长沙优质写字楼市场报告37页.ppt

长沙优质写字楼市场分析长沙优质写字楼市场分析来自资料搜索网来自资料搜索网() () 海量资料下载海量资料下载本报告是严格保密的p优质写字楼市场定义及概括优质写字楼市场定义及概括p优质写字楼市场现有供需研究优质写字楼市场现有供需研究p优质写字楼市场未来趋势优质写字楼市场未来趋势p优质写字楼市场区域市场研究优质写字楼市场区域市场研究p优质写字楼市场分析小结优质写字楼市场分析小结√目录目录2本报告是严格保密的 优质写字楼市场优质写字楼市场 定义定义综综合指合指标标优质优质写字楼写字楼位置位置位于城市核心和成熟商业商务区，如五一大道、芙蓉路等可达性可达性邻近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同时项目本身有便捷的出入动线和可视性建筑建筑设计设计标志性的楼宇形象设计，玻璃幕墙等具有现代感和高档感的建筑外立面总总建筑面建筑面积积大于30,000平方米楼楼层层布局布局开敞式布局标标准准层层面面积积大于1,500平方米净净高高大于2.5米电电梯梯选用进口或合资品牌电梯，充足的电梯数量，平均等候时间小于30秒空空调调中央空调系统，局部区域采用四管制；24小时冷却水系统线线路系路系统统部分楼层铺设架空地板停停车车位位停车位充足，低于写字楼每300-400平方米/1车位的标准处处置方式置方式单一业权，由知名开发商或业主统一经营物物业业管理管理国内知名物业管理公司以上等级管理公司管理租租户户构成构成主要为跨国公司或大型国内公司、以及长沙本地行业知名企业3本报告是严格保密的。

长沙优质写字楼主要集中在：•五一广场商务区•芙蓉中路商务区•韶山北路商务区n五一广场是长沙市的传统中心，两条城市主干道在五一广场交汇，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙市的金融中心；n由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区q长沙市主要优质写字楼分布长沙市主要优质写字楼分布五一广场商务区五一广场商务区韶山北路商务区韶山北路商务区芙蓉中路商务区芙蓉中路商务区 优质写字楼市场优质写字楼市场 概况概况4本报告是严格保密的概况概况•五一广场是长沙的地理、金融、商务中心，五一大道与芙蓉中路在此交汇，金融总部扎堆，市级商圈辐射全市•该区域写字楼发展迅速，近年新增优质物业较多，是整体品质和整体租金水平最高的写字楼聚集区•区域优质写字楼存量261,350平方米，占整体市场存量的47%优劣势分析优劣势分析优势：优势：•公共交通便捷，未来轨道交通1、2号线在此交汇•区域发展成熟，社会知名度高，有助于企业形象展示•物业硬件设施较高，对于新进入企业有较强吸引力•区域配套设施不断升级，高档百货、国际5星级酒店不断提升差区域形象劣势：劣势：•车流量较大，交通较为拥堵•相对于其他区域，停车成本较高租户租户/ /买家特买家特征征•区域写字楼租户以本地企业和国内企业为主，主要集中于社会服务、金融保险、制造、房地产等行业•目前有包括万科、恒大、中粮地产、中兴通讯等国内知名企业及3M、百威、拜耳等外资企业在此区域办公•绝大部分写字楼分散出售，多为中小企业自用；银华大厦统一产权；而中天广场由于销售面积较大，目前销售速度较慢现有产品特现有产品特征征•由于区域内写字楼多为新建物业，楼宇品质较高，标准层面积较大，电梯数量较为充足，净层高在2.6米以上•300平方米左右的办公面积需求较为旺盛•本区域写字楼物业多为综合体，内部配套完善市场前景市场前景•区域仍有不少新项目在规划当中。

随着区域商务主导地位的增加，未来将出现更多的新增供应，未来竞争较为激烈q五一广场商务区五一广场商务区芙芙蓉蓉中中路路五一大道五一大道 优质写字楼市场优质写字楼市场 概况概况5本报告是严格保密的序序号号物业名称物业名称落成落成时间时间层数层数单层面积单层面积( (平方米平方米) )建筑面积建筑面积( (平方米平方米) )目前租金目前租金( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )空置率空置率1运达国际广场2006231,30030,0001120%2湖南国际金融大厦200162,00012,000600%3第一大道2005201,80038,207851%4中天广场2008222,00044,000965%5中隆国际大厦2004251,50042,000755%6银华大厦1999221,00030,000525%7华美欧国际2009172,40057,302平层48错层695%合计合计/ /平均平均－－－－－－202,747202,74778783%3%q五一广场商务区五一广场商务区芙芙蓉蓉中中路路五一大道五一大道运达国际中隆国际湖南国际金融大厦华美欧国际中天广场 优质写字楼市场优质写字楼市场 概况概况6本报告是严格保密的。

概况概况•芙蓉中路是长沙南北主干道，连通长沙主要城区，向南延伸到省委、省政府，未来将成为长株潭一体化的重要道路•该区域写字楼自2003年以后开始出现，均为本土开发商开发物业•到目前为止，该区域优质写字楼累计供应152,000平方米，占长沙整体市场存量的28%优劣势分析优劣势分析优势：优势：•临城市主干道，交通可达性好，交通便利•区域内优质商业、酒店和金融配套设施完备•沿主干道分布，物业标识性强劣势：劣势：•交通较为拥堵，办公楼的车形动线较难布置•除金源大酒店商务楼产权统一外，其它均实现销售，写字楼难以吸引国内外知名公司入驻•均为本土开发商开发物业，物业品质不高，物业管理水平有限租户租户/ /买家买家特征特征•写字楼主要租户为湖南本地企业，行业类型主要包括房地产、高科技与信息、服务等•区域内不泛大面积租户，尤其是华侨国际14-26楼均为整层大客户，包括方正证券、深圳迈瑞等全国性公司，以及湘银集团、兆佳集团等长沙本地实力企业•绝大多数写字楼分散出售，中小户型分割，中小企业自用现有产品特现有产品特征征•现有优质写字楼都集中在主干道边或广场周边，可视性好，但物业外立面较差，内部层高较矮•与其他区域相比，本区域内写字楼停车位较为充裕，但单位电梯服务面积较大，电梯不足市场前景市场前景•未来区域内优质写字楼供应有限，未来也将会受到规划中的CBD与金融城的压力芙芙蓉蓉中中路路q芙蓉中路商务区芙蓉中路商务区7本报告是严格保密的。

q芙蓉中路商务区芙蓉中路商务区序序号号物业名称物业名称落成落成时间时间层层数数单层面单层面积积( (平方平方米米) )建筑面积建筑面积( (平方米平方米) )目前租金目前租金( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )空置率空置率1顺天国际财富中心2003212,10044,000540%2定王大厦2008181,74032,000505%3金源大酒店商务楼20031486018,000965%4华侨国际2006261,300-1,60058,0004510%合计合计/ /平均平均－－－－－－152,000152,00061615%5%定王大厦顺天财富中心华侨国际金源大酒店商务楼芙芙蓉蓉中中路路 优质写字楼市场优质写字楼市场 概况概况8本报告是严格保密的概况概况•长沙市中心区域，交通便利，生活、文化、商业、酒店等配套设施齐全•该区域优质写字楼发展稳定，平均租金水平和入住率最高•到2010年累计供应136,386平方米优质写字楼，占长沙优质写字楼存量的25%优劣势分析优劣势分析优势：优势：•城市主干道，公共交通便捷•市中心区域，公共配套设施齐全•区域内优质商业和高档酒店配套丰富•市场上半数产权统一的写字楼位于这一区域，吸引了较多外资企业入驻劣势：劣势：•交通较为拥堵，高峰期路况较差•物业硬件设施老化，竞争力减退租户租户/ /买家买家特征特征•本区域吸引了绝大多数在长沙的外资企业，主要集中在通程国际大酒店、亚大时代，如三星、诺基亚、埃克森美孚、索尼、爱立信、汇丰银行等均在此办公•而湖南文化大厦、湘域中央则主要是本土企业居多•整体而言，行业类型主要为制造业/工程、专业服务等现有产品特现有产品特征征•相对其他区域而言，本区域物业管理水平相对较高•本区域物业层高较低，多为2.4米净高，且停车位较少市场前景市场前景•区域内优质写字楼的规划较少，未来随着其他商务区域的成熟、物业硬件施的升级，该区域将面临较大的竞争压力。

五一大道五一大道韶韶山山北北路路解放东路解放东路q韶山北路商务区韶山北路商务区 优质写字楼市场优质写字楼市场 概况概况9本报告是严格保密的q韶山北路商务区韶山北路商务区通程国际大酒店商务楼湖南文化大厦序序号号物业名称物业名称落成落成时间时间层层数数单层面单层面积积( (平方平方米米) )建筑面积建筑面积( (平方米平方米) )目前租金目前租金( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )空置率空置率1通程国际大酒店商务楼1998101,38013,80011410%2湖南文化大厦2005212,15043,000680%3亚大时代2003281,10032,5467810%4湘域中央2006301,60045,0404510%合计合计/ /平均平均－－－－136,386136,38676767.5%7.5%五一大道五一大道韶韶山山北北路路解放东路解放东路五一大道五一大道韶韶山山北北路路解放东路解放东路亚大时代湘域中央 优质写字楼市场优质写字楼市场 概况概况10本报告是严格保密的。

p优质写字楼市场定义及概括优质写字楼市场定义及概括p优质写字楼市场现有供需研究优质写字楼市场现有供需研究p优质写字楼市场未来趋势优质写字楼市场未来趋势p优质写字楼市场区域市场研究优质写字楼市场区域市场研究p优质写字楼市场分析小结优质写字楼市场分析小结目录目录√11本报告是严格保密的n长沙优质写字楼供应从1998年开始出现，2003年开始进入快速增长期，20032003年至今的年均累计年至今的年均累计增长率为增长率为20%20%；；n2003年至2009年5月间的市场供应相对平稳，截至截至20092009年年5 5月长沙优质写字楼的市场总体供月长沙优质写字楼的市场总体供应约为应约为549,736549,736平方米，年均供应量为平方米，年均供应量为70,56270,562平方米；平方米；n长沙优质写字楼平均单体面积36,649平方米，规模较小，市场上没有大规模综合性写字楼物业q历史供应历史供应 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究12本报告是严格保密的名称名称建筑面积建筑面积( (平方米平方米) )开发商开发商/ /投资商投资商净高净高( (米米) )电梯数量电梯数量电梯服务电梯服务面积面积车位数量车位数量车位配比车位配比物业管理费物业管理费( (元元/ /平平方米方米/ /月月) )物业管理公司物业管理公司通程国际大酒店商通程国际大酒店商务楼务楼13,800长沙通程实业（集团）有限公司2.46(和酒店共用)和酒店共用180(和酒店共用)和酒店共用20(含中央空调)通程国际酒店管理有限责任公司湖南国际金融大厦湖南国际金融大厦12,000中国银行2.5和银行共用和银行共用和银行共用和银行共用3.6华天物业顺天国际财富中心顺天国际财富中心44,000湖南顺天集团2.485,5002381852.8深圳中航物业亚大时代亚大时代32,546湖南亚大科技实业有限公司2.456,50912027915.8(含中央空调)长沙均和物业管理有限公司中隆国际大厦中隆国际大厦49,841湖南恒隆房地产开发有限公司2.6412,4602002492.2恒威物业第一大道第一大道38207百岁置业 357,641－－2.36绿城物业湖南文化大厦湖南文化大厦45,000保利地产2.776,4282601733保利物业湘域中央湘域中央45,040长沙景鹏房地产开发有限公司2.459,0082002251.62长沙景鹏管理运达国际广场运达国际广场30,000湖南运达实业集团有限公司 2.647,5002531194水清木华物业定王大厦定王大厦32,000湖南富通产业股份有限公司 2.565,300372982.8开发商自营中天广场中天广场44,000湖南天翔房地产有限公司2.776,286共用共用3.6绿城物业华侨国际华侨国际58,000长沙市体育产业开发有限公司2.6319,333－－2湖南京电物业管理有限公司银华大厦银华大厦30,000湖南省棉麻公司2.665,0001202503银华大酒店经营管理有限公司金源大酒店商务楼金源大酒店商务楼18,000湖南湘投控股集团2.836,000200902.8金源大酒店华美欧国际华美欧国际57,302湖南华美欧房地产实业有限公司平层3.3，错层5.8511,4602582222.8深圳中航物业 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究13本报告是严格保密的。

q市场吸纳（租赁）市场吸纳（租赁）n长沙优质写字楼历年空置率保持在长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%15%-25%之间，之间，与其他二线城市情况基本相似；n优质写字楼市场受供应影响较大，2006年优质写字楼新增供应133,040平方米，空置率达到24%；n长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入住率也接近市场较低水平，约16.5%；n由于销售市场的全面走低，同时受到金融危机影响，2008年整体市场空置率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平；n2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在95%左右率；而新入市项目入住率也有所提高，市场表现回升 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究14本报告是严格保密的q市场吸纳（销售）市场吸纳（销售）写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积( (平方平方米米) )所属商务区所属商务区开盘时间开盘时间销售周期销售周期( (月月) )销售率销售率月销售速度月销售速度( (套套/ /月月) )销售均价销售均价( (元元/ /平方米平方米) )华美欧国际57,302五一广场2007.92090%98,100中天广场44,000五一广场2008.51028%611,038顺天国际财富中心44,000芙蓉中路2003----95%----7,400湖南文化大厦45,000韶山北路2004.4----97%----6,500n2007-2008年上半年，属于长沙房地产市场的快速上升期；n目前集中在售的华美欧国际，体量在目前集中在售的华美欧国际，体量在57,30257,302平方米，销售周期在平方米，销售周期在2020个月；共有个月；共有236236套写字套写字楼可供出售，目前仅余楼可供出售，目前仅余1818楼与楼与2020楼错层与复式未销售，销售率达到楼错层与复式未销售，销售率达到90%90%，月均销售，月均销售9 9套；套；n中天广场于2008年5月开盘，至今销售78套，实现销售率30%；其中70%的已销售面积为招商银行购入，仅30%散售给中投资者；而且，除12-15层采取散售散租外，开发商对于其他楼层采取整售整租策略，导致项目销售速度过慢；n同样位于五一广场区域的华美欧国际，湖南文化广场对外销售约1,000平方米（其中，950平方米为物业公司会议室，另有2套30平方米小户型；而顺天国际财富中心采取带租约销售方式，待售户型面积在200-600平方米之间。

n五一广场商务区内写字楼销售速度较快，但由于中天广场销售策略导致部分需求被压抑长沙市优质写字楼销售状况长沙市优质写字楼销售状况( (截止截止20092009年年5 5月月) ) 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究15本报告是严格保密的n20082008年，长沙优质写字楼目前的租金平均水平约为年，长沙优质写字楼目前的租金平均水平约为57.157.1元元/ /平方米平方米/ /月，月，相比较华中区域其他省会城市（成都110元/平米/月，武汉59元/平米/月），租金水平处于相对较低的水平；n2002年以前，由于供应量非常有限，而且通程国际大酒店商务楼拉高了整体写字楼市场租金水平，达到59元/平方米/月；n2003年开始，优质写字楼不断进入市场，租金回归到正常供求关系水平，维持在52-54元/平方米/月；n从2007年开始，伴随着长沙整体房地产市场以及优质写字楼市场销售价格的增长，同时，新建楼宇品质提高，写字楼的租金也开始相应增长，2008年达到58.2元/平方米/月q租金租金 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究16本报告是严格保密的。

n2004年开始，长沙整体写字楼市场开始进入高速增长阶段，写字楼实现200,000平方米的销售面积，投资者对于写字楼产品的投资热情出现井喷 ；与此同时，整体写字楼市场的价格也开始大幅升高；n发展至发展至20082008年，长沙整体写字楼市场的成交均价为年，长沙整体写字楼市场的成交均价为6,0426,042元元/ /平米，年复合增长率平米，年复合增长率15.3%15.3%；；n根据对2009年在售优质写字楼项目的统计，市场平均销售价格在8,200元/平方米左右，这主要是受中天广场11,038元/平方米的售价影响；中天广场位于芙蓉广场，地理位置优越，而且硬件设施优于市场同类物业，因此售价高于其他在售项目；n中天广场价格明显高于其他在售优质写字楼，但其整层销售策略导致销售速度过慢、写字楼入住率较低q售价售价 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究17本报告是严格保密的项项 目目主主 要要 特特 征征甲级写字楼标准甲级写字楼标准外立面外立面n多数为玻璃幕墙n部分项目除玻璃幕墙以外的材料品质较低n整体外立面未达到甲级写字楼标准n高质量玻璃幕墙，进口大理石/花岗岩项目规模项目规模n平均单体规模为36,649平方米n单体规模超过30,000平方米标准层面积标准层面积n平均标准层面积为1,629平米n一般在1,500平米以上，以达到75%以上的整层得房率层高层高n楼层净高一般在2.4-2.6米之间，普遍较为压抑n新建的中天广场层高较高，是市场最高水平，其结构层高3.6米、净层高2.9米n结构层高超过3.75米n净层高超过2.65米电梯服务面积电梯服务面积比比n电梯数量较少，平均每部电梯服务办公面积为8,340平方米n大部分物业未进行分区设置n电梯速度较慢，普遍等候时间较长n每部电梯服务的办公面积应该小于5,000平米n进行合理的分区电梯品牌电梯品牌n以Otis 、三菱、日立等国内合资品牌为主，速度普遍较慢n市场最高标准为中天广场，采用Otis品牌电梯，低区速度2.5米/秒，高区为3米/秒n进口品牌高速电梯，速度应该不低于3.5米每秒q产品特征产品特征 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究18本报告是严格保密的。

项项 目目主主 要要 特特 征征甲级写字楼标准甲级写字楼标准办公面积办公面积/ /车位比车位比n平均189平方米办公面积配一个车位n新建写字楼停车位相对比较充足，韶山北路商务圈内停车位较为紧张n一般要求按照150-200平米办公面积配一个车位标准层分隔标准层分隔n一般进行小面积分隔，以便于分散出售n目前中天广场采取整层销售策略，市场销售速度较慢n一般整层无隔断，可以根据租赁情况使用移动隔断进行自由分隔公共部位装修公共部位装修n装修较为简陋，材质较差n灯光普遍昏暗n公共部位使用进口大理石/花岗岩材质n有充足的灯光照明交房标准交房标准n由于是销售型的市场，绝大多数楼宇毛坯交房n毛坯交房导致装修期较长，影响临近租户的正常办公，外资公司较难接受n墙面、地面和天花已经完成装修，用户只需要在架空层布线和进行割断即可使用安保等辅助设施安保等辅助设施n无较为先进的安保系统n安保人员较少，管理较为松散n自动火警装置n电脑管理系统支持的彩色电视及24小时的安保系统，充足的保安人员空调系统空调系统n户式中央空调居多，但多数物业无新风系统n正常空调开机时间为 8:30-18:00n少部分可以提供周末或加班空调延时n先进的中央空调系统和新风系统物业管理物业管理n物业管理费一般为在2-4元/平方米/月之间，通程国际大酒店20元/平方米/月，亚大时代15.8元/平方米/月n以长沙本地物业管理公司为主，部分物业使用绿城、中航、保利等国内品牌物业管理，尚无国际物业管理品牌n国际品牌物业管理，如世邦魏理仕 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究19本报告是严格保密的。

q租户特征租户特征n从企业数量角度分析，长沙优质写字楼租户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主；从企业数量角度分析，长沙优质写字楼租户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主；n而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究20本报告是严格保密的q租户特征租户特征n500平方米以上：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1,500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65平方米n500平方米以下：制造、社会服务、房地产等的需求面积都在500平方米以下 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究21本报告是严格保密的q租户特征租户特征n长沙市优质写字楼租户对于200-300平方米、100-200平方米的办公面积需求相对较为旺盛，46%的企业的需求面积在此范围内；n而租户对于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的办公面积需求较为均衡，所占比例大致为11-15%；n3,000平方米以上的需求很少，仅占到3%。

长沙优质办公楼租户结构按面积需求长沙优质办公楼租户结构按面积需求 （按租赁面积）（按租赁面积）2%11%10%19%29%23%6%<100100-200200-300300-500500-1,0001000-3000>3000长沙优质办公楼租户结构按面积需求长沙优质办公楼租户结构按面积需求 （按企业个数）（按企业个数）12%22%24%15%13%11%3%<100100-200200-300300-500500-1,0001000-3000>3000 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究22本报告是严格保密的q租户特征租户特征n长沙市优质写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的长沙市优质写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的86%86%；；n外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上的写字楼难以满足其需求；n内资非本地企业的需求面积大于本地企业 本地企业指长沙及湖南企业** 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究23本报告是严格保密的。

q买家特征买家特征n购买目的：n以投资为主以投资为主————看中物业后期升值潜力及长期租金回报；看中物业后期升值潜力及长期租金回报；如湖南文化大厦约60%的买家为投资客户n自用也占一定比例——如华侨国际超过50%的面积被大型客户购买自用，如方正证券（4层）、湘银集团（1层）、江河集团（1层）、兆佳集团（1层）等企业n买家特征n投资客户中，以中小企业投资为主投资客户中，以中小企业投资为主n自用客户中，本地实力企业购买自用需求较大n来源地n买家主要来自于湖南省与长沙市中小企业为主买家主要来自于湖南省与长沙市中小企业为主n与此同时，北京、深圳、广州以及部分境外的购买客户呈增长的趋势，且以投资目的为主；如华美欧国际50%的购买客户为外地企业 优质写字楼市场优质写字楼市场 供需研究供需研究24本报告是严格保密的p优质写字楼市场定义及概括优质写字楼市场定义及概括p优质写字楼市场现有供需研究优质写字楼市场现有供需研究p优质写字楼市场未来趋势优质写字楼市场未来趋势p优质写字楼市场区域市场研究优质写字楼市场区域市场研究p优质写字楼市场分析小结优质写字楼市场分析小结目录目录√25本报告是严格保密的。

芙蓉芙蓉CBD金金融融城城规划区规划区位位 置置面面 积积规划年限规划年限定定 位位 芙蓉芙蓉CBD东：韶山路西：黄兴路南：人民路北：中山路2.7平方公里10-15年规划定位为长沙、长株潭的商务中心、现代服务中心和文化娱乐中心，中部地区重要的现代商务中心和区域性总部基地金融城金融城西：芙蓉路东：东风路南：体育馆路北：三一路1,600亩10年西面发展金融核心区，重点发展总部大厦、高档写字楼等；南面重点发展酒店、信息服务、创意产业、品牌卖场等配套产业；东面、北面建造宜人居住环境q政府商务发展规划政府商务发展规划 优质写字楼市场优质写字楼市场 未来发展未来发展26本报告是严格保密的序序号号项目名称项目名称开发商开发商/ /投资商投资商预计上市预计上市年份年份聚集区域聚集区域总建筑规模总建筑规模（平方米）（平方米）写字楼面积写字楼面积（平方米）（平方米）备注备注1北辰商业中心北辰实业2014+新河三角洲3,800,000100,000北辰项目的商业面积，预计将有相当比例的办公，而根据楼板地价推算，至少应有100,000平方米为优质写字楼2珈鼎国际商业中心湖南新华印刷集团有限责任公司2012金融城区域320,00060,000大型城市综合体，涵盖商业、写字楼、高档住宅3贞泰中心湖南泰贞投资管理有限公司2013五一广场商圈255,400130,000初步规划酒店、商业、写字楼和公寓等物业4恒隆广场香港恒隆地产集团2014+五一广场商圈500,000200,000将建设成为长沙中心商圈最大的商业项目，规划建有大型商业、写字楼、酒店式公寓等n未来写字楼供应仍中要集中在城市中心区域，中心区域竞争进一步加剧；n新增供应多为大型城市综合体，商业、酒店配套齐全；n国内外知名品牌开发商投资兴建的写字楼物业增多，且均位于城市中心，这将确保写字楼物业的开发品质。

q未来供应1 14 43 32 2 优质写字楼市场优质写字楼市场 未来发展未来发展27本报告是严格保密的20012001200220022003200320042004200520052006200620072007200820082009 2009 F F20102010F F20112011F F20122012F F20132013F F20142014F F第三产业增加值（亿元）4194845496527658931,0671,2161,3871,5261,7552,0182,3212,669增长率-15.5%13.5%18.7%17.4%16.7%19.5%14.0%10%10%15%15%15%15%n根据国家发布的预测数据，对2009年全年GDP增长预期为8.0%n长沙GDP增长在过去的几年里均超过全国平均水平，因此预测2009-2010年第三产业增加值增长10%，2011年后为15q需求 优质写字楼市场优质写字楼市场 未来发展未来发展n从以往的市场经验，第三产业增加值和写字楼的需求具有较强的相关性从以往的市场经验，第三产业增加值和写字楼的需求具有较强的相关性28本报告是严格保密的。

n根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大，根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大， 20092009年全年空置年全年空置率保持在率保持在20%20%左右；左右；n由于2010-2011年间没有已知优质供应，而且20102010年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降；空置率将会下降；n2012年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率水平预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水平还处于合理水平q市场吸纳（租赁） 优质写字楼市场优质写字楼市场 未来发展未来发展29本报告是严格保密的p优质写字楼市场定义及概括优质写字楼市场定义及概括p优质写字楼市场现有供需研究优质写字楼市场现有供需研究p优质写字楼市场未来趋势优质写字楼市场未来趋势p优质写字楼市场区域市场研究优质写字楼市场区域市场研究p优质写字楼市场分析小结优质写字楼市场分析小结目录目录√30本报告是严格保密的2 km2 km中隆国际大厦中天广场第一大道华美欧国际银华大酒店商务楼湖南国际金融大厦运达国际广场顺天财富中心定王大厦普通写字楼商住楼优质写字楼平和堂商贸大厦联合商厦东成大厦银港大厦华菱大厦财信大厦银宏大厦8 8湘茶大厦8 8金帆大厦9 99 9名汇达大厦10101010嘉顿新天地五一新干线锦绣中环BOBO国际城汇源大厦(普通写字楼)5 55 5n五一大道和芙蓉路交汇处周边2公里区域内汇集了众多优质写字楼和普通写字楼。

区域商务氛围浓厚，聚集度高区域商务氛围浓厚，聚集度高q分布 优质写字楼市场优质写字楼市场 区域市场区域市场31本报告是严格保密的项目名称项目名称建筑面积建筑面积( (平方米平方米) )竣工时间竣工时间租金（元租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）物业性质物业性质银华大酒店商务楼30,000199948优质写字楼湖南国际金融大厦12,000200160优质写字楼顺天财富中心44,000200354优质写字楼中隆国际大厦42,000200457优质写字楼第一大道38,207200545优质写字楼运达国际广场26,880200675优质写字楼定王大厦32,000200848优质写字楼中天广场44,000200890优质写字楼华美欧国际57,302200948优质写字楼锦绣中环64,815.81200222商住楼五一新干线61,779.96200526商住楼嘉顿新天地47,996.5200729商住楼汇源大厦32,088.57200320.3商住楼平和堂商贸大厦31,600199851普通写字楼东成大厦22,000199923普通写字楼银港大厦39,700199918普通写字楼华菱大厦45,000200017.3普通写字楼名汇达大厦15,605.2200129普通写字楼湘茶大厦9,812200328.8普通写字楼联合商厦35,988.1200327普通写字楼金帆大厦30,000200427普通写字楼BOBO国际城46,160.1200524.6普通写字楼q现有供应 优质写字楼市场优质写字楼市场 区域市场区域市场32本报告是严格保密的。

n周边2公里以内的办公面积总量为744,056平米，其中优质写字楼和普通写字楼比例较大，商住楼比例较小q现有供应 优质写字楼市场优质写字楼市场 区域市场区域市场33本报告是严格保密的q租金/售价n周边优质写字楼平均售价为8,846元/平方米，主要是受中天广场的拉升；n周边区域优质写字楼租金是普通写字楼与商住楼租金价格的2倍 本区域优质写字楼市场明显优于普通写字楼与商住楼市场本区域优质写字楼市场明显优于普通写字楼与商住楼市场 优质写字楼市场优质写字楼市场 区域市场区域市场34本报告是严格保密的p优质写字楼市场定义及概括优质写字楼市场定义及概括p优质写字楼市场现有供需研究优质写字楼市场现有供需研究p优质写字楼市场未来趋势优质写字楼市场未来趋势p优质写字楼市场区域市场研究优质写字楼市场区域市场研究p优质写字楼市场分析小结优质写字楼市场分析小结目录目录√35本报告是严格保密的–至2009年5月，长沙优质写字楼市场累计供应面积549,736平方米；年均供应量为70,562平方米；–产品品质距离标准甲级写字楼有较大差距；缺乏知名物业管理公司–产品以出售为主，统一产权的物业较少。

供给供给–2003-2009年5月，长沙优质写字楼市场的年消化量为47,539平方米；–300平方米以下办公面积需求较为旺盛市场市场表现表现未来未来趋势趋势需求需求租户租户–未来预期的市场供应逐渐增多，城市中心综合性物业将先后进入市场，有利于写字楼市场的进一步成熟与规范；–预计到2014年，优质写字楼市场新增供应近300,000平方米，写字楼入住率将受供求关系影响出现波动–截止2009年5月，长沙的优质写字楼的平均租金为57.1元/平米/月，空置率为22.5%；–截止2009年5月，长沙的优质写字楼的平均售价在8,200元/平方米左右；–长沙优质写字楼市场多为销售型市场，物业空置率受其销售速度影响较大–长沙优质写字楼租户中主要以服务业、制造业、房地产及贸易企业为主；–由于各个商务区域之间的距离临近，租户特征区别不大，楼宇品质与产权结构是决定租户结构的关键因素q市场小结 优质写字楼市场优质写字楼市场 市场小结市场小结36本报告是严格保密的分享完毕分享完毕 ，谢谢！，谢谢！37。