重庆市挂钩编制技术要点.docx

重庆市城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术要点（征求意见稿）重庆市国土资源和房屋管理局重庆市城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术要点为进一步加强和规范城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制工作 （以下简称挂钩） ， 提高规划的科学性、 权威性和一致性，根据《国土资源部关于印发城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》 （国土资发[2008]138 号）的有关规定，结合我市实际，制定本技术要点一、总则本技术要点所称挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为农用地的农村建设用地地块（即拆旧地块）构成的拆旧区和拟用于城乡建设的地块（即建新地块，包括城镇建新地块、拆迁农民安置建新地块和农村集体建新留用地块）构成的建新区共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区） ，通过建新和拆旧、土地复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标一）规划任务挂钩试点项目区实施规划，通过调查清楚项目区土地利用现状、权属，摸清拆旧建新农户的意愿和当地农户的生产生活条件，分析项目区农村建设用地整理的潜力和城镇建设用地需求，根据土地利用总体规划、城市（镇）建设总体规划和产业布局规划，合理确定农民集中居住点和城镇发展用地的布局，以规划引导实施，使实施规划具有可操作性，正确指导项目区的实施工作的开展。

规划任务主要包括：1 ．依据土地利用总体规划和相关规划，落实项目建新拆旧地块的选址；2 ．制定拆旧区规划方案；3 ．制定建新区规划方案；4 ．制定农民安置补偿方案；5．制定资金平衡和土地权属调整方案；6 ．制定挂钩周转指标的使用和归还计划；7 ．制定项目区实施规划的保障措施二）政策依据1 ． 《中华人民共和国土地管理法》 ；2 ． 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 ；3 ．国土资源部关于印发《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的通知（国土资发 [2005]207号） ；4 ． 国土资源部关于印发 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的通知（国土资发 [2008]138 号） ；5 ．国土资源部《关于重庆市2008 年开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的批复》 （国土资函 [2008]352 号） ；6 ．重庆市国土房管局关于印发《重庆市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（试行） 》的通知（渝国土房管发[2010]180 号） 三）编制原则1 ．依法编制实施规划编制应遵循《中华人民共和国土地管理法》 、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 、 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》 （国土资发[2008]138 号）等相关法律、法规的规定，在现行法规和政策框架内开展。

2 ．依规编制实施规划应以土地利用总体规划为指导，与城市规划、村镇规划、产业布局规划等相关规划相衔接，统筹农村居民点归并、基础设施配套、农田综合整治和产业布局的优化调整，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展3 ．因地制宜农村建设用地复垦过程中，要十分注重农村生态环境和农业生产设施的改善，宜耕则耕、宜林则林、宜园则园，保持复垦地块与相邻地块集中连片；同时，根据项目区土地资源禀赋，设计拆旧区、建新区规划，促进土地的可持续利用4 ．尊重意愿项目区选点布局、拆旧建新规划设计、安置补偿，要充分征求当地群众和社会各界意见，在尊重群众意愿的基础上，开展农用地和建设用地调整、互换、复垦耕地再分配和集体土地征收以及涉及农民补偿安置工作5 ．保障权益对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失的，要严格落实相关补偿安置措施，做好拆旧农户的补偿安置，切实维护农民个人、集体经济组织和其他有关个人、单位的合法权益6 . 公众参与开展增减挂钩工作，须在深入宣传的基础上，经村民代表大会审议通过同时，应建立完善的信息公开制度，强化规划方案公示，充分保障群众的知情权和参与权7 . 三效益统一坚持实事求是，循序渐进，注重传统与民族、民俗等历史文化遗产和建筑的保护，促进城镇与农村、建新与拆旧、自然形态与规划形态的协调发展，实现社会、经济、生态三效益的统一。

四）编制程序1 ．前期准备；2 ．实地踏勘；3 ．现场调查；4 ．拆旧建新地块设置；5 ．编制规划方案；6 ．规划报批五）相关术语1 . 建新地块： 指依据土地利用总体规划， 拟用于城乡建设的农用地或未利用地地块2 .建新区： 指依据土地利用总体规划， 由拟用于城乡建设的所有地块组成的区域3 .拆旧地块： 指依据土地利用总体规划， 拟复垦为农用地的农村建设用地地块4 .拆旧区： 是指依据土地利用总体规划， 由拟复垦为农用地的所有地块构成的区域5 .挂钩周转指标： 指用于项目区内建新地块的总规模和建新地块占用耕地规模的双重指标该指标的核定以建新地块占用耕地规模不得超过拆旧地块复垦产生的耕地规模，建新地块的建设用地总规模不超过拆旧地块复垦产生的农用地规模为控制标准二、编制技术要求（一）前期准备拟定规划编制的工作方案或计划，成立项目技术小组，建立相应的技术管理和监督机制，明确技术人员工作内容和责任；确定规划编制的技术路线和技术方法，制定规划编制进度计划；编制项目经费预算，确保项目资金专款专用二）实地踏勘调查项目所在镇街人民政府，组织工作小组，对项目区的土地利用现状、基础设施进行实地踏勘，重点是对农村建设用地的调查，摸清项目区农村建设用地复垦的基础条件、可行性、复垦潜力和制约因素，并填制调查表格（详见附表？） 。

结合踏勘成果，入户调查项目区农户拆迁意愿，填制意愿调查表（详见附表？） 规划编制技术小组根据摸底调查成果，对项目区田、水、路、林、村等情况进行综合分析，对拆旧地块土地适宜性、土地利用限制因素、水土资源平衡、环境影响进行评价，并对项目区新增耕地的面积、质量和效益进行预评估三）建新拆旧地块设置根据实地踏勘调查的成果，在权属清晰、农民自愿的基础上，设置拆旧地块；拆旧地块的选择应符合重庆市农村建设用地复垦项目管理的相关要求，其布局应在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外；拆旧地块应尽量集中连片，拆旧区原则上应控制在两个乡镇范围内在确保周转指标得以按时保质归还的前提下 ，根据新农村建设和城镇化、产业化建设的实际需要，严格按照国家和地方下达的相关用地标准，确定建新地块的位置、规模和用途建新地块选址必须避让基本农田；城镇建新地块应布局在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内，并与城镇规划相衔接；其它建新地块应符合土地利用总体规划并与相关规划相衔接四）编制规划方案规划方案应包括农村建设用地复垦潜力分析，项目区规模与范围，土地利用结构调整等；项目区实施时序，周转指标规模及使用、归还计划；拆旧区复垦方案和农民安置补偿方案；资金预算与筹措；权属调整与公众参与方案等。

1 . 农村建设用地复垦潜力分析依据专项调查，结合实地踏勘、现场调查成果和规划方案论证，分析拆旧的农村建设用地复垦的潜力按照拆旧地块的位置、范围和规模，以规划基期年土地利用变更数据为基础，分析新增耕地的潜力新增耕地面积计算必须合理、清楚，并与基本农田保护相结合2 .拆旧区规划方案明确拆旧区选址过程、范围和规模，分析拆旧地块（图斑）构 成、地类构成制作项目区拆旧地块统计表（反映地块编号、所在 图幅号、地块村组位置、地类、现状面积等） 简述项目区农村建设用地复垦规模、复垦标准、工程措施及复 垦后各类农用地的规模由拆旧地块农村建设用地复垦项目实施方 案对土地平整工程、农田水利工程、田间道路工程及农田防护工程 等做出统一的规划和工程设计方案 ）详细分析拆旧地块复垦为农用 地的情况，以及新增耕地潜力（制作新增耕地计算表）3 .建新区规划方案说明建新地块的用途，按图斑分析统计农村建新区（聚居点、 新建中心村、集中居住区）和城镇建新区内的地块位置（到社）、建设规模和现状地类构成等内容，阐述建新区建设方案，从技术角度 保障项目区建设的顺利完成制作建新地块构成表（编号、位置、用途、面积、安置人数、 户数，地类构成等）。

4 .农民拆迁安置补偿方案在拆迁农民意愿调查的基础上，根据项目区所在区县发布的补 偿安置政策规定，结合项目区社会经济状况，明确拆旧建新区内的 补偿方式和补偿标准，制定拆迁补偿方案补偿标准应尽量细化、 便于实施，重点是对失地农民的补、赔偿；对农户房屋、地面附着 物和附属设施，应提出明确的补偿金额5 .挂钩周转指标使用及归还计划依据拆旧复垦项目工程计划时序安排，制订挂钩周转指标归还计划表，说明每年归还周转指标所需复垦拆旧地块的位置、编号及规模等内容根据项目区所在乡镇新农村建设和城镇发展的实际情况，在充分考虑乡镇实施拆旧归还指标能力的基础上，制定挂钩周转指标归还计划表，说明每年所需使用周转指标的建新地块位置、编号及规模6 .资金平衡分析估算项目投资和收益，说明资金盈余用途或缺口解决方式明确投资估算依据，分别测算拆旧建新区分项投资金额，制定投资进度计划，说明资金筹措渠道、施工进度配合情况等问题投资估算依据主要包括：重庆市和地方拆迁补偿政策规定、农村户籍制度改革涉及补偿的相关文件、 土地复垦预算编制标准，最新工程造价信息等明确收益估算依据，测算项目收益金额，说明收益用途项目直接收益一般来源于项目城镇建新区土地的出让，按照近期可查的土地出让价格确定。

填制资金平衡分析表7 .权属调整方案土地权属调整方案应满足“讲政策、合民意、尊权属、即变更”的要求挂钩工作开展前要核定项目区内土地权属现状，确定土地权属调整的范围，制定土地权属的具体方案8 .公众参与方案介绍各个阶段的公众参与情况，以及公众参与方式，以尊重农民意愿为基本原则，不搞强拆强建，切实维护农民利益三、成果要求挂钩实施规划是以现行土地利用总体规划为依据，以项目区为载体，以拆旧地块、建新安置和留用地块为基本单元编制的项目区 实施规划挂钩实施规划成果包括规划文本、图件、表格及有关附件一）文本1 .实施规划全称：XX区（县）XX镇（乡、街道）城镇建设用地 增加与XX镇（乡、街道）XX村农村建设用地减少相挂钩试点项目 区实施规划，编制单位为XX镇（乡、街道）人民政府2 . 简述项目建设的必要性，规划目的、原则、任务和依据，规划 范围、周转指标规模和规划期限3 . 项目区基本情况： 简述项目区自然条件、 社会经济条件、 土地 利用现状、土地利用存在问题等4 . 农村建设用地复垦潜力分析： 阐述农村建设用地的类型、 规模、 分布状况、利用水平，分析农村建设用地复垦的理论潜力和现实潜 力5 . 项目区规划方案： 阐述拆旧区规划方案、 建新区规划方案、 农 民安置补偿方案及项目区挂钩实施前后土地利用结构变化。

6 . 项目实施进度安排:阐述项目区周转指标使用和归还计划7 .投资估算： 项目区建新拆旧投资估算、 补偿安置估算、 资金筹措渠道、资金计划安排与施工进度的配合情况等8 .权属调整方案9 .公众参与方案10 .效益分析11 .规划实施保障措施二）附表挂钩实施规划文。