二期别墅价格制定原则.ppt

二期别墅价格制定原则均价的确定：均价的确定：类独栋均价：根据目前的成本要求，暂定均价为14000元/㎡独栋均价：目前6套定制独栋，执行的价格为20000元/㎡价格=基准值水平差+水平方向水平方向不同房不同房源的源的价差价差建立花园地下建立花园地下室赠送标准，室赠送标准，测算整体附加测算整体附加值值赠送差特殊调差+设定值，方便计算，设定值，方便计算，不会影响价格体系不会影响价格体系特殊户型，特殊特殊户型，特殊功能，进行价差功能，进行价差调整；调整；由于二期由于二期别墅整体未施工，别墅整体未施工，暂不考虑此项价暂不考虑此项价差差+别墅价格别墅价格制定公式：制定公式：竖直差+竖直方向不同房竖直方向不同房源的价差；由于源的价差；由于本次项目是别墅，本次项目是别墅，竖直方向不存在竖直方向不存在价差，价差，故不考虑故不考虑此因素此因素打分标准打分标准　　评定标准评定标准评分因子评分因子权重权重打分标准打分标准视野20%视野开阔10分，视野较开阔6分，视野较窄4分噪音40%小区内部噪音较小8-10分；靠近商业6-7分；靠近外部公路及小区主车道4-5分；靠近小区主入口0-3分；舒适度30%2联10分；3联8分，4-5联5分；7联排3分，8-9联0分面积差10%面积越小，总价约低，价格接受能力越高；180-280㎡1-10分；270㎡以上0分打分标准：根据小区房源实际情况：以下四个维度对项目价格影响较大，建议通过对所有房源进行打分，求得综合得分水平差差制定说明：水平差差制定说明：maxmin极差分值差分差82.71000188.685.3说明：从打分的四个维度综合去考虑所有房源价值的问题，项目最好的房源12-101或102房源；最差的房源为9号楼靠近小区入口，整体受噪音影响较大，且面积较大，总价价高的9-105号楼；设置此两种房源价差为1000元/㎡；从而求得其他房源与最差房源相比水平方向四个维度高出的价值。

9-10512-10112-102赠送附加值：赠送附加值：赠送附加值赠送类型价值花园1000元/㎡地下室2500元/㎡加板面积3000元/㎡每套房源：花园、地下室、加板的面积不同；赠送越大，附加值越高；通过附加值的计算，得出每套房源的整体附加值差异一户一价的确定一户一价的确定设置基准值，根据水平差和赠送差（特殊调差由于项目未施工，暂不考虑该因素）求得一户一价表整体实现货值：整体实现货值：物业形态套数面积均价总货值类独栋7416904㎡14000元/㎡236650540独栋别墅62672.5㎡20000元/㎡53450000合计8019576.5㎡14818元/㎡290100540二期别墅预计实现整体货值约290100540元，实现整体均价14818元/㎡。