就高价地的横空出世 9175.18元/平米 　　06年1-11月深圳一手房价为9175.18元/平米，同比05年1-11月6958.42元上涨31.86%深圳的房价高或不高，用不同的衡量标准会得出不同的结论但房价升幅过猛，却是个不争的事实关内新项目有限，价格自然不会降低这样带动了关外房价，加上关外项目自身的炒作，价格被抬高甚至有泡沫的成分。

由于市场自身的价格盘整，目前房价增幅已趋缓北京、深圳等因06年房价猛涨被中央婉转批评，07年这些城市的日子可能有点难过 （数据来源：美联深圳市场研究部）580.46亿 　　06年1-11月深圳一手房成交金额为580.46亿元，同比05年1-11月559.66元上涨3.72%同期成交宗数和成交面积分别为66980宗和632.64万平方米，同比05年1-11月的89454宗和804.29万平方米减少25.12%、21.34%本年度成交金额的上涨主要是由于房价飞涨带来的，而非成交量的增加 6201781.6平方米 　　06年1-11月深圳一手住宅批准预售面积为6201781.6平方米，占同期深圳一手房批准预售面积的91.43%同比05年一手住宅6466642.43平方米减少4.1%06年1-11月一手住宅新增供给套数为62008套，同比05年71444套减少13.21%结合上面的数据，06年1-11月一手住宅的供给和需求同比2005年均呈现下降的局面，预示着深圳楼市进入盘整期 24.82％ 　　根据美联深圳市场研究部对深圳三级市场的监测表明，2006年1－11月份深圳全市三级市场均价为8300.60元/平方米，相比2005年全年均价6649.86元/平方米上涨24.82％。

从各区的成交价格上也可以看到，每区的价格均有三成左右的涨幅在此美联深圳市场研究部认为，造成价格上涨有这样几个因素：首先，全市一手价格的普遍上涨带动二手价格的上涨；其次，在目前二手市场供需不平衡的大环境下，针对二手交易环节的税收政策对业主放盘价格的促升 （数据来源：美联深圳市场研究部）关键字 银行业开放 　　银行业的“狼来了”喊了多年，终于在2006年12月11日彻底成为事实在这一天，中国银行业全面向外资开放银行业的开放，对中国经济而言是一把“双刃剑”一方面，外资银行完善的公司治理，全新的服务理念，丰富的产品结构，可能会冲击内资银行的客户，尤其是跨国企业集团这种大客户更有可能，当然也是一种鞭策；另一方面，对于国内企业及个人而言，投资信贷将多了一个选择，但又不得不接受外资银行更为严格的审核当然，这对中国银行业市场化的发展无疑是一个“福音”不过中国银行业似乎为这一天也作好充分的准备，如：交行、中行、工行及招行的上市，还有人民币的参考“一篮子货币”的浮动汇率制度等一系列措施但这些措施能否将外资银行的进入影响压缩到最小，还有待事实检验 深圳金融 到2006年9月末，深圳金融业总资产达1.5万亿，在全国大中城市排名第四。

本外币存款余额10257亿元，突破1万亿元大关；各种贷款余额7559亿元金融业作为深圳的四大支柱产业之一，吸纳了近10万就业人口，金融增加值占GDP比重达9.8%，为深圳提供了80%的建设资金截至2006年9月末，深圳市共有各类金融机构150家，网点总数2000多个，保险兼业代理机构2000多家，资信评估公司3家，信用担保公司近150家，金融押运公司1家，资产清算公司1家，金融行业自律机构7家，创业投资公司近200家 人民币升值 从2005年7月22日开始，人民币不再钉死美元，而是实行以“一篮子货币”为参考的浮动汇率制度从下图人民币的汇率走势来看，其升值速度越来越快因此有关“人民币升值”的利弊分析也经常见诸报端但分析得更多的是人民币升值后的负面影响，比如：外资热炒人民币升值现象尤其是外资与房地产业的结合，赚取人民币升值和楼价上涨的双重利好，更是让人担心是否会重蹈当年日元升值的覆辙不过我们分析认为，虽然人民币会继续升值，但在国家一系列“限外”政策的调控下，其升值步伐会逐渐放缓 数据来源：国家外汇局，美联物业市场研究部房地产贷款 　　中国人民银行数据显示，2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元。

2006年央行第三季度货币政策执行报告显示，第三季度房地产开发贷款增速进一步提高，购房贷款增速有所放缓总体看，房地产开发投资和商品房销售涨势平稳，土地开发面积继续高速增长前三季度，全国完成房地产开发投资1.3万亿元，同比增长24.3％，比上年同期快2.1%其中，商品住宅投资同比增长29.5％，比上年同期加快8%；办公楼投资、商业营业用房投资、其他投资同比分别增长15.8％、16.9％和10.1％，增幅同比下降央行称，房地产开发投资平稳增长，商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因 9月末，全国商业性房地产贷款余额3.6万亿元，比年初增加6076亿元，同比增长24.35％，增速比上年同期快5.54%其中，房地产开发贷款余额1.38万亿元，同比增长28.85％，增速比上年同期快12%；购房贷款余额2.18万亿元，同比增长17.9％，增速比上年同期降低2.2% 境外资金 　　受房价上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入中国内地，尤其是上海和北京境外资金入境有以下四种基本形式：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资地产中介以包销形式消化楼盘；三是外资银行对发展商和个人发放贷款；四是境外居民结汇购买房产。

境外资金在中国楼市兴风作浪，其破坏性可能远远高于建设性，值得警惕 加息 。